keskiviikko 7. huhtikuuta 2021

Omakotitalo vaiko asunto-osake?

Aiemmin jo blogikirjoituksissani (esim TÄÄLLÄ: vuosikuluyhteenveto ja TÄÄLLÄ: omakotitalon ostajan opas) olen pyöritellyt omakotitalomaailman erilaisuuksia ja hyvyyksiä perinteisen uudiskohdeyksiö asuntosijoittamisen sijaan. Asuntosijoittaminen on kaikkien huulilla, kuten uudiskohteiden paljon keskustelua herättäneet taloyhtiölainat (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Viime viikkoisen blogikirjoitukseni lopussa tein leikkisän vertailun ison yli 150m2 omakotitalon ”vastikkeesta” (tämän jutun LINKKI). Ison omakotitalon kuluilla saisi (voisi saada) kerrostalo kaksion taikka kolmion 58-66m2. (Puolueellisesta) mielestäni omakotitalo voittaa mm. omalla rauhalla ja omalla pihallaan 6-0. 


Metsästin viimeisintä asuntosijoitustani hyvän tovin, kävin useita neuvotteluja ja muutamilla näytöillä. Yksiöiden ja remontoitavien asuntojen (flippaajien) markkinat kävivät ja käyvät yhä kuumina. Osallistuin muutamiin tarjousneuvotteluihin, mutta tulosta ei syntynyt. Usein kohteiden lähtöhinnat olivat jo karanneet ja hyvin suoralla lähestymistavalla edeten kävi hyvin ilmi, että tilaa edetä ei ollut. Lopulta kuitenkin löysin seuraavan asuntosijoituskohteeni, omakotitalon. Kohde oli varsin kiinnostavasti hinnoiteltu. Sama hinta yksiöstä ei olisi kaukana, sellaisiin kohteisiin törmää itseasiassa vähän väliä. Tarjosin jopa ylihintaa ja lopulta talon sainkin. Remonttia oli ja on tiedossa, toisaalta juuri mitään muutakaan ei voi tehdä, joten kotisalikin korvaantuu sopivasti työmaalla puhisten.

Uudiskohdeyksiö voi maksaa vaikka yli 160te kasvukeskuksen pelipaikalta (sijainti, sijainti, sijainti), poislukien pk seutu, siellä hinnat ovat vieläkin korkeammat. Vanhan eikä välttämättä niin ränsistyneen omakotitalon voi ostaa 2km päästä keskustasta kuin myös 160te hintaan, siihen hintaan voi saada jopa tönön ja pystyä uusimaan pinnat. Puhutaan paljon, että omakotitalo vaatii enemmän huoltoa ja vaivaa, mutta aivan yhtälailla asunto-osakkeella ja sen osilla on tekniset käyttöikänsä. Vaiva ja huoltotoimenpiteet ovat omakotitalossa isompia? Neliöitäkin on enemmän, joten ehkä huoltotoimetkin isompia. Ei kuitenkaan asunto-osakkeestakaan voi tai kannata olla pitämättä huolta, tämän lisäksi tulee tarkastella taloyhtiötä, sen enemmän tai vähemmän järkevää toimintaa ja suositeltavaa olisi vähintään kerran vuodessa tutustua tarkemmin tilinpäätökseen ja osallistua yhtiökokoukseen. 

Pienen yksiön vastikkeen voi arvioida olevan karkeasti 100e/kk. 

Omakotitalossa vertailun edes etäisesti mahdollistavan vastikkeen voisi laskea olevan 200e/kk, sisältää lämmityksen.

Ostohinta ei siis kerro kaikkea, toisaalta ei kerro myöskään asumiskulut. Asuntosijoittajana omakotitalon kuluista leijonanosan (esim lämmityksen) maksaa vuokralainen. Otetaan huvin ja urheilun ja vertailun vuoksi asuntosijoitusmetsästykseni finalistit tarkempaan syyniin:

Yksiö sopivan suositulta paikkaa, kasvukeskuksen keskustan postinumeroalueella. 
Mahdollinen vuokra n. 535e (vesi ja sähkö erikseen). 
Vastike 105e, ei sisällä vettä eikä sähköä. 
Perinteinen vuokratuotto n. 4,5%.
Hinnat ovat vain arvioita, nehän saa auki laskemalla, mutta tarkoituksella en niitä tässä nosta esiin.

Omakotitalo suositulla puistomaisella alueella lähellä keskustaa, kouluja, yliopistoja ja palveluja. Yksi lähes vastaava kohde hyvin läheltä vuokralla.
Vuokra: 1 050e 
Vastikkeen korvike: 140e (kiinteistövero, vakuutus ja vähän korjauskuluja, loput vuokralaisen maksettavia)
Perinteinen vuokratuotto n. 6%
Optio vähentää poistoja vuokratuloista.
Hinnat ovat vain arvioita, nehän saa auki laskemalla, mutta tarkoituksella en niitä tässä nosta esiin.

Löytöjä siis voi tehdä, kuten mielestäni tein ja tein jo asuntometsästyksen matkalla muutamaan otteeseen. Omat esimerkkinikin ovat jos jonkinlaisen metsästysprojektin takana, joten isompaakin hajontaa aivan varmasti on löydettävissä. Nämä nyt sattuivat olemaan esimerkkejä elävästä elämästä, lukuja kun on aina helppo olettaa ja pohtia teoreettisesti. Ihmettelen usein myös sitä, että kuinka paljon merten takaa isossa maailmassa puhutaan asuntosijoittamisesta omakotitaloihin. Suomessa tämä on mielestäni harvinaisuus ja alan itsekin olemaan täten melko harvinainen asuntosijoittaja ja vuokranantaja. Siitäkin syystä aihe kaipaa esille nostoa. Salkkuuni kuuluu nykyään 3 omakotitaloa: yksi vuokralla, yksi remontin alla, yksi omana asumuksena.

Asuntosijoittaminen omakotitaloihin ei ole missään nimessä uutta. Siitä vain puhutaan/kirjoitetaan vähän. Se lienee pelottavan monimutkaista taikka siitä kirjoitellaan liian paljon kauhukuvia eetteriin? Samalla se voi olla hyvinkin tuottoisaa. Usein vuokralainen maksaa jopa isosti kuluja, kuten lämmityksen. Täten vertailuun käyttämäni ”vastike” on jopa yläkanttiin. 

Miksi siis sijoittaa uudiskohdeyksiöön jos samalla hinnalla voisi ”vuosihuoltaa” (eli remontoida lattiasta kattoon) edukkaan omakotitalon? En oikeastaan tiedä. Helppous ja vaivattomuus? Ei näihinkään kysymyksiin löydy mitään yhtä ja oikeaa vastausta. Itse olen päättänyt olla olematta tylsä ja toisaalta hajauttaminen on se yksi legendaarinen ilmainen lounas. Yksiöt ja omakotitalot kun kilpailevat vähän eri kategorioissa. Sitä paitsi kilpailu yksiöistä on aivan käsittämätöntä. Vanha 60-luvun putkiremontoimatonkin yksiö voi maksaa 120te hyvällä paikkaa kasvukeskuksen ”keskustan läheisyydessä”. Putkiremontoitu heittämällä ylikin. Löysinhän ensimmäisen omakotitalonikin niin, että olin aloittanut katselemalla kerrostalokohteita. Osaan oli tuloillaan putkiremontti ja sen hinta huomioiden löysin lopulta jopa edukkaamman omakotitalon lähes yhtä hyvältä sijainnilta.

Suomalaisten omakotitalohaaveet yhä elää. Ja onko se mitenkään ihme? Omaa tilaa ja rauhaa arvostetaan aivan eri tavalla kuin ennen vuotta 2020. Monien tutkimusten kysymysasettelu toki mietityttää: tottakai kysyttäessä melko moni haluaa omakotitalon omalla pihalla, omassa rauhassa, mutta palveluiden äärellä kasvukeskuksen keskustasta. Mitä ja kuka sen maksaa lienee aivan toisarvoinen osa kysymystä. Nykypäivänä usein halutaan jo myös niitä jo valmiiksi remontoituja, ei työmaita. Unelmia saa ja pitää olla. Itsellänihän on 3. omakotitalo juuri hiljattain ostettu ja projektia riittää vielä hyvän tovin.

Omakotitalokettu kiittää ja kuittaa.


keskiviikko 31. maaliskuuta 2021

Talokaupoilla ja vuosikuluyhteenveto

Kirjoitin taannoin omakotitalon ostajan oppaan tai helpommin: talo-ostajan ABC:n (tarkemmin aiheeseen TÄÄLTÄ). 


Jollei jaksa lukea aiempaa julkaisuani niin ostoprojektin voi kiteyttää oikeastaan neljään:

  1. Tavoite: millainen kohde on haussa
  2. Budjetti: mihin hintaan kykenee tai pyrkii
  3. Kohdemetsästys: kohteiden selailut, tietoihin tutustuminen, näytöillä käynnit
  4. Tarjousneuvottelut

Asuntokaupat ovat usein henkistä taistelua ja asuntokaupan psykologiaa on hyvä tuntea (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Asuntokaupoilla on useita eri osapuolia, kukin myös käyttäytyy eri tavoin riippuen onko ostohousut jalassa vaiko myyjän roolissa. Oma rooli lienee helposti tunnistettavissa, ainakin toivottavasti, mutta omat vaikuttimet on myös syytä tunnistaa. Vinkki vitonen: asuntokaupoilla kaikki osapuolet voivat olla voittajia samanaikaisesti.

Omakotitalokaupoilla on myös psykologian lisäksi hyvä ottaa huomioon muut kulut, jotka näkyvät vasta kaupanteon jälkeen. Olenkin kerännyt tähän kattavan kuluseurannan oman uuden tönöni vuotuisista kuluista, melko tarkkaankin eriteltynä. Asunto-osakkeissa on esimerkiksi helppoa arvioida hoitokulut, kun se on valmiiksi kuukausihinnoiteltu. Omakotitalossa ”hoitovastike” pitää itse laskelmoida, kun ei ole mitään kiinteää kuukausittaista hoitovastiketta. Vastuu on suuri? Toisaalta vaikutusmahdollisuuksiakin on enemmän. Usein iso merkitys on myös sillä kuka/mikä on sähkönsiirtoyhtiö/lämmitysmuoto taikka mitä remontteja on tehty.

Omakotitalon Vuoden 2020 THE luvut


Lupasin taannoin julkaisuissani palata omakotitalon osto-oppaan (LINKKI taas) lisäksi kaikkeen siihen muuhun mitä omakotitalon uudelle omistajalle voi tulla vastaan. Tämä on hyvinkin kattava ensimmäisen vuoden kulukirjanpito ja sisältää myös sopivan tarkat sähkönkulutustiedot. Sähkönkulutuskin laski yli 25% edellisen omistajan kulutuksesta, olenhan #vihreävuokranantaja (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Toki myönnän vuoden 2020 olleen varsin leuto.

Sähkönkulutus on omakotitalossa se merkitsevin asia, jollei talo sattumalta lämpeä koksilla, öljyllä taikka puulla. Täten myös siirtoyhtiöllä on harvinaisen paljon merkitystä ja aiheeseen kannattaa tutustua.

Sähkölaskut (siirtoyhtiö+myyjä): 1900e/v = 158e/kk
Vesi: 240e/v = 20e/kk 
Kiinteistövero: 500e/v = 33e/kk
Jätehuolto: 132e/v = 11e/kk
Satunnaiset huoltokulut: ei oikeestaa ollu mitään, laskelmoitu 10e/kk eli 120e/v.
Kuukausittainen vastike täten = 232e, varsin maltillinen

Vakuutus: 600e/v = 42e/kk
Netti: 359e/v = 29,90e/kk
Tulevia satunnaisia kuluja mm. maalämpöjärjestelmän huolto ja tsekkaus, ilmanvaihdon puhdistus ja säätö.

Omakotitaloon muuttaminen pitää kuitenkin usein sisällään paljon muutakin "sälää", jota tulee päivitettyä muuttopuuhissa tai viimeistään sen jälkeen. Omalla kohdallamme nämä ensimmäisen vuoden muut kulut olivat 5500e luokkaa ja tapauksessamme muutimme omakotitalosta omakotitaloon. Nämä sisälsivät niin uusia kalustehankintoja kuin pieniä tapetointitarvikehankintoja ja vastaavaa. On siis hyvä jo ennalta miettiä millaisia satasia palaa tilanteessa, kun muuttaa asunto-osakkeesta omakotitaloon. Pihakalusteet, ruohonleikkurit, lumikolat jne, nekin aina jotakin maksavat. Hyvällä tuurilla ja melko usein jotain voikin jäädä vanhoilta omistajilta jälkeen joko ilmaiseksi taikka pientä korvausta vastaan. 

Omakotitalon 1. vuoden vuotuiset kulut olivat yhteensä siis: 8653e

Kuukausittaiset kulut eivät missään nimessä ole suoraan verrannolliset omakotitalo vs kerrostalo asettelussa, mutta verrataampa nyt huvin vuoksi silti. 4e/m2 lienee melko tyypillinen hoitovastike kerrostaloasunnoissa, joten 232e/kk saa n. 58m2 asunnon. Uudiskohteissa voi hoitovastike olla 3,5e/m2 luokkaa, joten sillä laskukaavalla saa 66m2. Sanottakoon, että vertailun vuoksi tuolla rahalla saa kivasti enemmän, samalla myös omaa pihaa ja edes vähän sitä omaa rauhaa. Annan tuolle omalle rauhalle, päätäntävallalle ja omalle pihalle melkoisesti arvoa, joten asunto-osakkeilla lienee vielä vähän kirittävää. Kommentteja olkaa hyvä...

Ymmärrän suomalaisten perinteisen unelman omasta talosta ja perunamaasta (eli vähintäänkin pihasta). Suomessa tämä unelma on mahdollista "kivenheiton päästä" kasvukeskuksen keskustasta. Vaikka vuosi 2020 lienee muuttanut paljon asumisen unelmia lienee omakotitalo kasvukeskuksen keskustan läheisyydestä aikamoinen unelma yhä. Etätöitä pyöräilymatkan päästä toimistolta? Kuullostaa hyvältä ja varsin tutulta.

Omakotitalokettu kuittaa.

tiistai 23. maaliskuuta 2021

Vuokranantajien evoluutio on alkanut

Toiset puhuvat pudotuspelistä, minä puhun positiivisemmin vuokranantajan evoluutiosta. Uutisista ja somesta on jo tovin saanut lukea vuokranantajien ja asuntosijoittajien pudotuspelistä. Markkina on vaikeutunut, rahoituksessa on haastetta (aiheeta liippaavia linkkejä jutun lopussa: mm stressitesti, velkavipu, maksukyky), verohyötyjen poiston pelko (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Pilviä tuntuu kertyvän vähän joka suunnalta. Oma vuokranantajan työkuukausijulkaisussakin (TÄÄLLÄ) vilahtanut vuokralaisen vaihto päästi taas tämänkin vuokranantajan kentälle. Some lienee aivan väärä paikka hakea tuntumaa ja aitoa otetta tilanteeseen. Hypätään siis altaaseen.

Kevät on yhä off season mutta toki erilaisia vähintään kesäksi asuntoa hakevia vuokralaiskandidaatteja löytyi. Omaa kaivuutyötä ja vaivaa pitää ehkä hitusen enemmän aiempaan verrattuna nähdä ja pelkkä vuokrailmoitusten vyörytys (aiheesta lisää TÄÄLTÄ) ei yksin pure. Hakijoita on, mutta vaihtelevasti. Asuntoja ja vuokralaisia tulee ja menee. Edukseen voi yhä erottautua reiluudella ja kuuntelemalla asiakasta, potentiaalista asukasta. Kun molemmat pääsevät samalle aaltopituudella on vuokrasuhde yleensä hyvin toimiva, kumpikin osapuoli ymmärtävät toisiaan. 

Ne ajat ovat jääneet kauas taakse kun näytöille jonotettiin kilometrin mittaisissa jonoissa ja vuokranantaja saattoi valita kymmenen kirkkaan timantin joukosta oman valioyksilönsä. Tai kun kannettiin niskapersotteella vuokralaisia ovesta ulos, vaihdettiin lukot tai vietiin kivi oven eteen. Jälkimmäisen suuntaisista kommenteista ei valitettavasti ole edes kovin kauaa aikaa. Näitä hörähdyksiä on silloin tällöin ihan vuokranantajien tilaisuuksissakin kuullut. Onko niitä huhuiltu vain vitseinä? God I hope so, vaikkakin epäilen.

Vuokranantajat ovat ottaneet askeleen/harppauksen palveluammattia kohti. Kyse ei ole enää pelkästään kivikasvoisesta kylmästä sijoitustoiminnasta. Kodin tarjoaminen on parhaimmassa tapauksessa erinomainen palvelukokemus. Mikäli tätä evoluutiota ei tapahdu niin dinosaurukset kuolevat sukupuuttoon. Ketterin sukupolvi ottaa käyttöön myös airbnb:n vahvuudet tuottoja buustatakseen. Palvelukokemus korostuukin nimenomaan airbnb asumiskokemuksessa ja siellä emännät ja isännät elävätkin tähdistä ja arvosteluista. Suomeenkin tämä on jo rantautunut vaikkakin korona lienee tehnyt isomman loven tähän lisätulovirtaan.

On selvää että pelkkä pohjapiirrustus tai hämärät kuvat tärisevällä perunalla (lue: kamerakännykällä) eivät riitä. Kuvien tulee olla myyviä (ja totuudenmukaisia) ja tekstin tulee antaa tarpeelliset lisätiedot. Tämän lisäksi persoonaa palveluasenteella kehiin, niin pääset pitkälle. Pidän myös ajatuksesta, että vuokranantaja on valmentaja (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Vuokranantaja voi olla niin asumisen kuin taloudellisenkin puolen valmentaja. Ilmoitus nettiin + jalat pöydälle ei enää toimi. Vuokralainen sisään + jalat pöydälle ei enää toimi... On oltava valmis kuuntelemaan vuokralaisia, auttamaan ja palvelemaan.

Reiluus ja avoimuus ennenkaikkea. Paras tilanne: vuokralainen pitää kodistaan, minun omaisuudestani hyvää huolta ja ilmoittaa mahdollisista epäkojdista viipymättä. Oli kyseessä sitten yhtiön hoidettava tai minun hoidettava asia. En myöskään pimitä vuokralaisiltani tarpeettomasti vakuuksista. Asunto kuluu ja se on luonnollista. Valitettavan usein yhä esim. vuokranantajapalstalla kaikista viiruista ja jäljistä jaksetaan nostaa ikuisuuskysymys: PALJONKO VOIN PIDÄTTÄÄ VAKUUDESTA. Käytetään parhaimmillaan sukulaisen tai härkeimmillään omaa siivousfirmaa tolkuttomilla siivouslaskuilla.

Parhaimmillaan olen saanut lähtöilmoituksen about vuotta ennen vuokralaisen lopullista lähtöä. Minimillään perinteinen kuukauden tokavika tai vika päivä. Pyrin aina pitämään avoimet keskusteluyhteydet ja puuttumaan mahdollisiin puutteisiin tai korjaustarpeisiin nopeasti. Watsap kulkee postia ja puheluitakin nopeammin ja madaltaa lähestymiskynnystäkin. Etähaastattelut ja sähköiset sopimuksetkin ovat nykyaikaa.

Reiluudella, suoraselkäisyydellä ja avoimuudella pääsee pitkälle. Liian lepsu ei missään nimessä saa olla, mutta ei sitä enää nykypäivänä kannata kiviä kantaa oven eteen.

Vuokranantajuuden evoluutiokettu kuittaa.

Alussa lupaamani linkit:
Vuokranantajan stressitesti TÄÄLLÄ
Velkavipu TÄÄLLÄ
Maksukyky TÄÄLLÄ

keskiviikko 17. maaliskuuta 2021

Ready for real estate war

Buying a renovational flip can be a dream come true or a nightmare. Often what you are looking for is a dream house, in reality it is just a warzone, money pit or labour camp. Or what you find is you stepping on a landmine, there is just way too much stuff to do or something is way worse than expected. How to get out of the situation? Willpower, stamina, luck and wit.

OR

Gear up!
  • Eye protection (check)
  • Mask (check)
  • Gloves (check)
  • Protective gear (footwear, long sleeves..)
  • Flashlight
  • Toolkit
  • Sledgehammer
  • Crowbar (check, check, check....)

I think I am good to go. 


One has to do the detective work beforehand. Use google, interview neighbours, ask permits and plans from city regulators... Prepare for the worst and hope for the best. Know your opponent. Do a battleplan before entering the warzone. Plans often do change, so keep on going and adjust.

Real estate investing is in a sort of a boom here in Finland. It is a combat zone before starting negotiations. Lots of competition. Move slow and you will lose. But dont be 2quick. Entering an unknow renovation warzone can be a huge headache and a huge possibility at the same time. Flipping houses is hot on YouTube, hot in Finland, hot everywhere. Count me in!

Grenade! Demolish everything and start from zero... Doing demolish is kinda fun. It is not too easy or cheap but it can be fun. A lot of fun. A real real life real estate kinda playground.

Sweat, tears and blood is yet to come. 

Vuokranantaja has just entered a new building.

sunnuntai 14. maaliskuuta 2021

Entä jos olisikin käynyt toisin?

Monen podcastin kestokysymyksenä näkee/kuulee: mitä muuttaisit tai mitä tekisit toisin? Ajattelinkin keikauttaa tämän aivan överiksi. Luin juuri Ilkka Remeksen teoksen Kotkanpesä. Tästä inspiroituneena muistin ensimmäisen kirjoituksiin valmistavan esseeni ja löysin sen vielä näin vuosien jälkeen jopa yllättävän helposti. Tämä 201. tarina on vuosien takaa ja jotain aivan erilaista. Avataan välillä vähän jotakin uutta ja rikotaan rajoja. 2. maailmansota on yhä näin historiafriikille yksi lempiaiheistani ja ajatus siitä, että sota olisikin päättynyt aivan toisin on huikea. Jossittelu on hassu laji, mennyttä kun ei voi muuttaa. Välillä on kuitenkin hauska antaa ajatuksien laukata.

--

Toinen maailmansota on yksi maailman eniten käsitellyistä aiheista. Siihen on otettu usein eri argumentein kantaa aina ihmisoikeuksista ja tasa-arvosta sotastrategioihin ja aseteollisuuteen saakka. Syitä aiheen käsittelyn laajuuteen ja suosioon ovat pääosin sodan laajuus sekä sen julmat seuraukset. Luultavasti kaikki tietävät toisen maailmansodan johtaneen akselivaltojen tappioon ja näin radikaalisti sanottuna natsi-Saksan tuhoon. Entä jos olisikin käynyt toisin eikä Saksan tappioputki olisikaan koskaan alkanut? Entä jos toinen maailmansota olisikin päättynyt akselivaltojen eli Saksan, Japanin ja Italian voittoon?

Jos Saksan tappioputki ei olisi koskaan alkanut, olisi natsien täytynyt tuolloin jyrätä alleen senaikaiset suurvallat. Venäjä olisi kaadettu ensimmäisenä luultavasti jo lähes täydellisesti Stalingradin taistelussa. Seuraavana vuorossa olisivat tulleet Englanti ja Yhdysvallat, jotka Afrikasta käsin lähestyivät Saksaa 1940-luvun alkupuolella. Entä jos Saksan maineikas kenraali Rommel ei olisikaan potenut kuumetta ja vetäytynyt Hitlerin käskystä Berliiniin? Tuolloin olisivat ympärysvaltojen pelastajakenraalit Patton ja Montgomery kärsineet ratkaisevia tappioita. Rommelin johtaessa Saksan ylivoimaisia armeijoita Afrikassa olisivat yhdysvaltalaisen Pattonin sekä brittikenraali Montgomeryn joukot olleet melkoisessa hädässä. Tällöin Italia olisi pysynyt yhä sodassa mukana eikä lopullista iskua eli Normandian maihinnousua olisi koskaan saatu aikaiseksi.

Lopulta olisi myös tuhottu Englannin massiivinen laivasto sekä tämän läpipääsemätön ilmatorjunta ja ilmavoimat. Samalla Englanti ja jo koko Eurooppa olisivat akselivaltojen hallussa. Tällöin enää Yhdysvallat kuuluisi ympärysvaltoihin. Olisi siis akselivaltojen vuoro alkaa pommittaa yhdysvaltoja ja suunnitella maihinnousua. 

Saksan tappioputken vaihduttua voittoputkeksi olisivat myös sen varat kasvaneet ja kiihdyttäneet aseteollisuuden kehitystä. Tuolloin jo lähes valmis saksalaisten insinöörien kehittämä atomipommi olisi varmasti saanut sen viimeisen läpimurron pommin valmistamiseksi. Yhdysvaltalaisten vasta odottaessa atomipommin viimeistelyä olisivat akselivaltojen pommikoneet tuoneet Nagasakin ja Hiroshiman kokemat kauhut Amerikan mantereen puolelle.

Jo valmiiksi helisemässä olleet amerikkalaiset olisivat saaneet sen viimeisen surmaniskun. Tällöin Saksan sekä muiden akselivaltojen olisi entistä helpompi miehittää Yhdysvallat. Vastarinnastakaan ei luultavasti olisi ollut mitään hyötyä, sillä jenkit eivät ole tottuneet koskaan sotimaan omalla maaperällään.

Saksasta olisi siis tullut uusi hallitseva suurvalta Japanin ja Italian myhäillessä vieressä. Arjalaisten unelma ja syrjittyjen vähimmistöjen painajainen olisi alkanut. Jo valmiiksi täynnä olevat keskitysleirit olisivat kasvaneet entisestään ja ihmisiä olisi jo teurastettu kadulla. Sodan päätyttyä Saksan ja akselivaltojen tappioon ihmisuhrien määrä oli useita miljoonia. Jos toinen maailmansota olisi päättynyt akselivaltojen voittoon olisi kuolonuhrien lukumäärän perään lisättävä ainakin yksi nolla. Helppo kuitenkin meillä olisi Saksana liittolaisina olleena elää, mutta miten olisi ollut vaikkapa hävinneiden ympärysvaltojen laita Hitlerin hallitessa koko maailmaa. Mitä olisikaan tapahtunut sodan päättyessä akselivaltojen voittoon? Hitler koko maailman tyranniksi? Nämä ovat kysymyksiä, joihin emme koskaan tule saamaan täydellistä vastausta.

--

Entä jos olisi käynyt toisin? En olisi tässä ja nyt, mutta historia opettaa.

Kettu kuittaa.




tiistai 2. maaliskuuta 2021

Vuokranantajan työkuukausi (työviikko vol2)

Vuokranantajan 200. julkaisu ei voisi osua sopivammin:

Aiheena aina yhtä paljon keskustelua ja kiinnostusta herättävä vuokranantajan TYÖ.


Hiiliä lapioiden. Kaikkeahan sitä...

Vai onko sittenkin kyseessä epätyö (ns passiivinen tulonlähde, linkki aiempaan aihealueen julkaisuun TÄSSÄ). Sitten itse asiaan.


Vuoden alku on ollut melkoista tohinaa. Tiivistetään kuitenkin julkaisuun viimeisin viikkoni. Yhden viikon aikana ostin ja viimeistelin kaupat yhdestä kiinteistöstä (omakotitalosta, ei kerrostalosta) ja klousasin kaupat 3 autopaikan osalta. Samalla viikolla vuokrayksiöni vuokralainen ilmoitti lähtöaikeistaan ja naksautin päälle vuokravyörytystaktiikan esivalmistelut. Jotenkin asioilla vain on tapana tapahtua samoihin aikoihin...


Omakotitalon ostoprosessista olen kirjoitellut aiemminkin (linkki TÄÄLLÄ). Se on kuitenkin kirjoiteltu pitkälti omaan käyttöön ostoa ajatellen. Nyt twistinä oli ensisijaisesti sijoituskohde flippioptiolla JA vuokrausmahdollisuudella. Olinkin jo tovin projektia etsinyt. Kohde tuli aikalailla omilta huudeiltani, jossa olen koulujani käynyt ja kadulta, jolla olen asunut. Muistan joskus sanoneeni haluavani kyseisen talon. Ulkokuoreltaan melko myrkyllinen talo oli aina kiehtonut mielenkiintoisena mahdollisuutena. Ajattelin joskus jopa laittavani lapun postilaatikkoon. En ehtinyt, se tuli etuoveen ja oikotielle, sitten se olikin menoa.


Omakotitalon osto on aikaa vievä prosessi ja vaivanäkö kannattaa. Jollei taloa pura on kuntokartoitus ehdoton vaatimus. Ennen kauppapäivää sanoisin käyttäneeni pohjatyöhön aikaa noin 16-20h:

  • Ilmoituksen bongaus ja selvitystyö. 1h
  • Näyttö, budjettianalyysi, sotasuunnitelma ja tarjous. 4h
  • Googlettelu, selvitystyö ja suunnittelun jatko. 2h
  • Välittäjän kaitseminen ja lisätietojen pyynnöt. 1h
  • Dokumenttien läpikäynti. 2h
  • Kuntokartoitus ja raporttiin tutustuminen. 5h
  • Rahoitus-, budjetti- ja aikataulusuunnittelu. 1h
  • Kaupat. 1h
  • Maanmittauslaitosasiointikirjauksien vireille laitto. 1h
  • Ekstrat mitä unohtunut. 2h


Ja siitähän se työ vasta alkaa. Tämä on tuleva kuuma peruna, jonka vaiheita nostan aktiivisesti matkallani esiin. Jo aiempi julkaisuni asuntokaupan psykologiseen puoleen (linkki TÄÄLLÄ) loi katsauksen kohteen tarjousneuvotteluun. Tai ehkä ennemminkin kohteen hankintaprosessiin ja sen erilaisiin sidosryhmiin. Matka on vasta alussa ja tarinaa varmasti riittää.


Muuhun asuntosijoittamiseen liittyvään toimintaan meni kuukauden aikana:

  • Toiseen potentiaaliseen kohteeseen n. 1,5h. Ei tarjousneuvotteluja. 
  • Markkina- ja kohdeseurantaa. n. 8h. 
  • Uuteen alueeseen, taloyhtiöön tutustumiseen ja uusiin autopaikkoihin liittyvään kartoitukseen. n. 6h. 
  • Autopaikkoihin liittyvään paperityöhön ja vuokraukseen n. 2,5h.
  • Irtisanoituneen vuokralaisen kanssa puhelut, viestittelyt ja vuokrailmoitus eetteriin. 1h.

Vaikka tuntimäärät saattavat vaikuttaa runsailta, niin omasta mielestäni ne eivät sitä ole. Asuntokaupoilla ollaan aina isojen rahojen ja asioiden äärellä. Voisi kuvitella asuntokauppaa tekevien kannattavan panostaa ajallisesti ehkä mieluummin hitusen liikaa, kuin liian vähän. Sama pätee yhtälailla niin kiinteistön kuin asunto-osakkeen ostossa. Vivahteet lienevät erilaisia. As Oy kohteissa aikaa kuluu: taloyhtiöön tutustumiseen, kohteen analyysiin (laskin ja remontti ja vuokrattavuus), alueanalyysiin, isännöitsijän/hpj kontaktointiin ja vaikka ja mihin. Ei se ero ole järin suuri taloon verrattuna, eli aiemmin yllä tarkemmin lueteltuun listaan.


Asuntokauppa ei ole ikinä läpihuutojuttu, asiaan kannattaa paneutua ja panostaa. Nopeat liikkeet ja ketteryys ovat kullanarvoisia, mutta silti pohjatyön voi tehdä huolella. 


Ei vuokranantajana toimiminen kovin kummallista ole eikä se aina vie 30-40h/kk. Välillä pärjää tunnilla tai parilla. Välillä se vie koko käden ja ison osan vapaa-ajasta. DIY on samalla vapauttavaa ja samalla sitovaa. Mielestäni se tuo sopivaa fyysistä (ja psyykkistä) vastapainoa perusarkeen. Lekalla seinän läpi on aidon oikeasti huisin hauskaa. Onko olo vihainen, turhautunut tai muutoin vain energinen? Pistetäämpä seinä lekalla päreiksi. Tai tehdäämpä moottorisahalla reikä seinään.


Tarjousneuvottelut opettavat paljon muista ja itsestäänkin oppii aina uusia puolia. Ihmiset ovat kummallisia otuksia. Kaiken keskiössä ovat ihmiset ja asukkaat. Vuokranantaja ja sijoitusasunto (tai -talo) ovat vain välineitä siinä matkalla. Itseensäkään ei voi koskaan käyttää liikaa aikaa, kunhan sitä ei tee pelkästään peilin edessä.


Aiempaan alkuperäiseen THE vuokranantajan työviikkojulkaisuun TÄÄLTÄ. Ja myöhempään tarkempaan spinoffiin aiheesta TÄÄLLÄ. En itsekään muistanut julkaisuja olleen jo kaksi, hyvää kertausta ja vanhojen muisteluja.


Oikein oivallista työviikkoa ja työkuukautta kaikille lukijoille.


Kettu kuittaa.


Gorillaz - Feel good inc (linkki youtubeen)




keskiviikko 24. helmikuuta 2021

Asuntokaupan psykologia

Welcome to the dark side... Asuntokaupan kylmä puoli lienee excel (taikka laskin). Valoisa puoli lienee valmis tuote, joko myyntiin taikka vuokralle. Lämmin puoli lienee ihmissuhteet. Todetaan, että asuntokaupan psykologia voi olla vähintäänkin melko hämärää. Etene määrätietoisen varoen, niin voit päästä pitkälle ilman suurempaa kompurointia.

Asuntokaupassa on useita (osa)puolia, suurin osa tunnistaa niistä vain kaksi: OSTAJA ja MYYJÄ. Toki tämä on juurikin vain stating the obvious, eli vähän liiankin itsestäänselvää. Tämä on valitettavaa, sillä usein kokonaisuus muodostuu vähintään seuraavista:

  • Myyjä
  • Välittäjä
  • Ostaja
  • Rahoittaja/pankki/pankkitoimihenkilö
Näiden lisäksi matkalta saattaa usein löytyä:
  • Hallituksen pj
  • Isännöitsijä
  • Naapurit
  • Sukulaiset/kuolinpesä
  • Yritys
  • Rakennusvalvonta
  • Remonttifirma
  • Rakennuttaja
  • Kaavoitus/kunta
  • Kuntokartoittaja
Osapuolia voi varmasti olla useita vielä näiden lisäksi. Tässä kuitenkin nostoja muistuttamaan asuntokaupan moninaisuudesta ja näistä itselleni on tullut jo oikeastaan kaikki nämä vastaan. On hyvä tiedostaa millaisella taistelutantereella toimii. Ei shakissakaan kovin usein uhrata kuningatarta, jotta saadaan poistettua vastustajan moukka kentältä.

Miksi asuntosijoittajan ei kannata märehtiä vain omia tai myyjän tavoitteita?

Otetaampa esimerkki omasta elävästä elämästä. Eli olipa kerran tarjousneuvottelu, jossa ostajakokelas oli nuori ja nälkäinen asuntosijoittaja. Myyjä oli kuolinpesä, joka käytti välittäjää. Välittäjällä on tässä tarinassa useammastakin syystä suuri merkitys:

  1. Suurimpana merkityksenä lienee, että aikataulusta kävi melko nopeasti ilmi, että niin välittäjä kuin (ehkä myös) myyjä, halusivat kohteen kaupaksi nopeasti. Myyjä oli kuolinpesä.
  2. Kohde oli hinnoiteltu hyvin houkuttelevasti ja se oli suositulta alueelta, joten se herätti paljon kiinnostusta. Tasan yksi näyttöpäivä, jollei se sovi niin voi voi. Outoa.
  3. Kohteen tiedot olivat ristiriitaisia. Tietoja oli saatavilla rajoitetusti ja ilmeisesti, jollei laiskuuttaan, niin hyvin suurta varovaisuusperiaatetta noudattaen, materiaalit oli ilmoitettu "huonomman mukaan". Mm. huopakatto olikin 2000-luvulla vaihdettu peltikatto.
  4. Tasan yksi tarjous... Tai ainakin hyvin selkeästi näin ymmärsin. Eli jostain syystä ostajakandidaateille ei annettu mahdollisuutta korottaa tarjoustaan. Suljetulla tarjousmenettelyllä on mielenkiintoisia vaikutuksia...
  5. Kohteella oli niin paljon kiinnostusta, että se otettiin ennen aikojaan pois ilmoitussivustoilta. Outoa?!

Oma tulkintani: JOS haluat kohteen, tarjoa kunnolla äläkä kikkaile, tee kuitenkin kotiläksyt huolella. Ei liikaa tarjouksen voimassaoloa, mutta ei liian tylyä ja mahdotonta aikaa kuolinpesän edustajille. Uskoakseni taktiikkani puri ja välittäjä motivoitui ottamaan kohteen pois markkinalta. Tähän en missään kohtaa viitannut eikä se ollut missään määrin minun vaatimukseni. Alkuun oletin, että kohde taisi mennä itseltänikin sivu suun. Ilmeisesti tarjoukseni kuitenkin tyydytti myös myyjää. Ihmettelen kuitenkin toimintamallia, koska väitän vahvasti, että useampia tarjouksia jäi saamatta. Kyselyitä kuitenkin kuulemma piisasi. Toki se olisi edellyttänyt enemmän soutamista ja huopaamista, näyttöjä ja papereita (tai vähintään sähköposteja). Sekä se tärkein: enemmän myyjän ja varsinkin välittäjän vaivanäköä. Samaa ounastelen myös tarjouksen korotusmahdollisuuden käyttämättä jättämisestä. Ihminen on luonnostaan laiska (aiemmin omasta laiskuusajattelustani lisää jutun lopussa linkkinä). Hinta olisi hyvinkin voinut lähteä laukalle (toisaalta luulisi olevan hyvä asia?) ja kaikille tarjouksentekijöille olisi pitänyt suoda samat mahdollisuudet. Yksi tarjous kaikilta (ketkä ehtivät) ja that’s it. Tylyä, mutta tehokasta ja selkeää.

Ei siis ole samantekevää, että kenen kanssa kauppaa käydään. Ei edes ole samantekevää, että mitkä ovat ne sidosryhmät, jotka ovat edes jollain tapaa kytköksissä kohteeseen/myyjään. Kaikki vaikuttaa kaikkeen, myös ostajan oma toiminta. Jos luulet tuntevasi itsesi? Arvaappa uudelleen...

Vuoden sisällä olen osallistunut useampaankin tarjousneuvotteluun. Aina sitä jotenkin yllättyy omasta ajatuksenjuoksustaan, oli sitten ostajan taikka myyjän roolissa. Ostajana olen oppinut että kiire on hyvästä, täten on itsekin hyvä olla valmis ripeisiin toimiin. Kiire myyjän suunnalta yleensä johtaa alempaan hintaan, joten ei hyvä. Asuntosijoittajan elämään kuuluu myös vahvasti häviäminen. Ajatelkaapa nyt jos kaikki tarjoukset menevät aina ekalla läpi. Voi olla, että jotain tulisi tehdä toisin.

Fakta on ettei kaikkia kohteita edes voi saada. Yleensä ei niihin edes ole varaa.

Jokaisesta tarjousneuvottelusta voi oppia. Eikä sillä edes ole merkitystä, että pääsikö maaliin ja klousaamaan kaupat vai jäikö kalkkiviivoille. Itse prosessista, analyyseistä, kohteista ja markkinasta voi oppia paljon. Kokemukset ja tiedot kannattaa imeä itseensä. Itsestäänkin voi löytää yllättäviä puolia.

Lupaan katsoa seuraavan tarjousneuvotteluni aikana useampaankin kertaan vasemmalle ja oikealle, yli ja ympäri. Käännän joka kiven ja kannon. Peräpeiliinkin kannattaa prosessin jälkeen katsoa oikein antaumuksella, jotain voi oppia. Tämä esimerkkitarinani saattoi olla elävästä elämästä ja ehkä opetti niksin jos toisen. Tuuriakin oli jälleen matkassa, ainakin tähän saakka. Kyseinen kohde oli kuitenkin melko must. Siitä tarinasta myöhemmin lisää, joten ota rento asento ja The Vuokranantaja seurantaan ja stay tuned! Tarinaa löytyykin jo liki 200 julkaisun verran.

Kettu kuittaa!

Lupaamani linkki aiempaan laiskuuteeni liittyvään julkaisuuni: min-max logiikka

tiistai 16. helmikuuta 2021

#asuntosijoittaja101 osa 2: Saa suorittaa

Ollaan edetty jo asuntosijoitttamisessa suorittavaan osaan eli itse asuntometsästykseen (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Tätä vaihetta edeltää syvällinen pohdinta sijoitussuunnitelmineen ja taloudellisine laskelmineen lainalupauksineen (aiheesta aiemmin: #asuntosijoittaja101 osa1 TÄÄLLÄ).


Suorittava vaihe vaatii niin kestävyyttä, malttia kuin nopeuttakin. Ei asuntosijoittaminen ole pelkästää ”25v kvartaaleja” vaan myös paljon nopeutta, ketteryyttä ja kekseliäisyyttä vaativaa. Eikä sovi unohtaa sitä ikuista sijoittajaa vainoavaa psykologiaa. Maltti on valttia ja FOMO (Fear Of Missing Out) on ihan oikeasti vaarallinen kaveri. On hyvä olla ketterä, mutta ei liian malttamaton. 6kk asuntojen tarkastelua ja näytöillä juoksentelua ei ole juuri mitään, kun puhutaan isoista asioista ja isoista summista. Pelkkää timanttia ei voine metsästää, mutta ihan mihin tahansa ei kannata tarttua. Matkasta on myös hyvä nauttia ja oppia.

Asuntokaupoilla kohdeanalyysi on aikalailla kaikki kaikessa.

Kohdeanalyysin kuudestilaukeavan revolverin kaava:

  1. Hintavertailua
  2. Vuokratasovertailua
  3. Remonttiselvitys
  4. Alueen kaavoitus ja potentiaali
  5. Budjetti
  6. Myyjän syyt myydä (motivoitunut myyjä)

Useammassakin välivaiheessa konsulttiapuna käytän niin välittäjiä, hintadataa, naapureita, isännöitsijää taikka taloyhtiön hallitusta (pääasiallisesti PJ), omaa perhettä ja tuttavia.

En väitä että analyysin tekemiseen olisi mitään yhtä ainoaa oikeaa tapaa. Analyysi kuitenkin kannattaa tehdä huolella. Olen itsekin huomannut useammin kuin kerran menneeni nopeilla laskelmilla metsään ja joutunut korjaamaan laskelmiani sellaiseen suuntaan, että kohde ei enää toimikaan. Jotta kohteen saa toimimaan voi se edellyttää isosti tinkimistä, mutta samalla voi olla luova. Myyjälle tai ostajalle ei välttämättä olekaan tärkeintä vain ja ainoastaan se raha. Outoa, mutta totta. Usein tarjouskierroksilla raha ratkaisee, mutta ei läheskään aina. Palataan tähänkin aiheeseen jälleen myöhemmissä julkaisuissa, joten jälleen: STAY TUNED, pysykää mukana matkassa.

Kuudesti laukeava ajatus siis aina ladattuna ja mielellään pari varapatruunaakin valmiina. Suorittamisesta onkin tällöin huomattavasti helpompaa siirtyä itse toteutukseen. Maaliinkin on joskus kiva päästä.

Kettu kuittaa.

keskiviikko 10. helmikuuta 2021

Asuntoinvestori

Asuntoinvestori on vuokranantaja, kuten minä, joka tuottojen maksimoinnin lisäksi optimoi veroja ja investoi itseensä ja osaamiseensa.

Inspiraatiota ja fiilistä haetaan välillä vähän kauempaa ja isommin.


Muut tyytyvät 10% tuottoon (ihan perus vuokratuottokaavalla, ei OPO), jota sitäkin on hankala saavuttaa, ja luovuttavat siitä 30% verottajalle. Minä raivaan tietä ja minulle saattaa riittää ”vain” 7% (verovapaat) tuotot. Verovapaus on mahdollista mm. taloyhtiölainoilla, asuntohakkeroinnilla taikka omakotitalon poistoja hyödyntäen, jutun lopussa aiheeseen liittyviä aikaisempia nostoja. Uskon, että myös moni muu tekee samaa, mutta eri näkövinkkelistä. Eikä ole kyse pelkästä verotuksen ajankohdan siirtämisestä.

Kiinteistöt ovat olleet kautta aikojen hyvinkin tuottoisia kohteita. Maaherrat ja lordit ovat kovin usein olleet hyvinkin merkittävissä asemissa. Maan omistaminen, rakennukset, kiinteistösijoittaminen ja sijoittaminen yleensäkin ovat keinoja vaurastua. Oli se sitten Suomessa miten paheksuttua tahansa. Hiljattain uutisista luettua: tie miljonääriksi lottovoitolla eniten ok, sijoittaminen taikka yrittäminen ei niinkään. Asuntosijoittajat ja vuokranantajatkin varmaan yhä niitä riistäjiä?

Asuntosijoittajat myös vastoin ison maailman menoa eivät suomessa juurikaan sijoita omakotitaloihin. Yksiö on pieni ja yksinkertainen. Omakotitalo voi olla isompi, tuottoisampi, mutta ehkä vaikeampi. Se on myös mahdollisuuksien osa-alue. Kiinteistön vuokranantaja saa vähentää kiinteistön rakennusten arvoa vuosittaisina poistoina. Hitusen rinnastettavissa taloyhtiöiden mahdollisuuksiin nollata oma tuloksensa.

Monimuotoisuus on yksi asuntosijoittamisen plussista. Tai oikeastaan kaikessa sijoittamisessa. Ennen kokonaista kerrostaloa pitänee/kannattaa omistaa ensin pienempiä taloja. Kukaan ei varmastikaan voi väittää olevansa kaikkien alojen seppä saatikka mestari. Itsekin lienen vielä kisällin tasolla. Olen kuitenkin paisuttanut omaa osaamistani tarkoituksella hyvin monipuolisesti. Haluan löytää ne omat vahvuuteni, mutta usein erikoistuminen lopulta kannattaa. Osaamista voi hyödyntää monellakin tapaa, mutta usein se syväosaaminen on harvinaisen arvokasta. Se aito mielenkiinto ja nälkä vain pitää osata kohdentaa oikein. Ymmärtämällä ja hahmottamalla kokonaisuuden löytää helpommin ne omat vahvuudet.

Olen kertonut jo paljon matkastani asuntosijoittajana ja vuokranantajana. En kuitenkaan ole vielä läheskään valmis, en usko, että kukaan koskaan on. Olen vasta alkutaipaleella, vaikka olenkin jo paljon ehtinyt näkemään ja kokemaan. Joten kannattaa pysyä kuulolla. Stay tuned, paljon on jälleen verkkoja vesillä!

Enjoy the ride. Over and out. Kettu kuittaa.

Lupaamani nostot:
Vuokranantajan ilmaiset lounaat - juttuun TÄÄLTÄ

Househacking: asuntohakkerointi ja asuntosijoittajan mahdollisuudet - juttuun TÄÄLTÄ

Verot: sijoitusasuntojen verovähennys "hakkerointi" - juttuun TÄÄLTÄ




tiistai 2. helmikuuta 2021

Diilirikkoituminen (Breakdown)

Nope tämä ei ole yhden diilin tarkka läpivalaisu, kuten biggerpocketsin deal deep dive. Tämä on ennemminkin nopea vilkaisu ceissiin joka jäi sivu suun, rikkoutuneeseen diiliin. Asioita ei kannata märehtiä vaan ne on hyvä käsitellä ja siirtyä seuraavaan. Asuntosijoituksissakin, varsinkin tarjouksia tehdessä, tulee hutilyöntejä. Välillä homma voi ihan alkutekijöissään tyssätä kohteen tullessa markkinoille, tavara menee välillä heti. Välillä varmasti käy myös niin ettei se pääse edes yleisille markkinoille.


Kyseessä ollut löytö löytyi ihan perus etuovi ja oikotieltä. Se oli alhaisesti hinnoiteltu. Pyysin hyvin nopealla tahdilla paperit tutustuttavaksi, ensimmäisen 24h aikana. Aikaa tuhraantui ehkä n. 1h, näyttö oli sovittu seuraavalle päivälle. Kaikki tämä aamupäivässä. Iltapäivällä välittäjä jo ilmoittikin että kohde oli jo mennyt. Did not see that coming! Mutta aina oppii myös uutta. Sijoitusmaailmassa aina ei vain voi voittaa ja myös tuurilla on osansa pelissä.

Nykymarkkinassa tämä on arkipäivää. Kohde ei ollut aivan tyypillinen mutta piti sisällään niin flippaus kuin vuokrauspotentiaaliakin. Tarjouksen olisin tehnyt (mahdollisesti) näytön jälkeen. Pyrin aina ensisijaisesti näytölle tai saamaan edustajani näytölle. Samaa suosittelen kaikille vuokralaisilleni. Poikkeukset vahvistavat säännöt, mutta poikkeuksille on oltava harvinaisen vahvat syyt tai tinkivaran pitää suojata omaa selustaa. Oheista kohdetta jälkiviisastellenkaan en olisi ostanut ilman, että olisin nähnyt asunnon paikanpäällä.

Markkina käy kuumana ja huhutaan jopa ettei tavaraa riitä kaupattavaksi, ostajia on, eri välittäjien ja uutisten perusteella, liikkeellä ennätysmäärä. Sama pätee asuntosijoittajiin mm. kuumilla yksiömarkkinoilla. Kilpailu on kovaa ja monille riittää pienempikin tuotto. Pieni tuotto on usein tyhjää parempi. Alhaisesti taikka oikein hinnoitellut kohteet ja niiden näytöt ovat ruuhkaksi asti täynnä väkeä, koronasta huolimatta.

Asuntokaupoille lähtiessä on hyvä olla lainapatruuna revolverissa valmiina. Toisena patruunana on hyvä olla suunnitelma: mitä hakee ja millaista tuottoa havitellaan. Luonnollisesti on hyvä pyöritellä eri skenaarioita ja varautua myös pahimpaan. Sijoitusasunnon metsästämisen ei kannata olla hakuammuntaa. Ohilaukauksia tulee aina, se on aika varmaa, tai muutoin jotakin lienee pielessä. Revolveri ilman patruunoita lyö varmuudella tyhjää. Joten lock and load (lataa ja varmista). Lopulta kuitenkin: Be quick or be nothing.

Oppia ikä kaikki ja kohti uusia pettymyksiä (lue: haasteita). Kun tekee virheitä, niin ainakin tietää tekevänsä, tekemättä jättäminen... No on sekin jotain...

Kettu kuittaa.

Tekstin joukosta pomppivat biisit jälleen alla. Klikkaamalla youtubeen biisin äärelle

keskiviikko 27. tammikuuta 2021

Verot: sijoitusasuntojen verovähennys "hakkerointi"

Asuntohakkerointi on jenkeissä paljon käytetympi termi kuin täällä suomenmaalla (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). On kuitenkin hyvä ymmärtää millaisia "hakkerointi" mahdollisuuksia esimerkiksi asuntosijoittaminen mahdollistaa. Joten tällä kertaa hieman erilaisella twistillä ja pohdinnalla eteenpäin. Verottaja vie sijoitusten tuotoista leijonan osan? Entä jos näin ei tarvitsekaan olla? Eikä se verojen maksukaan saa sentään sijoittamatta jättämisen syy olla.


Mielestäni sijoitusasuntojen vuokratuloista voi melko hyvin tehdä vähennyksiä ja parilla kolmella hyvin hajautusta tuovalla asunnolla voi tehdä hyvinkin tehokasta verosuunnittelua. Otetaampa vaikka tilanne, jossa sijoittajalla on 50m² kaksio, jossa tämä on asunut itse 2v ajan yhteen pötköön, ainakin joskus. Asunnossa on juuri tehty putkiremontti, jonka kuukausittainen rahoitusvastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Saatava vuokra on 675e/kk, Hoitovastike 200e/kk. Tuloutettu rahoitusvastike on 200e/kk.
Verolle jääviä vuokratuloja kulujen jälkeen on: 275e.

Asuntosijoittajalla on toinen sijoitusasunto, 63m² kolmio, jossa hän myöskin on asunut itse 2v yhteen pötköön. Kohde on melkein uudiskohde, hankintahinnaltaan sopivan käytetty, melkein uudiskohde. Kohde on ostettu maksamalla myyntihinta ja jättämällä leijonanosa hinnasta taloyhtiölainaksi. Kolmiossa vuokra on 750e/kk. Hoitovastike on 230e/kk. Tuloutettu rahoitusvastike on 700e/kk.
Veroista huomioitaviksi jää 180e tappioita.

Asuntosijoittajalla on myös yksi sijoituskiinteistö. Pieni rintamamiestalo, jossa siinäkin vuokranantaja on asunut itse aiemmin vähintään 2v pötköön. Sovitaan, että talosta on maksettu hankintahintoineen ja parannuksineen 180te. Kiinteistö on vielä vuokratontilla, tontin vuosivuokra on 800e/vuosi. 

Kiinteistöstä saatava vuokra on 870e/kk. Hoitokulut ovat noin 265e/kk (sis. 65e/kk tonttivuokran). Ensimmäisen vuoden 4% rakennuksen arvovähennyshyöty on 7200e.  
Verolle jääviä vuokratuloja kulujen ja vähennysten jälkeen jää siis 60e. Tämä verotettava tulo kasvaa vuosittain, kun rakennuksen vähennyspohjaa "kulutetaan".

Yhteensä hyvin hajauttaneelle vuokranantajalle jää siis verotettavaa vuokratuloa ruhtinaalliset 275-180+60=155e.

Verojen ja kulujen jälkeen jää siis vuokrantajalle tuloja kuitenkin 155*0,7+7200=7308,5e/v.

Tuloutuksen kautta verovähennyskelpoiset taloyhtiölainalyhennykset voivat pelkän verotuksen siirtämisen sijaan osta ja pidä strategialla tuottaa verovapauden. Asuntosijoittamisella on siis mahdollista siirtää pääomatuloverot hamaan olemattomuuteen. Pelkästään ilmaisiin lounaisiin ei kannata kuitenkaan luottaa.

Asuntosijoittaminen on päässyt viime vuosina paljon otsikoihin ja varsinkin viime aikoina taloyhtiölainat ja erilaiset veroetuisuudet ovat nostaneet keskusteluissa tunteet pintaan. Sijoittamisessa on olemassa useanlaisia riskejä, niihin kuuluvat myös veroriski ja poliittinen riski, jotka ovat nostaneet päätään. Näihin on hyvä varautua ennalta ja toisaalta harvemmin omaa riskinottoa kannattaa harjoittaa niinkään veitsenterällä, että siitä on pohja pois jos etuisuudet taikka veroedut muuttuvat. Riskienhallinta (vuokranantajan stressitestiin TÄÄLTÄ) ja kannattavuuslaskelmat kuntoon. Muutoksia ei kannata tehdä kevein perustein eikä ilman kattavia vaikuttavuus tutkimuksia. Kyllähän sitä jo kaiken maailman Redditit, somet, bittirahat ja twiitit sotkevat "normaalia" elämää. 

Herää kysymys: Mikä enää edes on normaalia? 

Eli kyllä, hajauttamalla saa hyvinkin kattavan hyödyn, pienentänee siinä myös veroriskiä. Verojen maksaminen tai niiden maksamattomuus lienee yhä jatkossakin taitolaji, johon itsekin joka vuosi syvennyn enemmän ja enemmän. Eli vieläkö joku voi väittää ettei vuokranantajalla ole mahdollisuuksia tehdä tehokkaasti verohyötyä? Kuullostaa kovin vaivalloiselta? Niinpä sen elämän olen kuullut olevan, itse tykkään maksimoida hyödyt valittamisen sijaan. Live a little. 

Verokettu kuittaa. 

Ps. 10 vuoden kuluessa vuokranantaja myy kiinteistöomaisuutensa ja jää eläkkeelle. Mikä voisi olla kyseisten kasvukeskuksissa sijaitsevien omaisuuksien nettoarvo? 400-450te?

keskiviikko 20. tammikuuta 2021

Kertausta: 2020 ja vähän muutakin pähkinässä

Vuosi 2020 oli melkoista hullunmyllyä, mitä sitä voikaan odottaa vuodelta 2021. Pelonsekaisin tuntein eteenpäin. Vuokranantajan ja mitä luultavimmin useimpien asuntosijoitukset jatkavat matkaansa. Markkina muuttui hitusen vuoden 2020 aikana kun mm. lyhytaikaisemmat vuokrauskohteet (kuten Airbnb) löivät normaaliin vuokrausmarkkinaan lisää tarjontaa ja toisaalta ihmisten liikkuminen muuttui huomattavastikin varovaisempaan suuntaan. Maailma ei ole vieläkään auennut, suurimmilta konkursseilta ollaan vielä vältytty eikä taloyhtiölainakorttitalotkaan näytä (ainakaan vielä) sortuneen. 

Vuokranantaja taipuu muttei kovin helposta mene poikki

Vuoden 2020 suosituimmat blogijulkaisut (LINKKI) olivat melko odotettuja. Kärkisijalle pääsi kuitenkin melko yllättäen asuntosijoittajan klassikolla eli ensiasunnosta sijoitusasunto (LINKKI). Toisaalta asuntosijoittaminen on huomattavan valtavirtaistunut ja tyypillisimpiä tapoja päätyä asuntosijoittajaksi lienevät yhä:
  1. Perintö.
  2. Muutto isompaan uuteen, vanha jää sijoituskäyttöön.
  3. Yhteenmuutto, jolloin toisen asunto voi jäädä ”ylimääräiseksi”.
  4. Perinteinen ”riskitön”, konkreettinen ja helposti ymmärrettävä sijoitusmuoto.

Eli ei lopulta sittenkään niin suuri yllätys. 

Periaatteessa eniten lukukertoja pyörii EXIT tarinan ympärillä. Miksei se sitten ole suosituin julkaisu johtuu yksinkertaisesti siitä, että tarina jakaantuu useaan eri osaan:
  1. Exit toteutukseen (LINKKI)
  2. Asuntosijoitusdiili lukuina (LINKKI). Ehkä asuntosijoittamiseen liittyen ensimmäinen aito, kattavasti numerot ja verotusta avaava julkaisu.
  3. Sijoitusasunto alusta loppuun (LINKKI). Noin 7,5v sijoitusasunnon elinkaari alusta loppuun. Kokoelma ensimmäiseen sijoitusasuntooni liittyviin julkaisuihin aina vuokralaisista työmaakokouksiin. Tässäkin voin hyvällä omatunnolla väittää olevani ensimmäinen. Vuokranantajan tarina on kuin asuntosijoittajan päiväkirja.

Kaikki osat ovat aiheesta johtuen luonnollisen suosittuja. Vaikka osta ja pidä asuntosijoittaminen lienee suosituin (BRRRRR’keleen) asuntosijoittamisen tyyli, lienee julkaisuni suosion salaisuus kattavassa seurannassa (lähes joka askeleelta jotain muistoja) ja tarkoissa luvuissa, veroja myöden. EXIT on myös hyvä/tärkeä osa asuntosijoittamisen suunnitteluprosessia.

EXIT lienee melko yllätyksettömästi asuntosijoittajan urani merkityksillisimpiä tapahtumia ja on täten vuoden 2020 suurin nosto aivan oikeutetusti ja tarkoituksella. Jo itsessään sijoitusasunto alusta loppuun blogikirjoitus sai alkunsa siitä, kun halusin muistella ensimmäisen sijoitusasuntoni matkaa. Ilokseni oli hauska huomata miten tarkkaan omia askeleita olen matkan varrelta blogiini kerännyt. Varmasti vielä jotakin aiheeseen liittyvää eastereggiä teksteistäni löytyy, tämän ilon voin suoda itselleni myöhemmin pengottavaksi. Vajaan 8 vuoden matka ensimmäisen sijoitusasuntoni ympärillä oli kuitenkin huikea. Menneitä on hauska pohtia, mutta kuten aina ajatuksiini vaipuneena lopulta päädyn: mitään en muuttaisi, koska en olisi juuri tässä juuri nyt. Menneistä voi oppia mutta menneitä ei voi muuttaa.

Blogin alusta alkaen ajatuksenani on ollut pitää omista ajatusvirtauksistani kirjaa ja mielestäni siinä olen hyvin onnistunut. Tyylini on tarkoituksella kevyttä ja toivottavasti helppolukuista. Päteminen suurilla sanoilla ei ole koskaan ollut juttuni. Ymmärrän tieteellisen tekstin tärkeyden ja että ulkomailta tuodaan paljon lainasanoja. Toisaalta sanoille on kovin usein (ei kuitenkaan aina) jokin suomenkielinen vastine, joten miksi vääntää asioita ihmeellisiin muotoihin. Välillä on hauska keksiä omaan ajatusvirtaan sopivaa termistöä, kuten aiemmin blogissanikin olen vääntänyt (TÄÄLLÄ). 

Tämä on hauska harrastus, jota jatkossakin pyrin ylläpitämään. Jokseenkin voin jo väittää olevani melkoisen kokenut kehäkettu, mutta en missään nimessä mikään kehäraakile. Teksti on välillä liiankin rentoa, mutta se tuo esiin kirjoittajan persoonaa. Välillä olen voinut sattumalta päätyä kirjoittamaan kuin tieteellistä tekstiä (sallittakoon sivukommenttina: ilman sitä kaikkea jäykkää liirum laarumia ja slangia). Samoin teksti on välillä hyvinkin töksähtelevää, mutta aivan yhtälailla jokaisen mieli välillä terävöityy ja välillä harhailee. 

Tavoite numero yksi on ollut aina omien ajatusteni kertaaminen. Tämän perässä on seurannut helppolukuisuus, huonolla huumorilla ja ajatusten katkeilulla höystettynä. Yksi tavoite lienee myös ollut lukukokemuksen pitäminen noin 5min sisällä, maratoonikirjoituksia löytyy varmuudella enemmän kuin tarpeeksi. Kattavammat kirjoitukset ja poikkeavuudet liittyvät siihen, että välillä on enemmän sanottavaa ja isommin muisteltavaa. Tarinoiden määrä alkaa jo lähentelemään 200kpl ja olenkin aktiivisesti alkanut käymään läpi aikaisempia julkaisujani välillä nostaen Twitterissä enemmän tai vähemmän ajankohtaisia aikaisempia raapustuksiani eetteriin. Nämä omien julkaisujen kertaukset ja "uudelleenjulkaisut" kulkevat twitterini kautta: #paluutulevaisuuteensunnuntai. Ne ovat varsin hyvää kertausta erityisesti itselleni. Lukijamäärä yllättää positiivisesti ja jatkossa tarkoituksena olisikin nostattaa enemmän keskustelua. Minullakin lienee vielä paaaaljon paljon opittavaa, joten keskustelu voi virittää kirjoittelunkin aivan uudelle tasolle.

En tee tietokirjallisuutta tieteellisen tarkasti (ja kankeasti) A’sta Ö’hön, vaan pyrin helppoon luettavuuteen, persoonallisuuteen, omien ajatusteni koostamiseen ja jakamiseen. Toivon näiden jatkossakin säilyvän vaikka välillä saatankin kokeilla jotakin uutta. Joitakin muutoksia olen ajatellut blogiini liittyen, mutta nekin paljastunevat tässä matkan varrella, joten jälleen kerran: stay tuned, pysy matkassa!

Pähkinää taas vähän pureskeltuna kettu kuittaa.