Asuntosijoittajan tunnusluvut - Hylätty

Tästä asuntosijoittajan tunnusluku kurssina saisi varmaan kouluarvosanana hylätyn. Mutta kuten aiemminkin olen aina pyrkinyt tuomaan julki, niin mikään ei ole asuntosijoittamisen maailmassa exelin mustavalkoista. Mielestäni sama pätee tunnuslukuihin. Niistä olen mm. aiemmin kirjoittanut sopivan rennolla otteella TÄÄLLÄ.

Vuokratuotto% on mielestäni yhä nopeudessaan ja yksinkertaisuudessaan lähes ylivoimainen pikamittari. Se ei varmuudella toimi kaikkeen, eikä huomioi kaikkea. Ja sitä voi helpolla säätää itselle sopivammaksi. Mutta esimerkiksi remonttivarat (sekä pinta- että vaikkapa putkiremontti) huomioiden, eli lisäten ne suoraan hankintahintaan ja hoitovastikkeet vähenneltynä vuokratuloista saadaan aika hyvä kattaus. Eli vaikkapa 690 (vuokra)-140e (hoitovastike) eli 550e/k on vuosituottona 6600e jaetaan se hankintahinnalla, johon lisätty varainsiirtovero sekä omat pintaremontit ja taloyhtiöremontit elikkäs 128 000. Hitusen vajaa 5,2% on ihan mukiin menevä tuotto kasvukolmion kärjestä keskustasta puistonäkymillä. Ei riitä läheskään kaikille sijoittajille, eikä todennäköisesti itsellenikään tulevaisuudessa, mutta vuokrattavuus ja todennäköinen likviditeetti lienevät vallan mainioita, joten menkööt.

Mitä taasen tulee asuntosijoittajan tunnuslukujen vääntämiseen ja kääntämiseen, niin toiselle 4,8% tuotto vaikkapa melkein uudiskohteesta voi olla kuin vitsi. Mutta toiselle se voikin vastata 8% vuokratuottoa. Tämä taasen johtuu vaikkapa juurikin verotuksesta, uudiskohteiden taloyhtiölainoista JA omasta asumisesta kohteessa. 

Avataampa vielä nuo luvut:

• Hankintahinta 130te
• Nykyarvo 155te

Jo pelkästään näiden lukujen erosta voi laskelmissa tulla melkoista heittoa suuntaan tai toiseen.

• Vuokra käyttökorvauksineen 845e/kk
• Vastikkeet (ilman rahoitusvastiketta) 297,7e/kk

Täten tuotto per 12kk on (845-297,7)x12/130 000. Eli aikalailla 5%. Mutta koska taloyhtiölaina ja tuloutettu rahoitusvastike, niin en maksa veroja kyseisen kohteen vuokratuotoista. Sen voisi suhteuttaa suoraan \0,7 ja täten päästäisiinkin verrokkina 7,2% tuottoihin. Näiden kanssa lienee hyvä olla tarkka, mutta itsellenikin jää tuolla vielä vähennysten jälkeen muistakin vuokratuloista vähenneltävää. Täten tuotto% verohyödyt huomioituna ovat vieläkin suuremmat. Eikä lainkaan huono kasvavan yliopistokaupungin keskustasta. Toki nykyarvoon suhteutettuna laskelma muuttuu, eli 4,2% ja 6%. Ja onhan se tietyllä tapa mielekkäämpää suhteuttaa tuottoprosentit nykyarvoon, sillä raha muualla voisi tuottaa huomattavastikin enemmän.

Viedään tämä laskelma vieläkin pidemmälle, koska verotuksella ja vaihtoehtoiskustannuksella on väliä. Ostin kyseisen kohteen hyödyntämällä tuolloin ehkä vielä vähän vähemmällä käytöllä olleita taloyhtiölainoja. Käytännössä laitoin osan osakesijoitussalkustani pihalle mahdollistaen itselleni sopivan likviditeetin asunnon ostoon, jotta pystyn maksamaan omarahoitusosuuteni (eli myyntihinnan). Vaihtoehtona olisi ollut ottaa pankkilainaa, jota opintovapaalle jäädessä ei olisi herunut. Tai vielä vähemmän mielekkäämpänä olisi pitänyt mennä vuokralle ja maksaa siitä lystistä jollekin toiselle esim 450e/kk (ja kyseisellä budjetilla olisi verrokkiasuntona oltu melko kaukana laadusta/mukavuudesta). Itse päädyin ostamaan kimppakämpäksikin sopivan kolmion ja melkein kokoajalta pienemmässä huoneessa vuokralainen (alta 50% asunnosta vuokraillen, jotta oman asumisen verovapaussääntö täyttyy). Täten sain aika hyvin kulut katettua jenkkilän househacking tyyliin. Ja käytännössä säästin ainakin 450e/kk vuokrissa. Kahdessa vuodessa se tekee karkeasti 10te. Väitän mukana olleen myös asumismukavuutta sekä tietynlaista pakottavaa uteliaisuuden herättelyä uuden asuntosijoituskaupungin mahdollisuuksien pengontaan. Mutta näille on hankalaa määritellä rahallista hyötyä. Verotuksellinen hyöty tulee tässä: vuokratulot ovat oman asumiseni jälkeen käytännössä verovapaita, koska taloyhtiö tulouttaa kuukausittaiset rahoitusvastikkeet ja ne ylittävät (kyllä ihan markkinahintaisen) vuokran määrän. Tämän lisäksi, koska asuin asunnossa itse yhtäjaksoisesti yli 2v, saan myydä asunnon myyntivoittoverovapaasti. Nämä verosäästöt tulen mitä todennäköisimmin vielä räknäämään auki, mutta on siinä 5 numeroiset edut.

Suunnitelmallisuus ja verokäytäntöjen tunteminen kannattaa. Tarkkakin kannattaa olla ettei yritä oikaista tai oleta liikaa, koska verottaja on varsin tiukka keskustelukumppani. Se että jokin vähennys ”menee läpi” verotuksesta, ei tarkoita, että se olisi oikein. Viimeistään verotarkastuksessa tai selvityspyynnössä se sitten käy ilmi. Se lienee harvinaista, mutta mikäli verotukseen tunkee ihan mitä sattuu, ei se ainakaan kivaa sitten liene asioita selvitellä. Myös tuottolaskelmissa on hyvä huomioida verotus, koska sillä on melko suoraan merkitystä kassavirtoihin.

Voidaan myös todeta, että lukuja voi exelissä pyöritellä ihan miten päin vain ja varmasti useammallakin tavalla luvut saa melkein kohteessa kuin kohteessa toimimaan. Itsensä huijaamiseen ei kuitenkaan kannata lähteä. Eli kannattaa olla realisti ja antaa lukujen myös oikeasti ohjata, eikä lähde niitä liikoja säätämään. Toiselle riittää 4% tuotot ja toiset havittelevat 12%. Toiset havittelevat sataa tai tuhatta asuntoa sijoitussalkkuunsa. Toisille riittää vaikkapa 10. Jollekin riittää 30% velkavipu, toiselle 50% ja joku havittelee kokoajan pitävänsä maksimivivun yli 70%. Ymmärrän ettei lainoja välttämättä haluta lyhennellä ja muidenkin (pankkien rahat) haluaa saada itselleen tekemään töitä. Ja onhan ne laskelmat ihan huisia, että kerryttää ison sijoitussalkun, josta verotuksen realisointia välttääkseen ei tee nostoja, vaan jota vasten nostetaan vuotuinen kulutuksen tarve salkkua vasten lainoina ja/tai osittain/kokonaan osinkovirtoina. Lainahana ja toisaalta pieni kuormasta syönti mahdollistaa varsin paljon. Ja jos kuormasta vielä pystyy syömään niin ettei verotus realisoidu, niin varsin kiva ikiliikkujahan se siinä. Toisaalta en tiedä onko kyseessä sitten kulutusluotto (ei liene korot vähenneltävissä?) vaiko sijoituslaina (epäilen)?

Noh, meitä on moneksi ja täten myös tunnuslukuja. Olen itse alkanut hahmotella tunnuslukua, joka huomioisi tämän paremmin.

Kutsutaan sitä vaikka:

Vuokravaivatuottolaskelmaksi

Ajatus on hyvin yksinkertainen:

• Kuinka paljon tuottoa saan suhteessa rahaan ja siihen vaivaan, jonka joudun tekemään sen eteen.

Käytännössä

Vuokravaivatuotto =

(Nettotuotto vuodessa) / (Sijoitettu pääoma + Vaivan arvo)

Arvioi vaivan määrä

Muunnetaan oma ajankäyttö rahaksi. Senhän nyt voi säätää melkein ihan miksi haluaa.

Esim:

• 2 h/kk → 24 h/v

• Oma tuntihinta: 50 €/h

→ Vaivan arvo: 1 200 €/vuosi

Vaivataso	Kuvaus	Arvo / vuosi
1	Lähes passiivinen	~500 €
2	Normaali vuokrakohde	~1 250 €
3	Aktiivista säätämistä	~2 500 €
4	Remppaa / ongelmia	~5 000 €
5	Käytännössä toinen työ	~10 000 €

Miksi tällä on oikeasti väliä?

Koska tämä muuttaa päätöksentekoa.

Yhtäkkiä:

• 4,5 % “helppo” kohde voi olla parempi kuin 6 % “raskas”

• uudiskohde ei olekaan automaattisesti huono

• oma ajankäyttö muuttuu näkyväksi kustannukseksi

Ja ehkä tärkeimpänä: Itsensä huijaaminen Excelissä vaikeutuu.

⸻

Tunnusluvut ja niiden seuraaminen ei ole väärin.

Mutta ne ovat vajaita.

Kun mukaan otetaan:

• verotus

• vaihtoehtoiskustannus

• oma asuminen

• ja vaivan määrä

…alkaa kokonaisuus muistuttaa oikeaa elämää.

Ja lopulta kyse ei ole siitä, onko tuotto 4 %, 6 % vai 10 %.

Vaan siitä:

kuinka paljon saat tuottoa suhteessa siihen, kuinka paljon elämästäsi annat sen eteen.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Varaudu ennen kuin tapahtuu - reagoi kun tapahtuu

Vuokranantajuus on usein reagointia ja toisaalta varautumista. Otetaampa vaikka esimerkki viime syksyltä tilanteesta, joka edellytti aikalailla välitöntä reagointia:

• Lauantaina lounasaikaan vuokralainen on yhteydessä, että suihku ei toimi.
• Ohjeistus olemaan yhteydessä huoltoyhtiöön (sekoittajassa ongelmaa ja se käytännössä taloyhtiön vastuulla). Itse laitoin heti kahdelle luottoputkarille viestit potentiaalisesta pikakeikasta. Samalla vielä viestittelyt kuvien kera vuokralaisen kanssa ongelmasta.
• Ongelman syy selvisi ja onnistuisi sekoittajan yhden osasen vaihdolla. Varaosia saa ihan rautakaupasta ja onnistuisi itsekin sen vaihto.
• Huolto pääsi paikalle ja tilanne ratkesi vajaassa parissa tunnissa.

On sitä ennenkin ollut vuotavia hanoja ja toimimattomia kodinkoneita ja kaikista on selvitty. Myös niistä toimimattomista wc pöntöistä. Ongelmanratkontaa ja reagointia, joista yleensä selvitään hyvässä yhteistyössä ja ketterästi. Palvelualttiudella pääsee pitkälle ja omaisuudestaan ja toisten kodista on hyvä pitää huolta.

Otetaampa sitten esimerkki varautumisesta. Enhän siis itsekään aina jo etukäteen kärky uusia vuokralaisia vaikka fb palstat ja halutaan vuokrata ilmoitukset ovatkin säännöllisen epäsäännöllisessä seurannassa. Vaan esimerkiksi jo viime vuoden puolella aloin uusimman kolmioni remonttisuunnitelun, kun sieltä käytännössä vuokralaisen tulee muuttaa putkiremontin tieltä ja samalla voi heittää käsikranaatilla asunnon uusiksi ja muokata vaikkapa keittiön paikkaa jne. Yhtä sun toistakin luonnostelua on ollut mielipuolisen pääni sisällä sekä melko monta ihan pätevää suunnitelmaa melkeimpä A’sta D’eehen. Homma rokkaisi niin flippinä, perhekotina, kuin kimppakämppänä. Vielä ennen purkupuuhaa on aikaa pohtia minkä valinnan haluaa lukita ja jo kauan aikaa alalla vallinnut muunneltavuuden mahdollisuus myös itseäni houkuttelee. Jos kohde olisi tehtävissä yhdellä lisäseinällä toimivaksi kimppakämpäksi, olisi seinä mahdollista toteuttaa niin, että se olisi mahdollisimman helppo purkaa. Varaudu siis kaikkeen. Enkä usko että putkiremontin yhteydessäkään keittiön siirtäminen ihan aukotonta on, mutta melkolailla järkeiltävissä, että nyt tai ei koskaan. Samoin kuin toisen wc rakentaminen. Se palvelee niin perheellisiä kuin kimppa-asumistakin.

Teen myös hankintojen kanssa usein erilaiset exit tai jatkosuunnitelmat. Käytännössä kohteiden olisi suotavaa tehdä joko ”satumaiset” tuotot varsin nopealla aikataululla tai toimia paremmin kuin hyvin myös pitokohteena. Tälläkin hetkellä itselläni on vireillä 3 exit suunnitelmaa, joista yhtä ainakin kokeillaan käytäntöön kesällä. Siitä huolimatta ne toimivat myös perinteisemmässä käytössä. Aika ajoin, ja vähintään vuokralaisten vaihtuessa, tilanteita tulee kuitenkin tarkasteltua uusin silmin tai uusin ideoin. Välillä samainen raha tuottamassa muualla voisi toimia huomattavasti tehokkaammin ja täten kohteiden kierrättäminen on perusteltua tai jopa suotavaa. Eri mahdollisuuksia on toki aina syytä puntaroida eikä verotustakaan sovi unohtaa. Verotustaan voi optimoida ja se on jopa hauskaa, mutta on kuitenkin perusteltua tehdä tuottoja ja täten maksaa myös niitä veroja.

Asuntosijoittaminen harvemmin on täysin seesteistä suorastaan laineettoman huoletonta seilaamista ja tilipussin keräämistä. Kuten markkinakin kertoo, niin arvonnousut eivät ole ikuisia. Ja helppojen kuukausien jälkeen on hyvä olla valmiina käärimään hihat, että jälleen uusi vuokralainen tai ostaja löytyy ja tarpeelliset huoltotoimenpiteet tulee tehtyä.

Yhä edelleen pidän laiskasta vuokranantajuudesta, mutta kyllä tehokas reagointi sitäkin auttaa pitkässä juoksussa. Sama kuin se, että tiedostaa ja myöhemmin muistaa, kun vuokralaiset ovat jo aiemmin kertoneet tulevaisuuden suunnitelmistaan. Yhä pidän 2 tunnin viikkovaivaa varsin tavoiteltavana asuntosijoitussäkkini hallinnassa. Eikä se hallinta vie usein sitäkään. Enemmän lasken siihen myös sitä taloudellisen toimeliaisuuden ja aihealueen uutisoinnin tarkempaa seurantaa ja syvällisempää analyysiä. Ja vähän myös tasoitan aktiivisempien jaksojen tunteja vaikkapa koko vuodelle. Kyllä se yksiön tai varsinkin kolmion remppa vienee helepolla sen 1-4vkon täydet työtunnit, riippuen paljonko tekee itse.

Pidän siis yhä tavoiteltavana helppoutta, mutta samalla toimeen tarttumisen ylläpitämistä. Ajatustyö kannattaa pitää virikkeillä kunnossa, jotta vierivä kivi ei sammaloidu. Täten liian helpolla ei itseään saa päästää, vaikka välillä itsekin siihen sorrun ja se kostautuu asioiden kasaantumisella. Ja yleensä juuri silloin tapahtuu muitakin asioita juuri samaan aikaan. 

Varautumista ei kuitenkaan sovi täysin unohtaa tai pahimmassa tapauksessa reaktioajatkin pitkittyvät liikaa ja aiheuttavat hallaa.

Varautuneen nopea kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.