maanantai 17. helmikuuta 2020

Asuntosijoittajan klassikko: Ensiasunnosta sijoitusasunto

Hyvin tyypillinen väylä asuntosijoittajaksi on, kun muutetaan itse tai perheineen isompaan ja jätetään vanha asunto vuokralle. Toinen melko perinteinen reitti on, että peritään asunto, joka myymisen sijaan jätetään/laitetaan vuokralle. Molemmat ovat aivan yhtä toimivia eikä asuntosijoittamisessa tai sen aloittamisessa ole yhtään aitoa oikeaa tapaa. Sijoitusasuntoa ensiasunnoksi hankkivaa suosittelen kuitenkin harkitsemaan kahdesti tai jopa useammin. Erityisesti ASP säästäjä saattaa menettää rahanarvoisia etuja.

Omalla kohdallani tilanne ehkä oli hieman toinen. Saimme vuoden vaihteessa 2019-2020 ostettua puolisomme kanssa uuden yhteisen asunnon ja täten vanha talomme - ensiasuntoni - jäi vuokralle. Talo on hyvin epätyypillisesti ensiasunto, saati oman asunnon vaihdon tilanteessa vuokralle laitettava yksilö. Omakotitalo ei EHKÄ ole niin suosittu kuin yksiö tai kaksio, joista päivitetään suurempaan, mutta kyllä niillekin kysyntää on. Veroteknisesti kiinteistön vuokraaminen on jopa järkevämpää, koska vuokratuloista saa tehdä 4% vuosittaista poistoa kiinteistön rakennusten osalta. On myös hauska kuulua siihen asuntosijoittaja joukkoon, joka ei vuokraa lapsilleen, vaan sen sijaan omille vanhemmilleen asunnon, tai tässä tapauksessa talon.

Tein klassisesta asuntosijoittamisen aloittamisen tavasta oman versioni. Aloitin oman asuntosijoittamiseni jo hyvissä ajoin ennen majapaikan vaihtoa. Asunnon vaihto on hyvinkin pätevä keino aloittaa asuntosijoittaminen suhteellisen luonnollisesti, koska yleensä lainaa on jo ehditty maksaa, sen arvo on voinut nousta (tai laskea) ja täten vanhaan asuntoon on kertynyt (arvon laskun myötä = tai ei ole) vapaita vakuuksia. Jos vielä aiemman asunnon on ostanut yksin ja seuraavaa asuntoa ostaa jo valmiiksi hynttyyt yhdessä toisen lainanhakijan kanssa helpottuu tilanne entisestään. Maksukyky melkein luonnostaan paranee ja samalla myös vanhasta asunnosta tullaan jatkossa saamaan vuokratuloa, joka jälleen parantaa maksukykyä entisestään.

Ensiasuntoni olisi voinut olla toteutettavissa tulevaisuuden suunnitelmiamme varten, mutta se ei ollut yhteinen. Toisekseen remontit olisivat vaatineet jossain määrin liiankin perusteellista muokkaamista. Olin kuitenkin jo pitkälti töllin jo kauttaaltaan remontoinut, eikä tämän jälkeen uuden kierroksen alottaminen kuullostanut järin houkuttelevalta. Ensimmäinen remonttikierros opetti jo paljon. Tämän pohjalta olenkin voinut toteuttaa paljon DIY vuokranantajan "harrastusta". Tekemällä oppii.

Asuntohakkerointi (aiemmin aiheestä täältä) voisi olla ensiasunnon ostajan oikotie onneen "best of both worlds" mentaliteetilla. Tämä "asuntohakkerointihan" terminä tulee suoraan jenkeistä, kuten "flippaaminen" jne vastaavat. Sillä kuitenkin tarkoitetaan sitä, että ostetaan itselleen omaan tarpeeseen vähän isompi kokonaisuus, josta voi vuokrata osaa eteenpäin, osaa käyttää itse. Kerrostalohuoneistosta voi vuokrata huonetta tai useampaa, omakotitaloasukki voi hyödyntää piharakennusta tms. Asuntohakkerointi, satunnaista Airbnb touhua lukuunottamatta, taitaa Suomessa olla melko harvinaista. Jotenkin suomalaiseen luonteeseen ei sovi, että joku muu pyörii nurkissa. Onhan kimppa-asumisestakin huudeltu jo tovi ettei se kelpaa enää kellekään (aiheesta lisää ja minun kokemuksiani täältä ja täältä). Lainsäätäjä taitaa myös tuoda oman lusikkansa soppaan.

On tilanne sitten se, että perii ensiasunnon, jolloin se helpolla jää vuokralle sijoitusasunnoksi tai sitten ostaa heti ensiasunnokseen sijoitusasunnoksi kelpaavan yksilön, niin kaikesta voi tehdä oman näköisen version. Hyviä tekniikoita voi yhdistellä. Veroetuja voi havitella asumalla itse 2 vuotta ja jättämällä aina edellisen asunnon vuokralle. 2 vuoden välein muuttaminen ei tosin kuullosta järin houkuttelevalta. On myös mahdollista, että maksimoimalla ASP edut voi säästää oman ensiasunnon ostamisessa omarahoitusosuudessa sen verran, että sijoitusasunnon ostamisen kynnys ei olekaan vuosikymmenien projekti.

Tapoja on yhtä paljon kuin tekijöitä. Kaikki eivät ole valmiita muuttamaan kahden vuoden välein. Itse ehkä olisin, mutta puolisoni ei. Kaikki eivät myöskään ole valmiita tahrimaan käsiään mutaan. Tee-se-itse ei sovi kaikille, enkä todellakaan väitä itse olevani mestari siinä. Kaikkea ei myöskään välttämättä kannata delegoida, niin oppimisen kuin kulujenkaan kannalta. Eikä sitä asuntosijoittamista taikka sijoittamista muutenkaan kannata tehdä väkisin. Elämästä ja rahoistaan voi myös nauttia. Itselleni tästä on jo tullut elämäntapa.

Muistan yhä sen jännityksen ensiasunnon kaupoilla: isoja summia, tilit melkein tyhjiksi, nimet paperiin ja avaimet kouraan. Ja heti remontoimaan. Muistan myös sen kollegan lauseen joka laukaisi koko prosessin. Muistan hyvin osia prosessista, miten se kehittyi kerrostaloista omakotitalojen maailmaan. Paljon näytöillä käyntejä, paljon lukemista ja paperehin tutustumista. En voi väittää muistavani koko prosessin jokaista osasta. Paremmin muistan ensimmäisen sijoitusasunnon prosessia. Sekään ei ollut hetken mielijohteesta toteutettu päätös, mutta huomattavasti ensiasunnon ostoa nopeampi. Mitään en muuttaisi tai vaihtaisi

Asuntokauppa on tunteiden vuoristorataa ja siihen kannattaa ryhtyä hyvin valmistautuneena, oli sitten aikeena ensisijoitusasunto tai ensimmäinen oma koti. Ensiasuntokaupoilla oppii väkisinkin uutta ja koko hommaa kannattaa myös oma-aloitteisesti opiskella. Välillä kauppa käy, välillä ei sitten millään. Pelkkä exel ei oikeasti toimi.

Onnea asuntometsästykseen.

torstai 30. tammikuuta 2020

Vuokranantajan talous

Olen sijoittanut yleisesti erilaisiin sijoitusinstrumentteihin, taikka normaalimmin sanottuna sijoitustuotteisiin, yli vuosikymmenen. Asuntoihin olen sijoittanut yhdeksän vuotta ja tätä nykyä asunnot ja asuntoihin liittyvät sijoitukset ovat leijonanosa sijoitussäkkiäni.

Sijoitussäkkini sisältö kauniin ulkokuoren alla:

Kiinteä omaisuusluokka
3kpl sijoitusasuntoja
1kpl sijoitusautopaikka
1kpl sijoituskiinteistö
1kpl omakotitalokiinteistö (oma nykyinen tukikohtani)

Osakkeita niin yhdysvaltain kuin suomenkin pörssistä.

Cash
Euroja ja vähän dollareita.

Koska olen ensisijaisesti vuokranantaja ja täten asuntosijoittaja, painoalueeni on hyvinkin kallistunut kiinteään omaisuusluokkaan. Aikomuksissani on ollut kautta aikain kasvattaa myös muiden omaisuusluokkien, erityisesti osakkeiden, painoarvoa. Tässä en kuitenkaan ole onnistunut, vaikka poikkeuksetta olen omannut ainakin jonkunlaisen position myös osakemarkkinoilla. Osakepainon kasvattaminen on pitkän tähtäimen suunnitelmissa.

Pureudun kuitenkin edellä mainituista syistä juurikin kiinteään omaisuusluokkaani, jonka sisältö on tällä hetkellä seuraavanlainen:
27m² yksiö kasvukeskuksesta (rakennusvuosi n. 1963)
50m² kaksio kasvukeskuksesta (rv n. 1964)
63m² kolmio yliopistokaupungista (rv 2011)
Sähkötolppapaikka yliopistokaupungista (rv 2011)
64-110m² omakotitalo kasvukeskuksesta (rv 1940, tonttilunastus vuoden 2018 hintaan vuonna 2019, tontin lunastuksesta enemmän täältä)

Yksiössä ja kaksiossa on jo putkiremontit takana päin. Kaksiossa on takanapäin myös julkisivu- ja parvekelasitusremontit. Kalleimpia ja raskaita remontteja on siis takana. Yhtiöt ovat hyvällä hoidolla ja varsinkin yksiö edustaa edukseen alle 3,4e/m² vastikkeellaan, ottaen huomioon ettei yhtiön kivijalassa ole liiketiloja. Talonmiehen vanha asunto on vielä yhtiön hallussa/omistama ja vuokrattuna.

Rahoitustilanteeni on suhteellisen maltillisesti alle 60%. Oman pääoman tuotto huitelee tämän myötä jossakin 12% tietämillä, arvonnousu on jätetty huomioimatta. Ei mikään älytön, mutta ei toki missään mielessä huono. Tätä tulee parantamaan luonnollisesti OKT kohteeni suunnitelmassa siintämä vuokraaminen, joka tulee parantamaan kassavirtaa kiitettävästi ja on verotehokkuudeltaan huippuluokkaa. Nykyarvomenetelmää tylsän vuokratuottokaavan laskennassa käyttäen asuntojeni vuokratuotto on maltillisella 4% tasolla. Hankintahintoihin peilaten päästäänkin mukavasti yli 6% tasolle (vuokratuotto).

Nyt on kuitenkin kuljettu vuokranantajan polkua siihen pisteeseen, että alunperinkin sijoitukseksi ja pidemmäksi omistukseksi tarkoitettu ensiasuntoni jää vuokralle. Viimeisin hankinta oli omaan asumiskäyttöön hankittu perusteellisesti remontoitu ja laajennettu omakotitalo, joka veikin pääomia ja suunnitelmia asuntosijoitusten osalta tulevaisuuteen. Myönnän kuitenkin pohtineeni myös jonkin tai joidenkin sijoitusasuntojen myyntejä, mutta ne jäivät tällä kertaa toteutumatta. Kassavirtaa kertyy edelleen ihan mukavasti.

Minkä takia suhteellisen hyviä lypsylehmiä olisin ollut muuttamassa lihoiksi, niin maksukyky oli merkittävimmässä roolissa. Erityisesti viimeisimmän hankinnan johdosta Ja se velkataakka vaikuttaa maksukykyyn ikävästi vaikka vuokratuotto sitä vanhan asunnon jäädessä vuokralle parantaisikin. Olenkin aiemmin kirjoittanut, että asunnonostajan (niin sijoittajan kuin omistusasunnon) merkittävimmät tekijät lainansaannin kannalta ovat:
- Vakuudet (aiemmin aiheesta täällä)
- Maksukyky (aiemmin aiheesta täällä)

Vakuudet ovat omalla kohdallani hyvässä kunnossa ja niissä pitäisi riittää pelivaraa tulevaisuudessakin. Lainaa ei kuitenkaan voi saada hamaan tappiin asti. Maksukyky määrittää pitkälti sen paljonko pankki on valmis lopulta lainaamaan oli sitten itse lainaajalla millainen tahansa määrä vakuuksia tai vanhempien vakuuksia käytettävissä. Lainat maksetaan ensisijaisesti omista tuloista taikka säästöistä. Ja säästöillä en tarkoita kylmää käteistä patjan alla taikka tilivaroja, vaan myös asuntoja, kiinteistöjä, maata jne.

Oma viimeisin hankintani oli mitä ilmeisimmin yksi elämäni merkittävimmistä, niinhän ne melkein kaikki. Se vaatii pääomia ja lainaa, kuinka paljon, sitä seuraan ja avaan vasta myöhemmin. Tällä kertaa minun ei tarvinnut lähteä realisoimaan jo olemassa olevaa varallisuutta, mutta olin jo henkisesti realisointiin varautunut ja käynyt läpi erilaisia suunnitelmia aiheeseen liittyen.

Monasti vuokranantajan talous on merkittävässä roolissa myös vuokralaisen näkökulmasta. Harvemmin vuokralainen on vuokranantajansa maksukyvyistä tai varallisuustilanteista kiinnostunut. Valitettavan usein vuokralaiset ovat niinkään valveutuneita, että kiinnostuvat isännöitsijäntodistuksesta taikka muusta todistuksesta joka osoittaa henkilön oikeuden vuokrata asunto. Toisaalta vielä harvemmin uskoisin vuokranantajan vastailevan vuokralaiskandidaatin uteluihin. Vuokranantajan taloudelliset ongelmat ovat myös vuokralaisen ongelmia. Vuokranantaja ei ole maksuvaikeuksistaan missään määrin tilivelvollinen vuokralaisilleen vaikka nämä voivat pahimmassa tilanteessa menettää asunnon altaan.

Vuokranantajan talous on tärkeää siinä missä muidenkin. On hyvä olla varsinkin itse perillä omasta tilanteestaan vaikka puolueettomuutta voikin olla hankala saavuttaa. Tarkat laskelmat, hajautus ja puskurit eivät auta vain pankissa lisää lainaa hakiessa vaan se auttaa itseäänkin hahmottamaan omaa tilannetta paremmin.

Asunnot ovat yleensä harvinaisen helposti hahmotettavia lypsylehmiä (vuokratuoton muodossa), mutta niiden realisointi otollisessa ajankohdassa sopivalla aikataululla on yleensä hankalaa. Osta alle markkinahinnan mantra pätee kovin usein tilanteisiin, joissa on kiire muuttaa asunto rahaksi. Olen itse ollut jo pariinkin kertaan tilanteessa, jossa muut sijoitustuotteet ovat toimineet paremmin puskurina, jolloin niistä on hyvinkin riittänyt uusiin peliliikkeisiin pelivaraa. Osakkeet, ETF'ät, rahastot ja vastaavat ovat yleensä myös aidon oikeasti huomattavasti nopeammin realisoitavissa. Ei niidenkään arvostustaso välttämättä ole myynnin osuessa kohdalle aivan parhaimmillaan. Myynkö kuitenkin mieluummin osakkeita kuin sijoitusasunnon kiireemmällä aikataululla? Ehdottomasti.

On hyvä olla vaihtoehtoja, mutta on hyvä myös varautua kaikkeen niin taloudellisesti kuin henkisestikin.

Vuokrakettu kuittaa.