Asunto-osake vai omakotitalo sijoituskohteena? Aika ravistella suomalaista asuntosijoituskulttuuria?

Kevättä jälleen rinnassa ja täten omakotitalokauppakin lienee kukkimaisillaan. Tulikin aiheen tiimoilta käytyä chatgpt kanssa keskustelua. On jotenkin hauska miten Suomessa asuntosijoittamisen keskustelut pyörivät asunto-osakkeiden ympärillä (käytännössä kerrostalo- ja rivitaloasunnot), kun taas omakotitalot jäävät aikalailla varjoon, toisin kuin vaikkaa USAssa.

Ohessa alla otsikonmukaisesti ja vähän jo alustavaa keskustelua käytynä Chatgpt pohdinntaa aiheesta. Ihan osuvaa.

——

Kun puhutaan asuntosijoittamisesta Suomessa, keskustelu pyörii lähes poikkeuksetta kerrostalo- ja rivitaloasuntojen ympärillä. Omakotitaloja vuokrataan selvästi vähemmän sijoituskohteina, vaikka ne muodostavat merkittävän osan Suomen asuntokannasta. Voisiko olla aika tarkastella perinteistä asuntosijoitusajattelua uudella tavalla?

Yhdysvalloissa single-family home (SFH) -sijoittaminen on yksi yleisimmistä tavoista aloittaa asuntosijoittaminen, kun taas Suomessa valtaosa sijoittajista keskittyy asunto-osakeyhtiöihin. Miksi näin? Mitkä ovat molempien sijoitusmuotojen edut ja haasteet? Ja voisiko omakotitalosijoittaminen olla Suomessa aliarvostettu mahdollisuus?

⸻

Asunto-osakeyhtiö – tuttu ja turvallinen valinta

Suomessa asuntosijoittaminen on pitkälti keskittynyt asunto-osakeyhtiöihin, eli kerrostalo- ja rivitaloasuntoihin. Tämä johtuu niiden helppoudesta, matalammasta pääomavaatimuksesta ja laajasta kysynnästä vuokramarkkinoilla.

✅ Asunto-osakeyhtiösijoittamisen edut:

1. Helppo hallinnoida – Taloyhtiö huolehtii kiinteistön ylläpidosta ja suuremmista remonteista.

2. Vakaampi vuokramarkkina – Pienille asunnoille on aina kysyntää, erityisesti kaupunkikeskuksissa.

3. Likviditeetti – Asunnot on helpompi myydä kuin omakotitalot.

4. Skaalautuvuus – Useamman pienen asunnon ostaminen hajauttaa riskiä ja tuo jatkuvaa kassavirtaa.

5. Ennustettavat kulut – Hoitovastike kattaa useimmat ylläpitokustannukset.

❌ Haasteet:

1. Taloyhtiön päätösvalta – Remontit ja vastikkeet voivat yllättää sijoittajan.

2. Korkeat ostohinnat kasvukeskuksissa – Vuokratuotto voi jäädä alhaiseksi suhteessa sijoitettavaan pääomaan.

3. Kilpailu sijoittajien kesken – Vuokralaisille tarjolla paljon vaihtoehtoja, mikä voi painaa vuokratasoa.

4. Suhdanneherkkyys – Korkojen nousu ja taloustilanteen muutokset voivat vaikuttaa asuntojen hintoihin merkittävästi.

5. Vastikeriskit – Taloyhtiön hoito- ja rahoitusvastikkeet voivat syödä tuottoa, etenkin isoissa remonteissa.

⸻

Omakotitalosijoittaminen – unohdettu mahdollisuus?

Omakotitalojen vuokraaminen sijoituskohteena on Suomessa harvinaisempaa, mutta se voi tarjota korkeampia tuottoja ja vähemmän kilpailua tietyillä alueilla. Suomessa omakotitaloja pidetään enemmän omistus- kuin vuokra-asuntoina, mutta voisiko omakotitalo toimia myös sijoitusasuntona?

✅ Omakotitalosijoittamisen edut:

1. Ei vastikkeita – Omistaja hallitsee itse kaikki kulut, eikä yhtiövastikkeita ole syömässä tuottoa.

2. Vähemmän kilpailua – Vuokramarkkinoilla tarjonta on niukempaa, mikä voi parantaa tuottoja.

3. Sitoutuneemmat vuokralaiset – Perheet asuvat usein pidempään ja pitävät parempaa huolta asunnosta.

4. Mahdollisuus lisäarvon tuottamiseen – Omakotitaloa voi kehittää aktiivisesti, esimerkiksi tonttia hyödyntämällä tai laajentamalla.

5. Korkeampi vuokratuotto per kohde – Omakotitalojen vuokrat voivat olla merkittävästi korkeampia kuin vastaavan hintaisen kerrostaloasunnon.

❌ Haasteet:

1. Suurempi aloituspääoma – Omakotitalot ovat yleensä arvokkaampia kuin pienet kerrostaloasunnot. Neliöhinnoiltaan omakotitalot ovat kuitenkin usein halvempia.

2. Ylläpitovastuu – Kaikki kunnossapito on sijoittajan vastuulla, mikä lisää riskejä ja kustannuksia.

3. Vähemmän skaalautuva – Suureen pääomaan sidottu yksittäinen kohde voi olla riskisempi kuin hajautettu asuntosalkku.

4. Rajallisempi markkina – Vuokralaiskysyntä ei ole yhtä laajaa kuin pienissä kaupunkiasunnoissa.

5. Likviditeetti – Myyntiajat voivat olla pidempiä, erityisesti syrjäseuduilla.

⸻

Miksi Yhdysvalloissa single-family homes -sijoittaminen on yleisempää kuin condo-sijoittaminen?

Yhdysvalloissa SFH-sijoittaminen on suosittua erityisesti aloittelevien sijoittajien keskuudessa, kun taas Suomessa asuntosijoittamisen “ensiaskeleet” otetaan yleensä yksiöillä ja kaksioilla. Miksi näin?

1. Vuokramarkkinoiden rakenne

• USA:ssa omakotitalot ovat yleisempiä vuokra-asuntoina, koska monissa osavaltioissa on matalampi omistusasumisaste kuin Suomessa.

• Suurissa kaupungeissa vuokralla asuminen painottuu huoneistoihin (condos), mutta esikaupungeissa SFH-kohteet hallitsevat.

• Suomessa valtaosa perheistä omistaa asuntonsa, joten omakotitalojen vuokraaminen on harvinaisempaa.

2. Hallinnointi ja kulut

• USA:ssa SFH-kohteissa ei ole hoitovastikkeita, mikä tekee niistä kustannustehokkaita.

• Monissa osavaltioissa on alhaisemmat kiinteistöverot ja edullisemmat remonttikustannukset kuin Suomessa.

3. Vuokralaisten käyttäytyminen

• Perheet suosivat SFH-kohteita, koska ne tarjoavat enemmän tilaa ja omaa pihaa.

• Suomessa perheet pyrkivät useammin omistusasumiseen, joten omakotitalovuokralaisia on vähemmän.

⸻

Voisiko Suomessa tapahtua muutos omakotitalosijoittamisen suuntaan?

• Kaupunkien reuna-alueilla kysyntä on kasvussa – Suuret kaupungit tiivistyvät, mutta perheet etsivät silti tilaa ja rauhallisuutta.

• Hinnat voivat olla kilpailukykyisiä – Syrjäisemmillä alueilla omakotitalojen ostohinnat ovat kohtuullisia suhteessa vuokratuottoon.

• Joustavat asuinratkaisut yleistyvät – Muuttuva työelämä ja etätyön kasvu voivat lisätä kysyntää vuokrattaville omakotitaloille.

⸻

Johtopäätös: Aika ajatella uudella tavalla?

Vaikka Suomessa asunto-osakeyhtiösijoittaminen on edelleen helpompi ja vakaampi vaihtoehto, omakotitalosijoittaminen voi tarjota mielenkiintoisia mahdollisuuksia erityisesti niille, jotka ovat valmiita tekemään enemmän hallinnointityötä ja hakemaan kohteita kehittyviltä alueilta.

—

Hauskaa ajatusleikkiä ja ihan hyviä nostoja. Onhan omakotitaloasuntosijoittajalla ihan erilainen markkina ja kohderyhmätkin. Paljosta olen samaa mieltä, mutta kyllähän tuossa jo vähän koulimalla AI’ta saatiin vähän suoristettuja mutkiakin enemmän oikeaan asentoon. Ja olisihan tuossa tosiaan vähän vieläkin viilattavaa, mutta aika hyvää yhteenvetoa.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.

Talon tarina

Tämän viikon tarina lienee tähän mennessä se tärkein eli ensimmäinen oma kotini, ensiasuntoni, ensitaloni. Se sisältää paljon tunteita, kokemuksia ja oppeja matkan varrelta. Ensitalostani ei koskaan tullut se varsinainen foreverhome, joka sen alunperin piti olla. Saattaa olla, että se silti toimii vielä jonkinlaisena päättöpisteenä. Lähtölaukauksena se ainakin toimi kiinteistösijoitusmaailmaan. Ja se yhä asuntosalkustani löytyy ja jatkaa sekä ilon että murheen kryyninä ja tietynlaisena muistuttimena ja inspiraation lähteenä. Asuntosijoittaminen kun ei ole pelkkää numeromaailmaa vaan sisältää myös paljon tunteita. Talon tarinaa ei voi koskaan kuvata edes kokonaisessa kirjassa, saatikka yhdessä blogikirjoituksessa. Numeroina sen kuvaaminen olisi sitäkin haastavampaa. Tuottomielessä se jatkaa tarinaansa yhä niin paljon rahallista potentiaaliaan enemmän sekä alenevassa että ylenevässä polvessa.

Ensiasunnon metsästämisen matkasta olenkin kirjoittanut aikaisemmin ainakin TÄÄLLÄ. Joten hypätään nyt tarkemmin itse Taloon ja sen matkaan. 

Harva aloittaa ensiasuntonsa metsästämistä taloista. Enkä minäkään siitä aloittanut, lopulta laajensin skaalaani myös taloihin ja onhan se hauska ostaa kasvukeskuksesta keskustan tuntumasta omakotitalo kaksion hinnalla parikymppisenä (aina työssäkäyvänä) opiskelijana. Toki siinä tuli heti kättelyssä paljon remontointia, mutta samalla hyvää oppiakin. Ja omakotitalon putkiremontti on muuten suhteessa huomattavasti vaikkapa kaksion putkiremonttia edukkaampaa.

Katselin siis ensikodiksi myös omakotitaloja ja päädyin lopulta, silloin varsin uuteen menettelymalliin, tarjouskauppakohteeseen. Tiesin mihin ryhdyin ja lopulta hinnassakin päästiin yhteisymmärrykseen. Eli toisin sanottuna korkein tarjous voitti, taisin kaksi kertaa tarjouksiani korottaa. Ja jälkikäteen myös kuulin, että jo(t)ku(t) kuolinpesästäkin huusivat hintaa ylöspäin. Ymmärsin että kyseessä oli ihan aito ajatus ostaa kohde, mutta kyllä se jo silloin vähän korvaan pisti, että menikös huutokaupassa nyt ihan kaikki hommat oikein. 

Kauppoja siis edistettiin ja kohteella tehtiin kuntokartoitus eikä mitään poikkeuksellisen yllättävää kohteesta löytynyt. Rintamamiestalo niin tiettyjä lainalaisuuksia aina löytyy ja pitihän siellä mm. pinnat päivittää mökkitasolta nykypäivään. Monet isot asiat olivat kunnossa ja mm. julkisivut, sähköt, putket, vessat, keittiö ja kylppäri olivat uusittu 2000-2010-luvuilla. Kaupat saatiin siis maaliin ilman suurempaa draamaa, enkä tuota kuolinpesän osakkaiden osallistumista hintatarjouskilpaankaan tapetille nostanut. Ei siis mitään kiinteistökaupan kauhutarinoita jaettavaksi.

Pintoja päivitellessä tuli vedettyä ATK kaapelioinnit seinien sisälle valmiiksi ja jokunen vuosi sitten tuli liityttyä valokuituverkkoon, kun moinen alueelle kaivettiin. Projektin surkuhupaisuutta lisää, että katu kaivettiin auki käytännössä kolmena kesänä neljän vuoden sisällä: ensin valokuitu, sitten hulevedet ja viemäripäivityksiä ja sitten vielä sähköt maahan. Yritin jopa kaikilta tahoilta kysellä, että kai heillä on tiedossa että tälläisiä on tulossa ja koitin kaiken maailman yhteystiedoista yhteistyötä edistää. Ei auttanut, toisaalta ei myöskään yllättänyt. 

Sähkönkulutusta maltillistamaan tuli hommattua ilppi ja tuli sitä yläpohjaankin tehtyä lisäystä puhallusvillalla. Eipä se noin 10 000kwh vuotuinen kokonaissähkönkulutus ole päätä huimannut. Aiemmalla omistajalla kulutus taisi olla luokkaa 23-24 000kwh/v. Alle 10tkwh on myös päästy ja onhan sitä joskus syksyn lämmityskauden alkuun tullut heräiltyä rapsakkaan +15 asteen sisälämpötilaan. Sähköllä lämpiävä vesikierto ollut pääasiassa aika minimissään ja ilpillä pääsee varsin pitkälle, mutta silloin ei tainnut ilppikään olla vielä lämmityskäytössä. Varsin monta vuotta itselläni meni myös (pääasiassa piheydestä johtuen) aikaa, että aloin kattavammin kesähelteillä ilppiä hyödyntämään viilennyksessä. Kellariinkin kun pystyi aina pakenemaan viileään nukkumaan. Kellarin takkahuoneesta myös tämä blogini on saanut alkunsa, takkatulen loimussa.

Tulihan tosiaan talon kaikki pinnat laitettua uusiksi omaa perhepiiriä hyödyntäen ja siitä iso kiitos useammallekin projektiin osallistuneelle. Kyllä se oma asunto (taikka talo) on sijoitus ja samalla se opettaa paljon. Se on ehkä jopa se tärkein sijoitus ja suhteellisesti suurin sijoitus. Sijoittamisestakin kun sanotaan, että aloittaminen on vaikeinta. Itselleni se oli lähtölaukaus kiinteistösijoittamiseen vaikka huolella asuntojen ja talojen maailmaan jo etukäteenkin tutustuin. Oman asumisen ja omakohtaisten kokemusten kautta pääsee kiinni asuntosijoittamisen maailmaan. Ja kyllä, vahvasti ennen sijoitusasunnon hankintaa suosittelisin harkitsemaan oman asunnon ostoa. Pelkästään se kokemuspuoli avartaa. Lisäksi asuntokaupan psykologinen puoli on usein varsin samankaltaista (olkoonkin niin hyvässä, että pahassa). Asukkaan kanssa samaistuminenkin on tällöin niin paljon helpompaa. Asuisinko itse sijoitusasunnossani? Jos en niin miksi en ja millainen olisi ideaali vuokralainen? Jos on vielä itse asunut sijoitusasunnoissaan, niin kokemus on vieläkin kilpailukykyisempi ja next level. Sijoitusasunto pelkällä laskimella ja exelillä pyöritellen… Toki kaikki asuvat jossain eli jonkinlainen tuntuma on, mutta silti… Tunteita ja puolueettomuutta ei voi välttää, varsinkaan kun kaupoilla on usein useampi osapuoli, kuin pelkästään ostaja.

Talo tuli hommattua ensiasunnoksi ja remppailtua melkolailla pinnoiltaan lattiasta kattoon heti kättelyssä. Muistan yhä sen helmikuun 2012, kun nukuin ensimmäisen yöni sohvalla (ensimmäisellä kalusteella, kun taloon kannettiin). Muutaman kuukauden siinä tuli iltatöinä tehtyä pitkää päivää remppailujen osalta ennen tuota muuttoa ja kyllä vielä sen jälkeenkin. Itse tein ja ”säästin”. Mutta ainakin opin. ”Flip before move in” ja ”live in flip” osittain vähän molempia kokeillen. Taitavat olla jenkkilän BiggerPockets platformilta lähtöisin, kuten monet flippaamiseen ja airbnb arbitraasiin ja moneen muuhunkin asuntosijoittamiseen liittyen. Tuli biggerpockets jo tuolloin blogeista ja keskustelupalstoiltaan tutuiksi. Suomessa genre taisi olla vielä varsin pirstaloitunut ja fläppitaulumainen.

Muistan joskus pohtineeni, että pitäisikö sitä ottaa vaikka kellariin alivuokralainen, mutta siihen leikkiin en lähtenyt. Minulla oli tukikohtani, jota olisi voinut taloudellisesti monipuolisemmin hyödyntää, mutta taisin olla liian omistus-/mukavuudenhaluinen (lue: perus suomalainen erakko). Tuli pidettyä grilli-, peli- ja saunailtoja, pihinäkin nautittua elämästä. Voi sitä jossittelun määrää, jos sitä olisikin hyödyntänyt omaa taloaan laajemmin hommaamalla alivuokralaisia. Kiinteistöimperiumi olisi suorastaan kasvanut räjähdysmäisesti isommilla kassavirroilla. Noh, niin ei päässyt käymään. Taitaa muutoinkin olla Suomessa harvinaisempaa. Syynä lienevät niin kulttuuri- kuin tottumuserot.

Alkuperäinen talo-ostokseni oli vuokratontilla, mutta tulin myöhemmin lunastaneeksi tontin. Sain tontin lunastamiseen vinkin vanhalta koulukaverilta ihan puskista ja ihan ohimennen. Sittemmin lunastushinta tontille olisi jo lähes tuplaantunut. Miksi en aiemmin juurikaan vuokratonttia karsastanut oli oikeastaan alueen vuokratonttien tyypillisyys sekä varsin maltillinen tontin vuosivuokra. Tonttien lunastushinnat - lähes alueesta riippumatta - nousevat vuosittain varsin maltillisesti, mutta myös melko varmuudella. Aina ei tontin lunastaminen omaksi ole edes mahdollista. Omalla kohdallani tiettynä vuonna oli päätetty alueeni liittää kalleimpaan tonttialueeseen, jolloin korotus olisi ollut kertalaakista varsin huomattava. Kiitän edelleen tontin lunastuksen muistuttamisesta ja väitän hyödyntäneeni tonttilunastuksen varsin viime hetkillä. Muistaakseni lunastushintani oli luokkaa 23te tms. Nykyään lunastushinta olisi jotakin lähemmäs 48te. Alueella samanlaisia tontteja on myyty ja myydään (joskin tyhjillään) ehkä hintahaarukalla 100-150te. Vuokraoikeudellakin on arvonsa, varsinkin jos se oikeuttaa maltilliseen hintaan tontin lunastamisen itselleen.

Omakotitaloasuminen on siitä hauskaa, että se yhä Suomessa taitaa olla tietynlainen unelma. Koronan aikaan omakotitalo ja oma piha, nehän suorastaan kukoistivat. Eikä se mielestäni ole niin kauhuskenaario kuin ajatellaan, että kovat kulut taikka että se olisi huono asia yksin vastata huoltopuolesta taikka hoitokuluista. Ei sitä yhtiökokousten taistelua turhista asioista sivuuttaen tärkeitä aiheita ja en vielä ole törmännyt 1000e/m2 omakotitalon putkiremonttiin ja paljon on tullut tehtyä ja nähtyä. Olkoonkin että niissä remonteissa usein on sitten jo vaikkapa ilmanvaihtoa lämmöntalteenotolla taikkapa hissiremontteja jo voitu niputtaa samaan. Kulu- ja säästöpuolet ovat enemmän omassa hallussa. Toki huoltopuolella on enemmän hommaa, mutta tuleepahan sekin maailma tutummaksi ja siinäkään ei välttämättä ole huoltofirmojen käytössä niinkään kyse skaalaedusta, sekin toimii lähes kääntäen.

Omakotitaloasuminen opettaa, vähän pakostakin. Oma talo ja sen hyvät ja huonot puolet kannattaa oppia tuntemaan. Aina tulee myös tilanteita, jotka vaativat reagointia, kun vaikkapa lämminvesivaraaja sanoo itsensä irti tai kun talli tulvii. Energiaa voi niin tuhlata kuin säästääkin. Jotenkin omakotitaloasujana olen oppinut varsin hyvin pihistelemään energia- ja vesilaskujen kanssa, olkoonkin että tilanteiden eläessä olen oppinut myöskin mukautumaan tilanteisiin. Samalla tulee ihan eri tavalla tutustuttua ja kiinnostuttua talotekniikasta ja siitä, että miten mikäkin asia toimii tai/ja miten mikäkin asia voisi ehkä jopa olla paremmin tai/ja hoitua helpommin. Ja jännä että naapureidenkin kanssa on enemmän tekemisissä. Elämä on helpompaa kun ei ole taloyhtiömäistä agendataistelua?

Talo on elämäni sijoitus ja kyllä sillä ensiasunnolla on iso merkitys. Se määrittää millainen toimija haluat olla kiinteistömarkkinalla. On monia asioita (mielestäni kaikki), joita on hyvä tietää vaikkapa asunnon/talon hoitamisesta. Kaiken toki voi ulkoistaa, mutta kannattaako kaikki aina ulkoistaa ja tulisiko kaikesta kuitenkin olla edes jollakin tasolla ymmärrystä on katsojasta kiinni. Itse olen tiedonnälkäinen ja olen tykännyt tehdä paljon itse. Asioilla on kuitenkin tapana kehittyä ja ymmärrän nykyään paremmin oman arvoni. Lähes kaiken voi tehdä itse. Miten paljon tekee tai kannattaa tehdä itse riippuu niin paljon tilanteesta. Nykyään voisin ulkoistaa lähes kaiken, mutta toki oikeaan hintaan (ilmaiseksi maailmassa ei voi olettaa saavansa mitään). Ihan mitä tahansakaan ei kannata olla valmis maksamaan heti kättelyssä - hinta ei ole laadun tae.

Talokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.