JOS

Sanotaan että on kuin lottovoitto syntyä Suomeen. Siitä huolimatta että osaamme päristä ja nillittää milloin mistäkin pikkuasioista. Meillä kuitenkin taitaa asiat olla melko hyvin? Suurelta osin jopa keskiverto maailman tallaajaa paremmin. Ei, minulla ei ole tähän mitään tutkimusta tai tilastodataa saatikka lähdettä nyt tarjota väittämän tueksi. Se nyt vaan on kiva syntyä Suomeen.

JOS kukin tahollansa voisi muuttaa omaa historiaansa? Moniko oikeasti niin tekisi? Itse en muuttaisia mitään, sillä mitä luultavimmin en olisi tässä ja nyt. Muuttamalla yhtä vähänkään vähäpätöisintä asiaa muuttuisi kaikki. Tätä taidetaan kutsua butterfly effectiksi. Pahoittelut sanamonsterikäännättömyydestä. Onneksi tieteellisessäkin tutkimuksessa se on enemmän sääntö kuin poikkeus. JOS voisimme muuttaa maailmaa olisi se paljon parempi paikka? Eikö vain? JOS voisimme vaikuttaa menneisyyteemme: olisimme kaikki miljonäärejä? Mikäli olisi mahdollista matkustaa ajassa taaksepäin ja muuttaa asioita historiassa niin toivon että KUKAAN ei ajattelisi niin itsekkäästi että ajaisi vain omaa etuaan. Historia kun aina opettaa ja sitä rataa? Toivon että moni muuttaisi niitä kauheimpia kauheuksia kun historian tunneilla opetetaan. Maailma voisi olla taasen vähen parempi paikka? Ehkä?

Siirrytään yhä enempi jossittelemaan sijoitusmaailaan? Sitä todennäköisemmin kaikki olisivat miljonäärejä? Nokiasijoitus vaihtuisikin Appleen tai Amazoniin… sijoitusmaailmassa on hyvä oppia erityisesti omista virheistään ja omasta käyttäytymisestään. Historia kun opettaa. Reagointi, asenne, tappionsietokyky… kaikkea voi säätää ja palloitella tilanteen mukaan. Mutta varsin tyhjentävästi: kaikki vaikuttavat kaikkeen. Elämme keskellä valintojen maailmaa. Pelkästään ruokakaupassa tarjolla on kymmeniä erilaisia maitoja tai juustoja joista valita. Sijoitusmarkkinoilla valinnanvaraa on lähes yhtä paljon. Pelkästään se että valitsee asuntosijoittamisen omaksi jutukseen on varsin iso sijoituspäätös. Erikoistuminen on yksi mahdollisuus? Toisaalta hajauttaminen on yksi ainoita ilmaisia lounaita?

Ei ole olemassa yhtä ja ainoaa oikeaa valintaa. On olemassa valintojen maailma, jossa joudumme mitä erilaisimpien valintojen eteen, mitä kummallisimmissa tilanteissa. Teemme päätöksiä parhaamme mukaan vallitsevan tilanteen ja tietojemme perusteella. Emme välttämättä halua kenellekään pahaa, mutta suomalaisittain emme halua kenellekään extrahelppoa rahakasta elämää. On jopa surkuhupaisaa, että suomalainen maksaa siitä huvista että toinen menettää, edes jotain. Verotilastot ovat siis julkisia ja kateuspäivä on aiheesta nimeltään ”kateuspäivä”. Joillekin voi jopa olla tavoitteena päästä kateuspäivän listoille. Sinne lienee kiva päästä, mutta sieltä lienee hyvä päästä mahdollisimman nopeasti myös pois?

Jossittelemalla läpi elämän, hukkaa vain oman elämisen mahdollisuutensa. Tarttumalla tilaisuuksiin ja tilanteisiin voi ainakin sanoa eläneensä. Virheitä sattuu ja tekemällä oppii. Historia opettaa ja auttaa ymmärtämään tulevaa on vain sanahelinää vaikka ideaa siinäkin on. Elämällä oppii ja elämään kuuluu niin oikeita kuin virheellisiäkin valintoja. Mitään valintoja en usko, että (ainakaan moni) vaihtaisi, jos päätyisi jonnekin muualle kuin missä nyt on. Voin olla väärässäkin. Mitään en myönnä. Itse muuttaisin paljonkin, mutta en kuitenkaan mitään. Butterfly effect nääs.

Kesäkettu nauttii elämästään ja kesästään. Kesäkettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Huh hellettä, asuntosijoittajaa kuumottaa

Kelit hellii ja kesä näyttää saapuneen. Lämpötila tuntuu nousevan tasoille joilla alkaa yksi jos toinenkin sulamaan. Sama pätee asuntosijoittajiin: toista kelit hellii, asuntoja saa alelaarista ja tinkivaraa löytyy. Kääntöpuolena toiset kipuilevat nousevien korkojen, kulujen ja kyseenalaisen kannattavuuden kanssa. Asuntomarkkinat ovat varsin omituisessa solmukohdassa ja hiljaisen odottava tilanne on varsin perusteltua. Kaikki odottavat tilanteen rauhoittumista tai edes vakiintumista. Uutisia lienee turha selata liian tarkalla kammalla. Sama pätee eri tutkimustuloksiin kuin myös asiantuntijatahoihin. Nyt jos koskaan lähdekritiikki on kullan arvoista, kaikilla kun tuntuu olevan mielipide (myös minulla) ja toisaalta kaikilla on jokin agenda. 

Kuumotus toimii molempiin suuntiin:

- Toisaalta on ostajan markkinat, hiki valuu kun kohteita tippuu hakuvahteihin ja neuvotteluvaraa löytyy niin uusista kuin vanhoistakin kohteista. Asuntokaupan psykologia nousee arvoon arvaamattomaan (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Suorastaan valinnan vaikeus, mistä tarjota ja miten vähän?

- Toisessa vaakakupissa painaa kulujen ja korkojen ja vaikka minkä nousujen kuumotus. Kannattavuutta syödään vähintään kolmelta suunnalta. Asuntosijoittaja voi tietyn aikaa ja tiettyyn pisteeseen saakka viedä toimintaansa eteenpäin kassavirtanegatiivisesti, mutta jossakin tulee raja vastaan. Pitääkö kohteita alkaa myymään?

Kun on nähnyt paljon, hajauttanut hyvin, hoitanut riskienhallintaa (kaikilla muilla keinoin kuin korkosuojilla) voi tilanne mahdollistaa paljon. Energiasyöppö suoralämmitteinen talo voikin olla suoranainen sijoitusihme? Yksiöitä ja pieniä kaksioita tungetaan ovista ja ikkunoista alelaariin, kun ennen niistä sai taistella kynsin ja hampain? Ajan rahoitusneuvotteluun saa tuosta vain? Tilanne lienee vieläkin parempi jollei rahoitusta tarvitse laisinkaan?

On totta että myyjien ja ostajien ajatukset hintatasosta eivät vielä juurikaan kohtaa. Samalla tämä kuitenkin mahdollistaa arvaamattomuuden ja tilanteen epävarmuuden jatkumisen hyödyntämisen. Myönnän että olen varsin suoraviivaisella tarjousajattelullani hävinnyt joitain tarjousneuvotteluita ja toisekseen varmasti myös omalla ajattelumallilla missaan tiettyjä mahdollisuuksia. Olen myös mahdollistanut tarjousneuvotteluiden jatkumon myyjien kanssa mikäli he haluavat kohteistaan nopeasti eroon taikka muuttaa ajatustaan pyyntihinnan oikeellisuudesta. Kun ollaan totuttu tekemään kauppaa päivissä, niin viikot tai varsinkin kuukaudet voivat tuntua varsin raastavilta. Ennen puhuttiin lähes poikkeuksetta kuukausista, kun kohteet tulivat myyntiin, omakotitalokaupoilla jopa vuosista (tai ainakin yli vuodesta). Asuntokaupan matematiikka on tärkeää, varsinkin nyt kun luvut ovat aivan mullin mallin. Ei kuitenkaan sovi unohtaa asuntokaupan psykologiaa, hinta kun ei ole kaikki kaikessa.

Helteellä on hyvä pitää pää kylmänä ja muistaa nesteytys. Lomaillakin välillä voi ja seurattuihin kohteisiin voi palata myöhemmin ja alkaa poimimaan jäljelle jääneitä yksilöitä päivittäen omia laskelmiaan ja toisaalta psykologista puolta. Kilpailtuihin kohteisiin lienee turha koskea, toki omaa arviointikykyä voi haastaa välillä nostamalla mielenkiintoisesti hinnoiteltuja mielenkiintoisia kohteita. Kun on lompakko kunnossa ja pää kylmänä voi haaviin tarttua jotakin kultaakin kalliimpaa. 

On kuitenkin hyvä huomioida ja muistaa FOMO (Fear Of Missing Out). Eli jossain kohtaa kun markkinaa on tarpeeksi seuraillut, ilman että on saanut mitään aikaan, saattaa tulla paniikki vastaan ja voi kelpuuttaa lähes mitä vain vähän sinne päin olevia kohteita. Joten siltäkin osalta on hyvä malttaa pitää pää kylmänä. Niitä aivan maagisimpia timantteja jos alun alkaen ryhtyy metsästämään voi joutua odottamaan pitkäänkin, joten itselleen kannattaa olla myös armollinen. On myös hyvä muistaa, että vaikka odottavan aika on pitkä, niin jos kassa on kunnossa, niin myös tilille saa aika pitkälti mistä vain korkoa. 

Jäitä hattuun. Jäitä juomaan. Maltilla kartoittamaan tilannetta tarkemmin ja metsästämään niitä hyviä kauppoja. Luonnollisesti niitä maagisia kauppoja haetaan, mutta vähän armollisempi kannattaa laskelmissaan olla. Diili on aina parempi kuin ei diiliä. Muistaen että paska diili on kuitenkin aina paska diili. Määrä ei korvaa laatua ja toisaalta olematon määrä laatua = olematon tai ääretön määrä tyhjää.

Kesäkettu kuittaa.

Talousosaamista vai osaamattomuutta?

Vai onko kyseessä vain välinpitämättömyys tai asumistaidottomuus? Vaikka blogirintamalla viimeisin kuukausi on ollut osaltani varsin hiljainen niin seuraan silti alati markkinaa. #sunnuntaiblogissa nostin ajankohtaisia ajatuksiani markkinan muutoksista (TÄÄLLÄ). Samalla tässä on pienellä huumorin pilke silmäkulmassa (toisaalta kauhulla) tullut seurattua tätä "yllättävyyden maailmaa". Kautta aikain joitain ihmisiä tuntuu yllättävän, että vastikkeet tulisi maksaa. Ihan sama olisiko kyseessä sitten hoito- taikka rahoitusvastike. Valitettavasti niiden osalta ei ole ilmaisia lounaita. Paitsi asuntosijoittajan verovähennysmahdollisuus rahoitusvastikkeen osalta (tästä "hakkeroinnista" enemmän TÄÄLLÄ). Aivan sama paljonko tämä kommenttini herättää kritiikkiä tai tunteita. Sen hyödyntäminen kuitenkin kannattaa. Surullista kuitenkin tuntuu olevan talousosaamisen taso ja nämä jännän ennalta arvaamattomat yllätykset.

Mutta nyttemmin tunteita ja ilon ja surun kyyneleitä on monipuolisemmin nostattanut surulliset tarinat, kun niin omistusasujille kuin sijoittajille tulee "yllätyksenä" uudiskohteiden lyhennysvapaiden loppuminen ja nousseet korot. 200e/kk hoitovastike + 150e/kk rahoitusvastike ei vain oikein voi toimia, varsinkaan jos taloyhtiölainaa on 100-200te. Joskus sekin taloyhtiölaina pitää maksaa pois ja täten lainoja lyhentää. Tuntuu kuitenkin, että näitä "yllätyksiä" on vähän joka nurkalla ja enemmän kipeää nuo yllätykset tekevät, kun 1% marginaalilla olleet taloyhtiölainat päätyvät 4,5-5% kokonaiskorkokululle, samalla kun vielä loppuu lyhennysvapaat. Siinähän on sopivasti soppa valmis.

Olenhan siis itsekin tehnyt laskelmia ja blogiinkin ajatuksia koronnousun vaikutuksista availlut. En voi väittää osunneeni oikeaan arvioissani koron nousujen nopeudesta. Aiempaan korkokirjoitukseen TÄÄLTÄ. Asioita on hauska jossitella, nyt kuitenkin nopeat koronnostot ovat karua totta. Ja monien talous lieneekin ainakin lievästi sekaisin kun kulut tuntuvat kaikkialla vain nousevan. Mitäs tuossa blogijulkaisussani jokusen vuoden takaa arvioin korkojen merkittävän nousun vievän ehkä 5-6 vuotta. Miten väärässä olinkaan, valitettavasti. Maailmakin tuntuu olevan vähintään jokseenkin sekaisin. Kuin myös me monet velalliset. Olisi vähintään hyvä pystyä ennakoimaan, koska ne taloyhtiölainojen lyhennysvapaat loppuvat ja että mitä se tarkoittaa kuukaisittaisiin menojen nousuun. Samoin on hyvä nyt viimeistään alkaa arvioimaan koron nousujen vaikutuksia. Käytettävissä olevia tulojan tässä "vain" syödään. Tosin se taitaa ollakin osittain koronnostojen inflaation taltuttamisen ideana.

Helppoa ja herkkua ei tilanne ole myöskään asuntosijoittajan kannalta. Ennen joitain kasvukeskusten priimakohteita ja uudiskohteita joku saattoi ostaa 3-4% tuotoilla. Varmaankin myös ihan kiitettävällä lainavivulla avustettuna, se kun vain on tyypillinen osa asuntosijoittamista. Nyttemmin noilla tuotoilla ei enää juurikaan kuuhun mennä. Samalla voi asuntojen "automaattisille" arvonnousuille heittää hyvästit. Periaatteessahan terve markkina korjaa tuotto-odotuksia markkinan muuttuessa ja samalla tämä tarkoittaa myös kohteiden arvostuksen muutoksia. Arvostuksia tosin viilataan varmasti pienellä viiveellä, kun moni sijoittaja ajattelee löytäneen kultakaivoksen ja vertailevan hintoja ei niin kaukaiseen historiaan, kun asunnoista käytiin kuumaa kilpailua, lähestulkoon hinnasta viis. 

On valitettavaa mille tasolle uutisiin päätyvät jutut nostavat ihmisten "rahantajun" taikka tässä yhtälössä "asuntotajun". Sijoittamisesta ja rahasta puhutaan huomattavasti entisaikoja enemmän ja sillä on paljon positiivisia vaikutuksia. Talous- ja asuntovalmentamisen tiimoilta tekemistä tuntuu vielä olevan. Asuminen kun ei ole ilmaista. Niin asukkaalla, vuokralaisella tai vuokranantajalla kun ei ole niitä ilmaisia lounaita.

En myöskään tiedä missä määrin voisin nostaa rahoitusvastikkeen käyttämistä "mahdollisuutena" päätyä Kelan jonoon käsi ojossa. Käyttötarkoitus tuntuu väärältä, mutta yhtälaillahan se tuntuu monista väärältä, että vuokranantajat vuolevat kultaa vuokralaistensa asumistuista. Nostetaan asia kuitenkin tikun nokkaan vaikka en aihealueeseen ole tutustunut läheskään tarpeeksi. Luultavasti tälläkin taas pahoitetaan jonkun mieli, vaikka se ei vieläkään ole asian esille nostamisen tarkoitus. Huvittava puoli tässä lienee se, että suurin osa ei liene tästä mahdollisuudesta edes tietoinen, saati edes asiaa selvittääkseen jaksa liikoja nähdä vaivaa. Ehkä samaisista syistä, kun asiaa itse nostan esille? Ehkei se ole aivan täysin tarpeellinen? Ehkä.

Rahan- ja asumisentajussa on paljon parantamisen varaa eikä niihin liittyvää tietoutta voine yhä edelleenkään liikaa levittää. Se on yhä itselleni monasti varsin ykkösasia. Pidän siitä, että voin olla tarvittaessa vaikkakin vain osittain ja sivullisesti vuokralaisteni valmentaja (aiheesta aiemmin enemmän TÄÄLLÄ). Väittäisin auttaneeni monia vuokralaisiani fiksuun omilleen muuttamisen asumisen alkuun saattamiseen. Olen myös omalla matkallani pyrkinyt tukemaan ja auttamaan mahdollisten oman asunnon haaveiden ja hankintojen kanssa. 

Asuntosijoittamisen kehäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Uusi uljas asuntomarkkina

Asuntomarkkinoilla vuosista 2020-2022 puhutaan varsin hulluina vuosina. Hullunahan minäkin tuolloin möin oman ensisijoitusasuntoni (aiempaan aihetta koskevaan julkaisuun TÄÄLTÄ). Ainakin vuosi 2021 oli sellaista aikaa kun kaikki asunnot menivät kuin kuumille kiville ja toisekseen taktikointia piti tehdä ennemminkin kysymyksen: "kuinka paljon yli pyyntihinnan?" kuin perinteikkäämmän kysymyksen: "paljonko pitää pyyntihinnasta tinkiä?" äärellä. Mutta tosiaan vuosien 2020 välillä tuli itsekin myytyä 2 kohdetta, eli ensimmäinen sijoitusasuntoni ja tönöprojekti (tähän aiheeseen tarkemmin TÄÄLTÄ). Tönöprojekti tuli myös samaisessa aikaikkunassa hankittua, pitoaikaa ja täten remontointia kertyi noin 1,5v ajalta. Joskin myyntikin oli enempi sukulaiskauppaa ja täten lisää verotaktikointia.

Nyttemmin korkojen nousun myötä asuntomarkkinakin on alkanut ottamaan osumaa ja asuntojen arvot ovat ennemminkin alkaneet kääntymään laskuun. Ostajan markkinoista on jo tovi puhuttu, onhan sitä jo tovi sitten väläytelty, että kohta sekin juna jo meni. Asuntomarkkina kuitenkin tuntuu polkevan epävarmasti paikoillaan. Hinnat ja varsinkin pyyntihinnat joustavat varsin epätahdissa alaspäin. Kun vuonna 2021 naapurikin on voinut saada priimaa, niin eihän sitä hintaa nyt liian herkästi laskemaan lähdetä. Toisaalta myös asuntosijoittajien aktiviteetti on laskenut kuin lehmän häntä. Enkä yhtään ihmettele jos on tottunut tekemään hankintoja 3-4% tuotoilla, kun korkokulutkin ovat olleet lähes mitättömät. Nyt kun korkokulut ovat nousseet samaisen 3-4% ja hoitokulut kasvavat remonttivelan kanssa ehkä vieläpä sitäkin nopeammin niin sijoitusyhtälö kieltämättä vaikeutuu. 4,5% korkokulut eivät vielä välttämättä syö kokonaan maltillisesti (esim 50%) vivutettua sijoituskohdetta, mutta kyllä se kovaa lovea tekee. Ja kun riskille pitäisi saada tuottoakin.

Seuraan tätä tilannetta varsin tarkkaan, koska hankintahousut on jalassa. Ja vaikkei hankintahousutkaan olisi jalassa seuraisin silti silmä tarkkana tilanteen kehittymistä. Nyt saa vielä omakohtaisempaa kokemusta, että miten tarjouksiin ja tinkimisiin reagoidaan. Jotkut kohteet yhä revitään käsistä, ja niin luultavasti tulee aina olemaan. Mutta nyttemmin on alkanut näyttäytymään vahvemmin tinkivarojen paluu. Pelkkä laskin kädessä (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ) ei yhä edelleenkään auta edetä, mutta sekin on helpottunut. Tuntuu myös siltä, että pikkuhiljaa opitaan pois ajatuksesta: pyyntihinnoista ei tarvitse tinkiä.

Asuntomarkkina on jo muuttunut ja yhä muuttumassa. Paljon myöskin uutisoidaan ja puhutaan, että rakentajilla jää kohteita roikkumaan ja niistä pyritään pääsemään eroon. Onko viimeiset alennusmyynnit näiden osalta jo aloitettu niin en usko. Kipeitä ja kovia korkonousuja on edessä vielä koko kesän. Itsellänikin päivittyy 12kk euriboriin sidotut lainat heinäkuussa. Eikä helpostusta kyllä ole loppuvuonnakaan vielä tiedossa, joskin korotukset eivät tule heinä-elokuun jälkeen olemaan enää yhtä roiseja kuin ennen syyskuuta. 12kk eurib kun oli viime kesällä vielä 0,8% tiimoilla ainakin käväsemässä.

Mihin maailma tästä vielä matkaa? Mikä on asuntomarkkinan käännekohta tai vaikkapa mikä sen ennustetun taantuman vaikutus tulee olemaan ja koska se iskee kunnolla? Nämähän on niitä miljoonien taalojen/eurojen tai vaikka ja minkä valuutan kysymyksiä. Tämä on kuitenkin mielenkiintoinen tilanne. Ostajat ja myyjät tuntuvat olevan varsin kaukana toisistaan, enkä usko, että välittäjilläkään on kovin kivaa ja helppoa. En kuitenkaan voi väittää pelkästään nauttivani tilanteesta vaikkakin pidän asuntokaupan neuvottelutilanteista (en kaikista), pidän myös asuntokauppaan liittyvästä psykologiasta ja henkisestä puolesta (en todellakaan pidä siitä aina). Ja mahdollistaahan tämä tilanne paljon. Mutta ihan yhtälailla monien muiden kanssa kummastelen että mitä tässä vielä on tulossa ja mitä seuraavaksi taloudessa menee rikki ja kuinka pahasti. Ja onhan minulla niitä olemassa olevia asuntosijoituskohteita, joissa nyt ainakin exelissä arvoa haihtuu ja varmaan vakuusarvostuksissa vielä sitäkin konkreettisemmin. Lainahanatkin varmasti kiristyvät ja toisekseen kyllähän itsellänikin ne korkokulut nousevat.

Blogini ajatus on kuitenkin aina ollut pitää omia ajatuksiani kasassa ja kirjoittaa niitä auki. Joten siihen tämä toimi varsin hyvin ja varsinkin nyt. Samalla pohdin ja seuraan ääneen omaa tarjousrymistelymatkaani ja jaan sitä ilo- tai surutarinaa, jota saan tai jään aikaan saamatta. Patruunoita löytyy ja vielä on ruuti kuivaa. Ja ihan konkreettiset toimenpiteet, näyttökäynteineen ja tarjousneuvotteluineen on aloitettu. Mielenkiintoisia kohteita, mielenkiintoisia hankkeita. Pieni pilke silmäkulmassa vastaamaan haasteisiin.

Kehäkettu on jälleen vauhdissa.