Uusimman hankinnan yhteydessä lähdin perinteiseen tyyliin toteuttamaan tuplataktiikkaani. Kohde oli remontoitava, joten se tuli remontoitua varsin priimakuntoon. Tällöin yleensä on varsin otollinen hetki - ainakin kokeilla - markkinaa. Täten laitoin suhteellisen korkein tavoittein kohteen myyntiin. Annoin pienen armonajan ja sen jälkeen laitoin kohteesta myös vuokrailmoituksen. Myyntimielessä kohde ei herättänyt kaipaamaani kiinnostusta. Vuokrattavuus oli varsin hyvällä tasolla ja vaikken voi väittää pystyneeni suorastaan valikoimaan vuokralaista, niin ainakaan hintaa ei tarvinnut lähteä polkemaan. Vuokralaiskiinnostusta oli ja lopulta toivoakseni löytyi sopiva ensimmäistä vuottaan aloittava korkeakouluopiskelija.
 |
| Myyntiin koko salkku? Vai kullakin asunnolla oma exitplan? |
Exitplan: myyntiin ja/tai vuokralle on siis varsin toimiva.
Nyt kuitenkin rinnalla tinnittää myös kahden muun kohteen exit suunnitelmien hahmottelu. Kumpaisessakin kohteessa olen itse asunut yli 2v yhtäjaksoiset ajankohdat. Myyntivoittoverovapauden hyödyntäminen siis kiinnostaa, mutta se pitää sisällään varsin vakavan veroriskin. Eli josko myyntivoittoverovapaudesta luovuttaisiin kokonaan? Varainsiirtoveron muutoksiinkin liittyvät uudistukset tulivat varsin haipakkaa voimaan. Mikäli samainen tapahtuisi uudestaan verovapauden ja samalla varainsiirtoveron poistolla (näen tämän melko mahdollisena parina) olisi tämä aikamoinen isku. Tietyissä tilanteissa pelkkä istuminen ja osta ja pitäminen ei siis välttämättä toimikkaan. Välillä on jopa järkevää ottaa tuotot sisään (erityisesti hyödyntää verovapaudet) ja myöskin maksella tuotoista veroja, varsinkin jos tuottoja on vieläkin enemmissä määrin saatavissa myös toisaalta. Rahan kiertonopeudellakin on merkityksensä, se vain usein riippuu, että mistä suunnasta katsoo. Uudelleenrahoitustakaan ei sovi unohtaa. Toisaalta ei kannata olla hyödyntämättä sekä myyntivoittoverovapautta että uudelleenrahoituksen tarjoamia mahdollisuuksia. Varsinkin jos toisaalta on saatavilla parempia tuottoja ja samalla kyseinen kohde voi olla paremmin uudelleenrahoitettavissa. Kaikki vaikuttaa kaikkeen, joten kaikki kivet kannattaa suunnitelmallisesti käännellä.
Useamman näkemyksen exit suunnittelu on aina ollut läsnä omassa asuntosijoittamisen ajattelussani. Vaikka usein kannatan pidempää ja perinteikkäämpää osta ja pidä ajatusta, on silti hyvä olla valmis luopumaan kohteista oikeaan hintaan. Sijoittamiseen kun tuottojen realisoiminen ja täten myös verojen maksaminen kuuluu. Se kuitenkin täytyy tehdä harkiten ja perustellusti. Rahalla on myös tuottamattomana, tai vaikka se tuottaa, niin vaihtoehtoistuoton hinta. Eli mitä se voisi tai olisi voinut tuottaa muualla. Luopumisen tuskan sijaan luopumisen ilo mahdollistaa tuotoista nauttimisen ja mahdollisuuksien hyödyntämisen muualta. Yksi ovi sulkeutuu ja useampikin ovi voi samanaikaisesti avautua.
Exit suunnittelu on vahvuus ja erilaisia tilanteita kannattaa vähintään oman päänsä sisällä pyöritellä, usein luvut kannattaa viedä myös exeliin. Oma henkinen puoli on usein se joka painaa eniten. Täten suunnitelmat ja omat säännöt kannattaa pohtia etukäteen, mutta myös muutoksiin pitää osata reagoida. Pidempi pitoaika mahdollistaa tasaisempaa tulovirtaa, mutta nopea myynti voi mahdollistaa hyvät tuotot ja/tai niiden hyödyntämisen muualla (ja vieläkin paremmin).
Mitä olen omalle kohdalle tulevaisuuden kuviksi maalannut niin ensitaloni myynti vapauttaisi miellyttävän määrän käteistä uusiin hankintoihin. Toisaalta ensikohteen pito vaikkapa omaksi eläkekodiksi on aina houkutellut. Lisärakentaminenkin kohteen osalta voisi olla mielenkiintoinen mahdollisuus. Tilanteet kuitenkin muuttuvat ja elävät. Myös helppoudelle on annettava arvoa. Täten alunperin ehkä jopa foreverhomeksi hankittu talo lyötäisiin lihoiksi ja pistettäisiin tehokkaammin tuottamaan (ensitaloa ja täten foreverhome kohdettani sivuan mm. TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ). Samaista ajatusmaailmaa haetaan opiskeluajan asunnolle, jossa isosti olen hyödyntänyt taloyhtiölainan verovähennysmahdollisuudet. Voisi olla otollista hyödyntää tulevien vuosien (1-4v) aikana mahdolliset voittoverovapaudet ja laittaa eurot poikimaan entistäkin paremmin nykytilannetta palvelemaan.
Tilanteet muuttuvat ja niihin kannattaa reagoida ennakoivasti, mutta tietoisesti. On vähintään Plan A: vuokraa ja on Plan B: exit (myy). Kuinka päin näitä haluaa ajatella, ja toisaalta mitä kaikkea siihen väliin on mahdollista tunkea, riippuu tekijästä itsestään.
Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa jälleen.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti