maanantai 17. helmikuuta 2020

Asuntosijoittajan klassikko: Ensiasunnosta sijoitusasunto

Hyvin tyypillinen väylä asuntosijoittajaksi on, kun muutetaan itse tai perheineen isompaan ja jätetään vanha asunto vuokralle. Toinen melko perinteinen reitti on, että peritään asunto, joka myymisen sijaan jätetään/laitetaan vuokralle. Molemmat ovat aivan yhtä toimivia eikä asuntosijoittamisessa tai sen aloittamisessa ole yhtään aitoa oikeaa tapaa. Sijoitusasuntoa ensiasunnoksi hankkivaa suosittelen kuitenkin harkitsemaan kahdesti tai jopa useammin. Erityisesti ASP säästäjä saattaa menettää rahanarvoisia etuja.

Omalla kohdallani tilanne ehkä oli hieman toinen. Saimme vuoden vaihteessa 2019-2020 ostettua puolisomme kanssa uuden yhteisen asunnon ja täten vanha talomme - ensiasuntoni - jäi vuokralle. Talo on hyvin epätyypillisesti ensiasunto, saati oman asunnon vaihdon tilanteessa vuokralle laitettava yksilö. Omakotitalo ei EHKÄ ole niin suosittu kuin yksiö tai kaksio, joista päivitetään suurempaan, mutta kyllä niillekin kysyntää on. Veroteknisesti kiinteistön vuokraaminen on jopa järkevämpää, koska vuokratuloista saa tehdä 4% vuosittaista poistoa kiinteistön rakennusten osalta. On myös hauska kuulua siihen asuntosijoittaja joukkoon, joka ei vuokraa lapsilleen, vaan sen sijaan omille vanhemmilleen asunnon, tai tässä tapauksessa talon.

Tein klassisesta asuntosijoittamisen aloittamisen tavasta oman versioni. Aloitin oman asuntosijoittamiseni jo hyvissä ajoin ennen majapaikan vaihtoa. Asunnon vaihto on hyvinkin pätevä keino aloittaa asuntosijoittaminen suhteellisen luonnollisesti, koska yleensä lainaa on jo ehditty maksaa, sen arvo on voinut nousta (tai laskea) ja täten vanhaan asuntoon on kertynyt (arvon laskun myötä = tai ei ole) vapaita vakuuksia. Jos vielä aiemman asunnon on ostanut yksin ja seuraavaa asuntoa ostaa jo valmiiksi hynttyyt yhdessä toisen lainanhakijan kanssa helpottuu tilanne entisestään. Maksukyky melkein luonnostaan paranee ja samalla myös vanhasta asunnosta tullaan jatkossa saamaan vuokratuloa, joka jälleen parantaa maksukykyä entisestään.

Ensiasuntoni olisi voinut olla toteutettavissa tulevaisuuden suunnitelmiamme varten, mutta se ei ollut yhteinen. Toisekseen remontit olisivat vaatineet jossain määrin liiankin perusteellista muokkaamista. Olin kuitenkin jo pitkälti töllin jo kauttaaltaan remontoinut, eikä tämän jälkeen uuden kierroksen alottaminen kuullostanut järin houkuttelevalta. Ensimmäinen remonttikierros opetti jo paljon. Tämän pohjalta olenkin voinut toteuttaa paljon DIY vuokranantajan "harrastusta". Tekemällä oppii.

Asuntohakkerointi (aiemmin aiheestä täältä) voisi olla ensiasunnon ostajan oikotie onneen "best of both worlds" mentaliteetilla. Tämä "asuntohakkerointihan" terminä tulee suoraan jenkeistä, kuten "flippaaminen" jne vastaavat. Sillä kuitenkin tarkoitetaan sitä, että ostetaan itselleen omaan tarpeeseen vähän isompi kokonaisuus, josta voi vuokrata osaa eteenpäin, osaa käyttää itse. Kerrostalohuoneistosta voi vuokrata huonetta tai useampaa, omakotitaloasukki voi hyödyntää piharakennusta tms. Asuntohakkerointi, satunnaista Airbnb touhua lukuunottamatta, taitaa Suomessa olla melko harvinaista. Jotenkin suomalaiseen luonteeseen ei sovi, että joku muu pyörii nurkissa. Onhan kimppa-asumisestakin huudeltu jo tovi ettei se kelpaa enää kellekään (aiheesta lisää ja minun kokemuksiani täältä ja täältä). Lainsäätäjä taitaa myös tuoda oman lusikkansa soppaan.

On tilanne sitten se, että perii ensiasunnon, jolloin se helpolla jää vuokralle sijoitusasunnoksi tai sitten ostaa heti ensiasunnokseen sijoitusasunnoksi kelpaavan yksilön, niin kaikesta voi tehdä oman näköisen version. Hyviä tekniikoita voi yhdistellä. Veroetuja voi havitella asumalla itse 2 vuotta ja jättämällä aina edellisen asunnon vuokralle. 2 vuoden välein muuttaminen ei tosin kuullosta järin houkuttelevalta. On myös mahdollista, että maksimoimalla ASP edut voi säästää oman ensiasunnon ostamisessa omarahoitusosuudessa sen verran, että sijoitusasunnon ostamisen kynnys ei olekaan vuosikymmenien projekti.

Tapoja on yhtä paljon kuin tekijöitä. Kaikki eivät ole valmiita muuttamaan kahden vuoden välein. Itse ehkä olisin, mutta puolisoni ei. Kaikki eivät myöskään ole valmiita tahrimaan käsiään mutaan. Tee-se-itse ei sovi kaikille, enkä todellakaan väitä itse olevani mestari siinä. Kaikkea ei myöskään välttämättä kannata delegoida, niin oppimisen kuin kulujenkaan kannalta. Eikä sitä asuntosijoittamista taikka sijoittamista muutenkaan kannata tehdä väkisin. Elämästä ja rahoistaan voi myös nauttia. Itselleni tästä on jo tullut elämäntapa.

Muistan yhä sen jännityksen ensiasunnon kaupoilla: isoja summia, tilit melkein tyhjiksi, nimet paperiin ja avaimet kouraan. Ja heti remontoimaan. Muistan myös sen kollegan lauseen joka laukaisi koko prosessin. Muistan hyvin osia prosessista, miten se kehittyi kerrostaloista omakotitalojen maailmaan. Paljon näytöillä käyntejä, paljon lukemista ja paperehin tutustumista. En voi väittää muistavani koko prosessin jokaista osasta. Paremmin muistan ensimmäisen sijoitusasunnon prosessia. Sekään ei ollut hetken mielijohteesta toteutettu päätös, mutta huomattavasti ensiasunnon ostoa nopeampi. Mitään en muuttaisi tai vaihtaisi

Asuntokauppa on tunteiden vuoristorataa ja siihen kannattaa ryhtyä hyvin valmistautuneena, oli sitten aikeena ensisijoitusasunto tai ensimmäinen oma koti. Ensiasuntokaupoilla oppii väkisinkin uutta ja koko hommaa kannattaa myös oma-aloitteisesti opiskella. Välillä kauppa käy, välillä ei sitten millään. Pelkkä exel ei oikeasti toimi.

Onnea asuntometsästykseen.