THE Vuokranantaja - THE Työ

Vuokranantajan työ on tietää ja kyetä selvittämään ja ratkomaan pulmia. Viittaan itseeni THE Vuokranantajana lähinnä siitä syystä, että kykenin saamaan twitteristä nimimerkin @vuokranantaja käyttööni, vaikka olinkin suhteellisen myöhässä liikkeellä. Pyrin myös olemaan THE Vuokranantaja osaamisen, tiedon, taidon sekä vuokraamisen tuuriin ja tyyliin liittyen. Alalla on paljon positiivista pöhinää, paljon uutisointia ja paljon erilaisia kirjoituksia - omani mukaanlukien. Paljon on myös tietoa. Liian paljon on myös tietämättömyyttä. Myönnän välillä myös oman tietämättömyyteni, mutta pyrin lähes päivittäin ratkomaan tätä ongelmaa. Päivitän osaamistani ja hankin vastauksia kysymyksiini.

En väitä olevani nero taikka suuruudenhullu. Haluan lähinnä aidon oikeasti tietää mitä teen ja miksi. Mitkä ovat vaihtoehtoni vai onko niitä? Sijoitusten verotus ei ole aivan yksinkertaista, päivälehtien mukaan ei ole asunnon ostokaan, saati myynti, vuokralaisten valinta on hankalaa, välillä jopa laitonta (ainakin niin kirjoitetaan). Joku taisi olla vienyt kivenkin kaivurilla vuokralaisen oven eteen... Tuottolaskelmia tehdään välillä mutkia suoristaen ja välillä asunnonmyyjää poskelle avarilla lyöden. Tämä ei ole läheskään koko totuus, koska vuokranantajia on moneksi.

Asunto- ja kiinteistösijoittaminen on kuin palapeli ja kaikki palat halutaan saada osumaan:

- Tieto (henkinen pääoma)
- Ihmiset (vuokralaiset ja vuokranantajat)

- Tuotto (rahallinen ja merkityksellinen)

- Taito (fyysinen) 

- Verot (lienee pakollinen paha, mutta kukaan ei halua maksaa LIIKAA veroja)

Vuokranantajan työmäärä - ja täten työtaakka - riippuu täysin sijoituskohteista ja niiden lukumäärästä. Miksei vain asuntojen määrästä? Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä syystä, että vuokranantajia on erilaisia ja mm. kerrostaloyksiön hallinnoinnissa on huomattavasti vähemmän työtä kuin omakotitalon hallinnoinnissa. Sama pätee lyhytaikaiseen (kuten Airbnb) ja pitkäaikaiseen vuokraamiseen.

Uutisotsikoissa puhutaan pitkälti yksiöistä ja niiden osalta hyvinkin merkittäväksi kasvaneesta sijoitusbuumista. Puhutaan myös, että yksiöt ovat vähävaivaisimpia ja kannattavimpia. On totta, että suuret remontit, kuten putkiremontti (lisää putkiremontin vaiheista TÄÄLTÄ ja lopullisista kustannuksista TÄÄLTÄ) rasittaa pieniä asuntoja vähiten, mutta kannattavin tai vähävaivaisin on kärjistelyä. Yksiöissä on kuitenkin suhteellisen suuri vaihtuvuus, erityisesti pienimmissä asunnoissa. Tätäkään ei voi yleistää ja omassa yksiössänikin on vuokralaisen pysyvyys keskiarvolta 24kk, tai jopa vähän yli. Vuokralaisten vaihtuvuus on kuitenkin vuokranantajan suurin työllistäjä loputtoman tiedonnälän ja markkinan seuraamisen lisäksi. 

Kiinteistön eli esim. omakotitalon vuokraaminen on kuitenkin aivan oma maailmansa. Omakotitaloa vuokratessa on hyvä tehdä kattava vuokrasopimus, jossa sovitaan mahdollisimman tarkasti, että mitkä kiinteistön ylläpidon asiat kuuluvat vuokralaiselle ja mitkä kuuluvat vuokranantajalle. Kattavasta sopimuksesta huolimatta ei omakotitalon vuokranantajalla ole apunaan talonmiestä, kiinteistöhuoltoyhtiötä tai isännöitsijää, joten aikalailla kaikki asiat tulevat vuokranantajan kontolle. Lumenluonti, rännien puhdistaminen ja vaikka ruohonleikkuu kuuluvat kiinteistön omistajalle eli vuokranantajalle, jollei toisin ole sovittu. Pakollisia ovat turvallisuus eikat, kuten lumen luonti tai jään pudotus, mutta ruohonleikkuu ja rännien putsaus jne on vain järkevää kiinteistönpitoa ja omaisuudesta huolehtimista.   

Kerrostaloasuntojen kohdalla - esim. omalla kohdallani yksiö vs kolmio - on myöskin paljon erilaisuuksia. Yksiön hakijoita on jonoksi asti. Pariskunta-/perhe-/kimppakämppää havittelee valikoidumpi porukka, mutta kyllä niitäkin yhä riittää (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Voit erikoistua ja samalla saavuttaa kilpailuetua, mutta toisaalta samalla myös menettää sitä. Moninaisuus haastaa, mutta samalla palkitsee. En olisi ilman kolmiohankintaani törmännyt kymmenien tuhansien eurojen verottomien voittojen mahdollisuuteen. Ymmärtäisin yhtiön ja vuokranantajan taloudenpidosta huomattavasti vähemmän. Väitän ymmärtäväni myös asuntopolitiikkaa huomattavasti paremmin.

On siis hyvä tietää jo etukäteen mihin on ryhtymässä ja mitä kannattaa tehdä. Omakotitalon vuokraaminen voi kuullostaa vaivalloiselta, mutta se tuo myös verohelpotuksia, kuten rakennuksesta tehtäviä poistoja ja tätä kautta rahallisesti enemmän tuottopotentiaalia. Mikäli vielä vuokralaisvalinnan suorittaa huolella voi vuokralaisesta saada oivallisen talotalkkarin, joka mielellään pitää hyvää huolta omasta kodistaan ja samalla vuokranantajan omaisuudesta - ja vieläpä maksaa tästä huvista. Verottaja vielä antaa bonuksena tehdä vuokratuloista kiinteistön (rakennuksesta) 4% vuotuisen poiston.

Sitten vielä puhutaan asuntosijoittajien kaltoinkohtelusta verotuksellisesti. Lähinnä asioita ajatellaan liian suppeasti. Olen aina kirjoittanut (esim TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ) verotuksen loputtomasta suosta. Mielestäni olen kattavasti asiaan tutustunut, mutta yhä joka vuosi opin lisää, löydän keinoja joilla säästää taas joitain (satoja) euroja. Suurimpiin verotuksellisiin seikkoihin tulen hakemaan ennakkopäätökset, mutta tähän leikkiin ei ole tarvinnut vielä ryhtyä. 

Vuokranantaja on tietopankki, halutessaan työjuhta (DIY rempat), osaamisellaan (laillinen) verokettu, mutta ennen kaikkea tunteva ja oppiva ihminen. Mikäli vuokranantaja menettää inhimillisyytensä - tai tiedonnälän - on tämä kusessa. Elämme muuttuvassa maailmassa, kaikkeen ei voi vaikuttaa vaan siihen tulee sopeutua. Tämä koskee niin vuokranantajia, vuokralaisia kuin omistusasujia. Parhaat osaavat yhdistää kaikista näistä ne parhaat puolet.  

Kettu kuittaa.

Linkki "kivi vuokralaisen oven eteen" - jutusta: https://www.is.fi/kotimaa/art-2000001926770.html