Kuuma peruna taloyhtiölainoista ja niiden verokohtelusta näyttää jälleen viime aikoina tehneen paluun (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Ilmeisesti aiempaa työryhmän toimintaa jatketaan, tai jotakin vastaavaa. Toisaalta ainahan sitä löytyy lisää selviteltävän selviteltävää.
Sanotaan ettei ole olemassa ilmaisia lounaita, mutta tavallaan taloyhtiölainojen veroetuisuudet ovat varsin sen kaltaisia olleet. Voit vähentää tuloutetut taloyhtiölainan lyhennyksetkin verotuksessa ja täten mahdollistat itsellesi verottomat vuokratulot. Myyntivoittoveronkin voi kokonaan välttää asumalla kohteessa itse 2v ja/tai jättämällä kohteen jälkipolville. Aiemmin kovasti "verotuksen siirtämisenä" kommentoidun etuisuuden hyödyntäminen lienee siirtynyt enemmissä määrin nimenomaan perintöverosuunnittelun suuntaan. Verot voi välttää kokonaan.
Ymmärrän kritiikin aiheesta niin puolesta kuin vastaan. Itsehän siis surutta käytän kyseistä etuisuutta hajautusmielessä ja verotuksen nollaamisen mahdollistajana. Verosuunnittelu on juurikin näistä syistä hyvinkin arvossaan. Ymmärrän myös, että jos nyt asiaan lähdetään isommin koskemaan voi rakentaminen ja samalla asuntokauppa tyssätä lisää. Toisaalta ei liene olemassa juuri sitä oikeaa hetkeä, kun asioita kannattaa isommin muuttaa. Tietynlaisen valuvian ymmärrän ja samalla aikamoisen muna - kana ongelman. Systeemi ja sen hyödyntäminen ei ole itseisarvo ja asuntosijoittaminen toiminnee ilmankin. Toisaalta jos maailma muuttuu ja koetaan, että tietyissä omaisuusluokissa on isommin verohyötyjä, niin niitä kannattanee hyödyntää. Ei niiden pohjalle ehkä kokonaisuutta kannata rakentaa. Hajauta ja hallitse.
Ehkä vähemmälle huomiolle jäänyt velkariski kuitenkin mietityttää itseä jopa enemmän. Veroriskiin tulee lähinnä reagoida - toisaalta sitä olen jo hajauttamalla tehnyt. Velkariski on kuitenkin nyt alkanut useilla toteutumaan. Heinäkuun jälkeen 12kk euribor korot lienevät päivittyneet kaikilla melko reilustikin yli 1%. Eli kevät kesällä 2023 nähdään vielä melkoisia korotuksia monilla. Koronneet korot (ja samalla kulut) rokottavat niin yrityksiä, yleistä taloudellista toimieliaisuutta kuin asuntosijoittajia. Monet 3-4% vuokratuoton kohteet voivat olla varsin kannattamattomia ja arvonmuutoskin lienee viimeisen vuoden ajalta pakkasella. On siis vain kestettävä aallon pohjalla tai harjalla, miten sen kukin haluaa tulkita. Samalla kuitenkin monet kulut ovat kohonneet, vaikkakin energiakriisin osalta pystyttiin välttämään se pahin skenaario. Kulujen ja korkokulujen kertaantuminen siis painaa. Sijoitustoiminnan yleensä toivotaan tuottavan lisäeuroja arkeen, mutta nyt kohonneiden korkokulujen myötä sijoittaminenkin voi haukata monen muun asian kanssa yhä isomman palasen.
Velkariskiäkin voi hallita, mutta keinot ovat rajalliset. Harvat ovat pitäneet kovaa käteispuskuria 0 korkosella tilillä, odottaen pahinta, jotta voi isosti lohkaista lainoja pois. Harva myöskään osasi ennakoida näin ripeää korkojen nousua. "Aina voin myydä kohteita" - ajatusmalli lienee yhtälailla kärsinyt, koska nousevien korkojen aikana asuntojen arvojen voisi järkeillä laskevan. Ja onhan niin nyt tapahtunutkin. Nyt ei liene myyjän kannalta otollisin tilanne rahoittaa asuntoja myymällä itselleen lisää pelivaraa kohonneisiin kuluihin ja maksellakseen ylimmääräisesti korkeakorkoisia lainoja pois tai pienemmäksi. Hajauttamalla korkoriskiä suojaamalla osan tai kokonaisuuden korkosuojilla tai kiinteillä koroilla on voinut alkaa saamaan vastinetta rahoilleen.
Velkariski näkyy varsinkin kovin kassavirraltaan negatiiviseksi menevissä uudiskohdeasuntojen taloyhtiölainoissa. Kyllä varmasti muutoinkin löytyy useita viritelmiä, jotka perustuvat korkeaan lainoitusasteeseen. Kun on laskelmat ja turvapuskurit kunnossa voi olla ihan hallittavissa oleva tilanne. Tilanne voi kuitenkin kuumottaa jos sijoitusasuntolainoja on vaikkapa 500 000e tai vaikkapa 1 000 000e. 500te 0,5% (2 500e/v korkokulu) -> 4,0% onkin jo rapeat 20 000e/v. Kyllähän se syö. Miljoonassa voidaan tuplata summat. Aiemmin varsinaista velkahelvettiä olen pohtinut blogissani TÄÄLLÄ.
Kun velkariski ja veroriski toteutuvat molemmat samaan aikaan voitaisiinkin olla varsin mielenkiintoisessa tilanteessa. Veroriski myöskin lisääntyy nousevien korkojen aikana, sillä verohyötykohteita voi joutua myymään rahoittaakseen velkojen lyhennyksiä taikka muutakin elämää. Asuntosijoittaminen kun kuitenkin useimmiten lienee keino, ei ehkä niinkään tarkoitus tai lopullinen päämäärä.
Elämme yhä varsin levottomia ja mielenkiintoisia aikoja. Muutoskeskustelut yhä seurannan alla. Hajautusta tuleekin jo harjoitettua ja katsotaan jos tässä voisi vaikka joitain asuntosijoittajakollegoita auttaa pääsemään molemmille sopuhintaan eroon raskaasti velkaisista kohteista. Silmät ja korvat auki. Riskejä on monenlaisia ja erilaisia skenaarioita ja tilanneanalyysejä on hyvä pyöritellä (vähintään siellä pääkopassa, jollei exeliin asti ihan kaikkea jaksa lyödä).
Riskikettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti