keskiviikko 26. tammikuuta 2022

Asuntosijoittamisen ydin: vuokranantajuus

Tällä kertaa mennään asuntosijoittamisen ytimeen ja syvälle juuriin: vuokranantajuus. Asuntosijoittaminen kun on paljon muutakin kuin vain varastumisen keino.


Näin vuoden ensimmäisenä julkaisuna on hyvä tehdä paluu juurille, eli pureutua itse vuokranantajuuteen. Siitähän tämä blogikin pihesee ja puhisee ja syntyi. Ja aikalailla siihen asuntosijoittaminen perustuu. Sitä voi toki tehdä monella tavalla, ostaa vaikka avaimet käteen palveluna, kuten varainhoidon. Mutta yhtäkaikki: 
vuokranantajuus on asuntosijoittamisen ydintä.


Onko se elämäntapa, valinta vai jotain ihan muuta?


Joillekkin ensisijoitusasunto on hyvinkin tyypillistä kaavaa seuraava: oma aiempi asumus jätetään tai vaikkapa peritään asunto. (Aiheesta aiemmin kattavammin olen kirjoitellut TÄÄLLÄ.)


Joillekkin asuntosijoittaminen on tie taloudelliseen riippumattomuuteen (englannista tutummin FIRE). Tästäkin aiheesta olen kirjoittanut aiemmin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ.


Toisille se on vain normaali osa sijoitustoimintaa, osa hajautusta ja osa sijoitussäkkiä. Eikä ole mitään yhtä ja ainoaa oikeaa keinoa harjoittaa, harrastella tai tehdä ihan tosissaan asuntosijoittamista. Perinteisempi osta ja pidä toimii toisella ja toisella voi toimia nopeampi tempoisempi flippaaminen ja kolmannella toimii airbnb.


Asuntosijoittamisen keskiössä on vuokralaisen lisäksi itse vuokranantaja ja asunto. Koska ilman mitään näistä ei olisi asuntosijoittamista tai ainakaan vuokranantajuutta.


Vuokranantajan tulee olla samaan aikaan  

  • Reilu ja tiukka, jotta homma pysyy kasassa.
  • Fiksu ja filmaattinen, jotta herättää kiinnostusta ja luottamusta.
  • Rikas ja köyhä, jotta ei vaikuta liian riistävältä parasiitilta. Ja toisaalta, jotta saa lainaa.
  • Laiska ja ahkera, jotta saa aikaiseksi tuloja. Passiivisuuteen voi pyrkiä mutta täydellisesti se ei onnistu ikinä.
  • Luova ja yksinkertainen, jotta osaa tehdä muutoksia.
  • Nopea ja kestävä, jotta pärjää menossa mukana, niin sprinttimatkoila kuin maratoonillakin.

Asuntosijoittaminen ja vuokranantajuus on pitkälti ihmisbusinestä. Vuokrakohteen hankinta ja vuokralaisen valinta edellyttävät sosiaalista kanssakäymistä. On siis hyvä olla edes jossain määrin people person. Laskin auttaa, mutta pelkästään laskin kädessä homma ei toimi.


Vuokranantajuus on myös palvelua. Parhaimmillaan se voi olla palvelukokemusta, jollaista ei muualta saa. Itse pidän siitä että olen osannut opettaa vuokralaiset reagoimaan epäkohtiin ja olemaan yhteydessä. Asunnoistani on pidetty huolta ja onpahan sitä jokunen vuokralainen itsekin innostunut asuntosijoittamisesta. Uskon tai ainakin toivon myötävaikuttaneeni asioihin.


Vuokranantajuus voi olla elämäntapa ja elämän työ. Siitä voi nauttia,  siinä voi kehittyä. 


Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa

tiistai 11. tammikuuta 2022

Vuosi 2021 lukuina

Mikään ei liene samalla niin tylsää, mutta toisaalta kuitenkin aina yhtä kiinnostavaa, kuin numerot ja luvut. No ehkä veroilmoitus, ainakin siihen liittyen oma intoni on aivan omaa luokkaansa. Tonnin tunti on yhä verosuunnitteluni perusta (aiheesta aiemmin juurikin kyseisellä otsikolla TÄÄLLÄ). Vuosi 2021 oli asuntosijoittamisenkin osalta kohdallani varsin vaiherikas ja aikaakin vievää. Aiemmassa postauksessani viime vuoden lopulla vähän avasinkin tilanteita, joista itseni asuntosijoittajana ja vuokranantajan löysin vuonna 2021 (juttuun pääset TÄSTÄ).

Yritin pitää jollakin äpillä kirjaa viime vuonna mm. #koodinimitönö tunneista, mutta eihän siitä tullut alkuunkaan mitään. Käyntejä siellä, käyntejä täällä, korjaile siinä sitten jälkikäteen, että mitä tuli tehtyä ja milloinkin. Summataan vaikka niin että tunteja kului varmasti satoja, ajatuksissa olo mukaan lukien varmastikin tuhansia. Satoja tunteja olen myös saanut projektilla apuja.

Mutta sitten itse asiaan eli niihin aitoihin lukuihin:

  • Projektitönö toi kuluja keskiarvolta noin 1 000e/vko, eli koko vuoden osalta sellaiset rapsakkaat 40 000e, hankintahinnan lisäksi. Toki pankkia tässäkin tuli hyödynnettyä, kuten asuntosijoituksissa yleensä: vivutus on enemmänkin sääntö kuin poikkeus. Fun fact: keskiarvo on hauska tapa ilmaista asioita, varsinkin kun "kalleimman" viikon aikana hankintoja ja laskuja tuli makseltua 20 000e edestä. Asuntosijoittaminen on halpaa ja helppoa? JA VAIVATONTA?
  • Asuntosijoituskohteet kasvoivat yhdellä, palautuen takaisin vuoden 2020 myydyn kaksion jälkeen neljään kappaleeseen. 
  • Autopaikkakauppaa tuli käytyä 5 kaupan verran. Käsissä vielä vuoden vaihteessa 2 autopaikkaa.
  • Autopaikkavuokralaisia oli kaikkiaan 5, eli vähän vaihtuvuutta niidenkin osalta. On muuten aika nappikauppaa verrattuna työmäärään. Ihan sama vaikka prosentit olisivatkin asuntoja kovempia, itse eurot eivät niinkään. #Notetoself
  • Yksiössä vaihtui vuokralainen kahdesti (toinen oli tietoisesti potentiaalisesti vähän lyhyempi vuokraus, aiheesta kirjoittelinkin TÄÄLLÄ, että miksi). Kolmiossakin vaihtui vuokralaiset. Taisin kuitenkin välttää tyhjät kuukaudet, vaikkakin kesän ajalta käytin jälleen hyväksi varastovuokrakikkaa.
  • Vuokratulot liikkuvat yhä viisinumeroisissa luvuissa vuositasolla, mutta kulut huomioiden pudotaan niin hyvässä kuin pahassa yhä nelinumeroiseen lukusarjaan. JA EI tönön kuluja ei voi jaksottaa vuodelle 2021, vaan ne tulevat olemaan osa hankintahintaa, poistojakaan ei vielä kyseisenä vuonna voida aloittaa.
Jos joskus muinoin terassia väkertäessä #DIY tekijänä laskin ruuvaamieni ruuvien määriä (olisiko ollut vuonna 2013 noin 550 ruuvia) sekä maansiirtotonneja, niin #tönöprojekti osalta en valitettavasti ole kyennyt samaan. Kaatopaikkakeikkoja on ollut kymmeniä, kuten myös tavaranhakukeikkoja sekä revittyjä nauloja lienee tuhansia ja ruuvattuja ruuvejakin varmaan laskellaan tuhansissa. Suunnittelutunnitkin lienevät sadoissa laskettavia. Joten kivaa pikku puuhastelua, tuleepahan pysyttyä poissa pahanteosta, vuonna 2013 niin ei tainnut kuitenkaan olla. 

Autopaikkoihin lienee kulunut tunteina noin parin kolmen työpäivän tunnit ja asuntojen vuokrausrupeamiin toinen mukoma. Eli ilman tönöä asuntosijoittaminen pysyy vielä melko maltillisessa työmäärässä, mutta pitäähän sitä harrastuksia ja oma #puuhamaa olla.

Vuoden 2021 veroilmoituksen osalta tonnin tunti on samaan aikaan varsin hankalasti saavutettavissa kuin taas hitusen helpommin saavutettavissa. Tönön osalta kirjanpito ja kuittien sähköinen järjestäminen vie oman aikansa, mutta samalla se myöx helpottaa esimerkiksi energia-avustukseen vietävien kulujen laskemista. Veroilmoitus lienee kuitenkin jälleen #vuokranantajantarina osalta oma lukunsa, joten palataan siihen jälleen myöhemmin.

Vuokranantajan sijoitussäkki siis pähkinässä:
  • 4 sijoitusasuntoa, joista 2 sijoitustaloa
  • 2 autopaikkaa
  • Käväsipå nuo luototkin puolen miljoonan tienoilla vaikkei se saati miljoonavelka ole mitenkään tavoiteltavaa. Luotoitusaste on vielä varsin maltillinen.

Tunteja tönöön ja tönöllä on käytetty tähän päivään saakka vuonna 2022 ainakin 12h. Osinkoja ja vuokria on kerätty tähän päivään (12.1) mennessä 2310e. Toivottavasti paljon lisää vielä tulossa (Tuloja siis, ei niinkään tönötunteja, vaikka nekin lienevät väistämättömiä). Tyämaa vaatii tyätunteja.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.