Motivoi, muunna, mahdollista ja maximoi

Kaikki on mahdollista, kun vain asennoituu oikein. Maailmaanhan nyt mahtuu kaikenmaailman mindset guruja jne. Toisaalta hyvä, mutta kyllä se tekeminen itsestään aina lopulta on kiinni ja lähtee. Eri podcastien, blogien ja gurujen toimesta on kuitenkin huomattavan helppoa nykyään saada oppia ja inspiraatiota. Eikä tämä välttämättä tarkoita tuhansia euroja maksavia kursseja tai retriittejä. Paljon kun on nykyään saatavilla aivan ilmaiseksi.

Kun motivaation saa kohdalleen ja osoittamaan oikeaan suuntaan on aika muuntautua tilanteeseen. Asuntomarkkina on vähintäänkin muuttunut haasteelliseksi. Toisaalta asian voi nöhdä myös isona mahdollisuutena. Ostonpaikkoja varmasti on vaikka paljon haasteitakin on yhä ilmassa. Markkinatilanne vaatii muuntautumiskykyä ja varmasti myöskin jos jonkinlaista luovuutta. Kaikkeen ei kannata taipua tai tarttua ja tälläisessa epätietoisessa markkinassa ei kannata liikoja epäröiden tai olettamalla liikkua. Aiemmin toimivat laskelmat eivät mitä todennäköisemmin pidä paikkaansa, tilanteet ovat eläneet huimasti. Turvamarginaalit ja tavoitteet kohdilleen. Erilainen markkina vaatii erilaista otetta, ajatusta ja reagointia.

Kun markkinatilanteen muutokset koetaan mahdollisuudeksi on tilanteen tasalla pysyminen helpompaa. On myös hyvä muistaa pitää kiinni turvamarginaaleista. Muuntautumiskyky luo mahdollisuuksia. Ja mahdollisuuksia voi hyödyntää maximaalisesti eri tavoin. Eikä se tarkoita vain voiton maximointia vaan vaikkapa:

• oman selustan turvaamista (turvamarginaalit ja budjetti)
• tilannetajua (neuvottelut)
• malttia
• ajankäyttöä ja helppoutta (esim. alue tai remonttitarve)
• luovuutta

Olen monasti kannattanut asuntojen muunneltavuutta ja sillä mielellä yhä olen. Pienillä, mutta suurilta kuullostavilla toimenpiteillä voi tehdä suuria vaikutuksia. Kuten huonejärjestystä muuttamalla (mahdollisuus lisätä makuuhuoneita voi olla varsin arvokasta) taikka vaikkapa saunan muuttamisesti vaatekaapiksi tai työtilaksi. Muunneltavuus toimii myös itse sijoittajassa. Kun markkinatilanne muuttuu niin siihen on hyvä reagoida ja kyetä muuttumaan markkinan mukana. Tuottotavoitteet ovat muuttuneet huomattavasti kulujen ja korkojen myötä. On aika hankala perustella yli 4% korkotasolla alle 5% kohteita. Poikkeuksiakin toki aina löytyy, mutta samalla on hyvä löytyä vahvat perusteet. Muuntautumiskyky toimii tässäkin. Tuottoprosentti kun on vain yksi parametri muiden joukossa.

Motivaatio kohdalleen ja tekemisen meininki päälle niin sillä pääsee pitkälle. Reagointi ja muuntautumiskykyä vielä kunnon ripaus soppaan niin hommahan alkaa jo olemaan valmis.

Kettu kuittaa.

Tappiota tekemällä nettovarallisuuden kasvattamista

Nyt kun verotus ja verotietojen täydennykset ovat monilla käsillä on hyvä pohtia lukuja, veroja ja kannattavuutta. Toisaalta sitä kannattaa tehdä ajankohdasta riippumatta (oman veroilmoituksenihan palautin jo maalis-huhtikuussa). Suunnittelu ja verosuunnittelu kun kannattaa aina.

Asuntosijoittaminen mahdollistaa paljon, sillä se on melkein ainoita sijoitusmuotoja joissa tappiota tekemällä voi kasvattaa omaa nettovarallisuuttaan. Tuloutetut pääomavastikkeet voivat varsinkin nykykoroilla pitää kassavirrat negatiivisina. Samalla kuitenkin lainat lyhenee ja täten varallisuus karttuu. Nyttemmin korkojen ripeän ja jyrkän nousun jälkeen varallisuuden karttuminen on hidastunut. Toivottavasti kuitenkaan varallisuuden karttuminen ei ole tyssännyt täysin. 

Verosuunnittelu mahdollistaa verojen siirtämisen sekä verotuksen minimoinnin. Mahdollisuuksien mukaan jopa verotuksen nollaamisen. Jollei ole aikeissakaan myydä kohteita tai on asunut uudiskohteessa 2v yhtäjaksoisessa voi vuokratuloja kerryttää verovapaasti (kunhan rahoitusvastikkeetkin tuloutetaan). Eikä myyntivoittoveroakaan mene. Hupaisinta näillä koroilla lienee, että korkokulujen myötä rahoitusvastikkeiden nousu voi johtaa perinteisimpien pitokohteidenkin vuokratulojen verottomuuteen. Uudiskohteiden tappiot kun voivat vähentää myös muiden vuokratulojen (tai muiden pääomatulojen) veroja.

Tappiot siis kannattaa verotuksessa pyrkiä hyödyntämään. Tappion tekeminen ei siis ole itseisarvo, toisaalta sen välttely viimeiseen asti ei välttämättä ole niin pakollista kuin voisi kuvitella. Tappiota tekemällä kun kuitenkin voi kerryttää omaa nettovarallisuuttaan.

Kunnes ei enää voi. Joten siihenkin lienee hyvä varautua. Pelkät uudiskohteet isoilla velkaosuuksilla voivat tehdä isoa lovea ja kassavirta voi olla täydellisen pakkasella (vaikkakin verovähennyskelpoisilla tuloutetuilla rahoitusvastikkeilla). Vaikka varallisuutta karttuu, niin pitkässä juoksussa se ei liene fiksua ja nimenoman pienentää verohyötyjä. Mahdolliset tappiot kannattaa hyödyntää mieluummin ennemmin kuin myöhemmin. Tappiovuodetkin, kun joskus vanhenevat. Ja hajauttaminen nyt usein kannattaa. Ei tule liian kovia liiallisia iskuja jos tilanteet muuttuvat. Veroriski ja poliittinen riski ovat oikeasti olemassa. Niiden ei kuitenkaan kannata antaa lamauttaa vaan ne on parempi lähinnä huomioida.

Verotus on jännää. Se on jopa hauskaa.

Verokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.