Sateenkaaria ja kultapatoja

Lomakauttakin kun on vielä kivasti jäljellä niin mennään posin kautta. Aurinko paistaa ja vettä sataa ja sateenkaaria kultapatoineen syntyy sinne tänne. Ihan niin ruusuiselta ja sateenkaarisen pumpuliselta ei asuntosijoittajan elämä kuitenkaan näytä. Mahdollisuuksia kuitenkin kaikkien tyrskyjen ja pilvien keskeltä pilkistää. Omalla kohdallani vastikenousut ovat olleet varsin maltillisia jos niitä on ollut laisinkaan. Kiinteistökohteet eli täten omakotitalokohteet rullaavat mukavasti ja mm energiatalousasiat on järjestelty mukavasti jo vuosia sitten. Myyntiinkään ei kohteita tarvitse järjestää, olen ennemminkin ostolaidalla. Eli ihan kamalaa myllärkkää ei tämäkään kaikille ole.

Kun on järjestelty asiat hyvissä ajoin ettei ole syntymässä remonttisumaa taikka joudu reagoimaan energiakriisiin viimetingassa. Taikka ei ole useita uudiskohteita joihin osuu vastikekorotukset samaan ajankohtaan kuin lyhennysvapaat loppuvat. Tilanne on ihan jees. Mahdollisuuksia on jopa enempi, koska joillakin voi olla useampia kuin yhtä yllä kuvatuista samaan aikaan iskemässä päälle ja täten kiinnostus keventää salkkua voi kasvaa. 

En korosta tässä muiden ahdinkoa, sillä silti on voinut jo hyvän tovin nauttia positiivisesta kassavirrasta ja hyvistä tuotoista. Voi olla että kassavirta on kääntynyt negatiiviseksi, mutta kuten usein korostetaan niin ongelmaa ei ole niin kauaa kuin ei tarvitse olla myymässä. Pääomaakin saattaa voida kartuttaa vaikka kassavirtanegatiivisuus painaisi. Exelissä numerot voivat pomppia mutta viivan alle syntyvän tuloksen näkee kun joku vetää liipasimesta. Viittaan tällä siis vahvasti arvostustasojen heilumiseen. Toki joillakin voi olla mielenrauhan johdosta tai taludellisestikin intressejä keventää asuntosijoitussalkun taakkaa. Se ei kuitenkaan tarkoita että tekisi vain turskaa. Tuotot vain eivät ehkä ole yhtä makeita. Hintatasoakin voidaan hakea neljän vuoden takaa. Jo tehtyihin tuottoihin ei kuitenkaan kosketa. Ymmärrän toki että voi kyrsiä joutua myymään omalla usean vuoden takaisella ostohinnalla tai jopa tappiolla (kamalaa! Tai no ostajan kannalta: mikä jottei!). Varsinkin kun puolisentoista vuotta sitten asunnot revittiin käsistä ja lähes poikkeuksetta kaik män yli pyynnin.

Nyt on myös oston paikka. Markkina on jo vienyt melkolailla alaspäin joten hyviäkin kohteita saa kaiveltua ehkä ihan sopuhintaan. En edes yritä spekuloida, että onko pohja saavutettu vai koska se saavutettaisiin. Uudiskohteissa voi jopa olla kunnollisia alennusmyyntejä vaikkakin kassavirtanegatiivisuus on vahvasti läsnä ja kannattavuuslaskelmat kannattaa tarkistaa. Jollei tarvitse myydä, niin ei hätää. Ja jos tarvitsee myydä niin ei kannata hätäillä, mutta ei myöskään kannata olla ahne.

Ja jollei myy tai tarvitse myydä niin voi erottua edukseen aktiivisella ja hyvällä ja fiksulla ja filmaattisella vuokranantajan otteella. Nämä kaikki ovat siis aina olleet hyvästä, mutta nyt vuokralaisista kun välillä kilpaillaan niin on hyvä pitää kaikki tutkat ja valot päällä. 

• ei ylihinnoittelua
• fiksu ja filmaattinen ilmoitus hyvillä tiedoilla, kuvilla ja aidolla pohjapiirrustuksella
• aktiivisuus (vastaaminen ja tilannetaju)
• kilpailijavertailu
• laadun ja pidon varmistaminen
• omaisuudestaan huolehtiminen ja remontit
• Se jokin ekstra

Näyttää myös että rakentaminen hyytyy ja lupia uusille aloituksille myönnetään tai edes haetaan ennätysvähän. Täten on hyvä huomioida, että resurssia (ehkä) vapautunee korjausvelan keventämiseen. Isojen remonttien kustannukset ehkä järkevöityvät tai niiden kulujen nousu ei ole enää samanlaisen pystysuoraa. Jos on taloyhtiöissä remontteja tulossa, niiden tekemistä ehkä kannattaa lähteä selvittämään?

Korot ja kulut nousevat? Toisaalta samalla verot pienenevät. Eikö olisi loistavaa joutua maksamaan asuntosijoituksistaan 0e veroja? Kulut ovat aina kuluja, joten ei ne pelkästään hyvästä ole, mutta verosuunnittelu kannattaa ja tietyissä tilanteissa kassavirtaneutraalisuus ja täten 0 verot voivat olla varsin kannattavaa toimintaa. Tappiot, jollei niitä voi hyödyntää muissa tuotoissa, ovat myrkkyä. Kukin tehköön laskelmansa ja johtopäätöksensä itse. Verosuunnittelu on hauskaa eikä sen tarvitse olla ruudinkeksimistä, muttei se ehkä ihan 1+1 laskuakaan ole (alkuun ainakaan, lopulta ehkä kun vauhtiin pääsee).

Ostajana voi jopa auttaa useiden asuntojen ketjuja, joista monet välittäjät puhuvat/kirjoittelevat. Ensiasunnon ostajilla ja toisaalta asuntosijoittajilla ei ole vanhan asunnon pakonomaista myyntitaakkaa harteillaan. Täten asuntosijoittaja voi uusilla hankinnoillaan vapauttaa tärkeitäkin asuntokauppaketjuja omalla toiminnallaan ja täten tuoda elinvoimaa ja liikkuvuutta asuntokauppaan. Tämän tärkeyttä on kuitenkin hankala hahmottaa ja se yksi osanen ketjusta harvemmin kiinnostuu muista kuin omasta osuudestaan. Kyllä, olemme yleensä varsin kapeakatseisia. Kohteita taitaa yhä myös tulla varsin vähälaisesti myyntiin, kun moni odottelee parempia aikoja tai jotain… 

Ole valmis käymään läpi extra maili tai hyppimään huupsien läpi oli sitten vireillä tarjous- tai vuokralaisneuvottelut. Pilke silmäkulmassa niitä sateenkaaria löytyy pahojenkin myrskyjen keskeltä. Eikun etsimään timanttisia vuokralaisia, kultaisia kohteita ja käymään maagisia neuvotteluja.

Positiivinen lomakettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Korkohelvetti vai korontarkastus

Noniin nyt ovat omienkin lainojen korot nousseet ihan uusiin sfääreihin. Korkokulut nousivat aikalailla 10te —> 25te. Kukin laskekoon siitä yhtälön halutessaan itse. Kyllähän se pitää myöntää, että moinen kirpaisee. Tai ainakin vähän potkii ja vaikuttaa kannattavuuteen. Ei se kuitenkaan kamelin selkää katkaise. Laskelmat tulee tehdä etukäteen ja niihin tulee varautua. En ehkä voi väittää ennakoineeni vuosia etukäteen näin jyrkkää korkojen nousua (aiemmat laskelmani TÄÄLLÄ). Voin kuitenkin viimeisin vuoden aikana väittää varautuneeni varsin hyvin jyrkkään korkojen nousuun, koska tilanne oli aika vahvasti ennakoitavissa. 8.7 lukkiutui lainojeni aikaisempi 12kk euribor, täten minulla oli 12kk aikaa seurata markkinaa ja aikaa tehdä suunnitelmia ja mahdollisia peliliikkeitä. 8.7 12kk euribor oli 0,85% luokkaa. Eli nyttemmin sitä korkojen nousua on ollut aikas paljon.

On aika astua jälleen pois nollakorkojen maailmasta. En myönnä korttitaloni kaatuvan korkojen noususta. En myönnä sen edes heiluvan. En katso laskelmia niinkään tyytyväisesti vaan aiempaa kriittisemmin. Enää ei todellakaan ole sijaa millekään 3-4% pelleilyille (kaikissa tapauksissa poikkeukset kuitenkin vahvistavat säännöt). Vaikka miten kyseessä olisi priima-alueet tai haluttava kohde ei tekosyitä liiemmin niellä. Poikkeustapauksissakin perusteluiden tulee olla erittäin vahvoilla. Tuo perinteinen vuokratuottoprosentti kun taitaa olla varsin yksinkertaistettu laskentakaava asuntosijoittajalle. Nykyään se on jopa varsin kritisoitu numero. Kukinhan voi laatia laskelmansa aivan omalla ajatustasollansa ja mieltymyksiensä mukaan. Toiset tykkäävät esimerkiksi ”maagisista” autopaikkojen 12-15% tuotoista (aidostihan kyse on lähes poikkeuksetta kymmenistä euroista, WOOPWOOP!). Autopaikkasijoittaminen tulee myöhemmin olemaan vielä yksi erikoisnoston arvoinen erilliskirjoitus. Kassavirtalaskelma voi olla varsin toimiva. Kun näkee ja tietää mitä tilille liikkuu on se prosenttilaskuja käsin kosteteltavampaa. Samalla näkee helpommin mitä tilille lopulta jää kun rahaa liikkuu poiskin.

Toisaalta vero-optimoiden kassavirta ja täten verotkin voivat olla varsin lähellä nollaa tai jopa ihan nollassa. Silti toiminta voi olla oikeinkin kannattavaa. Verojen täysi huomiointi tai vaikkapa kulujen tai oman ajankäytön huomiointi ovat useimmiten niitä eniten harhaanjohtavia paikkoja tai erityisesti enemmän pimentoon jäävä. Tönöprojektiin liittyen (aiheesta enemmän TÄÄLLÄ) itsekin yritin seurailla tarkemmin mm. ajankäyttöä, mutta siinä työmaassa into loppui kesken. Tunteja tuli käytetty ainakin satoja jollei tuhansia. Niistä myös tunnutaan kirjoitettavan melko harvinaisesti. Toisaalta ymmärrän myös miksi, koska tänöprojektiinkin liittyen ajankäytön seuranta oli varsin hankalaa, siitä huolimatta että apuna on kaikenmaailman äppejä. Kaikki kun vaikuttaa kaikkeen eikä asuntosijoittamisessa tai sen lukuihin liittyen ole yhtä ainoaa kultaista tietä. Ja olisihan se ”Flippaamalla satojen tuhansien eurojen tuotot” otsikko vetävämpi kuin ”Tuhansien tuntien työmaa - tuntipalkka 5e/h”, sama asia eri sanoin. 

Nyt kulujen nousu vaikuttaa kaikkeen ja lähes poikkeuksetta kaikkiin. Asioita tarkastellaan huomattavasti kriittisemmin ja vaikkapa kallistuneet kauppakassit pysyisivät hintamuutosten ristiaallokossa suurin piirtein samana, niin kyllä se silti valintoihin vaikuttaa. Asuntosijoittaminen kun on kautta aikain ollut varsin velkavipuinen sijoitusmuoto niin alan näillä koroilla ymmärtää, että asioita mietitään pidempään ja uudestaan. Ja samalla niitä asioita (ainakin toivottavasti) mietitään ihan eri tavalla. Ei ihme että asuntosijoittamisen suosio hyytyy ja toisekseen sijoitusasuntolainoja ei enää nosteta samaan tahtiin kuin kulta-aikoina.

Kyllä itsekin uusia hankintoja nyt miettiessä, pohdin varsin tarkkaan etukäteen rahoituskuvioita. Nyt on vielä kannattavampaa lisälyhennyksiä miettiessä kohdentaa ylimmääräiset panostuket omaan asuntolainaan verotuksillisista syistä. Ylimmääräisten lyhennysten kriittisyys on hyvä muistaa, lainanmyöntöhanatkin kun kiristyvät. Toki tuhansien eurojen säästöt korkokuluissa painavat myös jonkin verran. Samoin pohdin huomattavasti aiempaa kriittisemmin kohteita itsessään. Priimasijainti, priimakunto ja toisaalta tinkivara ovat kovasti esillä. Luonnollisesti DIY vuokranantajana en myöskään remppaprojekteja pelkää. Toiseen tönöprojektiin en välttämättä vielä meinannut ryhtyä.

Kulut ovat olleet maltillisessa nousussa eivätkä ne ennen tätä korkokulun nousua juurikaan tuntuneet. Korttitalo ei vielä heilu, mutta vähän kyllä heilututtaa. Heiluttamiseen vaikuttanee myös se, että olen itse myös toisella puolen useiden muiden korttitalojen pitoa ja heiluvuutta testaamassa. Maailma kun on varsin sekaisin ja omituisen mielenkiintoisessa tilanteessa.

Koronnostokettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittamisen nousu ja tuho?

Asuntosijoittamisen sanotaan olleen helppoa, varsinkin nollakorko aikaan. Helppoa se ei tainnut olla silloinkaan, korkojen lisäksi kun piti ja pitää muitakin asioita ottaa huomioon. Pelkällä tuurilla kun voi olla jännää porskuttaa. Myönnän että tuurillakin on lähes aina ja lähes poikkeuksetta osuutensa moneen asiaan (olen aiheesta aiemmin kirjoitellutkin TÄÄLLÄ). Tuuri ei kuitenkaan voi olla se ainut tekijä jolla hommat saa toimimaan. Eikä myöskään pitkässä juoksussa nollakorot. Joten kun maailma tässä on muuttunut, vaikka huomattavasti ennakoitua nopeammin, ei muutokset nyt aivan puskista tulleet.

Jos on tehnyt ”vanhaan hyvään aikaan”, eli 0 korkoaikaan, 3-4% tuottolaskelmilla asuntosijoituksiaan, ymmärrän että nykykoroilla voi olla vähän helisemässä. Sama homma jos on suhteellisen isosti vivuttanut asuntosijoitusyhtiön kanssa. Niiden perustamisessakin taisi olla jonkinlainen buumi jokusen vuosi takaperin.

Ei tässä matkan varrella asuntoflippaaminenkaan ole yhtään helpommaksi tullut kun on ollut tekijäpulaa ja toisekseen tarvittavien remppakamojen hinnat ovat olleet noususuunnassa. Ainakin huomattavasti jyrkemmin nousseet kuin laskeneet. Logistiikkaketjuissa on myös ollut havaittavissa hienoista ongelmaa. Eli viivästyksiä on normaalia enempi saattanut osua kohdalle. Jos aiemmin possulle saattoi laittaa huulipunaa ja kohteen myytyä priimahinnalla, niin tilanne lienee varsin toinen. Pakasta vedettyjä käyttämättömiä uudiskohteita valmistuu tyhjäksi, joten vuokralaisillakin on varaa valita. Samoin ostajilla. Flippaajaa voi myös harmittaa, että asuntokauppaa tehdään harvinaisen vähän. Kohteet eivät liiku yhtä nopeasti (täten mahdolliset korkokulut ovat varsin kovat) ja toisekseen hinnoista pitää tinkiä. Vieläkään ei ilmeisesti olla tilanteessa jossa asuntojen myyjien, välittäjien ja ostajien ajatukset hintatasosta kohtaisivat.

Asuntosijoittaminen nousi todelliseen suosioonsa nollakorkovuosien aikaan. Kaikki halusivat tehdä helppoa, konkreettista ja palkitsevaa asuntosijoitustoimintaa. Kaveritkin ja naapuritkin sitä taisivat tehdä. Joten kyllä sitten minäkin? Omalla kohdallani asia ei mennyt ihan niin ja olen yhä varsin tyytyväinen asuntosijoittaja. Joten ihan suoraan tuhoa en tässä lähde manaamaan. Joitakin asuntosijoittajia varmastikin koetellaan.

• Onhan korkokulut esimerkiksi 0,5milj euron lainoilla 4,5% koroilla sellaiset rapsakkaat 22 500e.
• Kaikki kulut ja hoitovastikkeet ovat lähes poikkeuksetta nousseet (poikkeukset vahvistavat säännön)
• Rahoitushanat tiukkenevat
• Omatkin elämisen kulut ovat nousseet
• Uudiskohteet voivat olla melko isostikkin kassavirtanegatiivisia.

Joten ei asuntosijoittaminen ehkä ole enää yhtä valtavirtaista ja ”mediaseksikästä” ja suosittua kuin ennen. Tuhoon en kuitenkaan usko ennen kuin näen tai omakohtaisesti siihen suuntaan alkaisivat pelimerkit kääntymään. Asuntosijoittaminen voi yhä olla varsin kannattavaa ja tuottoisaa. Joskin tarkkuutta vaaditaan enemmän ja tietyissä tilanteissa lienee jopa enemmän pelipaikkoja hyödynnettävissä, nyt kun kilpailu on vähä alkanut hyytymään. Asuntokauppa ja isosti myös asuntosijoittajat ovat hiljentyneet. Täten kilpailua lienee vähemmän, joskin kiinnostavat oivalliset mahdollisuudet ja hyviä laskelmia tukevat kohteet yhä viedään käsistä.

Suurin huippu asuntosijoitushysteriasta taikka -huumasta lienee ainakin löytäneen lakipisteensä. Aika näyttää palaako kiinnostus asuntosijoittamiseen. Onhan se taiteen lajina varsin konkreettinen, suorastaan käsinkosketeltava, leppoista puuhastelua tarjoavaa vaihtelua sekä parhaimmillaan tuottoisaa. Ja kaikki kun asuvat jossain ja ovat jossain joskus asuneet, niin siitä löytyy tavalla tai toisella kaikilta omakohtaista kokemusta.

Päätyykö asuntosijoittaminen tai asuntosijoittajia tuhoon saakka? Aika sen näyttänee…

Kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.