Salkkuanalyysi

100% vuokrausasteella on kiva aloittaa. Tämähän ei tule pysymään koko kalenterivuotta, koska kahteen asuntooni tulee putkiremontti kesästä alkaen. Ja toinen näistä asunnoista menee täydelliseen remonttiin samassa yhteydessä. Keittiö vaihtannee paikkaa ja samalla lisättäneen yksi makuuhuone. Tämä remonttihan muutoksineen mahdollistuu putkiremontin myötä. Täten putkiremontti ei ole vain riski, kuluerä tai uhka - vaan myös aito mahdollisuus. Toinen asunto saattaa pysyä vuokrattuna tai/ja siitä saataneen ainakin varastointivuokraa. Palataan tähän astiaan vielä loppuvuonna. 

Mitä tulee tuottoprosentteihin niin salkku tuottaa melkolailla 6% perinteistä vuokratuottoa suhteutettuna hankintahintoihin. Realistisempaa ja aidompaa lukua antaa vuokratuotto suhteessa arvioon nykyhinnoista, jolloin tuottoprosentti huitelee vajaassa 5%. Tässä ei huomioida veroja tai vähennysmahdollisuuksia, joilla on huomattava merkitys salkun nykymuotoon. Samoin huomiotta jää ensitaloni, jossa vanhempani asuvat, eivätkä he maksa vuokraa. Kiinteistöissä on monipuoliset verovähennysmahdollisuudet esim. rakennuksen poistojen kautta, mutta en koe tarpeelliseksi pyytää omilta vanhemmiltani vuokraa. Enkä käytännössä kyseistä rahaa tarvitse, enkä toisaalta halua veroja niistä maksella (vaikka poistot niitäkin pienentäisivät). Tätäkin valinnan vapautta on taloudellinen riippumattomuus.

Ensitalon mahdollista tuottoprosenttia lienee turha avata, koska tällä hetkellä ei se tuota henkisen pääoman lisäksi juuri muuta. Toisaalta Vuoreksen autopaikka tuottaa laskennallisesti lähes ääretöntä, kun se taitaa olla autopaikkanipun viimeinen yksilö, jossa oli teknisesti varsin pieni hankintahinta. Lukuja ja laskelmia voi siis aika moneenkin tapaan rullata. Täten kuvitteellista exeliä ja mielikuvituslukuja on turha pyöritellä. Omalla kohdallani merkityksellisintä on, että kassavirrat hoitelevat asuntojen kulut lainalyhennyksineen ja korkoineen sekä tuottavat vähän lisää hyvää elämiseen. Ensitalon aktivoituminen markkinavuokralla parantaisi tuota yhtälöä melkoisesti - ehkä sitten joskus. Ja siitä huolimatta etten peri siitä vuokraa, on hyvä olla kartalla markkinasta.

Salkun uudelleenarviointi ja tasapainotus on kuitenkin ollut jo tovin mielessä. Seuraavaksi semiuudiskohde ja valmistumistakin vailla oleva uudiskohde lienevät liipaisimella. Uudiskohde siitä syystä, että jos siitä saa ennen valmistumista tai valmistumisen kynnyksellä sopivasti tuottoja ulos - pidän siitä vapautuvaa pääomaa parempana vaihtoehtona kuin sen vuokralle laittamisen vaivaa ja odottelua. Tässä markkinassa odottelulle ja maltillekin on omat perusteensa, mutta on hyvä pitää vaihtoehtoja avoinna. On hyvä olla aina A’sta vaikkapa C’hen kassavirta taikka exit suunnitelmaa. Semiuudiskohde siitä syystä, että sen sijainti kauempaa hankaloittaa hallinnointia ja oman asumisen yli 2v veroetuisuuden hyödyntäminen houkuttelee. Nykyhintaan suhteutettuna tuottoprosentti on varsin maltillinen ja myynti voisi jälleen mahdollistaa uusia hankintoja.

Nyt on siis todellinen rekalibrointi suunnitteilla. Mikäli realisointeja tapahtuu, niin saa nähdä mahdollistavatko ne uusia hankintoja vai mitä tulevaisuus tuo tullessaan. Aina on mahdollista lyhennellä lainoja ja täten lisätä velkavapautta vaikka osa asuntosijoittajien koulukunnasta onkin tätä keinoa jyrkästi vastaan. Ymmärrän että suurempi rahoitus tuo suuremmat mahdollisuudet ja saat paremmin myös muiden rahat tekemään itsellesi töitä. Toisaalta se sitoo myös enemmän käsiä ja säilyttää tietynlaisen tilivelvollisuuden. Yleensä se samalla johtaa lähes pakotettuun kasvuun, kun vapautuneita vakuuksia ja jo lyhentyneitä lainoja nostetaan lisää, koska kyllähän niille jokin kohde tulee olla. Muutoinhan se olisi käytännössä kulutusluottoa. Jatkuvasti lisälainoittamalla tai lainoja uudelleen järjestelemällä on vähintään lainojen renki. Ymmärrän erityisesti tilanteet joissa palkkatuloilla voidaan pönkittää miinukassavirtaa tai vaikkapa kantaa suurempaa riskiä, koska se tasaa vaihteluita ja mahdollistaa ”omasta pussista” joustamisen. Se ei kuitenkaan omassa ajatusmaailmassani ole se juttu. Lähinnä kuitenkin lainojen lyhentämisellä tässä tilanteessa tarkoitan oman henkilökohtaisen asumuksen verotehottoman lainan kuittaamista. Itsekin yhä pidän velkavivun hyödyntämisestä, mutta pyrin hallitsemaan sitä aktiivisemmin. 

Joka tapauksessa tämä kriittinen tarkastelu selkeytti tilannetta, että vaikka kaikkien kohteiden tilanteet voisi tavalla tai toisella perustella, on niissä silti huomattavasti optimointivaraa. Nykyarvoon tai uudemman kohteen hankintahinnan kera ei enää ole ilman vahvoja perusteita mielekästä tyytyä alta 5% tuottoihin. Täten salkun uudelleenajattelu tai viilaaminen on paikallaan. Verotuksen, arvonluonnin ja vaikkapa vakuuskuvion ajattelu tuo yhtälöön vähän lisää muuttujia. Mikäli verotus (kuten kiinteistöjen poistot ja tuloutetut taloyhtiölainat) mahdollistaisivat aidon nettovuokratuoton (eli verotuksen huomioivan version) lähelle 5%, olisikin tilanne toinen. Ensitalo saattaa myös olla sellainen henkireikä, että se tulee omassa omistuksessa pysymään hamaan tappiin saakka, mutta aika näyttää. Ihan pelkästään laskin edellä ei kaikkea siis tule ajateltua. 

On aivan mahdollista että vuodenkin päästä salkku näyttää suurinpiirtein samalta, mutta myös kehitettävää olisi. Toisaalta vuokralaisten löytäminen on tällä hetkellä ostajien löytämistä (hyvään hintaan) helpompaa. Täten kiirettä ei ole, mutta seuraavan 3-5v aikana olisi tarkoituksena saada kierrätettyä kohteita ja vapautettua pääomaa myös uusiin hankintoihin. Verotus huomioiden ollaan hyvällä tiellä ja salkku tuottaa positiivista kassavirtaa, mutta varsinkin kassavirran osalta olisi parannettavaa. Katsotaan miten hommat lähtevät tästä laukalle.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.