tiistai 24. maaliskuuta 2020

WHAT, WHY AND HOW

In an earlier post of mine (Link to money makes money) I mentioned that when one uses leverage it is really a must to know what you are doing. It is always good to know what you are doing and to have a plan. Questions investors often ponder with are:

1. What?

2. Why?

3. How?

Lets start with WHAT:
What it is that one wants to achieve? Do you want to live of dividends or other passive income for the rest of your life? Kick off the shoes...
What is it that one wants to do? Does it have to be really that passive or does one want to be hands on and cut off all the middlemen?
In what one wants to invest? Real estate? Stocks? Funds? In all of them?
These questions need to find answers. From there one can continue to the next question...

So let us continue to WHY:
Why does one invest only in realestate? Does one need to diversify and why? Does one have a family or not makes a huge difference. Is investing a way to spend later on more time with family or with kids or exercising or what ever? It really does matter if one wants to enjoy life in 10 or 20 or 5 years from now. Different strategies for different approaches. 
Why one invests in the first place? And yes, it is pretty much the same question as what do you want to achieve?

And then HOW:
With leverage or savings one already has gathered? Monthly, weekly, yearly...? It is "easy" to invest monthly a portion of you income in some low cost index fund.... It is trendy to talk and know about investing... It is "easy" to be a landlord and a realestate investor, just collect rent and buy new houses or appartments... Leverage is not possible for everybody. Someone needs first cut expenses just to be able to save something regularly. And for someone stocks are way too volatile. Investing should be easy and in a way it is but in a way it is definitely not. 

These questions are not meant to be easy. The point is that these questions are thought through thoroughly. For some it takes seconds for some this kind of pondering takes years. Think it through, multiple times, right now, afterwards and even when the journey has already begun. One does not even need to get to the finish line, ever. Just keep on going and adapt and rethink these questions.

It is not only about the leverage like I mentioned in the beginning. One needs to think these questions even if everything can be done without leverage. Not using leverage, not to invest at all, they are both, hopefully, rational decisions. Not investing at all you miss all the potential gains. There are always reasons not to invest. It is a more positive way to look at things by thinking what, why and how to invest. Have a plan. If needed plans can be changed and things can be reorganized. We are living in a mad world. 

The landlord has left the building....

perjantai 20. maaliskuuta 2020

Asuntosijoittajan (pörssi/corona) romahdus

Pörssissä rytisee, lähes päivittäin. Välillä mennään hissillä alas ja pieni matka liukuportailla ylös. Välillä mennään hissillä myös ylös. Meno on hurjaa, molempiin suuntiin, enemmän valitettavasti alamäkeen. Tämä koskee myös omia sijoituksiani (ei asuntoja), mutta se ei ole tämän kerran aihe.

Mikä tämän kaiken vaikutus on asuntosijoittajalle taikka vuokranantajalle?

Pörssi laskee, mutta asuntojen arvot harvemmin reagoivat samaan tahtiin. Asunnot ja kiinteistömarkkinat voidaan jopa ennemmin nähdä turvasatamina ja täten tuotot voivat jopa nousta kysynnän kasvaessa. Maailma ei toki ole näin mustavalkoinen ja toisekseen tällä hetkellä romukoppaan joutaa lähes kaikki tyypillinen talousteoria, maailma ei ole entisensä ja maailma on hyvinkin sekaisin.

Asuntosijoittajalle pörssilasku ei ole se ongelma vaan corona. Ihmisten liikkuvuutta rajoitetaan, suomalaiset kaivautuvat entisestään kotipoteroihinsa. Oma koti on minunkin linnani, vaikka en karanteenissa olekaan.

Corona osuu asuntosijoittajan kannalta hyvinkin haastavaan markkinaan. Kevät on muutoinkin aikaa, kun asunnot eivät liiku aivan samaan tahtiin kuin esim. vuokranantajan sesonkina kesällä (sesongista ja vuokranantajan taktiikoista lisää TÄÄLTÄ). Nyt vielä liikkumista ja ihmiskontaktia pyritään ja suositellaan välttämään. Yritäppä siinä sitten järjestää näyttöjä taikka saada vuokralaista. 

Tämän hetken suurimpia mahdollisia kuoppia markkinoilla (pätee niin vuokra- kuin omistusasunnoissa):

1) terveys. Vuokranantajan, erityisesti tee-se-itse tyylisen, terveys on oltava kunnossa. Tai vähintäänkin pitää olla hyvät verkostot, valmiina. Remppaaja taikka vuokraaja on hyvä olla bäkuppina, kun kaikkea ei voikaan hoitaa itse. Toisaalta riskit jäävät vielä vuokranvalvontaan taikka sopimusten hallintaan, jollei aivan kaikkea ole jo ulkoistanut taikka ole valtuutukset ja valtakirjat jatkuvasti ajantasalla. 

2) päätöksenteko hidastuu ja käytetään entistä enemmän harkintaa.

3) kysyntä vähenee, kun liikkuvuus pienenee ja päätöksiä tehdään hitaammin. Näytöillä ei ole kävijöitä, keväällä muutoinkin vähän hiljenee ja opiskelijakaupungeissa muuttavat opiskelijat vapauttavat asuntoja markkinoille, eli tarjonta lisääntyy.

4) maksukykyyn tulee epävarmuutta. Useiden asunnonostajien tai vuokralaisten työt voivat olla katkolla ja pelätään lomautuksia. Tällä on suora vaikutus maksukykyyn, joka on niin asunnonostajan kuin vuokralaisen merkittävimpiä vaikuttimia (aiheesta lisää TÄÄLTÄ). Tämä kaikki vaikuttaa myös asuntosijoittajan maksukykyyn, tyhjät kuukaudet ovat myrkkyä ja vuokralaisten kanssa kannattaa sopia hyvissä ajoin maksuista ennen lopullista romahdusta tai vuokralaisen konkurssia. Useille asuntosijoittaminen on myös "harrastus" päätoimisuuden sijaan, joten myös vuokranantajan päätyö ja maksukyky voi olla vaakalaudalla.

5) suunnitellut remontit venyvät ja viivästyvät. Tällä on suora vaikutus kuluihin ja mahdollisiin tyhjiin kuukausiin. Asunnon flippaajalle voi olla myrkkyä jonossa olevien hankkeiden viivästykset ja ostajapotentiaaliryhmän pienentyminen. Osta ja pidä vuokranantajalle merkittävän taloyhtiöremontin, esim. putkiremontin, viivästyminen voi lisätä tyhjien kuukausien riskiä.

6) kierre alkaa. Kun vuokralaiset tai ostajat miettivät ja panttaavat päätöksiään, kokevat myyjät ja vuokranantajat epävarmuutta. Vuokranantajat pyrkivät välttämään tyhjiä kuukausia, joten vuokralaisvalinnoissa taikka vuokrissa joustetaan. Asuntojen myyjät voivat joutua isostikin tinkimään pyyntihinnoistaan, jotka on asetettu vielä normaalitilassa. Ei ole koskaan kivaa pitää asuntoa myynnissä, jos näytöillä ei käy ketään. Nyt syynä voi olla isosti jokin muukin tekijä kuin väärin asetettu hinta.

Kaikki vaikuttaa kaikkeen eikä asuntosijoittajakaan ole täysin turvassa coronan vaikutuksilta. Miten ja milloin vaikutukset näkyvät vuokranantajan tai asuntosijoittajan arjessa on hyvinkin tapauskohtaista. Itselläni on kaikki kohteet vuokrattuina, mutta en voi tuudittautua liian syvään uneen passiivisten tulojen kanssa, vaan vuokranantajan on oltava reagointikykyinen. Vuokrankorotukset laitan suosiolla jäihin, jotta en omalta osaltani vaikuta vuokralaisen maksukykyyn negatiivisesti jo valmiiksi haastavassa ympäristössä. Toisekseen vuokrankorotus voi aina sysätä vuokralaista muuttohalukkuuteen.

Näissä oloissa oma ja muiden terveys on alati läsnä, kipeänä ei tehdä juuri mitään, varsinkaan käydä tartuttamassa muita. Vuokranantaja on kuin yrittäjä ja kiusaus tehdä töitä tai jotain pientä "vähän kipeänä" on suuri. Sitä lienee juuri nyt syytä välttää. Jotta homma toimii jatkuvalla syötöllä täytyy verkostojen olla valmiina ja toimia. Painotan sanavalintaa valmiina, jotta asioihin ei havahduta liian myöhään. Etänä voi tehdä paljon, mutta riskienhallinnallisesti on hyvä miettiä, mikä toimii jollei ole toimintakykyinen. Joten joku jolle soittaa tai johon olla yhteydessä on hyvä löytyä. Useammallakin ihmisellä on hyvä olla tilanteesta kokonaiskuva. Kommunikaation tulee toimia myös vuokralaisten suuntaan, jotta heidänkin kynnys ilmoittaa omien tilanteiden muutoksista on mahdollisimman matala.

Vuokranantajan taikka asuntosijoittajan arki ja asunnot eivät (ainakaan toivottavasti) rytise, kuten pörssikurssit. Tampereella jokin talo taisi tovi sitten alkaa vajoamaan, mutta ei ainakaan käsittääkseni ole vieläkään rytissyt... Asuntosijoittamisen kuuluu olla tasaisen tylsää ja suhteellisen vakaata, mutta kuten kaikki sijoittaminen siinä on omat riskinsä, enkä usko että mikään sijoittamisen muoto pystyy välttämään nykyistä koko maailmalla vallitsevaa tilannetta. Corona on kaikkien huulilla, eikä vain perjantai pullona ja oluena. Se vaikuttaa myös vuokralaisiin ja täten myös vuokranantajiin. Mm. Airbnb sijoittamisen suosio taitaa olla laskussa.

Uskon hipaisseeni vasta omankin ajatusmaailmani pintaa, mutta uskon vahvasti, että vuokranantajat ja asuntosijoittajat eivät ole turvassa coronalta. Aihetta ei kannata lakaista maton alle vaan sitä kannattaa pureskella hitusen pidempään. Mitä jos...? Ei maailmaa kannata liian kamalaksi maalata, mutta riskienhallinta ja tunnistaminen on aina järkevää. Joka päivä näkee kun maailma muuttuu: yritykset, valtiot ja ihmiset. Elämme outoja aikoja.

Kettu kuittaa.

tiistai 3. maaliskuuta 2020

Omistusasunto vs vuokra

Vuokraaminen yleistyy siinä missä asuntosijoittaminenkin. Myönnän että omistusasumisen sijaan on tilanteita jolloin vuokralle meneminen kuullostaa ainakin ketterämmältä vaihtoehdolta. Työt saattavat viedä muille maille taikka perhe ja/tai suku asuvat muilla mailla. Täten kiintyminen tiettyyn asuntoon tai sen kautta tiettyyn kaupunkiin tai alueeseen ei ole niin miellyttävä ajatus. Ja jotenkin omistusasumiseen kiintyminen on vain luonnollista, suurimmasta omaisuuserästään haluaa huolehtia ja harvemmin sitä haluaa ajatella huonona sijoituksena. Vähintään omat on saatava myytäessä takaisin, mielellään vähän (tai ennemmin enemmän) voittoa.

Keskustelu aiheen ympärillä käy kuumana, data sanoo sitä, data sanoo tätä. Joidenkin laskimet sanoo toista ja joidenkin laskimet näyttää aivan jotain muuta. Olen aina ollut kiinnostunut datasta ja sen hyödyntämisestä. Valitettava fakta on kuitenkin, että datasta saadaan käännettyä ihan juuri sellaisia tuloksia kuin halutaan. Data goes in, results come out. Tämän voisi ilmaista myös shit goes in, shit comes out. Jälkimmäinen toimii erityisesti silloin kun dataa louhitaan ja hyödynnetään liian suppeasti. Näin tapahtuu yleensä tilanteissa, kun ollaan jo etukäteen päätetty mikä lopputuloksen halutaan olevan tai kun dataa ei osata hyödyntää.

Asioita hankaloittaa yleensä myös varsin runsaasti se, että tunteet vaikuttavat asuntomarkkinoilla. Tällöin laskin ja analyyttisyys menettävät ainakin osan merkityksestään. Asumiseen liittyvät valinnat ovat AINA tunteisiin perustuvia, oli kyseessä sitten omistusasuminen vs vuokra-asuminen taikka valinta yksiön ja kaksion väliltä. Omistusasuja saattaa maksaa ylihintaa, kun löytää itsensä kiihkeästä tarjouskilvasta. Vuokralainen voi joutua venyttämään lompakkoaan niin pitkälle, että vuokranantajankin on hyvä kiinnittää huomiota asiaan kysymällä: "Sopiiko tämä oikeasti budjettiisi, eikä vie liikaa kuukausittaisista tuloistasi?". Välillä on vain pakko saada JUURI TÄMÄ. 

Koska keskustelukin käy kuumana aiheen ympärillä ja osallistuin itsekin aiheen tiimoilta keskusteluun ajattelin että asiaa olisi hyvä avata ihan aidolla oikealla asuntoesimerkillä. Jotta saan realistisia lukuja niin otan omasta asuntosäkistäni esimerkiksi ensisijoitusasuntoni, 50m² kaksion kasvukolmiosta löytyvästä yliopistokaupungista. Asunto on hiljattain hyvinkin kattavasti LVIS remontoitu (siitä prosessistä lisää täältä ja täältä) ja hyvässä kunnossa. Myös julkisivuremontti on takanapäin.

Velattomat myyntihinnat ovat vaihdelleet kyseisellä alueella ja samaisessa taloyhtiössäkin 139-155te välillä. Markkinavuokrat vaihtelevat 670-720e/kk välillä, ei sisällä vettä eikä sähköä. Asunto voisi toimia ensikotina niin omistusasujalle kuin vuokralaisellekin, joille yksiö ei riitä. Täten laskuja yksinkertaistakseni varainsiirtovero ei sisälly laskelmiini.

Lähtötilanne säästöinä: 30 000e

Vuokralaisen kulut ovat seuraavat:
690e/kk, koska kyseessä on kilpailtavan hyvä vuokralainen eikä täysin sesonkiaikana. 
Vesi n. 15e/kk
Sähkö n. 15e/kk
Vakuutus n. 10e/kk

YHTEENSÄ 730e/kk

Hyväkuntoisen asunnon vuokraaminen sitoo 2kk vastaavan määrän säästöjä vuokravakuutena: 1380e
Puskuria tilillä: 5000e 
Varoja jää sijoitettavaksi: 30 000-1380-5000 = 23 620e  
Vuotuinen tuotto-odotus nettona 5%: 1185e

Omistusasujan kulut ovat seuraavat:

Vastike: 200e/kk
Vesi n. 15e/kk
Sähkö n. 15e/kk
Vakuutus n. 10e/kk
Kuluminen huollot ja remontit: 30e/kk

Asunnon hinta: 140 000e, koska ensiasunnon ostajamme haluaa hyödyntää ASP lainan (muu kuin PK seutu 115te) ja saa tingittyä asunnon hinnasta.
Lainan tiedot:
Omia säästöjä käytetään: 25 000e
Lainan määräksi jää: 115 000e
Hyvä tietää: ASP ensiasunnon ostaja saa ilmaisen korkokaton turvaamaan selustaansa seuraavaksi 10v ajaksi. ASPin ehdot täyttävä säästäjä saa myös korot ja lisäkorot ASP tilin säästöille verovapaasti. Korot ovat satoja ja välillä tuhansia euroja.
Puskuria jää tilille: 5000e

Lainan marginaali 0,8%, laina sidottu 12kk euriboriin, joka minimitasollaan eli 0. Laina-aika 22v. Lainat kilpailutettu, joten lainan nostokulut 0e, kk hoitokulu 2,5e.
Lainan korot: 76e/kk
Lainan lyhennys: 399e/kk

KULUT YHTEENSÄ (sis. lainan lyhennyksen): 747,5e/kk

22 vuoden jälkeen vuokralle päätynyt asukki on säästänyt korkoa korolle avulla: 70 800e

22 vuoden jälkeen omistusasujalla on enemmän tai vähemmän arvostustaan laskenut tai nostanut velaton asunto: 140 000e

Laskelmissa huomioitavaa:
Vuokralla asujan vuokranantaja todetaan lepsuksi, joka ei nosta vuokraa vuokrasuhteen aikana kertaakaan. Tämän ei myöskään oleteta vievän mahdollisia uusia kodinkoneita tai kulumisen myötä tasonkorotuksia tuovia remontteja vuokraan. Kunto on alunperinkin ollut erinomainen, joten tasokorotukset epätodennäköisiä. 10v kuluessa vuokra todennäköisesti nousussa lähemmäs kohti 790e/kk, tätä ei huomioitu.
Omistusasujan osalta lähtötilanne on asunnon kunnon osalta sama kuin vuokralaisella. Kunto on erinomainen ja suuret remontit takana ja täten remontti ja huoltokustannukset arvioitu maltillisiksi (30e/kk). 

Mahdolliset koronnostot ja vastikkeiden nousut on jätetty laskennallisesti huomioimatta, koska ne nostavat erittäin todennäköisesti molemmissa tapauksissa asumiskustannuksia. Asuntosijoittajat ja täten vuokranantajat toimivat velkavivulla ja täten koronnousut voivat heijastua vuokriin samoin kuin vastikenousut. Tällä olen saanut yksinkertaistettua laskelmia, mutta samalla myönnän oikoneeni useampiakin mutkia suoriksi. Koronnousuun kannattaa varautua niin omistusasujien, vuokralaisten kuin vuokranantajienkin. Kaikki vaikuttaa kaikkeen ja monien maksukyvyt ovat testissä jos vielä jokin päivä päädytään normaaleimmille 3-6% korkotasoille.

Loppupäätelmä:
Asuntomarkkinat eivät ole tehokkaat, joten yli ja alilyöntejä molempiin suuntiin varmastikin tapahtuu. Omistusasuja olisi saattanut tunnevimmoissansa pulittaa kämpästä reilua ylihintaa, esim. 160te. On myös huomioitavaa, että asuntojen hinnat saattavat laskea, joten lyhennyksenä maksetut pakkosäästöt eivät välttämättä näy lopullisesti viivan alla. On myös mahdollista, että vuokralainen vuokraa asuntonsa vuokranantajan kannalta heikkoon sesonkiin ja pystyy tinkimään vuokrassa enemmänkin. Kuitenkin kuten me vuokranantajat tiedämme, että on tiettyjä kipupisteitä jonka alle emme suostu vuokraamaan ja vaikka hyvien vuokralaisten tinkimistarjoukset ovat yleistymään päin on parhailla vuokranantajilla aina etulyöntiasema ja osaaminen myydä niin itsensä vuokranantajana kuin asuntonsakin vuokralaiselle. Toisaalta kovassa kilpailutilanteessa ja sesonkina hyväkin vuokralainen voi haluta turvata asumisensa ja päätyä maksamaan priimaa, kuten asuntoni osalta esim. kesä-heinäkuussa vuokratessa vuokraa voisi saada 750e/kk.

Väittäisin kuitenkin asumisen vertailun päätyvän siihen tulokseen, että asumiskulut ovat niin vuokralaisella kuin omistusasujalla samalla tasolla, kunhan verrataan perunaa perunaan. Kriittisyyttä omaa maksukykyä kohtaan tulee olla. Omistusasujan tapauksessa väittäisin, että kaikki laskelmat tehdään tämän (maksukyvyn) tilanteen turvaamiseksi pankin puolesta hyvinkin maksimaalisesti. Vuokralaisen tapauksessa en usko kovinkaan monien vuokranantajien tätä vielä tekevän tarpeeksi kattavasti. Vuokranantaja on vuokralaisen valmentaja ja tähän aiheeseen palaankin vielä myöhemmin.

Vertailun tekeminen oli kuitenkin lopulta varsin hauskaa. Lienee varmasti tilanteita joissa vuokralainen voi omistusasujaan nähden huomattavastikin säästää. On kuitenkin huomioitava, että omistusasuja pakkosäästää oman lyhennyksensä verran kuin huomaamattaan, vaikkakin lopulta kantaa riskin asunnon arvon muutoksesta. Ja se että moniko vuokralainen laittaa säästöistänsä arvioimani leijonanosan epätyypilliseen suomalaiseen tapaan sijoituksiin... Toivon että se on yleistymään päin ja toisekseen toivon, että se yleistyminen kestää läpi syklien eikä ole vain nousukauden huumaa.

Asumisen monimuotoisuus on hyvä ja tukee varsinkin kunkin elämän mukaan asumismuodon valintaa. Vuokralaisen voi olla huomattavastikin helpompaa vaihtaa maisemaa. Toisaalta me vuokranantajat myös tiedämme, että käytämme erilaisia sakkoehtoja myös oman tilanteemme turvaamiseksi, joten ei se vuokralainenkaan ihan noin vain välttämättä pääse asuntoa vaihtamaan. Ja voihan se omistusasujakin laittaa oman asuntonsa vuokralle, ryhtyä vuokranantajaksi ja mennä itsekin vuokralle jollei pankeilta heru seuraavaan asuntoon vielä lainaa (kirjoitinkin aiemmin aiheesta ensiasunnosta sijoitusasunto). Liikkuvuus paranee kummasti, kunhan se omistusasuja saa sen oman asuntonsa myytyä tai vuokrattua. 

Kuten hyvin on havaittavissa, muuttujia on paljon. Omakin esimerkkini on vain yksi esimerkki, mutta mielestäni varsin hyvä ja selkeä esimerkki (eikös se omakehu aina kannata). Laskuvirheistä ja mutkien suoristamisesta voi surutta syyttää allekirjoittanutta.

Kettu kuittaa.

Tekstissä mainitut linkit
http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2017/08/putkiremontti-rahalle-vastinetta.html

http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2018/10/putkiremontti-740em-jalkipyykki.html

http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2020/02/asuntosijoittajan-klassikko.html



maanantai 17. helmikuuta 2020

Asuntosijoittajan klassikko: Ensiasunnosta sijoitusasunto

Hyvin tyypillinen väylä asuntosijoittajaksi on, kun muutetaan itse tai perheineen isompaan ja jätetään vanha asunto vuokralle. Toinen melko perinteinen reitti on, että peritään asunto, joka myymisen sijaan jätetään/laitetaan vuokralle. Molemmat ovat aivan yhtä toimivia eikä asuntosijoittamisessa tai sen aloittamisessa ole yhtään aitoa oikeaa tapaa. Sijoitusasuntoa ensiasunnoksi hankkivaa suosittelen kuitenkin harkitsemaan kahdesti tai jopa useammin. Erityisesti ASP säästäjä saattaa menettää rahanarvoisia etuja.

Omalla kohdallani tilanne ehkä oli hieman toinen. Saimme vuoden vaihteessa 2019-2020 ostettua puolisomme kanssa uuden yhteisen asunnon ja täten vanha talomme - ensiasuntoni - jäi vuokralle. Talo on hyvin epätyypillisesti ensiasunto, saati oman asunnon vaihdon tilanteessa vuokralle laitettava yksilö. Omakotitalo ei EHKÄ ole niin suosittu kuin yksiö tai kaksio, joista päivitetään suurempaan, mutta kyllä niillekin kysyntää on. Veroteknisesti kiinteistön vuokraaminen on jopa järkevämpää, koska vuokratuloista saa tehdä 4% vuosittaista poistoa kiinteistön rakennusten osalta. On myös hauska kuulua siihen asuntosijoittaja joukkoon, joka ei vuokraa lapsilleen, vaan sen sijaan omille vanhemmilleen asunnon, tai tässä tapauksessa talon.

Tein klassisesta asuntosijoittamisen aloittamisen tavasta oman versioni. Aloitin oman asuntosijoittamiseni jo hyvissä ajoin ennen majapaikan vaihtoa. Asunnon vaihto on hyvinkin pätevä keino aloittaa asuntosijoittaminen suhteellisen luonnollisesti, koska yleensä lainaa on jo ehditty maksaa, sen arvo on voinut nousta (tai laskea) ja täten vanhaan asuntoon on kertynyt (arvon laskun myötä = tai ei ole) vapaita vakuuksia. Jos vielä aiemman asunnon on ostanut yksin ja seuraavaa asuntoa ostaa jo valmiiksi hynttyyt yhdessä toisen lainanhakijan kanssa helpottuu tilanne entisestään. Maksukyky melkein luonnostaan paranee ja samalla myös vanhasta asunnosta tullaan jatkossa saamaan vuokratuloa, joka jälleen parantaa maksukykyä entisestään.

Ensiasuntoni olisi voinut olla toteutettavissa tulevaisuuden suunnitelmiamme varten, mutta se ei ollut yhteinen. Toisekseen remontit olisivat vaatineet jossain määrin liiankin perusteellista muokkaamista. Olin kuitenkin jo pitkälti töllin jo kauttaaltaan remontoinut, eikä tämän jälkeen uuden kierroksen alottaminen kuullostanut järin houkuttelevalta. Ensimmäinen remonttikierros opetti jo paljon. Tämän pohjalta olenkin voinut toteuttaa paljon DIY vuokranantajan "harrastusta". Tekemällä oppii.

Asuntohakkerointi (aiemmin aiheestä täältä) voisi olla ensiasunnon ostajan oikotie onneen "best of both worlds" mentaliteetilla. Tämä "asuntohakkerointihan" terminä tulee suoraan jenkeistä, kuten "flippaaminen" jne vastaavat. Sillä kuitenkin tarkoitetaan sitä, että ostetaan itselleen omaan tarpeeseen vähän isompi kokonaisuus, josta voi vuokrata osaa eteenpäin, osaa käyttää itse. Kerrostalohuoneistosta voi vuokrata huonetta tai useampaa, omakotitaloasukki voi hyödyntää piharakennusta tms. Asuntohakkerointi, satunnaista Airbnb touhua lukuunottamatta, taitaa Suomessa olla melko harvinaista. Jotenkin suomalaiseen luonteeseen ei sovi, että joku muu pyörii nurkissa. Onhan kimppa-asumisestakin huudeltu jo tovi ettei se kelpaa enää kellekään (aiheesta lisää ja minun kokemuksiani täältä ja täältä). Lainsäätäjä taitaa myös tuoda oman lusikkansa soppaan.

On tilanne sitten se, että perii ensiasunnon, jolloin se helpolla jää vuokralle sijoitusasunnoksi tai sitten ostaa heti ensiasunnokseen sijoitusasunnoksi kelpaavan yksilön, niin kaikesta voi tehdä oman näköisen version. Hyviä tekniikoita voi yhdistellä. Veroetuja voi havitella asumalla itse 2 vuotta ja jättämällä aina edellisen asunnon vuokralle. 2 vuoden välein muuttaminen ei tosin kuullosta järin houkuttelevalta. On myös mahdollista, että maksimoimalla ASP edut voi säästää oman ensiasunnon ostamisessa omarahoitusosuudessa sen verran, että sijoitusasunnon ostamisen kynnys ei olekaan vuosikymmenien projekti.

Tapoja on yhtä paljon kuin tekijöitä. Kaikki eivät ole valmiita muuttamaan kahden vuoden välein. Itse ehkä olisin, mutta puolisoni ei. Kaikki eivät myöskään ole valmiita tahrimaan käsiään mutaan. Tee-se-itse ei sovi kaikille, enkä todellakaan väitä itse olevani mestari siinä. Kaikkea ei myöskään välttämättä kannata delegoida, niin oppimisen kuin kulujenkaan kannalta. Eikä sitä asuntosijoittamista taikka sijoittamista muutenkaan kannata tehdä väkisin. Elämästä ja rahoistaan voi myös nauttia. Itselleni tästä on jo tullut elämäntapa.

Muistan yhä sen jännityksen ensiasunnon kaupoilla: isoja summia, tilit melkein tyhjiksi, nimet paperiin ja avaimet kouraan. Ja heti remontoimaan. Muistan myös sen kollegan lauseen joka laukaisi koko prosessin. Muistan hyvin osia prosessista, miten se kehittyi kerrostaloista omakotitalojen maailmaan. Paljon näytöillä käyntejä, paljon lukemista ja paperehin tutustumista. En voi väittää muistavani koko prosessin jokaista osasta. Paremmin muistan ensimmäisen sijoitusasunnon prosessia. Sekään ei ollut hetken mielijohteesta toteutettu päätös, mutta huomattavasti ensiasunnon ostoa nopeampi. Mitään en muuttaisi tai vaihtaisi

Asuntokauppa on tunteiden vuoristorataa ja siihen kannattaa ryhtyä hyvin valmistautuneena, oli sitten aikeena ensisijoitusasunto tai ensimmäinen oma koti. Ensiasuntokaupoilla oppii väkisinkin uutta ja koko hommaa kannattaa myös oma-aloitteisesti opiskella. Välillä kauppa käy, välillä ei sitten millään. Pelkkä exel ei oikeasti toimi.

Onnea asuntometsästykseen.

torstai 30. tammikuuta 2020

Vuokranantajan talous

Olen sijoittanut yleisesti erilaisiin sijoitusinstrumentteihin, taikka normaalimmin sanottuna sijoitustuotteisiin, yli vuosikymmenen. Asuntoihin olen sijoittanut yhdeksän vuotta ja tätä nykyä asunnot ja asuntoihin liittyvät sijoitukset ovat leijonanosa sijoitussäkkiäni.

Sijoitussäkkini sisältö kauniin ulkokuoren alla:

Kiinteä omaisuusluokka
3kpl sijoitusasuntoja
1kpl sijoitusautopaikka
1kpl sijoituskiinteistö
1kpl omakotitalokiinteistö (oma nykyinen tukikohtani)

Osakkeita niin yhdysvaltain kuin suomenkin pörssistä.

Cash
Euroja ja vähän dollareita.

Koska olen ensisijaisesti vuokranantaja ja täten asuntosijoittaja, painoalueeni on hyvinkin kallistunut kiinteään omaisuusluokkaan. Aikomuksissani on ollut kautta aikain kasvattaa myös muiden omaisuusluokkien, erityisesti osakkeiden, painoarvoa. Tässä en kuitenkaan ole onnistunut, vaikka poikkeuksetta olen omannut ainakin jonkunlaisen position myös osakemarkkinoilla. Osakepainon kasvattaminen on pitkän tähtäimen suunnitelmissa.

Pureudun kuitenkin edellä mainituista syistä juurikin kiinteään omaisuusluokkaani, jonka sisältö on tällä hetkellä seuraavanlainen:
27m² yksiö kasvukeskuksesta (rakennusvuosi n. 1963)
50m² kaksio kasvukeskuksesta (rv n. 1964)
63m² kolmio yliopistokaupungista (rv 2011)
Sähkötolppapaikka yliopistokaupungista (rv 2011)
64-110m² omakotitalo kasvukeskuksesta (rv 1940, tonttilunastus vuoden 2018 hintaan vuonna 2019, tontin lunastuksesta enemmän täältä)

Yksiössä ja kaksiossa on jo putkiremontit takana päin. Kaksiossa on takanapäin myös julkisivu- ja parvekelasitusremontit. Kalleimpia ja raskaita remontteja on siis takana. Yhtiöt ovat hyvällä hoidolla ja varsinkin yksiö edustaa edukseen alle 3,4e/m² vastikkeellaan, ottaen huomioon ettei yhtiön kivijalassa ole liiketiloja. Talonmiehen vanha asunto on vielä yhtiön hallussa/omistama ja vuokrattuna.

Rahoitustilanteeni on suhteellisen maltillisesti alle 60%. Oman pääoman tuotto huitelee tämän myötä jossakin 12% tietämillä, arvonnousu on jätetty huomioimatta. Ei mikään älytön, mutta ei toki missään mielessä huono. Tätä tulee parantamaan luonnollisesti OKT kohteeni suunnitelmassa siintämä vuokraaminen, joka tulee parantamaan kassavirtaa kiitettävästi ja on verotehokkuudeltaan huippuluokkaa. Nykyarvomenetelmää tylsän vuokratuottokaavan laskennassa käyttäen asuntojeni vuokratuotto on maltillisella 4% tasolla. Hankintahintoihin peilaten päästäänkin mukavasti yli 6% tasolle (vuokratuotto).

Nyt on kuitenkin kuljettu vuokranantajan polkua siihen pisteeseen, että alunperinkin sijoitukseksi ja pidemmäksi omistukseksi tarkoitettu ensiasuntoni jää vuokralle. Viimeisin hankinta oli omaan asumiskäyttöön hankittu perusteellisesti remontoitu ja laajennettu omakotitalo, joka veikin pääomia ja suunnitelmia asuntosijoitusten osalta tulevaisuuteen. Myönnän kuitenkin pohtineeni myös jonkin tai joidenkin sijoitusasuntojen myyntejä, mutta ne jäivät tällä kertaa toteutumatta. Kassavirtaa kertyy edelleen ihan mukavasti.

Minkä takia suhteellisen hyviä lypsylehmiä olisin ollut muuttamassa lihoiksi, niin maksukyky oli merkittävimmässä roolissa. Erityisesti viimeisimmän hankinnan johdosta Ja se velkataakka vaikuttaa maksukykyyn ikävästi vaikka vuokratuotto sitä vanhan asunnon jäädessä vuokralle parantaisikin. Olenkin aiemmin kirjoittanut, että asunnonostajan (niin sijoittajan kuin omistusasunnon) merkittävimmät tekijät lainansaannin kannalta ovat:
- Vakuudet (aiemmin aiheesta täällä)
- Maksukyky (aiemmin aiheesta täällä)

Vakuudet ovat omalla kohdallani hyvässä kunnossa ja niissä pitäisi riittää pelivaraa tulevaisuudessakin. Lainaa ei kuitenkaan voi saada hamaan tappiin asti. Maksukyky määrittää pitkälti sen paljonko pankki on valmis lopulta lainaamaan oli sitten itse lainaajalla millainen tahansa määrä vakuuksia tai vanhempien vakuuksia käytettävissä. Lainat maksetaan ensisijaisesti omista tuloista taikka säästöistä. Ja säästöillä en tarkoita kylmää käteistä patjan alla taikka tilivaroja, vaan myös asuntoja, kiinteistöjä, maata jne.

Oma viimeisin hankintani oli mitä ilmeisimmin yksi elämäni merkittävimmistä, niinhän ne melkein kaikki. Se vaatii pääomia ja lainaa, kuinka paljon, sitä seuraan ja avaan vasta myöhemmin. Tällä kertaa minun ei tarvinnut lähteä realisoimaan jo olemassa olevaa varallisuutta, mutta olin jo henkisesti realisointiin varautunut ja käynyt läpi erilaisia suunnitelmia aiheeseen liittyen.

Monasti vuokranantajan talous on merkittävässä roolissa myös vuokralaisen näkökulmasta. Harvemmin vuokralainen on vuokranantajansa maksukyvyistä tai varallisuustilanteista kiinnostunut. Valitettavan usein vuokralaiset ovat niinkään valveutuneita, että kiinnostuvat isännöitsijäntodistuksesta taikka muusta todistuksesta joka osoittaa henkilön oikeuden vuokrata asunto. Toisaalta vielä harvemmin uskoisin vuokranantajan vastailevan vuokralaiskandidaatin uteluihin. Vuokranantajan taloudelliset ongelmat ovat myös vuokralaisen ongelmia. Vuokranantaja ei ole maksuvaikeuksistaan missään määrin tilivelvollinen vuokralaisilleen vaikka nämä voivat pahimmassa tilanteessa menettää asunnon altaan.

Vuokranantajan talous on tärkeää siinä missä muidenkin. On hyvä olla varsinkin itse perillä omasta tilanteestaan vaikka puolueettomuutta voikin olla hankala saavuttaa. Tarkat laskelmat, hajautus ja puskurit eivät auta vain pankissa lisää lainaa hakiessa vaan se auttaa itseäänkin hahmottamaan omaa tilannetta paremmin.

Asunnot ovat yleensä harvinaisen helposti hahmotettavia lypsylehmiä (vuokratuoton muodossa), mutta niiden realisointi otollisessa ajankohdassa sopivalla aikataululla on yleensä hankalaa. Osta alle markkinahinnan mantra pätee kovin usein tilanteisiin, joissa on kiire muuttaa asunto rahaksi. Olen itse ollut jo pariinkin kertaan tilanteessa, jossa muut sijoitustuotteet ovat toimineet paremmin puskurina, jolloin niistä on hyvinkin riittänyt uusiin peliliikkeisiin pelivaraa. Osakkeet, ETF'ät, rahastot ja vastaavat ovat yleensä myös aidon oikeasti huomattavasti nopeammin realisoitavissa. Ei niidenkään arvostustaso välttämättä ole myynnin osuessa kohdalle aivan parhaimmillaan. Myynkö kuitenkin mieluummin osakkeita kuin sijoitusasunnon kiireemmällä aikataululla? Ehdottomasti.

On hyvä olla vaihtoehtoja, mutta on hyvä myös varautua kaikkeen niin taloudellisesti kuin henkisestikin.

Vuokrakettu kuittaa.









sunnuntai 19. tammikuuta 2020

Vuokranantajan ajatusmaailma, one piece of mind please

Katsotaampa ajatusmaailmani ja talousajatteluni konepellin alle vähän tarkemmin. Laitetaan kuitenkin heti tähän alkuun linkki otsikon viittaamaan aivan maagiseen Iron Maidenin - Piece of mind albumiin (tässä, olkaa hyvät).

Käyn mieluummin läpi pyöristeltyjä lukuja taikka prosentteja, jolloin toiminnastani saa realistisemman kuvan ja toisekseen en vaikuta liian suuruudenhullulta. Asuntosijoittajalla lähes poikkeuksetta velkaa on - ainakin oman pääoman tuottoa sillä saa doupattua. En kuitenkaan uhoa miljoonien velkataakoillani, koska tiedän sen olevan aidon oikeasti myös taakka. Se on riski, jonka riskienhallinta vaatii työtä, aikaa ja vaivaa taakseen. Toisekseen, onneksi itselläni ei ole velkaa lähellekkään miljoonaa euroa. Toiminnan ja samalla velkataakan kasvaessa tulee olla harvinaisen hyvin perillä maksukyvystä (aiheesta lisää täältä) ja vakuuksista (aiheesta lisää täältä).

Harva aloitteleva asuntosijoittaja pääsee nopeasti kuusi, saati seitsennumeroisiin velkalukuihin, ja hyvä niin. Suuruusluokan kasvaessa kasvavat tuottojen myötä myös riskit. Uutisointi asuntosijoitusmarkkinoilla on hyvin kansantajuista, välillä jopa liiallisen yksinkertaistettua. Valitettavasti uutisointi painottuu myös ääripäihin: on niitä jotka tekevät 6 numeroista tuottoa toiminnallaan ja niitä, jotka häviävät kaiken eivätkä jatka toimintaansa enää ikinä. Monet kuviot muuttuvat toiminnan ammattimaistuessa, samoin on asuntosijoittamisessa. Asuntosijoitusimperiumi (korttitalo) tulee suojata, jotta se pysyy pystyssä pienemmissä ja suuremmissa myrskyissä. 

Maailman ympäri 80 päivässä, mutta miljonääriksi ei tarvitse tavoitella samaa aikataulua. Maltti on valttia, mutta erilaisten tilaisuuksien tullessa myös nopeudesta on hyötyä. Olen itsekin aloittanut asuntosijoittamisen harvinaisen nuorella iällä, omilla rahoillani ja ilman ulkopuolisten tai sukulaisten rahoja/vakuuksia. Apua olen todellakin saanut, mutta en taloudellisesti.  Ei sitä maailman ympärikään ole kiva yksin reissata. Matkassani on ollut mukana monta auttajaa, mutta toivoakseni olen usein myös auttanut takaisin. Asuntoihin tai asumiseen ja asuntosijoittamiseen tai sijoittamiseen liittyvää keskustelua käyn enemmän kuin mielelläni. Etsin vastauksia omiin kysymyksiini, mutta vastailen enemmän kuin mieluusti myös muiden kysymyksiin.

Alkuun tienasin touhullani joitain kymppejä, koska pankkikin haluaa, että lainoja lyhennetään. Jos totta puhutaan tein alkuun tappiota, koska ensimmäinen sijoitusasuntoni oli varsinainen läävä ja remontoin sen ensimmäisen vuokrasuhteen alettua. Tällöin toimintani oli vielä miinusmerkkistä, koska remontointi maksaa, eikä remontin keskellä voi periä täyttä vuokraa. Toisen kohteen löytyessä päästiin jo kolminumeroisiin tuottoihin, mutta pankki tuli yhä vahvemmin kuvioihin, joten yhä iso osa meni lainojen lyhennyksiin. Valitettavan usein asuntosijoittamiseen tarvitaan pankkia. Toki lainan lyhennyksetkin ovat tuottoa omaan taskuun, siitä seuraa mahdollisesti velattomia sijoitusasuntoja. 

KuvaNykyään toimintani on jo paljon suunnitelmallisempaa, (jopa liiallisesti) harkitumpaa ja hallitumpaa. Pääsen ehkä jopa nelinumeroisiin tuottoihin, jopa lainanlyhennykset huomioiden. Ymmärrän verotusta ja verovähennysmahdollisuuksia paljon paremmin. Jotenkin tuntuu että epätyypillisesti ymmärrän jopa, että tuotoista tulee maksaa veroja. En niitä minäkään mielelläni maksa, mutta tuotto on aina tuottoa, vaikka verottaja haluaisikin omansa kaikkien (ja HUOM kaikkien!) vähennysten jälkeen.

Asuntosijoittaminen on liiketoimintaa, kovin yleisesti tavoitellaan tuottoa ja voittoa. Joten onko ihme, että toiminnan kasvaessa rahoittaja tulkitsee asuntosijoittajaa eri tavoin. Toimintaa syynätään aivan eri tavalla, sitä verrataan jopa yritystoimintaan. Samaa tekee verottaja. Ajatuksissani on, että mikäli tulen jollakin aikavälillä siirtämään asuntosijoitustoimintaani yritysmuotoon, aloitan siitä aivan oman blogisarjan. Kattavan selvitystyön ja aiheeseen tutustumisen olenkin jo aloittanut. Henkilösijoittajasta siirtyminen yrityksen kautta pyörittämään asuntosijoittamista tai kokonaisvaltaisempaa sijoittamista ei todellakaan ole aivan yksinkertainen ja yksiselitteinen kikka. Netti on täynnä erilaisia aiheeseen liittyviä julkaisuja ja olen itsekin niihin yrittänyt mahdollisimman kattavasti tutustua.

Uskon oman toimintani muuttuvan radikaalisti tulevaisuudessa. Koska? Sitä en vielä tiedä. Jotain suunnitelman tynkää olen päässäni pyöritellyt jo jonkin aikaa ja olenhan julkaissut jo blogissanikin lypsylehmien lihoiksi laittamista. Jälleen kerran, aika näyttää. Yksi erittäin varteenotettava pykälä on rakentaa imperiumiani jatkossa yritystoiminnan kautta.

Kettu kuittaa.

maanantai 6. tammikuuta 2020

Omakotitalon ostajan opas, ostoprosessi pähkinässä

Kun ostaa useamman sadan tuhannen euron omakotitaloa, siihen kuuluu yksi jos toinenkin mutka matkalla. Ensinnäkin talon ostaminen on aivan oma maailmansa. On kaikenmaailman panttikirjoja, kaupanvahvistajaa, maakaarta, vuokraoikeustontteja, tiiveysmittauksia ja kuntokartoituksia.

On suositeltavaa, että varaa aikaa riittävästi, sillä tekemällä läksynsä huolella voi säästää tuhansia euroja ja useita tuskan hetkiä. Voi olla että unelmien talo löytyy heti ensimmäiseltä näytöltä. Tähän kuitenkin suhtautuisin kriittisesti, sillä joka ikinen näyttökokemus opettaa jotain, eikä vain siitä yhdestä kohteesta vaan koko prosessista. Ensimmäisellä näytöllä on vielä aika noviisi, ei edes välttämättä osaa kysellä ja kyseenalaistaa. Voi olla, että unelmien taloa tulee metsästettyä useampikin vuosi. Tällöin matkalla ehtii tarttumaan mukaan oppi jos toinenkin. Kohteissa voi päästä selailemaan valmiita kuntokartoituksia, joista usein saa ideoita asioista joihin kiinnittää huomiota jatkossakin. Ehtii tutustumaan rakennusalaan, materiaaleihin, rakennustapaan, niin hyviin kuin huonoihinkin tapoihin. Yleensä voi olla, että sitä aivan 6/5 taloa ei löydy, käy jopa mielessä ostaa tontti ja rakentaa oma tönö. Tämä on vieläkin enemmän oma maailmansa, joka vaatii erityistä perehtymistä ja opettaa. Valmistalopakettejakin on niin useaan eri lähtöön, yllätyksiä tulee aina.

Oman asunnon ostamisen - erityisesti omakotitalon - matkaan kuuluu paljon mutkia, joissa ei edes kannata yrittää oikoa. Matkaan kuuluu näytöillä käynnit, hintatason ja kunnon omatoiminen selvittäminen. Kun hinnasta päästään sopuun niin tarjoukseen kannattaa AINA laittaa ehdoksi vähintään kuntokartoitus. Uudemmissa kohteissa on jopa suositeltavaa liittää ehtoihin myös joko tiiveysmittaus tai lämpökamerakuvaus. Toki myös myyjän tilanteen selvittäminen, ostajakilpailutilanteen kartoittaminen ja oman budjetin ja neuvottelustrategian laatiminen. Asuntokauppaa voi väittää tekevänsä laskimella, mutta harvemmin sitä vain taskulaskin kädessä taikka exelissä kauppaa käydään. Käydään näytöillä - ainakin kannattaisi käydä - ja jutustellaan välittäjän kanssa ja kuullostellaan muita ostajaehdokkaita tai niiden poissaoloa. Myös myyjien kanssa olisi hyvä nähdä kasvotusten, päästä tutustumaan taloon heidän kokemuksien ja osaamisen perusteella.

Matkaan kuuluvat myös tarjousneuvottelut, jonka alussa määritellään neuvottelujen luonne. 
  1. Tilanne saattaa kärjistyä heti alkutekijöihinsä vain taskulaskimella taikka päättömällä röyhkeydellä. Myyjä voi surutta ruksittaa yli ostajakandidaatin. Myyjän ja ostajan tilanne ja tunteet tulee osata tunnistaa. 
  2. Avataan peli ja tutustutaan tarjousosapuolten tilanteeseen ja asenteeseen. Tylylle tarjoukselle voi saada myös vastakaikua ja mitä enemmän myyjä tulee vastaan sitä syvemmälle myyjän tilanteeseen pääsee sisään. Sama pätee myös toiseen suuntaan eli ostajaan päin.
  3. Ei haeta voittajaa vaan kaikkia miellyttävää tilannetta. Kaikki voivat voittaa. Ostajalla on budjetti, myyjällä voi olla niin hinnallinen kuin aikataulullinen rajoite. Ja onhan talo ollut usein myyjän/myyjien koti useimmiten useamman vuoden.
  4. Kaikesta voi neuvotella. Kiire kertoo valta-asemasta ja tuo neuvotteluvaraa. Miellyttävät valmiit kalusteet ja vaikka pihanhoitovälineistöt voivat olla tuhansien eurojen arvoisia. Eikä myyjällä välttämättä ole intoa taikka muuttaessa pienmpään asuntoon tilaa ottaa kaikkea mukaan.
Talokaupoilla voidaan myyntiajoissa puhua vuosista ja hinnanalennuksissa sadoista tuhansista. Voi jopa olla, että ensimmäinen 100 000e tinkivä ostaja ruksitetaan yli, mutta lopputuloksena tönö myydäänkin 150 000e alennuksella jollekin muulle. Tilanteet kun aina elää ja aikaakin yleensä ehtii vierimään.

Isoon hankintaan kuuluu myös paljon pieniä kuluja, joista alla muutamia:
  • kaupanvahvistaja n. 120e
  • Varainsiirtovero 4% (paitsi ensiasunnonostajalla), tämä yleensä useita (kymmeniä) tuhansia euroja
  • Kuntokartoitus 800-1500e (puoliksi myyjän kanssa)
  • Tiiveysmittaus/lämpökamerakuvaus 500-1000e (vapaaehtoinen ja puoliksi myyjän kanssa)
  • Lainan nostokulut 0-1000e
  • Panttikirjojen siirrot ja lainhuuto 300-1000e
  • Huonekalut kun yleensä muuttaa pienemmästä suurempaan, euroissa = paljon
  • Muuttohävikki (muutossa poisheitettävät, rikkoutuvat tavarat)
  • Aina on myös jotain remontoitavaa tai pientä viilaamista, jolloin puhutaan jälleen tuhansista euroista

On siis paljon pienempiä ja suurempiakin asioita joita huomioida kodinvaihdon yhteydessä. Erityisesti talokaupoilla. Varainsiirtovero huomioiden puhutaan ainakin tuhansista tai jopa kymmenistä tuhansista euroista. On siis suotavaa, että ajatus kulkee ja budjetti on laadittu oikein.

Omakotitaloasujan on hyvä myös huomioida vapauden tuoma vastuu. Kyllä, vaikutat itse enemmän ”vastikkeeseen” eli kuukausittaisiin menoihin. Omakotitalokaupoille kuuluu erityisesti talotekniikkaan ja sähkönkulutukseen tutustuminen. Ei myöskään ole se ja sama mikä yhtiö toimii sähkönsiirtoyhtiönä. Samalla myös vastaat itse kiinteistön ylläpidosta ja kunnostuksista. It’s a gift and a curse. Et omaa (lue: sinulla ei ole) seinänaapuria jonka kanssa jaat huolet taikka vastuut, myös taloudelliset. Toki omakotitaloasujallakin on naapureita ja tätä voi myös hyödyntää sparrailuapuna ja ideoiden vaihdoissa.

Kun ostin ensimmäisen omakotitaloni ensiasunnokseni, olin käynyt useissa näytöissä. Aloitin ensiasunnon metsästykseni asunnoista, kävin useilla näytöillä, opin paljon. Jostain päähänpistosta siirryin kuitenkin melko pian omakotitaloihin, aloin käymään talojen näytöillä. En todellakaan löytänyt omaa taloani ensimmäisellä kertaa. Ja kun tämän löysin, kävin katsomassa kohdettani varmaankin vähintään kolme kertaa ennen tarjousneuvottelujen alkua, enkä kertaakaan ollut näytöllä yksin. Aina kannattaa olla joku konsultti tai tuki ja turva mukana, joko mukana myhäilemässä taikka laskemassa pään pilvistä takaisin maan tasalle. 

Kerrostalojen ja rivitalojen (hoito)vastikkeina puhutaan usein satasista (monen tekijän summa, esim. 100-300e/kk). Omakotitalossa ei ole samanlaista suhteellisen kiinteää kulua, se pitää osata itse laskea auki ja kannattaa olla realisti. Tämä voi olla kaikkea väliltä 200-600e/kk, joista lämmitys ja vesi lienevät suurimmat kuluerät. Omassa rintamamiestalossani (n. 110m²) osutaan n. 200e/kk, 1-2 hlö taloudessa. 

Oma koti ja omakotitalokin voi olla sijoitus. Se miten sen laskee sijoitukseksi lienee kunkin oma asia. Kaikissa sijoituslaskelmissa on suositeltavaa kriittisyys ja aito realismi. Kodilla on aina jokin käyttöarvo vaikka sen arvo ajan kuluessa laskisikin. Kuten lehdistä (netistä) nykyään saamme lukea, arvonnousuun ei voi aina oman kodin ostoa perustaa. Tulee olla kriittisen realisti ja tottakai koti kuluu käytössä, mutta usein sitä myöskin huolletaan ja remontoidaan matkan varrella. Olen itsekin oman taloprojektini aikana saanut useammalta taholta kuulla, että kun remonttiympyrä on valmis alkaa se jälleen uudestaan. Tätä en ole sulattanut, vaikka nyt jos tekisin asioita alusta, tekisin asioita toisin. On aina helppoa olla jälkiviisas. 

Omakotitalo voi olla myös sijoitusasunto, tämä ensiasuntoni tulee jatkossa sitä olemaan. Tähän palaan aivan varmasti myös myöhemmissä kirjoituksissani.

Omakotitalon kettu kuittaa.

PS.
Oma "vastike"/kululaskelmani
Sähkö: 110e/kk (sis. lämmityksen ja käyttösähkön)
Vesi: 45e/kk
Jätehuolto: 10e/kk
Kiinteistövero: 30e/kk
Pienet korjailut (materiaalit): 10e/kk
(Vakuutus: 50e/kk)
(Netti: 15e/kk)


torstai 2. tammikuuta 2020

Vuosi 2019 elämäni suurin vuosi: häähumua, mökkeilyä, talon ja työpaikan vaihtoa, vuokralaisia.

Vuosi 2019 oli sitten siinä, tämä oli ylivoimaisesti elämäni suurimpia vuosia. Vietin kesän lopulla mahtavan maagisen viiden viikon loman, joka on ollut elämäni parasta aikaa, oikeastaan kaikilla mittareilla. Menin tuolloin naimisiin ja kävimme loman viimeisellä viikolla myös Santorinilla häämatkalla. Aivan mahtavaa reissua oli melkein koko vuosi, Santoriniakin voin suositella kaikille. 


Alkuvuosi olikin pitkälti häiden suunnittelua ja budjetin kanssa nuoralla tanssimista. Hääbudjettiin kannattaa aidon oikeasti varautua varsin joustavasti, onhan kyseessä elämän yksi tärkeimmistä päivistä ja askeleista! Elämäni hienoin päivä, morsian oli kuin sää ja sää oli kuin morsian. Aika nopeasti häiden jälkeen arki palaa maailmaan, mutta onneksi häämatka toi arjen keskelle oman lisänsä loman lopulla.

Ostimme toisen puoliskoni kanssa vuoden lopulla talon ja vuoden vaihtuminen onkin ollut pitkälti muuttopuuhaa. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen tämän useamman vuoden kestäneen talonmetsästyksen jälkeen ei ole siis ollut mahdollista, vaikka minusta taas tuleekin omakotitalon vuokranantaja vanhan tönön jäädessä vuokralle. Stay tuned, vuonna 2020 palataan tähänkin aiheeseen.

Vuoteen mahtui myös työpaikan vaihtoa ja muutamia vuokralaisten vaihtumisia sisältäen yhden lyhytaikaisemmankin vuokralaisen (aiheesta lisää TÄÄLLÄ) sattumusten summana. Vuonna 2019 vuokralaisia vaihtui jopa kahdessa asunnossa ja toisessa pääsi jälleen harjoittelemaan kimppakämpän vuokraamista (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ).  Lyhytaikaisen vuokralaisen kanssa suuntaviivat sovittiin aikalailla juuri ja juuri ajoissa aamulla ennen kuin minut haettiin omiin polttareihini. Vuokranantajan elämä voi välillä olla hyvinkin hektistä, vaikka omassakaan tapauksessa - DIY remontteja lukuunottamatta - en asuntosijoittajan uralla ole joutunut sykkimään kovinkaan lujaa. 

Liikevaihdossa asuntosijoittajana olen päässyt vuonna 2019 jo 5 numeroiseen lukuun, mutta verosuunnittelun myötä viivan alle kertyy vain hädin tuskin 4 numeroinen luku. Tästä käy kiittäminen kolmioni suurta taloyhtiölainaa sekä kaksioni putkiremonttilainaa, joiden molempien kuukausittaiset rahoitusvastikkeet ovat tuloutettuja. Verosuunnittelu kantaa.

Palataan myöhemmin siihen mitä omakotitalon vuokraaminen tuo tullessaan ja mitä muuta vuosi 2020 pitää sisällään. Jonkinlaista yhteenvetoa myös Vuokranatajan talouteen ja tilanteeseen tullaan tekemään heti alkuvuonna. Vaikkei talon ostaminen ole ehkä vuokranantajien ensimmäinen suunta niin tulipahan tuossa talon metsästyksen varrelta kerättyä oppeja ja vinkkejä myös talon ostamisen prosessiin. Voisin väittää löytäneeni perinteisessä asuntosijoittamisessakin hyödynnettäviä keinoa.

Uusi vuosi, uusi talo, uudet kujeet.

Uudempi kettu kuittaa.