keskiviikko 25. tammikuuta 2023

Asuntosijoittamisen pito

Viimeisen vuoden aikana on tuntunut, että useammallakin asuntosijoittajalla on saattanut alkaa sutimaan. Korot ja kulut nousee, kannattavuus laskee ja tummia pilviä on ilmassa. Monelle matka on myös tyssännyt. Ei siis kuitenkaan päättynyt kokonaan. En usko median klikkiotsikoihin ja ihan niin konkurssikypsiin tilanteisiin kuin otsikot antaisivat ymmärtää, vaan ennemminkin viittaan, että moni on pysähtynyt ja ottanut aikalisän.Å


Asuntosijoittaminen on ollut helppoa, sijoittaminen on ollut helppoa. Lainaraha on ollut ilmaista ja kaikki omaisuusluokat ovat lähes mistään riippumatta tuottaneet, jopa erinomaisesti. Oli ja varmasti yhä on niin, että esim Helsingissä pidetään asuntoja tyhjillään. Ja niitäkin pidetään jonkunlaisina sijoituksina, turvasatamina. Hassua, mutta totta. Oishan se paljon kivampi laittaa raha oikeasti töihin, kattaa edes ne vastike ja taloyhtiöremonttien kulut. Vaikkakin viimeisen 15v aikana ne Kallion mahdollisesti tyhjätkin asunnot ovat aika kivasti arvoaan kerryttäneet.


Asuntosijoittamisen pito on kuitenkin muuttanut muotoaan. Vaikka osa onkin jäänyt sutimaan paikalleen, niin samalla yhä tehdään toimenpiteitä ettei juoksuhiekkaan tai kulukuoppaan vajota enempiä.


On aika palata perusasioiden äärelle:

  • Asunnoista huolehditaan
  • Vuokralaisista huolehditaan
  • Asiakkaita palvellaan
  • Taloyhtiöissä vaikutetaan
  • Keskusteluyhteydet säilytetään
  • Vaikka maailmaan varmasti aina mahtuu voittajia ja höviäjiä, on silti aina paras pyrkiä kaikkia tyydyttäviin lopputuloksiin. Win-win-win.


Saattaa olla että asuntoflippaajillekin jää enemmän kohteita pitoon jos flipin laskelmat ovat menneet matkan varrella aivan uusiksi. Voi olla että flippi toimiikin paremmin exitin sijaan vuokralle jättäen (TÄSTÄ omaan 7v flippijulkaisuun). Pitoa voi olla myös esimerkiksi aktiivinen ja nopeaa kanssakäyminen vuokralaisten kanssa. Ongelmat ratkotaan jo mielellään ennen kuin niitä ilmaantuu. Rikkinäiset vessanpöntöt korjataan ASAP, se on jo taloyhtiön ja täten naapurienkin etu. Kodinkoneet vaihdetaan tarvittaessa. Mahdollisista remonteista kerrotaan hyvissä ajoin jne.


Olihan tässä itselläkin ennen Joulua uuden astiapesukoneen metsästystä. Tilanne ei onneksi ollut ihan akuutti, kun vuokralaiset matkasivat kotikonnuilleen lomien ajaksi. Paluuviikoksi olikin sitten sovittu että he olivat vastaanottamassa uuden koneen ja valvomassa asennuksen ja poisviennin. Pientä viivettä toimituksineen ja asennuksineen, mutta lopulta kaikki olivat tyytyväisiä.


Palvelualttiuden lisäksi moni painii, minä mukaanlukien, vuokrankorotusten kanssa. Vuokrankorotuksissa ehkä pelätään jopa liikaa, että vuokralaiset äänestävät jaloillaan. Toisaalta on vain oman oksan sahaamista jos jättää vuokran laahaamaan muista vuokrista jälkeen. Varmastikin sellaiset 2-4% korotukset, joilla hyvinkin paikkaa hoitovastikkeiden 10%nkin korotukset, riittänevät hyvin. Inflaation mukaiset 8-10% korotukset jätän suosiolla muille.


Kustannusten kasvun ja vuokrankorotusten laskuharjoitus

Vastike 100e (3,3e/m2, 28m2)

10% korotuksella 110e

Vuokra 540e

3% korotuksella 555e

Korotuksien jälkeen ollaan 5e voitolla ja molemmat korotukset ovat euroissa varsin inhimillisiä.


On yhä tärkeää, että asunnot ovat oikeilla sijainneilla. Tämän lisäksi tai ainakin tämän sijaan on hyvä olla perillä mitä omilla markkina-alueilla tapahtuu ja miten markkina elää. Ennakoinnilla ja nopealla reagoinnilla voi säästyä useampikin päänsärky.


Asuntosijoittamisen suosion pito tuntuu pitävän pintansa. Milloin raja tulee vastaan vai odotellaanko nyt vain ostohousut jalassa oston paikkoja ja alennusmyyntejä? Odottavan aika voi olla pitkä ja samalla voi myös tehdä toimenpiteitä, jotka auttavat säilyttämään omaa kannattavuutta ja kilpailukykyä. 


Kehäkettu ei jää tuleen makaamaan vaan pomppii verrytellen ja iskun paikkaa etsien.

keskiviikko 18. tammikuuta 2023

Vuosi 2023 here we are

Vuonna 2022 opettelin kävelemään uudestaan (katkaisin siis kesällä akillesjänteeni, on muuten viheliäistä, en voi suositella). Tönöprojektilla taisteltiin, mutta tulihan sekin tarina valmiiksi. Yhä olen projektissa pikkaisen pienemmin panostuksin ja panoksin mukana. Tönöön palataan vielä varmaan tänäkin vuonna parissa julkaisussa. 

Vuosi 2023 tulee olemaan vähintäänkin erilainen. Toivon että alkuvuoden koronan ja viime vuoden jalkahäslingin jälkeen terveys jatkaisi hyvällä uralla. Kiinteistökehitys tulee olemaan isossa roolissa terveyden lisäksi. Niin mökkikiinteistön osalta kuin tönön osalta vaikkakin isommin sivustakatsojan roolissa. Kerrostaloyhtiöissä tulen myöskin panostamaan kiinteistökehitykseen ja erityisesti taistelemaan nousevia vastikkeita vastaan. Jos ajatellaan että kaikki on jo tehty, niin tuskin. Pelkkä sähkönkulutuksen järkeistäminen voi säästää paljon kuin myös koko kiinteistön kriittisempi ja aktiivisempi tarkastelu.


Vapautin vuoden 2022 lopulla myös käteistä, eli revolverissa pitäisi muutama paukkukin piisata. En täysin noudata asuntosijoittajan: 

  • ”odottavan aika on pitkä”

Tai

  • ”tekemättömyyskin maksaa eli menetät potentiaalisia tuottoja odotellessasi tai etsiessä sitä timanttia”


  • Pahimmillaan liian vähän aktiivinen mutta aktiivinen kohdemetsästys johtaa FOMOon. Eli fear of missing out. Joku 3-4% tuotto nykyisessä korkomarkkinassa voisi olla varsin myrkyllistä. Eli katseet on korkeammalle.


Erityisesti kun kohteita hakee aktiivisesti voi se olla varsin kuluttavaa ja aikaa vievää. Jos sitä tekee säännöllisen kevyesti on se myös helpompaa ja vähemmän kuormittavaa. Samalla pysyy markkinasta perillä. Toisaalta on myös osattava toimia tilanteissa joissa on potentiaalia. Muutoin jää aina sivuun ja lopulta riski ajautua tarjoamaan vain siitä syystä ettei mitään ole vielä löytynyt ja FOMO kasvaa. Tekemättömyys ei tuota mutta on myös tuottamatonta tekemistä.


Painoalueina ovat:

  • Prioriteettien järjestäminen. Tekemällä vähemmän voi saada enemmän aikaan. Panostaminen itseensä ja perhe-elämään tuo aivan erilaista energiaa ja potentiaalia.
  • Kiinteistökehitys
  • Kannattavuuden turvaaminen
  • Salkun kasvattaminen
  • Markkinan seuraaminen, metsästyksen ohella.


Puhutaan ostajan markkinoista ja varsin odottavassa tilanteessa tässä elellään. Eli aika näyttää millaiseen asemaan markkina päätyy ja millaiseen asetelmaan itse päädyn. Ei tässä nyt kuitenkaan ihan vain odottelemaan jäädä.


Kehäkettu on jälleen vauhdissa ja kiittää ja kuittaa.