torstai 24. marraskuuta 2022

Verotusta ja verovähennyksiä

 Yhä iänikuinen tavoitteeni on saavuttaa niin verotehokas sijoitustoiminta, että verot lähes automaattisesti tulee minimoitua. Automatisointi tarkoittaa sitä, että oma exelini ja listaukseni olisi aidon oikeasti niin puhdas, että sen voi lähes ajattelematta vain täydentää: Data goes in results come out.


Verojen minimointi on siis hyvinkin tavoitteellista.


Asuntosijoittamisessa verohyötyjä on useita, mainittaen vaikka alkuun taloyhtiölainat. Harvassa sijoitusmuodossa omaisuutta kerryttäen, sijoitusvipua lyhentämällä voi saavuttaa vähennyksiä yhtä tehokkaasti. Erittäin tehokas ja erittäin hyödyllinen keino pienentää verotaakkaa. Hajauttaminen kannattaa myös tässä lajissa, jotta esim. taloyhtiölainat eivät kiristä liikoja jos markkina menee väärään suuntaan. Toisekseen välillä voi olla tilanteita joissa korkean taloyhtiölainan myötä  verotuksellisesti jää asunnosta tappioita. Nehän voikin vähentää vaikka muista vuokratuloista/pääomatuloista.


Sijoittajan on siis mahdollista päästä kateuslistoille, mutta siitä on myös helppo haihtua kokonaan pois. Tuloja on, mutta ne on järjesteltävissä niin että kulut vievät leijonanosan. Osalla näin saattaa ollakin, koska asuntosijoittaminen vaatii välillä isojakin panostuksia. Joskaan sitä ei voi pitää toivottavana tavoitteena. Kulut ovat aina kuluja.


Otetaan vaikkapa elävä esimerkki omasta asuntosalkusta: Projekti tönö. Omakotitalo flipflop, kesto n. 1v 9kk. Projektin aikana vain kuluja, parhaimpana (lue: pahimpana) viikkona kuluja sellaiset 20te. Tulot loppupäässä parissa erässä, koska energiaremonttiavustus myönnettiin täysimääräisenö (ARA 6000e). Ja suurempana sitten myynti, eli kauppahinta.


Projektin kesto nyt oli mitä oli ja se on vain oman toiminnan tulosta eli osittain jopa tarkoituksettoman tarkoituksellista. Oikein oivallinen tapa kuitenkin jälleen testata omaa taloutta. Eli kauanko voi vain laittaa kohteeseen lisää rahaa ennen kuin tuottoja alkaa tulla?


Kaikkien kohteiden remontit eivät voi/saa venyä. Toisaalta kaikkien kohteiden kassavirrankaan ei ole kannattanut olla pakkasella. Nousevien korkojen ja kulujen aikaan saattaa pärähtää näpeille. Hajauttaminen siis usein kannattaa.


Yhä jatkan verovähennyksien metsästystä ja pidettäköön Black Fridayta taas yhtenä välietappina. Halpoja tai ehkä ainakin halvempia hankintoja, mutta toki tarve edellä. Kulut ovat yhä aina kuluja. Jos kuitenkin toimintaa voi parantaa ja tehostaa, niin hankinnat ovat yleensä perusteltavissa. Verovähennysmahdollisuudet kannattaa kunkin tarkistaa. Yrityksille (ehkä) helpompaa, mutta kyllä ne yksityishenkilönäkin onnistuvat kunhan perusteet löytyy.


Verokettu kiittää ja kuittaa jälleen.

keskiviikko 2. marraskuuta 2022

Rahaa rahan takii

Kitupiikki, pihi, nuuka, tiukkis, säästäväinen, tarkka…. Mitäs kaikkia sanoja olisikaan matkan varrella voinut käyttää kuvastamaan omaa rahankäytön alkutaivalta. Joku voisi vielä väittää ahkeraksi, ja onhan niitä työpaikkoja ollut parhaimmillaan samanaikaisesti 5-6. Tulihan työvuorojakin välillä tehtyä peräperää. Toisaalta kun oli tottunut tekemään fyysistä työtä (treeniä) 20-24h/vko koulun ohessa niin eipä tuo juuri missään jäähdyttelevälle urheilijalle tuntunut.



Ajan myötä rahan arvo kuitenkin alkaa muuttamaan muotoaan. Rahaa ei enää tarvitse rahan takia, vaikka rahan tekemisen taidon ymmärtäminen auttaa varsin hyvin. Mutta kuten lopulta kovin moni varsin varakaskin on joskus tainnut todeta, niin tärkein valuuttamme ei ole Bitcoin, eikä edes dollari taikka markka, vaan aika. Terveys on toinen tärkeä. Toimistohommat eivät ole fyysisen ja henkisen työn aiempaan yhdistämiseen verrattuna juuri mitään, mutta kuormitus tulee varmaankin suuremman ymmärryksen kautta. Aikaansa oppii ymmärtämään ja arvostamaam eri tavalla. Ja kuten kotona niin onhan siellä töissäkin välillä (ja joissain tapauksissa valitettavan usein) varsinaisen lastentarhan meininkiä. On siellä myös hauskaa, mukavaa ja merkityksellistäkin. Ei unohdeta sitä puolta.


Olen saanut paljon perheeni ja läheisteni kautta. Aku Ankka ei siis ole ainut oppini lähde, vaikka joki pieni osa ehkä myönnetäköön sinnekin.


Alkuun ehkä tuntuu, että rahaa tehdään rahan takia ja toiseksiin saavuttaakseen ”maallista mammonaa” tai sen kautta ”statusta”. Raha mahdollistaakin paljon ja yleensä työuraa alotellessa palkka ei ole huipussaan, joten oravanpyörää pyritään juoksemaan nousujohteisesti. Raha ei ehkä tee onnelliseksi, mutta se mahdollistaa paljon. Ymmärrän miksi taloudellista vapautta tavoitellaan. Raha ei ratkaise kaikkea vaikka se paljon auttaakin ja tuo tietynlaista vapautta.


Aika on rahaa ja aikamme täällä on rajallista.


Tavoitteita kun on hyvä asettaa, niin mikä on oma lukusi?


Oma nettovelaton lukuni lienee miljoonan luokkaa. Omaa asuntoani en ehkä tähän kuitenkaan laskisi, koska sen tuotto on lähinnä asumishyvää ja henkistä pääomaa. Niitä ei kuitenkaan sovi täysin unohtaa: omankin asunnon voi kääntää tuottavaksi ja mahdollinen muu järjestely toisi vaihtoehtoiskustannuksia jollei oma asumus olisi oma.


Raha se maailmaa pyörittää, mutta raha ei ole kaikki kaikessa. Prioriteetit kuntoon ja jo tehty raha tekemään lisää rahaa.


Kettu kuittaa.

lauantai 22. lokakuuta 2022

Energiatietoinen vuokranantaja

Teot puhuvat puolestaan ja olenkin kautta aikain seurannut omaa energiankulutustani varsin tiukkaan. Pihin luonteeni johdosta penniä on venytetty myös sähkölaskun kautta. Ensitalon hankinnan ja remonttien jälkeen sähkönkulutus puolittui (23 000kwh --> 11 000kwh). Nykyisessä asumuksessamme energiankulutus vähentyi noin 25%. Myös edustamissani taloyhtiöissä on energia-asiat otettu keskusteluihin mm. putkiremonttien, lämpötilasäätöjen, lataustolppien ja aurinkopaneelien kautta. Omalla toiminnalla ja kiinnostuksella pääsee pitkälle. Jollei itse ole valmis tekoihin, niin asiaa on hankalaa myydä isommalle yleisölle. Jos itse on asiasta kiinnostunut ja vieläpä motivoitunut tekemään asialle ominkin voimin jotain, pääsee jo aika pitkälle. Pelkästään energiankulutusseurannan aloittaminen lienee yksi tärkeimpiä energiasäästön mahdollisuuksia. Omiin kulutustottumuksiin oppimalla voi oppia säästämään yllättävänkin paljon sähköä ja karsimaan turhasta.

Pidän perinteisiä: valot pois, lämpötilaa -1 astetta... liiankin helppoina vaihtoehtoina, joskin varsin toimivina. Itse seurannan aloittaminen ja motivaation kiinnostuksen nostaminen merkitsevät enemmän. Muutoin asioista loppuu into liian nopeasti kesken. Tästä syystä ymmärrän pörssisähkön puolesta puhujia. Joillekin joita ei miellytä uusien jopa 2v sitouttavat määräaikaiset sopimustarjoukset, niin pörssisähkö voikin olla varteenotettava vaihtoehto. Se vaatinee perehtymistä, mutta sillä on aidon oikeasti mahdollisuus myös säästää. Ymmärrän että mukavuudenhaluinen ei halua alkaa säätämään jos kyseessä on sentin säästö/kwh (kuten ennen), mutta tilanne muuttuu jos kyseessä on kymmeniä senttejä/kwh. Ehkä niitä lämmitysjärjestelmiä voisikin säätää toimimaan halvemmilla tunneilla. Moniin järjestelmiin on myös saatavilla etäohjausmahdollisuudet ja älykäs automatiikka manuaalisten toimenpiteiden tai ajastusten sijaan. Ja ehkä siellä saunassa ei ole välttämätöntä käydä jos pörssisähkö maksaa kulutuspiikistä johtuen 1e/kwh ja vaikka oma määräaikainen sopimus olisi 4snt/kwh. Eli kulutuspiikkeihin voi vaikuttaa vaikkei se välttämättä suoraan itseensä juuri sillä hetkellä vaikuttaisi.

Energiakriisi tekee tuloaan tai on jo käsillä. Ilmastonmuutoksesta on jo puhuttu pitkään. Kuitenkin vasta nyt energiankulutustottumuksiin aletaan havahtumaan, kun niitä 1-2v määräaikaisia sähkösopimuksia on katkolla ja hinnat voivat lähes 10 kertaistua. Keskustelupalstat ja erilaiset kommentit ovat pullollaan asiaan liittyviä kommentteja. Myönnän itse puolueellisuuteni, että määräaikaisen sopimuksen päättyessä 09/2023 olen ehkä aiheessa hitusen jäävi huutelemaan. Väitän kuitenkin olevani energiankulutustottumuksissani ja -seurannassani varsin perillä asioista. Olen jo ryhtynyt toimiin ja varmaan vieläkin löytyy parantamisen varaa. Jokin aurinkosähköjärjestelmäkokeilukin kiinnostaa. Olen myös hyvin etukenoisesti jo vuosia vaikuttanut laskevasti omien kohteideni energiakulutukseen pienentäen kulutusta jopa varsin huomattavasti. Osittain myös tästä syystä ei ihan parhaisiin säästölukemiin ole mahdollista päästä, vaikka viilattavaa varmasti vieläkin löytyy. Energiankulutuksen sosiaalinen puoli kuitenkin on hyvästä, sillä moni tuntuu kisaavan niin itsensä kuin muiden kanssa energiansäästöineen. Ja kyllähän tässä vähän omakin kilpailuvietti on heräillyt.

Erityisesti nyt myös vuokranantajien ja asuntosijoittajien kannattaa kiinnostua energiatoimenpiteistä. Vaikuttamalla taloyhtiöihin voi jo vaikuttaa paljon. Vaikuttamalla myös vuokralaisiin voi myös vaikuttaa paljon. Eikä kyseessä ole vain tuottojen boostaaminen kulusäästöjen kautta, vaan myös (energia)taloudellisuus jatkonkin kannalta. Kaiken hukan minimoiminen auttaa aina. Taloyhtiöissä voi koittaa vaikuttaa vaikkapa laskemalla yleisten tilojen lämpötiloja, vuokralaisia voi ohjeistaa seuraamaan omaa kulutustaan kuin myös taloyhtiön energiajärkevyyttä. Keinoja on monia ja asioihin kannattaa puuttua.

Tuorein oma energiaremonttini etenee seuraavaksi maksatusvaiheeseen kun haen varsin kattavaan tönöprojektiin 6000e avustusta. Yhtä laskua tässä vielä odotellaan. Aiemmista sähkönkulutusluvuista ei  valitettavasti ole tietoa, arviot ovat olleet luokkaa 37 000kwh/vuosi. Toki se on vain arvio, vaikka varsin suolainen onkin. Arvio putki- ja lämmitysjärjestelmien uusimisen jälkeen pyörii siinä 10 000kwh/vuosi tienoilla. 

Talk the talk and walk the walk. Tekemistä yhä kuitenkin piisaa.

Sähköunkulutuskettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

keskiviikko 5. lokakuuta 2022

OPM - Oma Pullo Mukaan

OPM - suomalainen ottaa oman pullon mukaan. Ulkomailla hyödynnetään muiden rahaa = other people’s money. Sama asia, mutta täysin eri asia? Asia voidaan kääntää myös vahvemmin asuntosijoittamiseen ja Suomessa tyypillisesti käytetään enemmän omaa rahaa, eli otetaan se oma pullo mukaan. Esimerkiksi jenkkilässä (mm. BiggerPockets) OPM ilman omaa rahaa, on kuin oma maailmansa, sitä hyödynnetään huomattavasti enemmän. Se on jopa tavoiteltavaa ja onhan se totta, että 100% vivuttamalla OPO tuoton saa taivaisiin.

Opiskelijoiden juomakulttuurista itselleni tutuksi tullut lyhenne OPM sopii kyllä yhtälailla suomalaiseen laina- ja asuntosijoituskulttuuriin. Opiskelijalle OPM tarkoitti jonkun järjestämissä pidoissa pientä säästöliekkiä, mikä oli niillä tuloilla ihan ymmärrettävää. Ja toimihan se myös säästönä juhlijan osalta siinä, että baarissa ei välttämättä tullut niin kalliisti juotua. Asuntosijoittamisessa kulttuuri lienee vähän saman tyylinen: säästöä. Tai ehkä ennemminkin rahat tehokkaammin käyttöön ja täten tuottamaan. Oman pääoman tuottoa (OPO) on aina kiva kasvattaa, vaikka siinä samalla hyötyisi joku muukin. Vaikkei se olisi edes välttämätöntä.

Asuntosijoittamisen OPM parhaimmillaan voi luoda hienoja mahdollisuuksia ja toisaalta useamman hyötyjän. Opiskelijalle tyypillisestä poikkeavan kirjainyhdistelmän hyödyntämisen saattaa avata ovia vaikka muutoin asuntosijoittaminen ei välttämättä olisikaan opiskelijalla aina ensimmäisenä mielessä. Eikä tämä tarkoita yksinomaan vain opiskelijoita. Jotain muutakin kuin hyvää mieltä on kuitenkin tuotava pöydälle ennen kuin pelkästään muiden rahoja hyödyntävät tekniikat onnistuvat. Jotain rahan arvoista yleensä tulee tarjota kanssasijoittajille, jotta myös he tilanteessa hyötyvät. Ottavathan myös pankit lainaamilleen rahoille vastinetta. JA jos vielä käy niin ettei sijoittajana itsellä ole lainkaan omaa rahaa kiinni hankkeessa, niin vaikka diilin löytäminen ja syöttäminen muille tuntuisikin kovin työläältä sidehustlelta, kannattaa mahdollisuuksia hyödyntää. 30% jostain on parempi kuin 100% tyhjästä, tämä kuuluu olevan melko suosittu sanonta. Rahoittajat voivat olla se sijoituksen mahdollistava tekijä, sitä ei kannata vähätellä.

Viimeisten vuosien aikana asuntosijoittaminen on yleistynyt valtavasti ja toki nyt alkaa kulujen ja korkojen nousun myötä asuntosijoitusmaailman toinenkin puoli näkymään. Itse aina melko paljon kirjoitan myös oman asumisen puolesta ja yhä olen sitä mieltä, että ennen ensimmäistä sijoitusasuntoa (omaan ensimmäisen sijoitusasuntoni tarinaan TÄSTÄ) kannattaa hankkia se oma ensiasunto (aiempaan asuntosijoittajan ensiasunto kirjoitukseen TÄSTÄ). Se on opettava prosessi ja vaikkei se mikään ehdoton vaatimus voikaan olla, niin kyllä pidän sitä ihan kannattavana reittinä asuntosijoittamisen maailmaan. Mitä enemmän niitä asuntoja tulee tarkasteltua, analysoitua, käytyä näytöillä ja tehtyä tarjouksia, sitä enemmän alasta ja asumisesta yleisesti oppii. Samalla oppii paljon myös muista ja itsestään, niillekin antaisin huomattavasti suurempaa painoarvoa.

OPM (others people money = muiden rahojen kanssa toimiminen) ei välttämättä ole oikotie onneen, mutta se on yksi pelimerkki lisää asuntosijoittamisen pelikentällä. Se voi myös mahdollistaa ettei omaa rahoitusta tarvitse käyttää lainkaan, mutta jollain konstilla ja vaivalla se omakin rooli ja täten ne mahdolliset pennoset täytyy ansaita. Ja on myös hyvä muistaa, että ainakin jossain määrin on "tilivelvollinen" rahojansa likoon pistävien suuntaan. Opiskelijalle OPM rahoitukset voisivat kuullostaa varsin houkuttelevilta keinoilta asuntosijoittamisen maailmaan, mutta riskit on hyvä tiedostaa. Matkalla on kuitenkin paljon opittavaa ja oma asunto ensin on erittäin opettava etappi. 

Onhan sitäkin tässä tullut kuultua, että jotkut rahoittavat asuntosijoitushankintojaan tai vaikkapa niitä asuntoremonttiflippejä vakuudettomilla luotoilla, kuten luottokorteilla. Tämä onneksi taitaa olla yleisempää rapakon toisella puolella kuin meillä, mutta käsittääkseni Suomessakin näin välillä toimitaan. Näinä epävarmoina aikoina varsinkin flippien kanssa kannattaa olla varovainen lainaehtojen kanssa ettei vedä itseään lopulta liian tiukille tai lopulta ota liikaa takkiin. Eikä ne vakuudettomien luottojen korot mitään ihan pieniä ole ja flippimatkalla saattaa niin budjetit ja aikataulut paukkua ja nimenomaan ne ovat myrkkyä.

Oma pullo mukaan ja muiden rahat siis mukaan myös. Molempi parempi ja riskit ja hyödyt tiedostaen.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.


keskiviikko 28. syyskuuta 2022

Asuntosijoittajan kauhutarinoita (Kauhutarinoita vol 2)

Omalle kohdalleni ei ole vielä osunut tyypillisimpiä uutisissa vilahtelevia otsikoita. Vaikka maailmankirjat alkavatkin olemaan sekaisin ja asuntosijoittajienkin jonkinlaisesta isosta jaosta kirjoitellaan paljon, ei oman asuntosijoittajan kauhutarinat ole ainakaan kummoisesti lisääntyneet. Nousevat korot ja kulut luovat synkkiä pilviä. Hiipivä talvikin tuo oman kylmäävän varjonsa, toisaalta se myös herättää (enkä viittaa vain itseeni). Nämä kaikki ovat aiheita ja otsikoita joita ei voi sivuuttaa ja tottakai ne kannattaa huomioida ja mahdollisuuksien mukaan niihin kannattaa reagoida.




Eteen on ennemminkin matkani varrella osunut:

  • Putkiremonttihelvetti: budjetti ja aikataulut pitivät perinteisessä putkiremontissa varsin hyvin. Suosittelen kuitenkin harkitsemaan kahdesti hyöty vaiva suhdetta vaikka ostaessa tuntuisikin, että halvalla saa. Varsinkin nykypäivön muuttuvassa maailmassa. Ensinnäkin remontti voi yllättää ja toisekseen tyhjiä kuukausia on hankala välttää. Aikaa kuluu, mutta toki siinä samalla yleensä oppiikin jotain.
  • Rikkoontunut kylpyhuoneen peilikaapin sarana: joidenkin tuotteiden varaosat voivat olla aikamoisen selvittelyn takana.
  • Projektitönö lienee ollut tiedossa alusta asti, että siitä tulee todellinen tarina taikka kauhutarina. Matka jatkuu yhä eikä loppua näy. Toisaalta tönön käänteet ovat olleet aikalailla jokaisessa käänteessä tietoisia valintoja. Ota rennosti, turha ressaa. 
  • Lopputarkastuksessa Fazerin sininen (tämä ei ole valitettavasti maksettu mainos) käärepapereissaan jääkaapin alla… Oh noe, enkä edes pidättänyt mitään vuokravakuudesta. Enkä edes syönyt itse karkkia.
  • Putkiremontin yhteydessä muiden suihku ja pesutupaviritelmiä, jotka yhtiön toimesta todettu luvattomiksi. Varsinkin tulevaa talvea silmällä pitäen, niin yksi perinteisimmistä sähkönsäästövinkeistä lienee jatkojohto jostain yleisistä tiloista (yleensä rappukäytävältä, postiluukusta sisään).
  • Ristivedosta johtuen yhden asunnon sisemmän tuuletusikkunan rikkoontuminen. Onneksi ei henkilö- tai muita esinevahinkoja. Onnea onnettomuudessa, että ikkunaremontti alkoi noin 2 viikon sisällä tapahtumasta.
  • Haltuunotettuja asuntoja.
  • Uhkakirjeitä käräjäoikeudesta haltuunotosta. Hallituksessa ollessa ”Kun siitä avoimuudesta ollaan puhuttu, niin sen sijaan että lähetellään käräjäoikeuden kautta todisteellisesti tiedoksiantoa häiriökäyttäytymisestä, niin voisiko asiasta ensin vaikka muutoin varoittaa ja keskustella?”
  • Eriskummallisia isännöitsijöitä
  • Lyhytaikaisvuokrauksia (ei airbnb). Ei tosin ongelmia eikä varotuksia.
  • Lemmikkejä. Ja kämpät aina tiptop.
  • Tyhjentämätön ”tyhjä asunto”. Siitäkin tyhjennyksen vaivanpalkasta päästiin sopuun.


Seonnut maailma ympärillä taas on näkynyt asuntosijoittajan sijoitusasuntosäkissä varsin maltillisesti. Verraten esimerkiksi pörssiin, niin menee varsin kivasti. Toki muutoksia tulee viiveillä kuten hoito- ja rahoitusvastikkeiden korotuksia ja muutoinkin asumisen kallistumista. Myös hintavaikutuksia voi tulla viiveellä jos talous kunnolla kyykkää ja joudutaan lisää synkistelemään.


Odotusarvot on kuitenkin aika entisellään: tilanteisiin reagoidaan oikeanlaisella vakavuudella ja ripeästi. Ja markkina on seurannassa. Pelipaikkoja voi mahdollisuuksien mukaan hyödyntää. Jalat eivät ehkä ole vahvimmillaan, mutta eivät polvet vieläkään tutise. Matto ei ole lähdössä alta eikä piano putoamassa niskaan, mutta varautumis/valmiusaste lienee hitusen enemmän varpaillaan.


Ei nyt varsinaista kauhutarinaa, mutta ehkä hyvä niin. Saanee varmaan omiakin kokemuksia tarvittaessa väännettyä vaikka ja millaisiksi kauhutarinoiksi, mutta se vääristäisi totuutta. Ongelmat ovat yleensä varsin pieniä ja ratkaistavissa. Asioilla on myös tapana ratketa kuin itsestään. Siihen ei ehkä ihan aina kannata täysin luottaa.


Kettuu kiittää ja kumartaa.

torstai 15. syyskuuta 2022

Rahalla saa ja hevosella pääsee

Rahasta puhutaan nykyään entistä enemmän ja raha-asiat herättävät aina tunteita. Ennenhän suomalaisten on tyypillisesti ollut huomattavasti vaikeampaa puhua rahasta. Tai siitä ei juurikaan ole puhuttu. Taloustaidot, keskustelut ja uutiset sijoittamisesta sekä yleisesti rahaosaaminen on nostanut viimeisinä vuosina päätään. Tämähän on hyvästä, sillä mitä enemmän tietoa jaetaan ja keskustelua käydään, madaltuu toivottavasti monella kynnys aloittaa vaikkapa sijoittaminen. Tämä ei kuitenkaan poista perehtyneisyyden tärkeyttä tai faktojen tarkistelua ja lähdekritiikkiä. Helppoa rahan takominen ei varsinaisesti vieläkään ole, vaihtoehtoja ja mahdollisuuksia vain lienee enemmän.

Raha se maailmaa pyörittää, kuullostaa se miten pinnalliselta lausahdukselta tahansa. Jos rahaa on yllin kyllin, pystyy aikalailla päättämään miten aikansa kuluttaa ja miten se oma maailma pyörii. Varallisuuden kerryttämisessä on usein myös se hauska puoli, että raha tulee rahan luokse. Tästä syystä perinteiset varhainen aloittaminen ja korkoa korolle ovat varsin tärkeitä nostoja. Mitä enemmän pyörä pyörii tai lumipallo vyöryy eteenpäin sitä paremmin menee.

Kun varallisuutta sitten kertyy tai on jo kertynyt aukeaa maailmassa varsin erilaisia portteja. Varallisuudelle olisi aina varsin monta ottajaa, mutta kovin monien hyppysissä se ei välttämättä pidempään säily. Varallisuuden säilymisessä on myöskin se hyvä puoli, että rahalla saa usein parempaa laatua ja parempaa palvelua. Monasti vielä tietyt palvelut voivat olla halvempiakin, tai suorastaan ilmaisia. Ja tämä tosiaan varsinaisena aasinsiltana asuntosijoittamiseen:

Aloittaminen on aina sijoittamisessa hankalinta. Sama pätee varsinkin asuntosijoittamiseen, jossa kovin usein käytetään/tarvitaan velkaa sen aloittamiseksi ja lainaa saadakseen tarvitaan vakaa/hyvä tilanne. Hyvä varallisuusasema lähes takaa paremmat menestymisen mahdollisuudet heti kättelyssä. Rahalla saa ja hevosella, eli asuntosijoittajan tapauksessa lainalla, pääsee vähän vieläkin lujempaa ja pidemmälle. Tämä pätee niin kohteiden potentiaaliseen lukumäärään kuin kasvutahtiin ja laatuun.

Lainan ottaminen ei ole enää niin pahasta kuin ennen (kun kaikki oli paremmin). Lainatkin haluttiin maksaa mahdollisimman nopeasti takaisin. Velkaa välteltiin ja se oli pahasta, nyttemmin lainaraha on ollut lähes ilmaista ja se on mahdollistanut kivaa vipuvaikutusta kasvun nopeuttamiseksi. Lainaa ehkä osataan paremmin hyödyntää myös varallisuuden kerryttämisen välineenä.

Paremmassa taloudellisessa asemassa lainaa saa huomattavasti helpommin, sitä suorastaan tarjotaan. Rahaa saa tuottamaan lisää rahaa, vaikkakaan ei se tuotto riskittä koskaan synny. Vapaat rahat voi hyödyntää vaikka suoriin sijoitusasuntohankintoihin. Se on sitä vapautta ja ketteryyttä, rahalla saa.  Toisaalta velattomat asunnot voi hyödyntää velkavivulla varallisuuden kasvattamiseksi, mutta liiallisuuksia kannattanee aina välttää. Kerralla onkin mahdollista ostaa enemmän/isommin. Velkavipu on sitä asuntosijoittamisen hevosella pääsee (hormonia), jolla oman pääoman (OPOn) tuottoja pääsee kasvattamaan. Mitä parempi varallisuusasema, sitä enemmän vipuakin yleensä on mahdollista hyödyntää. Raha on parempi pitää töissä kuin vain päästää seisomaan ja märehtymään tuottamattomana.

Harva kuitenkaan ostelee käteisellä esimerkiksi sijoitusasuntoja, varsinkaan monikossa. Mutta sopivalla velkavivulla onkin jo mahdollista (ehkäpä) saada useampiakin kohteita.

Hevoskyydillä varallisuusaseman kasvattaminen kuulostaa varsin herkulliselta? Aina kuitenkin vauhdin mukaan kuuluu niitä vaarallisia tilanteita, joten niitäkään ei kannata vähätellä tai täysin ainakaan syrjäyttää. Rahalla kuitenkin saa ja hevosella pääsee, aika monessakin lajissa, joten asia on ainakin hyvä tiedostaa.

Aika on rahaa ja rahalla ei saa onnea… Mitä kaikkia näitä sanontoja nyt onkaan. Raha kuitenkin mahdollistaa paljon ja toisaalta jos rahaa on yli tarpeiden, ei sitä tarvitse liikoja murehtia ja täten kultaakin kalliimpaa aikaa voi vapauttaa niihin tärkeimpiin asioihin. Raha on keino tai väline, ei itse tarkoitus tai päämäärä.


Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.


keskiviikko 7. syyskuuta 2022

Asuntosijoittajan strategiaviikot

Viimeiset viikot ovat menneet varsin mallikkaasti mitä oivallisemmassa seurassa ja mahtavissa maisemissa. Akkujen latailu ja lomailu kuuluvat niin työssäkäyvän kuin sijoittajankin elämään. Niin osake- kuin asuntosalkkujen tulee osata pärjätä omillaan hyväkin tovi. Mielellään jopa vuosia, mutta siihen on vielä jonkunkin verran matkaa ja siitä syystä on hyväkin vähän istahtaa alas ja pitää pieni strategiakatsaus.


Olen aina ollut varsin tyypillinen DIY (ja kädet savessa) BRRRR (tai ORVUT) tyylinen asuntosijoittaja. Täten tituleeraankin itseäni The Vuokranantajaksi, vaikkei siihen juuri taida olla muuta perustetta kuin Twitteriin mennessäni vapaana ollut Vuokranantaja nick. Olen yhä varsin perinteinen ja tee-se-itse (DIY) vuokranantaja ja teen paljon itse, sittemmin olen oppinut paremmin delegoimaan ja toiminut enemmän työnjohdossa. Siinäkin lajissa on paljon opittavaa, mutta sitäkin oppia on jo kerätty.

Tekemällä oppii on varsin hyvä ohjenuora ja täten itse tehden näkee ja kokee parhaiten. Samalla se voi tuoda erilaista tasapainoa arkeen. Tasapainon lisäksi on välillä hyvä ymmärtää, että se pyrkii aika ajoin tönimään tasapainoilijan kumoon. Se kun on niin monet kerrat nähty, että asioilla on tapana sattua aina samaan aikaan. Tästäkin syystä olen opetellut enenemissä määrin projektinjohtoa ja erilaista konsultointia. Enenemissä määrin olen päässyt olemaan myös muiden päätöksenteon tukena. En ole itse enää vain oman onneni nojassa, enkä jätä muita yksin.

Veropäätöksen jälleen kilahtaessa postiluukusta voisin vain todeta, että verotus lienee oma yksi vahvuuksistani. Hajauttaminen kannattaa, erityisesti verotuksellisesti. Verotukseen syventyminen tulee jatkossakin pysymään vahvana painoalueena ja syvennyn entisestään myös yrityksen verotukseen. Alkuun saattaa olla että etenen pikkuhiljaa, mutta välillä voi tulla tilanteita kun hypätään suoraan syvään päähän.

Tekemällä on jo opittu ja aivan varmasti jatkossakin opitaan. Edelleen tykkään olla mukana kädet savessa, mutta jatkossa tarkoituksena on enenemissä määrin vaikuttaa taustalla ja vain tarvittaessa auttaa. Se vaan välillä on uskomattoman hauskaa tarttua lekaan tai sorkkarautaan ja panna tuulemaan. Sama pätee erilaisiin rakentelupalapeleihin, kuten vaikka Ikeapuuhasteluun. Omat rajoitteet on kuitenkin hyvä tiedostaa eikä tässä kukaan ole superihminen. Jalka poikki voi seisauttaa flipin aivan täysin ja pistää suunnitelmat uusiksi. Silloin on kuitenkin usein aikaa suunnitella.

Strategiapohdinta nosti jälleen ajatuksia asuntojen määristä, mutta ehkä asuntojen lukumäärän sijaan niiden arvot, velkavipu ja aidot eurot, joita ne tuottavat viivan alle ratkaisevat enemmän. 2000e/kk nettona voisi olla varsin toimiva työluku. Ongelmallisena asuntomäärän osalta pidän sitä, että toisen 10 asuntoa voi olla arvoltaan 2 miljoonaa euroa ja toisen 400 000e. Suuria summiahan ne molemmat, mutta niissä on vissit erot. Periaatteessa 2-3 hyvän sijainnin omakotitaloa voisi tuottaa tuon 2000e/kk nettona, varsin verotehokkaasti ja näkökulmasta riippuen melko vaivattomasti.

Jokin määrällinen tavoite lienee kuitenkin hyvä, joten otetaan nyt vaikka tavoitteeksi 8 asuntoa.  Aikajänne alle 3v.

Koska näitä lukuja tässä jo on niin tuottotavoitteena pitäisin perinteisen vuokratuoton kaavan osalta yli 5% tuottoja.

Olen aina pitänyt hajauttamisesta ja monipuolisuudesta. Saattaa tosin olla, että vielä jokin päivä tarkennan omaa strategiaani enemmän johonkin tiettyyn tyyliin, mutta "pelkkiin yksiöihin ja uudiskohteisiin" en luultavasti koskaan ryhdy. Pelkät omakotitalot? Miksei? Se monipuolisuus ja mahdollisuuksien kirjo on varsin houkutteleva. Vaivaahan jo niistä yhtiökokouksistakin on ja taloyhtiövaikuttamisesta. En siis koe omakotitaloa niinkään isompana vaivana, mutta erilaista tarkkuutta se vaatii.

Exit strategiat ovat yhä voimissaan ja Tönö mitä luultavimmin ja toivottavimmin saadaan toteutukseen syksyn aikana. Saattaa olla, että siinä tulee toteutumaan myyjärahoitus, mutta se on valintojen maailmaa. Tuotot eivät jää niin makeiksi kuin alun perin ehkä toivoin, mutta nyt lainoitusten muokkausten jälkeen saan pääomat jälleen vapautettua toivottavasti parempaan käyttöön. Erilainen uudelleenrahoitus kierros siis takana. Hauska puoli on myös jäädä seuraamaan aktiivisesti projektia sivuraiteille, koska Tönössä on vielä varsin paljon myöhempääkin potentiaalia. Tästä syystä haluan olla matkassa yhä mukana, vaikkakin jo isosti otankin jalan pois oven välistä ja luovutan päätäntävaltaa eteenpäin. Mitään korvamerkintää vapautuville varoille ei ole, tutkat ja tuntosarvet ovat kuitenkin aina päällä. 

Toinen exit on mahdollisesti edessä ehkä 1-3 vuoden kuluttua, riippuen täysin omassakin opiskelijaboksikäytössä olleesta kohteestani. Kyseessä siis sijoitusasunto nro 3 (linkki). Mikäli nykyiset vuokralaiset viihtyvät pidempään tai mahdolliset uudet vuokralaiset saa asuntoon saumattomasti saattaa tuokin ajanjakso pitkittyä. Kohde kuitenkin tuottaa sopivasti ja verotehokkaasti. Verotuksellisista syistä myös myynti on houkutteleva ajatusi. Myynti vaatii kuitenkin kohteessa kunnon kiillotuksen ja vähän enemmänkin fiksailuja, mutta toivoakseni myös alue ehtii kehittymään yhä positiivisempaan suuntaan.

Strategia on yhä varsin monipuolinen ja säätövaraa on varmasti vähän joka suuntaan. 

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.


Aiempia merkitseviä strategiavaikuttimia ja täten blogijulkaisuja taustalla:

- Mikä määrä asuntoja riittää? 8

- Stratego? BRRRR ja vähän flippiä ja erilaisia kokeiluja

- Asuntosijoittaminen aloitetaan kysymyksellä: miksi? Vapaus

- Mikä määrä on liikaa? 8 työmaata

tiistai 16. elokuuta 2022

Asuntosijoittaminen aloitetaan kysymyksellä: miksi?

Asuntosijoittamiseen liittyy monta tärkeää sääntöä, joista vuoroin saa lukea. Tai ainakin on neuvoja, joihin alussa kiinnittää huomiota. Tärkeimpinä pidettyjä ja yleisimmin esiintyviä seikkoja:

  • Asunnon sijainti(, sijainti, sijainti)
  • Asunnon kunto
  • Vuokralainen
  • Vuokranantaja (ja tämän talous)
  • Tuotto


Usein sanotaan, että aloittaminen on hankalinta ja se lieneekin totta. Moni sanoo esimerkiksi sijoittamisestaan, että mitä tekisi toisin: aloittaisi aikaisemmin. Sen sijaan että lähtee kuitenkaan soitellen sotaan on hyvä pohtia omia motivaatiotekijöitä:

  • Lisäturvaa/puskuria
  • Eläkesäästöjä
  • Haenko taloudellista vapautta
  • Täydellistä FIREä
  • Aikaa
  • Sijoitusten hajautus/riskienhallinta
  • Mahdollisuus omaan parempaan asumiseen
  • Kassavirta
  • Verotehokkuus
  • The list can go on and on and on…




Miksi joku tavoittelee tuhansia asuntoja ja jollekin, kuten minulle, riittänee kymmenkunta? Toisille voi riittää 1 tai 2 asuntoa? Juuri tätä: mikä määrä asuntoja riittää olen pohtinut: TÄÄLLÄ. Koska syymme ja/tai tavoitteemme lienevät hyvinkin erilaisia, niin vastauksia kysymykseen miksi on useita. Joku saattaa sijoittaa vain uudisyksiöihin, joitain voi kiinnostaa enemmänlon omakotitalot. Okt vs yksiö aiheesta olenkin aiemmin kirjoitellut TÄÄLLÄ


MIKSI? Se on kuitenkin se ydinkysymys.


On totta että aloittaminen on hankalaa, varsinkin kun asuntosijoittaminenkin vaatii aika paljon sitoutumista. Aikaa, rahaa ja vaivaa palaa. Jotta voi edes aloittaa on lähes ensisijaisen tärkeää tietää se oma syy: MIKSI? Aina vastausta ei läydy valmiina ja matkallakin se voi monesti vaihtua. Aloittamisen syyt on hyvä tiedostaa ja samalla tarkentaa sitä omaa keskittyneisyyttä. Sama pätee esimerkiksi asunnon valinnassa: miksi juuri se? Toisessa voi excel näyttää suunnan ja toisessa taasen ratkaisee sijainnin ja vuokrattavuuden helppous. Jokin kohde voi olla verotuksellisesti järkevää.


Jos kohteiden osalta vielä päätyy niinkin onnelliseen tilanteeseen, että on valinnan vaikeutta. Eli hyviä kohteita on useampia. Niin tällöin miksi on vieläkin tärkeämpi kysymys. Asuntosijoittaminen kun on monipuolinen laji, niin lähestymistapoja on useita. Asuntosijoittamiseen kuuluu mm. tietynlaisia ”ilmaisia lounaita” (linkki) ja erityyppisillä asunnoillakin on merkitystä. Valitettavan harvoin pelimerkit riittävät useampaan kohteeseen kerralla. Välillä sekin lienee mahdollista, mutta silloin jälleen pyöritään saman kysymyksen parissa: miksi? Se on samalla riskienhallintaa. Miksi yksi kohde on toista parempi? 


Ydinkysymykseen ei ole yhtä oikeaa vastausta, mutta vastaus olisi hyvä löytyä. Vaikka sitä sitten pitäisikin vähän pintaa syvemmältä lopulta kaivella. Ja vaikka se sitten matkan varrella muuttuisikin. Kukaan ei asuntosijoita ”muuten vaan”. Toisaalta kuten melko usein: kukin tavallaan.


Oma ydinsyyni lienee vapaus ja vaikuttavuus. Vapaus tehdä tai olla tekemättä on oikein mielenkiintoinen. Se liittyy niin asuntosijoittamiseen kuin muihinkin töihin. Päämääränä on kiva ajatella, että töitä tekee kun niistä pitää. Toisekseen jos haluaa tehdä jotain muuta, niin se olisi mahdollista. Kuka kövisi töissä jos siitä ei saisi palkkaa tai palkkiota? Asuntosijoittaminenkin voi olla passiivista, mutta enemmän itse tehden voi enemmän vaikuttaa. Asuntojen flippaus vaatii paljonkin aikaa ja vaivaa, mutta perinteisessä osta ja pidä asuntosijoittamisessa voi mennä useampikin vuosi tapahtumatta mitään.


Eli ehkä joskus teen jotakin aivan muuta kuin nyt teen. Ehkä joskus hoidan asuntoimperiumiani aivan eri tavalla (vaikka NÄIN kun aiemmin olen kirjoittanut). Nimenomaan vapaus valita ja vaikuttaa omaan tekemiseeni ovat itselleni tärkeitä. Toki rahakin ratkaisee, varsinkin sijoittamisessa, ja niin on itsellänikin. Se on kuitenkin vain väline, ei itse tarkoitus. Tarkoitus on vapauttaa aikaa, jotta sitä pystyy enemmän ja paremmin viettämään perheen ja läheisten parissa.


Asuntosijoittamisessa voi sijoitukseensa vaikuttaa melko eritavalla kuin monissa muissa sijoitusinstrumenteissa. Samalla asuntosijoittaja ja vuokranantaja on melko iso osa asumisen ketjua. Vaikuttavuutta löytyy niin itse vuokranantajan käytäntöihin, muihin vuokranantajiin, asuntoon, vuokralaiseen, taloyhtiöön jne. Vuokranantajalla on varsin suuri ja unohdettukin rooli. 


On ollut hienoa kuulla, että olen auttanut vuokralaisiani oman asunnon polun löytämisessä kuin myös kiinnostumaan asuntosijoittamisesta ja aloittamaan sen. Vuokranantaja on myös valmentaja (kuten aiemmassa julkaisussa olen kattavammin TÄÄLLÄ kirjoittanut).


Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

lauantai 6. elokuuta 2022

Kesäilyä ja mökkeilyä

Oma maa mansikka vai mustikka tai mitä niitä perunoita, hedelmiä ja/tai marjoja nyt on. Suomalaiset ovat yhä varsin mökkikansaa, koronan jäljiltä ehkä entistä enemmän. Siitäkin huomimatta että uutisointi vaikuttaisikin jo huutavan mökkikaupan hyytymisestä. Tänä vuonna kesä on itsekin tullut vietettyä aikalailla mökkeillen ja vähän muusta maailmasta erakoituen, jos niines haluaa asian ilmaista.




Mökkeily on yhä kivaa ja vaikka se monasti olisikin jotakin puuhailua tai ihan työtä, niin on se silti irtiottoa arjesta. Tänä vuonna oma puuhasteluni on ollut varsin rajoitettua niin hyvässä kuin pahassa. Tekeväksi tottuneena on hankalaa vain olla. Toisaalta akillesjänne katkonaisena ja jalka paketissa on hitusen hankalaa liikuskella. Joten olemiseen on opittu, toivoakseni ei kuitenkaan liian hyvin.


Onhan tässä nyt kuitenkin tullut edistettyä tönöprojektin viimeisimpiä suunnitelmia ja katettu pöytää viimeisiä loppurutistuksia varten. Verkostojen hyödyntämiseen tullaan kuitenkin lopussa panostamaan normaalia enemmän. DIY alkaa muuttumaan työnjohdolliseen rooliin. Eli projektijohtajan jarruttavaan ominaisuuteen.


Niin ja tulihan tässä avustettua ja edistettyä myös mökkikiinteistökauppoja. Kiinteistökaupat kun ovat perinteisestä asuntosijoittamisesta huomattavastikin erilaisempia, saati sitten lohkoomisprosessiin tutustuminen. Viimeiset pari vuotta on käsittääkseni myös asuntosijoittajat sijoittaneet mökkeihin (omaan käyttöön ja vuokrakäyttöön tuleviin). Ja ilmeisen toimivaa se on tainnut olla esim. Airbnbssä. Ala sittenkin kehittyy?


Sen sijaan että mökkeily olisi vain työleiri, pääsee siellä yleensä nauttimaan luonnon rauhasta, maisemista ja maan antimista. On se aivan mahtavaa, kun aamupuuroon voi poimia marjat omalta maalta, polttopuut kaataa omasta metsästä, nauttien merimaisemista ja saunoen.


Mökkeily ei siis ole kuollut. Ymmärrän sen suosion laskun siinä mielessä, että kaikki eivät halua hoitaa tai joutua hoitamaan niin omaa asumustaan kuin kesämökkiään. Ja osa ihmisistä haluaa myös matkustaa. Monille tuollaiset yhtälöt olisivat varsin hankalia, joten ymmärrän että mökkibuumi alkaa jälleen väistyä matkustamisen tieltä. Mäkkivuokraamisen buumi taitaa olla yhä kuitenkin voimissaan kotimaamatkailun suosion jatkaessa varsin korkealla. Ja olisihan se kivaa, että joku muu hoitelee mökkiä ja niitä pakollisia huoltohommia ja itse vain nauttii. Sama pätee sijoittamisessa? Passiivisia sijoituksia vailla kuluja huikeilla tuotoilla? I’m in!


Omaisuudestaan kuitenkin kannattaa aina pitää huolta oli kyseessä sitten:

  • As Oy yhtiökokous
  • Kiinteistönhoito
  • Osakkeet
  • Tai vaikkapa oman talouden kunto
  • Tai ihan mikä tahansa sijoitus


Kaikkea ei voi saada valmiiksi pureskeltuna lautaselle kauniisti aseteltuna. Tai jos voi saada, tulee siitä lystistä maksaa.


Mökkihöperö kesäkettu kiittää ja kuittaa.

torstai 28. heinäkuuta 2022

Dream theatre

As an investor one has to dream big. And during summer there is time to sit down, enjoy the view, sip some whisky and just dream. Let your mind wander, create your own path and maybe even start to follow it.




So I will make it brief:

Stay fit and healthy

Enjoy little things

Dream big

And just do it

Enjoy life and share it with friends


I still have not found my path. But I do love to just stop and enjoy the little things.


Kesäkettu kiittää ja kumartaa.

keskiviikko 20. heinäkuuta 2022

Vuokranantajan terveys vol2

God I hate Mondays! Vaikkakin tätä kirjoittaessani on tiistai ja kyseessä on #keskiviikkoblogi. Monissa tilanteissa asuntosijoittaja ja vuokranantaja on varsin yksin. Jos vielä aidon oikeasti on ja tekee asuntosijoittamistakin yksin DIY mentaliteetilla, niin verkostot on hyvä pitää lähellä. Koipi katki ja moni asia saattaakin jäädä seisomaan, eivätkä hommat etene. Toki siinä on jo muutakin murehdittavaa.

Vaikka osa 1 vuokranantajan terveydestä olisikin itse vuokranantajan oma terveys, niin vahvana kakkosena tulee sosiaalinen terveys ja verkostot. Tämä nimenomaan siitä syystä, että aivan kaikkea ei voi tehdä itse. Ja itse niitä ei pääse tekemään varsinkaan jalka tai pää paketissa. Vuokranantajan terveyden tärkeydestä olen ariemmin kirjoittanut TÄÄLLÄ.


Mitä enemmän on hands DIY (tee-se-itse), niin sitä enemmän voi kirpaista tilanteet, kun avaimia ei pääsekään itse viemään ja samalla tekemään vaikka alkutarkastusta. Voi kirpaista vielä vähän enemmän jos asuntoflippi jää pahasti vaiheeseen ja aikataulutkin paukkuvat ehkä kuukausilla.


Voin omakohtaisesta kokemuksesta kertoa kun kesäloman kynnyksellä menee aikalailla (ylidramatisoiden) jalka poikki ja pakettiin. Paketissa kestää yhteensä hyvällä tuurilla 6vkoa ja lopullisessa kuntoutuksessa kuukausia. Emme siis ole kuolemattomia tai Marvellin supersankariuniversumista. Tekevälle ihmiselle sattuu ja tapahtuu. Paljon tekevälle jopa melkolailla todennäköisemmin.


Tönöprojekti on ottanut jo aikaisemmin omasta aloitteestani rennomman linjan ja paljon uutta selvitystyömäisempää kuviota olen tässä jo aiemmin harjoittanut. Tönöprojektikirjoituksiin pääsee tarkemmin tutustumaan TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ. Monia asioita olen ulkoistanut ja verkostotkin alkavat olemaan kunnossa työnjohdolliseen rooliin. Tämäkin jalkapaketti omalta osaltaan hidastaa projektia, mutta tähänkin sopeudutaan. Tukiverkosto on suorastaan maaginen ja ohjeistukset ovat aika hyvin valmiina. Tilanne on myös otollinen viimeistellä energia-avustushakemus maksatukseen.


Aika monta asiaa pitää mennä pieleen, että vuokralaisia vaihtuisi taikka tulisi muuta selviteltävää samaan aikaan kun omat resurssit tai toimintakyky eivät riitä. Toki kuten olen aikaisemminkin todennut niin: asioilla on tapana sattua samaan aikaan. Sille ehkä ei sitten voi mitään, mutta jonkin lähipiirin on hyvä ainakin olla jossain määrin perillä kuvioista. Näin on itsellänikin, mutta asiassa pitää vielä skarpata ja tarkentua.


Onnekseni pystyn aika hyvin panostamaan palautumiseen enkä ole kädetön, enkä täysin jalatonkaan. Toimintakyky siis jälleen takaisin tappiin ja ylikin ja pyritään yhä paremmin se siellä pitämään. Tee-se-itse mentaliteetista en tule koskaan täysin luopumaan ja projekteja jatkossakin varmasti tulee ja menee. Apukäsiä ja jalkoja on kuitenkin hyvä enenemissä määrin oppia käyttämään.


Kolhittu kesäkettu kuittaa.


torstai 14. heinäkuuta 2022

Asuntosijoittajan monet kasvot

Talonpoika, lukkari, lakimies, kirjanpitäjä, kirvesmies, erotuomari, psykologi, puunkaataja…


Asuntosijoittajan ja vuokranantajan elämä on monipuolista puuhaa. Ja se vaatii monipuolista osaamista tai ainakin ymmärrystä. Pääasiallisesti ja parhaimmillaan asuntosijoittaminen on tylsää ja melko passiivista puuhaa. Täysin passiivisesta sijoitusmuodosta ei kuitenkaan voi puhua ja usein vielä asioilla on tapana sattua samoihin aikoihin. Eli kun niitä asuntojakin kertyy useampi niin voi hyvinkin tulla tilanteita kun useampia vuokralaisia vaihtuu, vessanpönttöjä menee tukkoon tai vaikkapa vuokria rästiintyy. Tämä ei siis ole pelottelua, vaan lähinnä hyvä tiedostaa. Itsehän olen parhaimpina viikkoina tai kuukausina vuokraillut paria asuntoa, paria kolmea autopaikkaa, touhuillut flipin parissa ja myynyt osakkeen hoitaen myös sen paperityöt ja avaimet (joskin pääasiallisesti etänä).


Asuntosijoittaminen ja erityisesti vuokranantajuus on monipuolinen laji. Mitä enemmän sitä tekee sitä enemmän oppii. Pelkällä exelillä ei esimerkiksi pitkälle pötki. Omat luvut on hyvä toki tiedostaa ja perusmatikka hallita. Tämän lisäksi tärkeimpiä taitoja lienevät sosiaaliset taidot, eli ns people skills. Asumisen yhteydessä kun ollaan ihmisten kanssa tekemisissä: on niin myyjiä, ostajia kuin vuokralaisia ja remppailijoita ja taloyhtiöiden edustajia. Erityisesti tästä syystä monipuolisuus ja moniosaaminen on hyvästä.


Vuokranantajan tärkeimmät taidot tiivistetyttynä kolmeen:

1. Psykologi (niin omaa kuin vastapuolen ajatusmaailmaa on hyvä ymmärtää vähän laajemmin)

2. Taloustaidot

3. Remppaitaidot


Ei ole olemassa oikotietä onnee, mutta nuo kolme luovat varsin hyvän pohjan. Olen mielestäni joskus jo aikaisemmin myös käynyt läpi ominaisuuksia tai ”ammatteja joita olisi hyvä löytyä taloyhtiön hallituksesta”.


- Lakimies

- Kirjanpitäjä

- Kirvesmies/remppailija

- Rakennusmestari/insinööri

- Putkari/sähkäri

- Asukasosakas

- Myyjä

- Verokonsultti

- Ekono(misti)

- Sijoittajaosakas


Kyseessähän on siis oma listaukseni kontakteista joita on hyvä löytyä. Miksei vähän sitä omaa osaamistakin. Tämäkään ei siis ole tyhjäntävä listaus, mutta mielestäni kaikissa kohdissa on omat puolensa. Asuntosijoittaja ei ehkä voikkaan olla kaikkien alojen DIY seppä, tai se vähintäänkin jossain vaiheessa kostautuu. Se että toimii ja verkostoituu ”sisäisesti” asuntosijoittajien tai saman henkisten kanssa ei mielestäni riitä. Verkoston on hyvä olla kattava, jotta tilanteissa joissa edes DIY Vuokranantaja ei pärjää omillaan, niin on tukea ja tulivoimaa ympärillä.


On hyvä tietää ja osata paljon. On arvokasta pystyä ratkomaan ongelmia (vaikkapa vuokralaisten tai taloyhtiöiden) melkeimpä lennosta. Tekemällä paljon itse oppii vastaamaan moniin kysymyksiin ja selvittämään asioita aivan eri tavalla. On kuitenkin hyvä tiedostaa omat rajoitteensa ja kyettävä turvautumaan asiantuntijaan tilanteen niin vaatiessa. Mm. putkien ja sähköjen kanssa touhuilu on itsellekin ollut aina hyvin selkeä ”nounou”. Siitäkin maailmasta olen oppinut valtavasti ja ymmärrän teknisestä vianselvittämisestä jo huomattavasti enemmän. Helpottaa muuten kummasti tilanteissa joissa lämmityksen yskiminen -20 asteen pakkasilla voisi tuoda hienoista suurempaa kuumotusta.


Ymmärrän varsin hyvin, että pelkkä DIY tee-se-itse mentaliteetti saattaa jarruttaa tekemistä. Toisinaan se voi olla vapauttavaa ja varsin opettavaa. Enkä siitä varmaan koskaan täysin luovukkaan. On kuitenkin turhaa pyrkiä olemaan superihminen tehden aivan kaiken itse, samalla käyden töissä ja pyörittäen perhearkea. Kattava perusosaaminen auttaa ratkaisemaan monia ongelmia ja löytämään vastauksia. Lisäkäsistä ja lisäosaamisesta (muiden toimesta) ei kuitenkaan koskaan ole haittaa. Nykyään jopa ihan mielelläni maksan hyville tekijöille enkä välttämättä halua edes lähteä tinkimään hinnasta sen enempiä, kun homma toimii.


Pitää oppia nauttimaan. Ja uskoisinkin jo päässeeni kaappipsykologina nextille levelille. Ymmärrän erityisesti paremmin omaa toimintaani ja ajatuksiani. Se jos jokin on jo varsin suuri harppaus ja voitto.


Kehäkettu kuittaa.


torstai 7. heinäkuuta 2022

Vapaus valita

Otsikon taustalla oleva ajatus liittyy pitkälti taloudelliseen riippumattomuuteen. Eli olen itse oman elämäni herra. Enkä puhu nyt vain siitä muotisana FIREttämisestä (tästä aiemminkin TÄÄLLÄ). En ajatellut jäädä toimettomaksi tarpeettoman aikaisin, koska jotain tarkoituksellista kuitenkin aina keksii.


Toinen ajatus tästä on, että voin helposti valita että mihin omaisuusluokkaan kulloinkin sijoitan. Muistellaampa vaikka vuoristoratavuotta 2020, jolloin asuntosijoitukset pukauttivat kaikkea 3-7% välillä (velkavipuja ja arvonnousuja huomioimatta) ja osakkeista, kullasta ja bittirahasta oli saatavilla 3 numeroisia tuottoprosentteja. Hajauttaminen taitaa olla sijoittajan yksi niistä ilmaisista lounaista? Vaikkei asia liene aivan niin mustavalkoinen, niin saattaa siinä piileä jokin totuuden siemen. Riskiä voi hallita ja tuottoja voi buustailla.


On totta että arvonnousut huomioiden myös asuntosijoittamisella on voinut päästä varsin mageisiin tuottolukuihin viimeisenä parina vuonna. Heitetään soppaan vielä isohko velkavipu niin oman pääoman tuottoprosentit pääsevät kunnolla vauhtiin. 


Riskitasoltaan osakesijoittaminen on perinteistä asuntosijoittamista (mitä luultavimmin ja kovin paljon riippuu vertailuasetannasta) korkeammalla tasolla. Toisaalta high risk high reward? Sijoittamalla molempiin hyötynä voi olla best of both worlds? Isot riskit on hyvä tiedostaa, mutta kovat tuotot tekevät aina gutaa. Kääntäpuolena on mahdolliset tappiot, joissa kuitenkin perinteisellä vuokranantaja asuntosijoittajalla on etulyöntiasema:

  • Mahdolliset tappiot pienentävät vuokratulojen verotusta. Käytännössähän tämä tarkoittaa karkeasti ajateltuna 30% suojaa tappioissa. 


Tappiot ovat kuitenkin aina tappioita, mutta myös vähennysmahdollisuudet on hyvä muistaa. High risk high reward ajatuksella voi saada maagisia tuottoja, mutta kääntöpuolta ei sovi unohtaa. Kun tekee mielellään hyvin kotiläksyt tehneinä varsin riskipitoisia sijoituspäätöksiä niin hyvään vauhtiin päästyä voi korkean riskin tuotot tuoda mukavaa kulmakerrointa varallisuuden kasvuun. Ei sitäkään aivot narikassa kannata tehdä. Aivan kuten ei verovähennyskulujakaan ihan älyttömästi kannata hyödyntää, koska nekin ovat kuluja. Tappioiden vähentämisen osalta verovähennykset kannattaa kuitenkin tarvittaessa hyödyntää, varsinkin jos joka vuosi on säännöllisiä tuloja joista niitä voi vähentää.


Riski-tuotto-vero suhde kannattaa huomioida ja hyödyntää. Riskiä jahdatessa välillä verotettavan sijaan osunnee kohdalle verovähennettävää. Ja se on luonnollista. Hajautushyötyyn vielä verotuksen hyödyntämismahdollisuudet lisättynä on tämä varsin mielenkiintoinen seikka mutusteltavaksi.


Vaikka verotuksen nollaaminen on jahtaamisen arvoista ”peliä”, ei niiden verojen maksamisten pitäisi olla mikään ylitsepääsemätön este. Ei niitä vähennyksiäkään ihan hamaan tappiin voi kaikessa hyödyntää ja toisekseen kulujahan nekin.


Tämä blogijulkaisu sai alkusysäyksen #asuntosijoittaja101 sarjan aloituksesta (itse siihen kirjoitukseen TÄSTÄ). Ajattelin etten paisuta tuota julkaisua liikaa ja tässä oli selvästi aineksia omaan blogikirjoitukseen. Välillä ajatuksen jyviä sinkoilee joka suunnilta ja välillä sitä kirjoituksissanikin ammutaan varmasti haulikolla aika laajastikin. MUTTA edes välillä pyrin kirkastamaan ajatuksiani ja palastelen julkaisut osiin.


Vapaus valita voi myös sijoituslajin, taloudellisen mielenrauhan tai vaikkapa verotuksen optimoinnin lisäksi tarkoittaa myös vapautta valita, että mistä omaa touhuiluaan tekee. Asuntosijoittamisen on mahdollista olla myös hands off laji, mutta se vaatii melkoisen tukiympäristön, jotta se oikeasti toimii. Väittäisin asuntosijoittamisen passiivisuuden olevan lähinnä legendaa. Takapuolta pitää nostaa penkistä. Tämä ei johdu pelkästään siitä, että itse kannatan isosti #diy hands on mentaliteettia. Monia muita sijoituslajeja voi omasta linnastaan tai liikkuvasta toimistosta käsin hallita vaikka pelkän puhelimen voimin. Yksi unelmani, ainakin jossain määrin, on yhä pyörittää sijoitusimpperiumiani jostain rannalta käsin loikoillen. Todellakin vapaus valita.


Kesäisen vapaa kettu kuittaa.