Analysoi, laske, exelöi

Kaikki sijoittamisen muodot vaativat analysointia, laskemista ja aina on niitä jotka tykkäävät räknätä kaiken exelissä (itse en ole maailman suurin fani, vaikka kyllä myönnettäköön, sopii se useanlaisiin tilanteisiin). Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa läksyt ja pohjatyöt kannattaa tehdä huolella.

Asuntosijoittamisesta näyttää tulleen kansanhuvia ja -harrastus. Säästäminen on aina hyvästä, mutta asuntosijoittamisessa on usein kyseessä kymmenien jollei satojen tuhansien eurojen rahasummat.  Sijoituspäätökset ovat suuria ja vaikka miten turvallisena sijoitussatamana asuntoja pitäisi niin laskelmat ja läksyt kannattaa tehdä ja huolella. Sijoituspäätöksiä harvemmin kannattaa tehdä sillä logiikalla, koska kaikki muutkin. Tai jos naapurikin tekee tuhansia moisella harrastuksella niin itse teen ainakin tuplasti enemmän ja tuplasti paremmin.

Se että kopioit muita, seuraat alan "johtohahmoja" ja teet kaiken perässä, tarkoittaa tosiaan sitä, että teet kaiken perässä (jäljessä). Kaikki mikä eksyy someen ei ole aina totta, asioita väritetään ja kärjistetään. Ja tosiaan, sitten on yksi suuri tekijä, aikaviive. Eli kopiointi voi olla varsin hankalaa ja toisaalta koskaan ei voi asioita tehdä täysin samanaikaisesti kuin muut. Yleensä se kultajuna on jo mennyt, kun muut heräävät laitumilla. Lienevätkö asuntosijoitusbuumiin vastikaan heränneet niitä laitumien laiskoja lehmiä, jotka yrittävät päästä trendikkääseen harrastukeen mukaan? Vai pääsevätkö kaikki kiinni asunto- ja kiinteistösijoittamisbuumiin?

Koskaan ei kuitenkaan saa luottaa täysin muiden valintoihin, täysin kopioida muiden askelmerkkejä tai seurata vain trendejä. Oma tilanne täytyy pystyä arvioimaan analyyttisesti, päätöksien tulee olla rationaalisia (ei "koska muutkin ni mäkin", se ei vaan riitä) ja laskelmat tulee tehdä ja vielä kaiken lisäksi ne tulee osata tehdä. Sijoittaminen ei ole rakettitiedettä, mutta järjenkäyttö on sallittua jollei jopa suotavaa.

Laskelmat on helppo laatia vaikka exeliin, oman talouden tai sijoitusten lukuja voi seurata nykypäivänä jos jonkinlaisilla sovelluksilla (vaikka puhelimessa ja automaattisesti). Yritysten ja taloyhtiöiden tunnus- ja talousluvut kannattaa käydä suurennuslasilla läpi. Välillä löytyy todellisia helmiä ja välillä löytyy varsinaisia mätiä omenia. Toisen unelmasijoitus voi olla toisen turma. Yleensä "hyvä sijoituskohde" asuntomyynti-ilmoitukset ovat kaikkea muuta kuin hyviä. Toki kauneus on katsojan silmissä.

Korkotaso ja erityisesti tulevat (nousevat?) korot puhuttavat. Mutta niiden ei tarvitse jäädä vain puheen tasolle, vaan ne voi konkretisoida itse auki laskemalla. Taloyhtiölaina 5v lyhennysvapailla ei ole pelkästään kassavirran maksimoiva kultakaivos vaan kaksiteräinen meikka. Varsinkin jollei aitoa lyhennystä sisältävää rahoitusvastiketta ei ole RS kauppakirjasta osannut bongata, ja siinäkin arvio lienee nykyisen 0 koron maailman mukaan laskettu. Itse ajattelen usein euronkuvien ja exelien lisäksi: mitä jos? Mitä jos korot nousevat? Mitä jos en saakkaa asuntoa heti myytyä? Mitä jos vuokraankin asunnon? Mitä jos tuleekin yllättäviä kuluja? Mitä jos sijoittaisin saman summan johonkin muualle? Asiaa on hyvä puntaroida usealta eri kantilta, mutta lopulta on tehtävä jokin ratkaisu tai päätös. 6rtyfjc

Teen itse päätökseni ja päätelmäni. Toki seuraan trendejä, markkinoita ja kilpailijoita, mutta en luota näihin sokeasti. Googlea kannattaa hyödyntää, ilmaisiakin lounaita (ohjeita, oppaita ja laskureita tms) löytyy, mutta lähdekritiikki kannattaa muistaa. Keskustelupalstoilta kannattaa hakea lähinnä hupia eikä niinkään faktoja. Faktoja löytyy harvemmin, mutta hupia aina.

Kalkulaattorikettu kuittaa.

Ei ne suuret tulot vaan ne suuret menot, tyyli vapaa

Vai miten se nyt menikään. Jos haluat olla kantaaottava vuokranantaja niin tuo on ihan toimiva menetelmä. Kuluja saa yllättävän paljon vuokranantajana toimiessaan luotua. Toisaalta aina sitä rahaa saa palamaan, olit sitten vuokranantaja tai et. Tarvitseeko vuokralaisesi Puustellin keittiötä tai graniittitasoja, moniko niitä itsekkään tarvitsee/haluaa? Eikä toisaalta vuokranantajan ole tarkoitus olla hyväntekijä.

Mutta tosiaan. Jotkut vuokranantajat maksimoivat kassavirran (kuukausittain rahaa tillille jäävän osuutensa kulujen, verojen ja lyhennysten jälkeen), Toiset maksimoivat arvonnousun (vai spekuloinnin), jotkut taas keskittyvät vuokralaisensa viihtymisen maksimointiin (eli omien kulujen luontiin). No mikään ei ole näin mustavalkoista, mutta tulipahan tuossa taas tiivistetysti kuvattua muutama vuokranantajatyyppi.

Yleensä jokaisen on hyvä löytää omat polkunsa. Itse olen ajatellut asiaa aina niin, että voisin itsekin muuttaa harkitsemaani  sijoitusasuntoon. Siitä huolimatta, että kaikki ammattilaisiksi itseään kutsuvat sanovat aina juuri päinvastaista? Ehkä, mutta miksi perustaisin omat näkymykseni, oman riskinottokykyni ja tapani sijoittaa muiden näkemysten kaltaisiksi tai mukaisiksi? Se että itse muuttaisin asuntoon (hetkeksi tai useammaksi) ei tarkoita, että kaikki hanat ovat kultaa, suoltavat timantteja ja tasot ovat graniittia. Panostan hintalaatusuhteeseen, en niinkään pelkkään laatuun, tyylillä hinnasta viis. Mieluummin menen jopa hinta edellä. Miksi ostaa Puustellia, kun voi ostaa Ikeaa kymmenyksen hinnalla. Laatueroa? Kyllä se minulla ja vuokralaisillani tuntuu toimivan, aivan yhtä siistit ja kestävääkin. Jos voisin itse asua sijoitusasunnossani niin aivan varmasti moni muukin siinä haluaisi asua ja minä haluan saada mahdollisimman paljon valinnan varaa ja valita sen parhaan.

Oma tyylini on oikeastaan kolmiportainen. Ajattelen lähes aina, että voisinko itse muuttaa asuntoon, arvostan neutraaliutta, valoisuutta ja siisteyttä. Kaiken ei tarvitse olla vitivalkoista tai mustavalkoista, eikä ainakaan mitään räikeää. Aika samat asiat mitkä toimivat vuokramarkkinoilla. Ajattelen kuitenkin myös niin, että voiko remontoimalla ja pian myymällä päästä hyviin tuloksiin/voittoihin ja samalla mietin vuokrattavuutta. En poissulje mitään näistä vaihtoehdoista, mutta en myöskään mene minkään yhden tietyn kaavan mukaan. Tilanteet elää, niin elän minäkin ja aivan yhtälailla voin muuttaa mieltäni remontin aikana, jälkeen tai jo vuokrattuani kohteen. Kertaakaan en vielä ole (vihaamiani muotisanoja lainatakseni) flipannut kohdetta, eli ostanut, remontoinut ja myynyt. Vuokrattavuus on ollut liian hyvää ja tuotot riittäviä.

Kaikessa ei aina voi tinkiä, mutta monessa asiassa voi. Kyllä, olen uusinut kylpyhuoneen saunalla alle 1300e (sisältää myös putkimiehen ja uuden hanan, mutta ei kiuasta) ja kaksion keittiön kodinkoneineen (apk, jkaappi, liesi, liesituuletin) alle 1600e. Yksiön pintaremontin (laminaatit, tapetit, maalit ja baaritason) olen saanut tehtyä reilusti alta tonnin. Toki omalle työlle en ole kussakaan projektissa laskenut hintaa ja aikaa on toki remppoihin kulunut, toisaalta paljon olen myös oppinut. Homma on hauskaa vaikkei sitä osaa.

Vielä joku päivä teen jonkin videosarjan jostain DIY (itse tekemästäni) remontista... Muutamaan kuvasarjaan voisikin jo olla materiaalia...

Kukin tyylillään, freestyle kettu kuittaa.

DIY, and now you know why

Why I love to have my hands in the dirt? Why I like to do so much? Why I am not (yet) willing to hire a contractor or a real estate manager (or something like that)? Collect the money, lay back and relax, let others do the "hard work"?

Well first of all I like to do things myself because then I know how different things work and in the best case scenario I can guide my tenant to fix it or go there and fix it myself. At the same time I can get a better look at things, why something is not working and is there something more to do.  If a tenant cannot change a light bulb or take care of my property, then maybe something is going horribly wrong, but I like to be the one who makes the judgement. By these measures I can save loads of money.

I like to choose my own tenants and I go through a lot of trouble by just picking up the best candidates and go through even more trouble before choosing the best one. By doing this I am trying to cover my own ass. I like to see what kind of people are interested and like my apartments, maybe even get some new ideas and meet nice people with different backgrounds. I don't want to be their best friend or anything but I want to make sure I like them and they like me. When you get along with someone it makes things way more easy, communications etc. I take care of my tenants so they take care of my apartments.

Also when I go to my properties, what ever the reason, I can get a good look at the community, people and places. Usually people are nice and talkative and places are in order. But more than a few times I have run across rather odd ways to take out the trash or parking. And yes, I have also received a note with Mickey Mouse giving me the finger because of my... um... "creative" parking. 

If you take time to wonder around your properties or the properties from where you own a flat you come by interesting people and interesting situations. You learn a lot, you hear (possibly valuable) gossips, see that the janitor does not do a jack, is the place taken care or not, what is the community like: kind or mind-your-own-business- type.

I like to understand the world where I do business in but it does not always mean I have to do EVERYTHING myself. I will help if I can, I want to be present, I want to know what has been done and why, I want to know what I am billed for. I don't for example like doing electricity or plumbings by myself or other regulated stuff. Those are ways to get into trouble and by doing regulated things wrong you can put your own or others' health on the line. So I do have my limits. I have also started to gather a list (and evaluation) of some contractors (like plumbers and electricians) to make it easier to call someone if I need a professional. 

I still think I have a lot to learn in the field of real estate investing and at some point I think that I need to use more hired hired people. Sipping mojitos with my feet in the sand, giving orders to my minions by phone or tablet... That could do... Only time will tell...

Kettu kuittaa. The fox has left the building...

Velkavivutusta

Kovin usein näkee mediassa kovemmankin luokan tietäjiä ja ammattilaisia, jotka nostavat asuntosijoittamista korokkeelle sen helppouden ja riskittömyyden johdosta. Mikään ei ole helppoa ja riskitöntä sijoitusmaailmassa, joten on hyvä olla tarkkana.

Erityisesti näiden ammattilaisten ja kokeneiden konkareiden kommentit vivuttamisesta (sijoittamalla myös lainarahaa) ja omanpääoman tuotoista pistävät miettimään. Veikkaan, että kautta aikain mikäli sinulla on ollut rahaa olet voinut sijoittaa niin asuntoihin kuin osakkeisiin ja saanut niihin leikkeihin myös lainarahaa. Nyt kun lainaraha on halpaa niin "kaikki" luultavasti haluavat sijoittaa myös pankin lähes ilmaiset rahat. No mikään ei ole ilmaista, mutta lähellä sitä mennään euriborkorkojen laahatessa negatiivisina.

Olen käynyt keskusteluja osakesijoittamisen vertaamisesta asuntosijoittamiseen useampaan kertaan ja myös molemmista näkövinkkeleistä. Olen tullut siihen lopputulokseen, että molempiin leikkeihin saa myös lainarahaa. Molemmissa leikeissä sijoituskohteen lainoitusarvot (vakuusarvot) heittelevät ja yleensä juuri riskipitoisuuden mukaan. Osakkeessa voi olla korkea osinko, paljon nousuvaraa ja samalla siinä voi piileä paljon riskejä. Samoin asunnoissa voi olla korkea vuokratuotto, arvonnousupotentiaalia, mutta yhtälailla siinä voi olla riskejä. Riskialttiimmissa kohteissa (niin osakkeissa kuin sijoitusasunnoissa) vakuusarvot voivat vaihdella paljonkin, aivan yhtäläillä kuin ns oikeat (käyvät) arvotkin.

Taantuma-alueelta voi saada hyvääkin vuokratuottoa jos löytää halvan kohteen ja saa siihen vuokralaisen ok hintaan. Myynti ja uudelleenvuokraaminen voivat olla nihkeitä operaatioita. Ei ole enää itsestäänselvää, että asuntojen arvo ennemminkin nousee kuin laskee. Veikkaan että nykypäivänä asuntojen vakuusarvot vaihtelevat aina (heikot purkukuntoiset homepommit) 0-85 (kuumat kasvukeskusten keskusta-alueet), toki poikkeuksiakin löytyy. 

Aivan yhtäläillä osakkeille voi saada lainavipua 0-85%, tai ehkä jopa ylikin. Moni osakevälittäjä tarjoaa luototusta jopa lähes yhtä löyhin perustein kuin pikavippifirmat ja korotkin voivat olla (vastoin kuin pikavippifirmoissa) jotain 0 ja 1% välillä. 

Kumpi on helpompaa ja järkevämpää vivuttamista niin kukin voi tahollaan päättää. Harva sijoittaa 100te osakemarkkinoilla yhteen osakkeeseen (no jollei hajauttaminen kiinnosta niin onhan se mahdollista). Toisaalta asunnoissa hajauttaminen jää samalla volyymillä aikalailla siihen yhteen 100te maksavaan (asunto-)osakkeeseen. Lainavivut voivat olla aivan vastaavat, samoin tuotot. Joten onko riskejä enemmän 100te yhdessä korissa (asunnossa) vai 100te useaan jaettuna (osakkeisiin)? 

Mikään ei ole koskaan niin mustavalkoista kuin väitetään, eivät ole minunkaan jutut.

Kettu kuittaa.

Back to basics, ceissi nro 5 ja koira

Puurot ja vellit, numerot ja kaikki lienevät jo sekaisin. No palataan kuitenkin omaan muistilistaani siitä, että miten kukin vuokrauskeikka on mennyt. Eli mennään ajassa muutama vuosi taaksepäin aikaan, kun vuokrasin sijoitusasuntoani ensimmäiselle vuokralaiselle jolla oli lemmikki.

Kyseinen lemmikki oli ja on sellaista rotua, että se voisi repiä varmaan minutkin helposti ja lyhyessä ajassa palasiksi. Muutaman kerran tämän mukavan koiran kuitenkin tapasin ja hän oli harvinaisen hyvin koulutettu ja hyvätapainen. 

Vuokrasin siistiksi remontoimaani kaksiota vähän jo sesongin jälkeen noin syys-lokakuussa. Käytin jälleen hyväksi kokemiani väyliä vuokraamiseen aina tori.fi palvelusta FB (facebook, jollei joku vielä tiennyt) huuteluun. Tori.fi "halutaan vuokrata"- osiolta löysin muutaman varteenotettavan kontaktin ja otin heihin yhteyttä ja sain itsekin suoraan muutamia yhteydenottoja. 

Kohteessa oli tiedossa, että putkiremontti on tulossa (kohde josta pidän putkiremonttikirjaa blogissani) ja kylpyhuone näyttikin siltä (alkuperäiskuntoisena, mutta hyvin hinkattuna), että tarpeeseen tulee. Tilanne ei siis jälleenkään ollut kannaltani mitenkään paras mahdollinen. Sain kuitenkin sovittua muutamia näyttöjä ja suurimmat kiinnostukset osuivat jostain syystä juuri putkiremonttia omista asunnoistaan evakkoon muuttaviin. Kalusteitakin minulla oli asuntoon tarjota, joten se oli varmasti siihen merkittävästi vaikuttanut asia. 

Olin kuitenkin kiinnostunut enemmän pidemmäksi aikaa asuntoa halajavista ja sainkin torin kautta yhteydenoton nuorelta mieheltä, että hän olisi kiinnostunut. Heti alkuun tilannetta tiukensi se, että hänellä oli lemmikkinä ihan kiitettävän kokoinen koira, mutta lähdin avoimin mielin liikkeelle. 

En pitänyt mitään yleisiä ruuhkaisia näyttöjä vaan parit pienemmät, lähes yksityisnäytöt. Vastailin näytöillä esille tulleisiin kysymyksiin, mutta nuori mies vaikutti kiinnostuneimmalta ja hän oli myös erittäin mukava. Työssäkäyvä opiskelija, joka oli tovin päästä valmistumassa. 

Olen harvinaisen tyytyväinen, että päädyin tilanteessa kokeilemaan kepillä jäätä vuokratessani hyväkuntoisen siistiksi remontoidun kaksion kalustettuna koiralliselle nuorelle miehelle. Kommunikointi oli helppoa, yhteydenpito vaivatonta, lemmikki ei tuottanut ongelmia ja vuokrasuhteen loputtua kaikki oli todellakin tiptop. 

Kiitän ja kumarran vuokralaistani koirankouluttajan taidoista, mukavuudesta ja siisteydestä. Plussaa myös hyvissä ajoin ilmoituksesta, että hän muuttaa pian omaan asuntoon. Mutta note to self! muista aina tarjota selkeämmin asunnon ostomahdollisuutta vuokralaiselle, varsinkin jos asia on mielessä käynyt. Sivulausemaininta taisi joku hetki vuokralaisen kanssa keskustellessa siitä olla, mutta ei se riitä tai ainakaan riittänyt. Tilanne olisi voinut päättyä harvinaisen eri tavoin. 

Tekemällä oppii ja mielestäni olen asunto- ja kiinteistösijoittamisen alalla päässyt paljon jo tekemään ja näkemään. Paljon toki on vielä opittavaa ja nähtävää, toki on myös asioita joita en haluaisikaan nähdä tai kokea...

Jatkossakin täytyy mennä yhtälailla avoimin mielin kohti uusia tuulia ja uusia tilanteita. Kyseinen vuokralainen on kuitenkin itselläni ollut lähes niitä parhaimpia, siinä ja siinä kiilaako ykköseksi vai kakkoseksi. Noin kaksi vuotta hän asunnossani viihtyi, kunnes löysi oman asunnon. Vuokralainen vuokrasuhteen lopussa tilannetta harmitteli, mutta sanoin, että enköhän minä pärjää. Jollei taidolla niin tuurilla... Tai jotain sitä rataa... Ja tuurilla tuosta tilanteesta jatkettiinkin, mutta palataan siihen toiste.

Vuokranantajakettu kuittaa.