This is the way

There was a time before this era of chaos and change in the realm of real estate. A time when tenants seemed to fall into landlords’ laps, when the hardest part of renting out a flat was choosing the best from the best. For over a decade, interest rates stayed at 0 or near zero. Real estate prices soared. It didn’t even matter what you bought—only that you bought—because the market almost always rewarded you. Rents climbed, values skyrocketed. Those were the golden days of real estate investing.

But this is no longer that world.

Today, the game has changed. Interest rates have risen, competition has sharpened, and markets no longer forgive a lazy approach. A new breed of investor must rise—adaptable, personal, and intentional.

I started my path long before these stormy times. Back then, I was a DIY landlord, armed with more grit than experience or money, learning by doing. I patched walls, painted kitchens, and personally handled every detail of my properties—not because it was easy, but because I wanted to understand the craft of real estate from the ground up (and what might have been even more important: to save money). This blog was born out of those early days: a journal of lessons learned, mistakes made, and victories earned.

Over time, this place has become more than just a record of one landlord’s journey. It is a map through a shifting landscape, a place to share how I’ve navigated the market’s highs and lows, the changing rules of the game, and the human side of investing that numbers alone can’t capture.

I believe in direct contact with my tenants. No faceless layers, no endless applications funneled through cold systems. Just conversations, trust, and clarity. This is the way.

And I also believe in direct contact with the seller. It can be done via a realtor but it is always easier directly. So when buying an addition to my portfolio I like to add a rather more personal touch. I do not forget the numbers but they are just a part of the puzzle. This is the way.

I refuse the “open house” model where people rush through apartments in a frenzy. Instead, I create a space where both sides feel welcome to breathe and connect. This is the way.

I see real estate as more than an investment; it is a story of homes, people, and choices. My blog is where that story unfolds—part strategy, part personal reflection, part exploration of how to build not just wealth, but relationships and meaning through this work.

If you’ve ever wondered what it takes to survive and thrive in a market that feels like it’s always shifting beneath your feet, this blog can shine a little light on your path.

Because through all the changes, one thing remains:

This is the way.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.

The real ROE: Return On Experience

ROE is totally misunderstood. It is the more standard return on equity but at the same time – and even sometimes more importantly – it can be translated into return on experience. Especially in the early years of real estate investing, experiences are priceless. 

All the equity is already poured into getting some old money pit to start working on. The numbers are tight, maybe even negative on paper. Yet what you get “for free” is the stack of experiences you accumulate by trying, failing, repairing, and DIY’ing. Those hours with a paintbrush, a leaking faucet, or a broken floorboard teach you more than a spreadsheet ever could.

And it’s not just about saving money. It’s about building a foundation of know-how, confidence, and perspective. Sometimes you learn what not to do – that plumbing is best left to professionals, or that sanding floors is not your calling. But other times, you stumble into something you enjoy, something you are surprisingly good at. And who knows, one day those skills might turn into new opportunities, or at least save you from costly mistakes.

Two sides of experience

Experiences come in many forms. There is the hands-on, practical kind: fixing, managing, negotiating, renovating. These add up to a toolbox you can carry with you for life. They make you sharper, more resilient, and less dependent on outsourcing every small problem. In real estate, this often means you can move faster, make better calls, and even spot value where others only see trouble.

Then there are the softer, more intangible experiences. A concert you attended that left you buzzing for weeks. A journey across the world that shifted your perspective. A summer evening spent laughing with friends or playing with your kids. These don’t directly pay dividends in euros or dollars, but they enrich you in ways that compound over time. They anchor you, remind you why you are investing and working so hard in the first place.

The undervalued return

If you only measure life by the traditional ROE – return on equity – you might miss out on the hidden wealth of return on experience. The early years of investing are rarely glamorous. They can be filled with doubts, mess, and uncomfortable lessons. But those years are also where you collect the stories, the scars, and the skills that shape you as an investor and as a person.

Money compounds when invested wisely, but so do experiences. They shape decision-making, improve judgment, and give context to future opportunities. And beyond all financial gains, they make life richer, more textured, more alive.

Maybe the real secret is this: equity can be lost, but experiences might live forever.

Markkinan testausta: onko markkina muuttunut yhtä paljon kuin uutisoidaan?

Lyhyesti sanottuna: ei. Varsinkaan kesäsesonkina. On totta että kesäsesonki on muuttunut, koska opiskelijapaikat ilmoitellaan pirstaleisemmin, mutta sesonki on yhä vahvasti voimissaan. Kaikkiin asuntoihin, ihan sama missä kunnossa, ei enää riitä katsojia näytöille jonoksi asti. Ja myös yleisnäytöt ovat lukumääräisesti vähentyneet ja yksityisnäyttöjä arvostetaan entistä enemmän. Onhan se ihan totta, että asunnon katsoja saa näytöstä enemmän irti, kun ei tarvitse käyttää kyynerpäätaktiikkaa liikkuakseen, eikä asunnolla oikeastaan edes näe mitään, muiden ihmisten lisäksi. Lisätietojen kyselykin helpottuu, kun voi ihan oikeasti keskustella ja kysellä. Yleisnäyttöjä yhä järjestetään ja jonoja rappukäytävissä yhä on, kysyin asiasta. Yksityisnäyttöjä arvostetaan, kysyin siitäkin. Maailma kuitenkin kehittyy ja siinä on hyvä kehittyä itse mukana.

Maailma ei ole mullistunut, ihmiset ja täten vuokralaiset ovat ehkä laatutietoisempia ja kun asuntoja on enemmän tarjolla on vertailukin helpompaa. Yksiöissäkin tulee olla astianpesukone (omassani muuten ei ole) ja pyykinpesukoneelle tulee olla ainakin paikka. Pinnat tulee olla hyvässä kunnossa ja siistit. Palvelut lähellä ja hyvät kulkuyhteydet ovat kultaa. Kasvukeskusten keskusta tai/ja opiskelualueet yhä rokkaavat. 

Itsekin vähän puntaroin yksiömarkkinan osalta, kun asunto vapautui markkinalle. Ja perinteisesti vielä kuun viimeinen päivä ja kello 23.30, onnekseni kuitenkin kuukautta etukäteen. Myös sijainti priimapostinumeroalueen laidalla aina tuo oman jännitysmomenttinsa. Olkoonkin, että muut ominaisuudet komppaavat hyvin, mutta sijainnin osalta kilpailutilannetta ei oikein voi muuttaa. Kyseessä oli kuitenkin kasvukolmion keskustan postinumerolla (joskin vähän laidalla) löytyvä yksiö. Keskustan haastavuutta on ajateltu enempi nykymarkkinassa sillä, ettei opiskelijatukimuutokset ainakaan paranna opiskelijoiden maksukykyä. Toisekseen ne ensisijaisen priima-alueelta laidoilta tai lähiöistä löytyvät asunnot menettävät pisteitä, joskin lähiöiden osalta mennään jo matalemmalla vuokratasollakin. Itsehän päädyin jälleen sesonkimarkkinassa korottamaan vuokraa vajaan 10%. Ja moni nykymarkkinassa jopa vähän polkee vuokria ja yhdellä jos toisella isommalla toimijalla mitä erilaisempia tarjouksia. Pinnat on asunnossa kunnossa, mutta ne on laitettu jiiriin 10v sitten, joskin asunnosta on pidetty hyvin huolta. Ja eipä asunnossa tosiaan ole astianpesukonetta. Ehkä seuraavan offseason ajankohtana säädän keittiötä vetävämpään suuntaan, mutta sen aika ei ollut vielä. Kokeilu tähän uuteen markkinaan sesonkiin oli valmis vuokrankorotuksineen päivineen. Enkä tämän kokemuksen pohjalta allekirjoita, että opiskelijat olisivat isossa määrin siirtyneet pihistelemään tai muuttamaan enemmän halvemmilla tai lähiöisimmille alueille, tai sitten ne eivät osu omaan kohderyhmääni. Toisaalta senkään takia en tykkää polkea hintoja, siinä on omat haittavaikuttimensa.

Vaikka olen jo aikaa sitten kirjoittanut vuokrailmoittelun vyöryttämisestä ja sen hyödyistä (julkaisuun TÄSTÄ), olen aina jotenkin ollut laiska. Nyt pääsin vyöryttämisessä vähän vauhtiin kun kysyntä ei lähtenyt heti laukalle ja aloin oikeasti miettimään markkinan kilpailutilannetta. Aiemmin oli tosiaan näytöillä jonoa rappukäytäville saakka ja vuokralaisista pystyi poimimaan mieleisensä. Ilmoitusajankohdasta viis aiemmin hakemuksia/viestejä tuli vuorokaudessa kymmeniä. Nyttenkin päästiin kymmenluvuille, mutta kyllä se viikon pari otti aikaakin ja pientä vyöryttämistä vaadittiin. Pientä levottomuuttakin aiheen tiimoilta meinasi syntyä, mutta maltti on valttia.

Hyvistä vuokralaisista alkaa olemaan aiempaa enemmän pulaa. Mutta markkina on yhä varsin terve. Oma vanha vuokralaiseni oli jälleen varsin avulias ja piti itse parit kolmet näytöt ja itse pidin kahdet. Pidän tätä erittäin miellyttävänä ja suorastaan maagist vuokralaisten ominaisuutena. Mitään oletusarvoahan nyt ei asian tiimoilta voi pitää. Mitään hätää ei ehtinyt syntymään, mutta tulipahan taas testattua markkinaa ja myös aika suoraan kyseltyä, että minkälaista kilpailu on.

Ja fun fact: vaikka kyseessä on salkkuni pienin asunto ja vieläpä pieni yksiö, on tämän asunnon osalta vuokrasuhteiden keskipituus luokkaa 3 vuotta. Väittäisin, että vuokralaisvalinnalla ja tyylilläni on asiaan jotakin vaikutusta. Vaikka olisi millainen kuuma sesonki, on vuokralaisen hyvä päästä tutustumaan alueeseen ja asuntoon, jotta ei tule yllätyksiä. Samalla on hyvä tutustua puolin ja toisin ja siinä samalla sitten pystyykin hyvin haarukoimaan, että millaista kotia ja millaiseen tarpeeseen toinen on hakemassa. Ja enemmän informaatiota jo ilmoituksessa, hyvien kuvien kera, on parempi kuin liian vähän. Jotkut tykkäävät vuokrata vaikkapa toisen näkemättä asuntoa ja samalla sitten mahdollisesti vaihdattaa vuokralaisia vuoden välein, vaikka samalla aina vuoden välein vaihtuva vuokralainen tuo oman vaivansa, joka myös vie oman aikansa. 

Ajankäytön osalta itseltäni meni ehkä kuvien ja ilmoituspohjan päivittämiseen noin 20min ja ilmoitusten laatimisiin ja kontaktien vaalintaan ehkä 2 tuntia ja näyttöihin matkoineen noin 2 tuntia. Soppariin ja sen läpikäyntiin ja muuhun siihen liittyvään sälään vajaa tunti. Ja tuli sitä nyt vuokralaishakijoitakin selailtua ja muuta sälää tehtyä varmaan 2 tunnin edestä. Ehkä siis noin yhden työpäivän keikka. Ei lainkaan paha jos muutoin vuokrasuhteen ja sitten taloyhtiöpuoli vie aikaa noin vajaan työpäivän vuodessa. Kyllä mieluummin valitsen sen yhden työpäivän verran ajankäyttöä kuin 2, eli pidemmillä vuokrasuhteilla on arvonsa. Ihminen on laiskuuden huippu. Minä ainakin.

Kesäkettu kuittaa jälleen ja toteaa, että kesäsesonkina vuokranantajan on hyvä olla. Vieläkin asuntohakijat ovat liikkeellä.