Asuntosijoittamisen käännekohta?

Asuntosijoittajien matkaa on aina pidetty varsin helppona, tylsänä ja ennakoitavana, mutta viimeaikaiset tapahtumat ovat tuoneet epävarmuuden varsin lähelle. Asuntomarkkinoiden vilkkaus tai ennemminkin sen hiljaiselo, hoitovastikkeiden nousu ja korkoliikkeiden vaihtelut ovat luoneet tilanteen, jota kukaan ei osannut ennustaa.

Asuntomarkkinoiden epävakaus heijastuu suoraan sijoittajien päätöksiin. Olinhan itsekin tovin jos toisen tarkkailjan asemassa ja pohdin näitä aivan samoja kysymyksiä: Onko nyt aika tarttua tilaisuuteen vai odottaa myrskyn laantumista? 

Korkoliikkeiden vuoristoratakaan ei ole jättänyt sijoittajia kylmäksi. Korkotason nousu on jo lisännyt lainanhoitokustannuksia ja vaikuttaa suoraan tuottoihin. Paljon puhutaan myös huuma-aikana hankituista kassavirtanegatiivisista kohteista. Tällöin varallisuutta kuitenkin voi vielä kertyä itse kohteeseen. Toisaalta uskon, että on myös tilanteita joissa kulut (hoitovastike ja korko) lähes syövät pienellä tuotolla hankitun kohteen tuotot. Ja tuolloin uskon ettei sijoitus ole enää juurikaan perusteltavissa ja ongelmia voi alkaa kasaantumaan. Miten asuntosijoittaja voi navigoida näinä epävarmoina aikoina? Onko strategiana odottaa rauhallisempia aikoja vai hyödyntää tilaisuus nopeisiin päätöksiin? Kukaan ei voi tietää tulevaisuutta varmuudella ja jokainen päätös voi olla käännekohta. Mitä tapahtuu seuraavaksi, jää nähtäväksi, mutta yksi asia on selvää – asuntosijoittamisen matkassa ei ole koskaan ollut näin paljon jännitystä ja epävarmuutta. 

Epävarmat ajat kuitenkin luovat niitä mahdollisuuksien paikkoja joita nousumarkkinoiden aikana joutuu etsimään kivien ja kantojen alta. Eli tilanteen voi tulkita myös mahdollisuutena. Tulee aallon harjoja ja niitä pohjia. Siitähän se jännitys elämään ehkä tuleekin: ei niin huonoa, että jotakin hyvääkin. Vai miten se sanonta nyt meneekään. Kanssakilpailu vähenee, kun asuntosijoittaminen ei olekaan enää ”niin helppoa”. Kohteita saa halvemmalla ja panostamalla oikeisiin asioihin paremmin kuin muut, voi yhä erottua edukseen. Korkojen nousukin loppuu aikanaan ja ehkä taas jokin päivä vuokriakin voi jälleen korottaa. Seilataan tyrskyjen läpi aaltojen mukana.

Mihin suuntaan tässä tulee taas lähdettyä, niin en sitä vielä itsekään tiedä. Pysytelkää menossa ja matkassa mukana. Viimeisimpään hankintaan pääsee tutustumaan TÄSTÄ. Itsellänihän on yhä ostohousut jalassa ja tutka päällä. Liian äkkipikaisia päätöksiä on kuitenkaan turha odottaa. Jännittävä markkinaympäristö lähes takaa jatkossakin jännittävät tarinat. Niitä nyt on tosin jo riittänyt tähänkin saakka.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Uutta putkeen

Vasta ollaan laittamassa uusinta hankintaa tulille (vaatinee lähes kirjaimellisesti käsikranaatin jokaseen huoneeseen) niin viritellään uutta putkeen. Asioilla on usein tapana tapahtua varsin samanaikaisesti. Eli pidempään on seesteisempää (lue: tylsää) ja sitten tulee lyhyessä ajassa kiirettä (lue: tuli persuksen alle). 

Käsikranaatti voisi olla monelle asuntosijoittajalle varsin toimiva työkalu. Usein uudiskohteita kalastelevien asuntosijoittajia edeltävä polvi loi lisäarvoa nimenomaan ostamalla happamia kohteita, joissa usein kunto ja täten räjäytyspotentiaali, eli uudelleentekeminen on maksimissaan. Kunhan siis taloyhtiöstä on pidetty huolta. Kun näkee roskasäkkien tai muovimattojen ja myrkynvihreiden seinämaalien yli tulevaisuuteen, niin maailma näyttää varsin eriltä. Varsin pehmopilviseltä. Jos vain jaksaa panostaa aikaa, vaivaa ja rahaa remontteihin on saavutettavissa paljonkin potentiaalia. Aina se potentiaali ei edes ole niin piilevää, vaan ihan näkösällä: vuokrattavuus paranee, vuokrataso paranee, asunnon arvostus mahdollisesti paranee, mutta ainakin kiinnostavuus paranee. Täten tuottopotentiaalia voi syntyä useasta eri suunnasta.

Joskus jotta näkee kohteen potentiaalin tulee ruokkia sitä omaa kuuluisaa suuruudenhulluutta. Suuruudenhulluutta voi olla vireillä oleva kaavahanke ja lisärakentamisen potentiaali. Mikä siitä tekee suurta ja hulluutta: on lähinnä se, että usein kyseessä on tulevaisuuden hankkeita, lupauksia ja ideoita ja jonkun (yleensä varsin optimistisia) suunnitelmia. Näistä useiden vuosien päästä (ehkä) siintävää potentiaalia moni ei ole valmis viemään hintoihin. Vaikutustahan niillä pitäisi olla, mutta kohteen on toimittava omillaan. Viimeisimmät kaksi syvemmässä tarkastelussa ollutta kohdetta ovat lukeutuneet näihin. Ensimmäisen niistä ostinkin ja uusimman hankinnan blogijulkaisuun pääsee TÄSTÄ.

Toinen kohde osui omaan tutkaan noin viikkoa edellisestä hankinnasta. Vasta kun työjärjestystä on virittelemässä ja remonttimahdollisuuksia ja -suunnitelmia lyödään lukkoon, onkin jonossa jo toinen. Ongelmallista asiassa on lähinnä se, että jo ensimmäinen hankinta vie resursseja. Ja kyllä, jälleen on kyseessä varsin rempattava kohde. Toisekseen ongelmia tuo potentiaalin hahmottaminen: kohteeseen liittyy niin monta kysymystä ja isot remonttitarpeet jo yhtiönkin suuntaan. Toisaalta siihen liittyy myös niin monta mielenkiintoista mahdollisuutta, että asia kuitenkin kiinnostaa ja vaatii lisätarkastelua. En usko että samaa aaltopituutta saavutetaan ihan lähiaikoina, mutta seuraan tilannetta ja myyjänkin kanssa ollaan yhä varsin hyvässä keskusteluyhteydessä.

Mieli pysyy virkeänä kun on jotakin mitä pitää mietintämyssyssä. Pää on usein liian tyhjä, mutta sitä on hyvä valmentaa erilaisten kohteiden parissa, jotta se vierivä kivi ei sammaloidu.

Uutta tulille ja tulta munille. Pitää sitä virikkeitä olla.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.