Velkahelvetti

Viimeistään tänä keväänä monen velallisen lainanhoitokulut nousevat mitä luultavimmin melko reippaasti. Viime kesän jälkeen korot lähtivät viime vuoden reippaimpaan nousuun, kiivaimmillaan taidettiin harpata elo-syyskuussa. Tällöin vajaasta prosentista pompsahdettiin noin 2,5% (12kk eurib). Suurin osa korotuksista on siis jo nähty, mutta iso osa on vielä jäljellä. Eikös tilastojen mukaan asuntokauppa ole pirteimmillääm keväällä ja kesällä (normaaleina vuosina)?

Korkojen nousu ennennäkemättömiltä miinus koroilta on ollut ennennäkemättömän ripeää. Muutoinkin elämme varsin sekavassa maailmassa. Nyttemmin vieläkin sekavammassa. Esiin nousseet ongelmat pankkisektorilla eivät ainakaan auta tilanteen rauhoittumisessa, vaikkakin keskuspankit joutunevat jälleen vakavammin pohtimaan korotusten jatkumoa ja haukkamaisia puheitaan. Toisaalta mikäli inflaatio ei ala normalisoitumaan ja koronnostut stoppaavat, ollaan silloinkin varsin erikoisessa tilanteessa.

Meitä asuntosijoittajiakin tilanne kirpaisee. Korko on kuitenkin kulu, joka syö kannattavuutta. Korkojen nousu vaikuttaa myös asuntojen arvostukseen. Ja vaikka sanottaisiin että tilanne on vain väliaikainen niin kahta kautta tuottojen muodostuksen kaventuminen varmasti kirpaisee. Mitä enemmän vipua sitä enemmän vaikutuksia. Mitä enemmän sotakassaa niin sitä enemmän voi käyttää pelisilmää. Mikään pakkohan ei ole hankkia kannattamattomia sijoitusasuntoja? Tietyissä tilanteissa asuntoja on toisaalta pakko myydä.

Asuntosijoittajan näkövinkkelistä asuntokaupan hiljentyminen ei kuitenkaan ole välttämättä pelkästään huono asia. 

• Omistusasujaostajiakin lienee entistä vähemmän? Vuokraaminen kiinnostaa eli hyväkuntoisille vuokra-asunnoille hyvillä paikoilla lienee kysyntää. Vuokrat nousevat inflaation mukana (ei ehkä ihan yhtä paljon).
• Rakentamisen hiipuessa ja olemassa olevan rakenteilla olevan ja jo rakennetun varaston hiipuessa voidaan päätyä jälleen tilanteeseen, jossa kysyntä ylittää tarjonnan. Tässä mielessä ymmärrän asuntohintojen mahdollisen notkahduksen väliaikaisuuden.
• On myös mahdollista päästä tekemään parempia kauppoja. Syyt ja seuraussuhteet sekä muutoinkin skarppina oleva asuntosijoittaja saattaa löytää mielenkiintoista ostettavaa. Varsinkin jos sotakassa on kunnossa.

Ei tätä tilannetta kuitenkaan juuri millään positiiviseksi saa käännettyä. Aivan sama vaikka verotus suojaa asuntosijoittajaa koronnousuilta. Korkokulut kun ovat pääomatuloista vähennyskelpoisia, koronnousun vaikutukset ovat siis ”vain” noin 70%. Aivan sama vaikka löytyisi ostonpaikkoja. Paljon on pohdittavaa ja laskettavaa.

Hiljattain laskin auki vähän päivittäen aiempia pohdintojani koronnousujen vaikutuksesta (TÄÄLLÄ). Onhan se siis ihan eri jos 500te lainapääomalla 0,5% korolla (käytännössä marginaalilla) korkokustannus on 2500e ja nyttemmin 4,5% korolla samaisen 500te lainan määrällä korkokustannus onkin suolainen 22 500e. Kyllä siinä muutaman asunnon nettotuotot menee korkokustannuksiin.

Asuntosijoittaminen ei olekaan enää siis niin helppoa. Eikä auta enää löytää tai ainakaan etsiä niitä 3,5-4% tuottokohteita, eipä siinä jää riskin kannosta enää mitään voita leivän päälle. Ei ole enää sitä ilmaista rahaa, jolla tehdä asuntosijoittamisella helppoa rahaa lisää. Velkarahaa on pumpattu vuosien saatossa maailmaan sitä rataa ettei tämän tilanteen pitäisi yllättää, mutta kyllähän tämä vauhti tässä on hirvittänyt. Kannattavaa asuntosijoittamistakin pystyy yhä tekemään, mutta ei samalla velkavivulla kuin ilmaisten lainojen aikaan. Muutoinkin lukujen kanssa saa olla huomattavasti tarkempana. Eihän se sijoittaminenkaan enää niin helppoa ole yleiselläkään tasolla jos sijoitusvuotta 2022 katsoo. Toisaalta aina markkinaan mahtuu ylä- ja alamäkiä. Syklisyys on ennemminkin sääntö kuin poikkeus. Sijoittamatta jättäminen näillä inflaatioluvuilla ja pitkässä juoksussa lienee vieläkin kannattamattomampaa. Uudenlainen kriittisyys ja realismi on kuitenkin tervetullutta.

Itse vielä killun koronnoston ajankohdan osalta aina tuonne heinäkuulle saakka. Ihan sinänsä tuurilla sopiva lainojen uudelleenjärjestelyn ajankohta viime kesällä. Mikäli olisi vielä enemmän tuollainen pitkien korkojen käyttö lainoissa, niin tilanne olisi suorastaan siedettävä. Korkosuojaushan on nyt monella kannattanut. Saa nähdä miten mullillaan maailma silloin sitten taas on. Ei tässä ehkä vielä ihan tulenpalavassa helvetissä olla, mutta maailma lähes tulkoon kirjaimellisesti palaa monellakin tapaa tällä hetkellä. Riskienhallintaa ja mahdollisuuksien hyödyntämistä. Valot päällä ja kartta kädessä edetään varovasti tunnustellen.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Neuvottelutilanteita asuntokaupoilla

Asuntokaupoilla törmää varsin kattavasti erilaisiin ihmisiin ja mitä erilaisimpiin tilanteisiin. Nyt kun taas neuvottelut ja omituiset tilanteet ovat varsin ajankohtaisia niin ajattelin ottaa pienen mietintätuokion ja katsauksen historiaan:

Joskus ensiasunnon etsinnän yhteydessä muistan käyneeni tarjousneuvottelua omakotitalosta. Muistan vieläkin sen kuumotuksen parikymppisenä ensiasunnon ostajana, kun vastapuoli uhkaa oikeustoimilla. Olisin kuulemma ollut sopimussakon maksuvelvollinen. Nope: tarjousneuvottelua kyllä käytiin sähkopostin välityksellä, mutta missään kohtaa eivät tarjoukset kohdanneet. Isolla viiveellä ja useiden eri välitarjousten jälkeen on paha lähteä enää johonkin vanhaan tarjoukseen tarttumaan. Toisekseen kiinteistökaupoilla hitusen tarkempaa tuo prosessi muutoinkin. Tarkkuutta siis. Muistan selvitelleeni asioita, mutta ei se tilanne siltikään kiva ollut.

Ostin ensiasuntoni kuolinpesältä, tarjouskauppakohteena. Tuolloin tarjouskaupat olivat hyvin uutta ja jännittävää. Olisikohan sitten lopulta oltu kuntokartoituksessa, kun kävi ilmi että kuolinpesän osakkaistakin osa oli ollut hintaa nostamassa ja tarjoamassa vastaan. Noh, sain kohteen mutta vähän erikoinen maku tilanteesta jäi. Olisihan se jännää huutokaupassa myyjänä olla itse kirjaimellisesti vedättämässä hintaa korkeammalle.

Ensimmäisen sijoitusasuntoni kohdalla muistan neuvotteluissa jokseenkin korostuneen, että pohjaviemärit on JO uusittu. Sitä markkinoitiin osittaisena putkiremppana ja ainakin tulevaisuuden putkiremppaa helpottavana tekijänä. Noh, ei siitä lopulta iloa ollut kaikki meni uusiksi. Huomioin nämä kyllä jo isosti itse ostovaiheessa. Perinteinen putkiremontti tai LVIS remontti maininta ovat niitä puhtaimmin kaikki tehtyjä putkiremppoja. Nykyään harkitsen useammin kuin kahdesti hankintoja putkiremppakohteista. Oppia kyllä niistä kohteista saa.

Tönöprojektia olen useamminkin kattavammin avannut, mutta hankintavaihe on useammankin noston arvoinen. Ihminen on laiska eläin ja välittäjätkin ovat ihmisiä. Pähkinänkuoressa: suositulta alueelta varsin edullisesti hinnoiteltu kohde, 5 päivää perus asuntosivuilla, 1 näyttöpäivä (jonne eivät kaikki potentiaaliset luonnollisestikaan pääse ja peruutuksia oli), 1 tarjousmahdollisuus. Ja mitäs vielä: hyvin hämmentävät perustiedot, ja lisätietoja sai itse kaivaa. ”Joo olen laittanut nää vähän kuin huonomman mukaan.” Eli huopakatto olikin peltikatto tai muovimatto olikin korkkia tai laminaattia ja kylpyhuone olikin laatoitettu ja vesieristetty. Eipä siinä, projekti se oli ja tönöprojektissa oli alusta asti tyämaan suuruusluokka tiedossa. Itse en siis tönöprojektin osalta voi kehua olleeni kovinkaan laiska eläin, vaikka aika rennolla otteella projekti menikin.

Tiukempia tarjouksen voimassaoloehtojakin on tullut muutamaan otteeseen hyödynnettyä. Väittäisin niiden toiminneen ja on niissä taustalla ollut vähän laajempaakin pohdintaa kuin vain toisen kiusaaminen ”tarjous on voimassa vain tunnin” ajatuksella. Yhdessä kohteessa tarjouskierroksilla sain vastatarjoukseeni vastatarjouksen, mutta olin kiireinen ja jouduin siirtämään/viivastyttämään omaa vastaustani. Tämä kuitenkin toimi omaan pussiini, koska myyjä tuli hyväksyneeksi lopulta alkuperäisen vastatarjoukseni ehkä noin muutaman tunnin päästä. Tavallaan laitoin pelin pauselle, kun pallo oli minun puolella kenttää ja lähdin kahville. Toisessa tilanteessa neuvoin kaveriani kuumassa asuntomarkkinassa unohtavan perinteiseen suomalaiseen mieleen juurtuneen tinkimisen. Tarjous oli vähän yli pyynnin ja hyvin rajallisen ajan voimassa. Homma toimi, tarjous hyväksyttiin, kaikki hyvin. Ja vielä kauppojen jälkeen avaimia hakiessa myyjä oli sanonut että olivat saaneet 5te korkeemman tarjouksen, muutamaa tuntia heidän tarjouksen hyväksymisen jälkeen. Ei lainkaan huano ja hyvin ovat viihtyneet.

Asuntojen ja unelmien kanssa kun käy kauppaa, niin kaikki on mahdollista. Ei ole olemassa oikeaa tai väärää tapaa. Tuuria, taitoa, sattumuksia vai kämmähdyksiä. Miksi näitä nyt kulloinkin voi kukin sanoa? Varmasti vähän kaikkea noista ja toisaalta tekevälle sattuu. Ja kun vielä tekee vähän pilke silmäkulmassa (eikä vain hampaat irvessä laskin kädessä), niin yleensä silloin asioita tapahtuu.

Kettu kuittaa.