Alle markkinahinnan ostaminen

Osaava ostaminen ja oikean diilin löytäminen oma taitolajinsa. Alle markkinahinnan ostaminen on mahdollista, ei mahdotonta eikä helppoa, mutta olen yhä varsin skeptinen alle markkinahinnan ostamisen osalta. En usko että oma ajatukseni juontaa kateellisuudesta, jota Suomessa osataan harrastaa. Enkä usko että se johtuu myöskään osaamattomuudesta, ehkä vähän. Skeptisyyteni juontaa ehkä ennemminkin tilanteista, joissa tavalla tai toisella ostaja on hyödyntänyt erilaisen kilpailuetunsa ehkä enemmän tai vähemmän kyseenalaisin keinoin.

Nykymarkkinassa alle markkinahinnan ostaminen on mielestäni erityisen vaikeaa. Markkinahinnan määrittely kun tällä hetkellä tuntuu olevan liki mahdotonta. Helppoa on sanoa ostaa 20% alennuksella jos eka verrokki roikkuu etuovessa ja ehkä se on roikkunut siellä jo 2v, joka jo itsessään voi selittää hintaeron. Tai jos sitä tehdään uudiskohteissa joiden velattomat listahinnat eivät juuri yleisissä markkinointimateriaalrissa tunnu joustavan. Vaikka lopputuloksissa olen uudiskohdemarkkinasta ymmärtänyt että isoihinkin alennuksiin päästään (aina -20-40%). Tai sitten vain aidot verrokit puuttuvat. En kuitenkaan koskaan ole ajatellut etteikö alle markkinahinnan ostaminen olisi mahdollista. Asuntojen kanssa touhuaminen kun on varsin tunteikasta peliä ja kentällä vaikuttavat niin monet asiat:

• Helppous
• Nopeus
• Asiantuntijuus
• Suorasanaisuus
• Avuliaisuus
• Kyvykkyys (deal closing)

Kaikki edellä mainitut vaikuttavat. Siivoukselle ja tavaroiden poisheitoille voi laskea arvon ja samalla ne vaikuttavat ehkä siihen tärkeimpään: helppous. Helppous myös auttaa nopeuteen. Mikäli vanhaa isoa omakotitaloa ei tarvitse tyhjentää vanhoista tavaroista ja siivota tip top tämän jälkeen, voidaan säästää useampia päiviä tai jopa viikkoja. Kuluja niistäkin poisheitoista ja siitä vaivasta syntyy, mutta se voi monasti nopeuttaa prosessia ja samalla helpottaa päätöksentekoa. Hinnan lisäksi prosessiin kuuluu monta muutakin palasta.

Alle markkinahinnan ostaja yleensä tietää mitä tekee ja tietää millaisia mahdollisia ongelmia ratkotaan ja missä asioissa voi auttaa kaikkien eduksi. Ikäviä on tilanteet, kun toisista tai toisten tilanteista pyritään vain JA vain ja ainoastaan hyötymään. Tilanne voi näyttää näennäiseltä ongelmanratkaisulta taikka asioiden helpottamiselta, mutta kuten aina, niin tunteet pelissa vaikuttavat isosti. Olen nähnyt tilanteita kun hallituksen puheenjohtaja ostaa haltuunotetun asunnon. Hallitusta jopa kehuttiin asian ratkaisusta. Olen myös nähnyt tilanteita kun ympärillä pyritään ankkuroimaan hintaa alhaiseksi ja pelataan tutulle ostajalle halvempaa ostonpaikkaa. Kun tälläiset tilanteet ovat mahdollisia ja lähinnä paheksuttuja, jos sitäköön, niin luonnollisesti näihin tilanteisiin törmätään.

Olen varmasti itsekin hyötynyt ostotilanteista vastapuolen asemasta. Ja välillä olen käyttänyt tietoa häpeilemättä hyväksi. Olen ostanut asuntoja mm.

• Kuolinpesiltä
• Maksuvaikeuksissa olevilta yrityksiltä
• Happamoituneen kohteen, joka salkun potentiaalisimpana myyntinä onkin muuttunut mädäksi omenaksi. 

Kaikilla on oma lehmä ojansa. Myös minulla, en sitä kiellä. Tilanteet voi kääntää voitollisiksi kaikille osapuolille, mutta kyllä se vähän enemmän aikaa ja vaivaa vaatii.

Asuntomarkkinoilla on paljon hiljaista tietoa ja paljon keinoja käydä kauppaa lähes pelkästään kulisseissa. Tietoa voi ja kannattaa hyödyntää. Eikä se uuden oppiminen ikinä pääty, aina tilanteet elävät. On kuitenkin totta, että tili tehdään ostaessa ja samalla kaikki osapuolet voivat voittaa.

Yhä on ostajan markkinat, alennuksia on jo parin vuoden takaisiin hintoihin. Markkina on jo kyykönnyt, siihen vielä päälle alle markkinahinnan ostaminen. Hinnat siis yhä joustavat (ennemminkin alaspäin). Kuinka isosti? Lienee aika monenkin kysymys. Kuinka pitkään oston paikkoja esiintyy tähän tahtiin? Sen ainakin kaikki haluaisivat tietää. Pohjien kalastelu kun aina lopulta menee pieleen.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Feel Good - Hyvä Vuokranantaja

Vuokranantajana ja asuntosijoittajana toimiminen on pääasiallisesti aika jees. Tutustuu erilaisiin alueisiin, asuntoihin/taloihin ja ihmisiin (niin vuokralaisiin, toisiin sijoittajiin, välittäjiin kuin myyjiin jne). Ala on varsin monipuolinen ja sosiaalinen. Ja vaikka uutisiin päätyy yleensä ne kauhutarinat (itsekin ”kauhutarinoistani” olen kirjoitellut aiemmin TÄÄLLÄ), niin totuus on tarua tai ainakin uutisointia tylsempää. Ei se taloudellinenkaan puoli lainkaan huono ole, tuottoakin voi tehdä. Posin kautta.

Mennäänpä sitten kuitenkin konkreettisemmin asiaan. Eli vuokranantajan niihin hyviin kokemuksiin:

• Yksi ensimmäisistä positiiviseksi käännettävistä vuokralaistilanteista tuli, kun sijoitusasuntooni nro 2 vaihtui vuokralainen. Tilanne on varsin tyypillinen: peritty vuokralainen, alle markkinahinnan vuokra, vuokrat kuitenkin maksettiin ajallaan ja asunnon kunto alkoi olemaan jo vähän niin ja näin. Täten ensimmäisen vuokralaisen lähdettyä oli otollinen aika päivittää asunnon pinnat ja samalla pöivittää vuokra ajantasaiseksi. Yksiön remontti ei ajallisesti eikä rahallisesti päätä huimannut ja tarkoituksellisesti siinä taisi juuri ennen kesäsesonkia tulla yksi tyhjä kuukausi. Peritty vuokralainen luovutti asunnon ”tyhjänä ja siivottuna”, joka piti sisällään mm. Vodkapullon, terassikalusteet (sisällä, ilman parveketta) ja pilkkivehkeet. Vuokralaisen kanssa sovittiin jokusen saturaisen pidättämisestä vuokravakuudesta tavaroiden hävittämiseksi. Kaikki voittivat ja pääsivät helpommalla.
• Sittemmin olen oppinut myös ymmärtämään lemmikkiystävällisen vuokranantajan merkityksen. Ja samalla vuokralaisia joilla on lemmikki, ne voivat olla aivan kultaa. Lemmikistä pidetään huolta ja samoin kodista ja lemmikki on usein se paras ystävä ja varsin hyvin koulutettu. Ehkä parhaimmassa kunnossa ja parhaiten siivottu asunto koskaan vaikka tai erityisesti siitä syystä, että kyseessä oli koira joka tyyliin olisi voinut tappaa käskystä.
• Olen myös päässyt motivoimaan vuokralaisia oman asunnon hankintaan ja käymään aiheesta hyvinkin valmentavia keskusteluja. Samoin kuin asuntosijoittajaksi ryhtymisestä ja siihen tai oman asunnon hankintaan liittyvistä huomionarvoisista seikoista. Olempahan välillä tarjonnut vuokrattua kohdetta ostettavaksikin olemassa olevalle vuokralaiselle
• Olen joustanut myös yksiön väliaikaisvuokraamisessa. Fun fact: yhtenä kesänä tiedän vuokralaisen pitäneen asunnon tyhjillään, koska se oli niin kiva ja siisti ja toisekseen se oli hänen kotinsa, eikä hän halunnut sinne ketään enemmän tai vähemmän vierasta. Tilanne muuttui parin kesän jälkeen ja väliaikaisvuokraukset saatiin sovittua sujuvasti ja autoin niiden osalta tarpeen vaatiessa. 
• ”Tuuletin ja toi sisäikkuna meni rikki,, kun veto heitti ikkunan kiinni”. Vuokralainen valmiina korvaamaan, mutta ikkunaremontin ollessa juuri nurkan takana asunnon osalta ”Ei se mitään, se menee muutenkin nyt uusiksi”. Ikkuna muutoin ehjä ja toki ohjeistettu, että mikäli ikkuna vetää normaalia enempi, niin jotakin tehdään ja ikkunafirmakin siinä auttoi. Jollei taidolla niin isosti tuurilla.
• Viimeisimpänä, ja tämän kirjoituksen innoittajana, sain myös varsin miellyttävän ja pitkän palautteen varsin pitkäaikaisilta vuokralaisiltani. Kiittivät joustavuudesta ja avusta mm. rikkoutuneiden kodinkoneiden ja vuotavien hanojen matkan varrella. Kommunikaatio on kaiken a ja o. Joustavuus myös säästää paljon vaivaa (ja samalla rahaa) ja erityistä kiitosta sain kesävuokra ideastani, kun tiesin vuokralaisten aina kesäksi siirtyvän kotikonnuilleen. Se voi olla kaikille reilu ratkaisu: vuokralaiset eivät joudu muuttorumblaan (maksaa sekin jotain, ainakin paljon vaivaa) ja itse kuitenkin katan kulut mahdollisesti pienen tuoton kera, eikä asuntokaan kulu samaan tahtiin. Ja jos kyseisellä niksillä varmistelee 3-4 vuoden vuokrasuhteen niin on sekin ihan kiva jos moisella säästää itseltäänkin 1-2 uuden vuokralaisen etsinnän vaivan.

Tässäkin oli vain muutamia esimerkkejä ja matkan varrella varmastikin osa hienoista kokemuksista onkin jo unohtunut. Edukseen voi erottua monella tavalla ja molemminpuolisen hyvän fiiliksen voi saada aikaan helpoillakin tavoilla. Positiivisuudesta ei pessimistisessä Suomessa niin paljoa haittaakaan ole. Asioihin voi aina suhtautua varauksella, mutta asioilla on tapana sumpliintua lopulta ihan hyvin. Ja ihmiset ovat lähtökohtaisesti kunniallisia kansalaisia ja vuokrista tingitään lähes viimeisimpänä. En voi valittaa. Kohti parasta vuokranantajuutta ja sen yli.

Pääsiäiskettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.