keskiviikko 18. toukokuuta 2022

Vuokranantajan tyämaa

Tämänkertainen blogi sai innostuksensa alkuvuoden ensimmäisistä blogijulkaisuistani (linkki julkaisuun TÄSSÄ). Spinoffi hyppää vuokranantajan tyämaahan ja siihen faktaan: ettei se #asuntosijoittaminen ole aina kevyttä puuhastelua tai tee miljonääriksi päivässä.



Jos asuntosijoittajan on hyvä laittaa kroppaa kehiin ja hypätä suoraan tulilinjalle, niin on aina myös hyvä muistaa ettei jäädä tuleen makaamaan. Vastoinkäymiset ja työläät koettelemukset saattavat välillä lannistaa tai jopa lamaannuttaa, mutta niistä täytyy vain osata ammentaa oppia. Pessimisti ei pety ja kyllä se aurinko risukasaankin aina välillä paistaa. Ne ovat tyypillisiä suomalaisia sanontoja, mutta samalla myös vähän lohduttavia. Usein asuntosijoittaja tekee paljon itse ja olenhan itsekin varsin DIY vuokranantaja. Paljon voi kuitenkin ulkoistaa ja täten vapauttaa aikaa muualle. Itse tekeminen, varsinkin alkuun, auttaa kuitenkin paremmin hahmottamaan ja ymmärtämään kokonaisuutta. Se kuitenkin sitoo varsin paljon aikaa ja täten rahaa, vaikka monelle se voi olla miellyttävää harrastelua ja toisekseen nimenomaan keino säästää rahaa.


Asuntosijoittaminen on usein varsin touhukasta ja työlästä puuhaa. DIY tekijälle se on sitä sitäkin enemmän, kädet ovat usein savessa, maalissa ja välillä vähän veressä ja känsillä. Enkä tarkoita pelkästään fyysistä puolta vaan myös psyykkistä peliä mm. tarjousneuvotteluissa tai vuokralaisvalinnassa. Tai sitten niitä tukkeutuneita vessanpönttöjä tai rikkoutuneita ikkunoita. Tenants, trash ja toilets on aika osuva, ei noiden hoitaminen ripeästi, fiksusti, tehokkaasti ja asiakaspalveluhenkeä puhkuen kaikilta luonnistu. Aikaa ja vaivaa palaa. Passiivinen sijoittaminen loistaa poissaolollaan. Mihin jäivät ne helpot eurot? Kyllähän niitäkin tulee kuukausina, kun ei tapahdu mitään. Pääsääntöisesti asiat rullaavat kuin itsestään ja tikkua ei välttämättä tarvitse kovinkaan paljoa laittaa ristiin. On kuitenkin hyvä muistaa ja varautua: asioilla kun on tapana tapahtua kaikki kerralla.


Peliin kannattaa keskittyä, jotta välttyy joutumasta itse uutisiin pääseviin kauhutarinoihin. Mielellään niihin miljonääritarinoihin haluaisi toki. Ääripäät kun tuntuvat olevan sitä nykyajan median klikkiotsikointia:


                                                Kauhutarina tai Helposti miljonääriksi.


Yleensä totuus lienee melkolailla tarua tylsempää. Kyllä vuokranantajan matkalle mahtuu yhtä sun toista kokemusta, joista omaankin tarinaani tutustumalla voi oppia vaikka ja mitä. Kaikkea ei myöskään aina tarvitse tehdä itse vaikka se ehkä hyvin opettaakin.


On olemassa sanonta, jonka alkuosaa käytetään varsin usein unohtaen vahingossa tai tarkoituksella tärkeä kokonaisuus:


”a jack of all trades is a master of none, but oftentimes better than a master of one”


Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

keskiviikko 11. toukokuuta 2022

Niukkuuden äärellä

Valitsin otsikon tarkkaan, koska maailmalla myrskyää ja niukkuutta emme ole vielä nähneetkään. Olemme vasta sen äärellä. Historia on opettanut lukemattomia kertoja erilaisista kriiseistä ja aidosta niukkuudesta. Meillä kun kävelee kauppaan niin valintojen vaikeus on ääretöntä. Bensapumpulla ja pistorasialla (pörssisähköllä) on kirpaissut useampaankin otteeseen, mutta molemmissa energiaa vielä virtaa.

On kuitenkin totta että valikoiden tiettyjä tuotealoja niin niukkuus kuvastaa aidon oikeasti tilannetta. Sirupula, raaka-aineet, logistiikkaketjut… siipeen ottavien lista on melko pitkä. Jos bensapumpun hinta hirvittää (vaihda vaikka polkupyörään), jos sähkön hinta hirvittää niin opettele säästämään energiaa (sammuta valot, ole suihkussa puolet vähemmän ja huomattavasti viileämmällä vedellä)… Elämä on valintojen maailmaa. Energiakeskustelussa hupaisinta on vielä se, että jopa niitä joilla on suht edullinen kiinteähintainen sähkösopimus (liekö noin 90%) niin pörssisähkön hinta on hirvittänyt. Tottakai hintamuutoksilla on näin suppeaa katsantoa isompia vaikutuksia. Keskustelua on kuitenkin ollut mielenkiintoista seurata. Olen itsekin varsin energiaseurantafriikki ja olenhan vihreä vuokranantaja (aiheesta tarkemmin aiemmin TÄÄLLÄ). Energian hinnan nousussa on kuitenkin se hyvä puoli, että se herättää keskustelujen lisäksi ehkä jopa toimimaan. Tietoisuus kasvaa ja oma energiankulutus alkaa kiinnostamaan yhä useampia.



Siinä missä keskustelu asuntosijoittamisesta ja sijoittamisesta yleensäkin on lisääntynyt ja hyvästä, niin sama on energiakulutuskäyttäytymiseen liittyvässsä keskustelussa. Ehkä energiakeskustelut siirtyvät myös asuntosijoituksiin ja niillekin aletaan laskemaan tuottolukuja, sitähän olen itse tehnyt jo pitkään. Vilpit, ilpit ja aurinkopaneelit jne voivat tuoda niin säästöjä, asumismukavuutta kuin kiinnostuvuuttakin. Uudesta talotekniikastakin taitaa jo alkaa olemaan pulaa, kuin myös tekijöistä.


Niukkuus on ollut osa asuntosijoittamistakin jo tovin. Sijoitusasuntoja ei tahdo löytää samoilla tuottoluvuilla kuin ”vanhoina hyvinä aikoina”. Yli 7% tuottoiset sijoitusasunnot ovat harvassa. Sama pätee hyvän vuokralaisen löytämisessä: ennen oli kilometrin jono vaikka yksiöön jossa ei ollut muuta suihkua kuin bide. Kehtaavat (lue: osaavat pyytää/vaatia) omaa suihkua, pesukonetta ja hyväkuntoista asuntoa ja vieläpä hyvältä paikkaa. Näihin vaatimuksiin jos vuokranantaja ei pysty niin johan on niukkaa. Niukkaa on ollut myös hyvien ja halpojen remonttien kanssa, erityisesti linjasaneerauksissa. Talotekniikan osat vain kallistuvat ja niiden saatavuuskin on kortilla.


Asumisen puolella erityisesti rakentaminen kallistuu kallistumistaan. Tavaraa ei tahdo löytää/saada ja toimitusketjut rakoilevat, työntekijöistä on yhä pulaa. Onko siis ihme että hankkeet viivästyvät ja hinnat nousevat? Uudiskohdemarkkinoilla on jo alkanut näkymään valmistumattomien kohteiden viivästyskirjeet. Hitusen harvinaisempana on alkanut näkymään kulujen nousun siirtäminen hintoihin. Korotettua kauppahintaa en tosin purematta nielisi. Katteet kaventuu ennen kuin nousevia kuluja saa siirrettyä hankkeille. Hankkeet ovat pitkiä ja nyt jos otetaan takkiin, niin varmasti mietitään tarkemmin, että millaisiin hankkeisiin halutaan lähteä, eli tarjontakin saattaa hiipua. Eiköhän niin nousevat kulut kuin mahdollisen rakentamisen hiipumisen myötä tarjonnan laskiessa hinnatkin yhä jatka kasvuaan. Mutta sekin on jälleen asia jonka aika näyttää.


Niukkuuden myötä moniin asioihin tunnutaan heräävän samanaikaisesti. Ja usein liian myöhään. Ehkä sijoittaminen yleensäkin on vaikeutunut, kun katsoo maailman menoa. Jos tähän mennessä on sijoittamut edes johonkin on päässyt takomaan, kun rauta on ollut kuumaa. Nyt niukkuuden, inflaation ja nousevien korkojen keskellä tilanteet ovat varsin erilaiset. Tulevaisuutta kun on vaikea ennustaa, niin sopeutuminen on usein viisasta. Aikaa ja markkinaa kannattaa seurata useammastakin näkökulmasta jolloin reagointikyky saattaa nopeutua. Moni kuitenkin haluaa asunnon päänsä päälle ja vuokralaisiakin alkannee liikkumaan jälleen kesäsesonkina aivan eri tahdilla, kun koronarajoituksetkin ovat alkaneet väistymään. Haasteita ei kannata kuitenkaan vähätellä eikä niiltä ainakaan kannata ummistaa silmiään.


Kohteet ovat harvassa, tuotot ovat hitusen nihkeämpiä, luovuutta kannattaa harjoittaa ja asioita kannattaa tärkeysjärjestellä. Koronaa edeltänyt minimalismi ja omavaraisuus lienevät jälleen nousevassa suosiossa vaikka tilaa ja omaa rauhaa tullaan yhä jatkossakin varmasti arvostamaan. Maailma on jälleen kovin erilainen kuin vaikkapa vuoden alussa...


Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

sunnuntai 1. toukokuuta 2022

Ostokrapula

Sopii varsin hyvin pitkästä aikaa vapaampaan aikaan, kun rajoituksiakaan ei juuri enää tervettä järkeä enempiä ole. Sen sijaan, että käsittelisin lauantai(vapun) jälkeistä krapulaa niin otetaan käsittelyyn asuntosijoittamiseenkin vahvasti liittyvä: ostokrapula.


Ostokrapulalla viittaan tilanteisiin, joissa jälkikäteen ajateltuna olisikin tullut tehtyä toisin. Tai ainakin todettua ettei tämä ehkä ollutkaan paras/tuottoisin hankinta. Hankinnan jälkeenhän sitä aina helpolla löytyykin toinen toistaan parempia kohteita. Lainarevolverin latinki harvemmin riittää useampaan kohteeseen ja patruunoita kun yleensä on ladattuna pesään yksi. Täten ostokrapula on valmis.


Asuntokauppa ja täten samalla asuntosijoittaminen johtaa usein varsin värikkäisiin ”rationaalisiin” päätöksiin. Nämä rationaaliset päätökset kun lähinnä perustellaan oman pääkopan sisällä ja itselleen sopiviksi. Tunteita on asuntokaupoilla lähes mahdotonta poissulkea. Kuinka moni välittäjä/ostaja/myyjä tms tätä käyttää hyödykseen?


Monelle (tai siis toivottavasti ei niin monelle) lienee tuttuja tilanteet, kun tuli syystä tai toisesta tarjottua liikaa? Oliko syynä tarjouskaupan kiima vaiko FOMO (Fear Of Missing Out), niin sillä ei liene merkitystä. Jääkö 500e takia 200te asuntokaupat tekemättä? Näitä tilanteita voinee löytyä niin myyjä kuin ostajatahoilta. Ja harvemmin kyseessä on lopulta vain se 500e.


Kuinka moni surutta myöntää näin käyneen? Tai on tullut tehtyä jokin toinen varsin kattava virhearviointi?


Voin aloittaa: tönö oli hankintana varsin tunnepohjainen. Tarkatkin laskelmat ovat olleet päätöksen teon tukena, mutta vain tukena. Tönöprojektiin pääsee tarkemmin tutustumaan TÄSTÄ. Katsotaan sitten myöhemmin että millaiseen lopputulokseen päästään.


Asuntokaupoilla on hankala välttää tunteita, vauhtihuuma vai sokaista ja ostokrapula on ihan oikea riski. Asioihin voi kuitenkin itse vaikuttaa. Pelkästään hyviä hankintoja on hankala tehdä ja toisaalta krapulan voi kääntää opin paikaksi ja niitä oppeja voi hyödyntää myöhemmin.


Onkos sitä tullut podettua krapulaa ja/tai ostokrapulaa? No kyllähän sitä. Muuttaisinko mitään? Ehkäpä, ehkäpä en, toisaalta eipähän sitä tarvitse miettiä. Oppia kuitenkin kaikilta matkoilta kannattaa kerätä.


Krapulaton kettu kuittaa.


lauantai 16. huhtikuuta 2022

Asuntojahti

Jokavuotinen pääsiäismunajahtiaika on jälleen päällä. Asuntosijoittajalle asuntojahti on varsin tuttua, jopa melko jatkuvaa ja välillä asuntosijoittajilta saa kuulla turhautumista, että (hyviä) kohteita ei vain tahdo löytää. Turhautuminen yleistynyt:

  • Tuotot ovat pienentyneet asuntosijoittamisen suosion kasvaessa
  • Vuokralaiset ovat varsin laatu- ja hintatietoisia. Aiemmat ruuhkaiset kohteet ja näytöt näyttävät jääneen taakse. Fiksu ja filmaattinen vuokranantaja hyvän kohteen kera esiintyy yhä edukseen, mutta enää ei ihan mihin tahansa läävään saa rappukäytävään ulottuvaa jonoa näytölle.

En edes itsekään enää tiedä mitä tuottolukuja asuntosijoittajat metsästävät. Jos kuitenkin aiemmin tavoiteltiin lähes 2 numeroisia tuottoja niin nyttemmin monille tuntuu riittävän alta 4% tuotot (myös muualta kuin priimapaikoilta). Itsehän siis edelleen havittelen vähintään 5% (mielellään 6%) tuottoja hyvillä sijainneilla kasvukeskuksissa. Pelkkä tuottoprosentti ei kuitenkaan ole kaikki kaikessa, mutta on se yhä varsin näppärä ja helppo vertailuluku. Itse eurot (tavallaan kassavirta vietynä pidemmälle), arvonnousupotentiaali, verosuunnitteluhyödyt ja kiinnostavuus kehityspotentiaalilla merkkaavat enemmän.


Otetaan esimerkki tuollaisesta eurot merkkaa tilanteesta:


Ostaisinko helpon uudiskohdeyksiön vai vähemmän uuden omakotitalon? Aiemmnin okt vs as oy kirjoitus blogistani TÄSSÄ olkaa hyvä. 140te yksiöstä lienee saatavilla 600e/kk ja tuloutettujen taloyhtiölainavastikkeiden myötä tilanne olisi edullisesti +/0. Verotettavaa ei synny mutta ei myöskään kassavirtaa. Vuokratontilla sijaitsevasta 175te okt kohteesta onkin saatavilla sellaiset 900e/kk. 4% poistojen avulla ja 100e/kk kulujen myötä verotettavaa jää 9600e/v bruttokassavirrasta 2600e. Rahavirta on suorastaan miellyttävä verojen jälkeenkin eli 8820e/v.


Asuntojahti on siis samaan aikaan helppoa ja vaikeaa. Kohteita voi olla liikaa, mutta ne ovat vääränlaisia ja toisaalta timanttisia kohteita ei oikeastaan edes tule markkinalle. Jos katsoo kaikkea aina yksiöistä omakotitaloihin ja pitkäaikaisvuokrauksesta lyhytaikaiseen niin kirjo voi olla varsin kattava. Lopulta vielä kun kohteita menee tarpeeksi sivu suun tulee vastaan asuntokaupoilla varsin petollinen FOMO (Fear Of Missing Out). FOMO on yleisemmin tunnettun osakemarkkinoilla, kun kaikki muut tuntuvat vuolevan kultaa. Usein tuolloin tulee tehtyä liian äkkipikaisia päätöksiä liian heppoisin perustein. Sama pätee niin omilla kuin sijoitusasuntokaupoilla. Maltti on kuitenkin valttia, mutta asuntokaupan psykologista sodankäyntiä ei vaan voi välttää (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). 


Kun katsettaan vähän avartaa ja samalla tiukentaa omaa ajatusmaailmaa avartuu asuntomarkkinoilla aivan uudenlaiset ovet.  Tämä on taas sitä monipuolisuutta ja mahdollisuuksien hyödyntämistä eli luovuus luo kilpailukykyä:

  • Isomman asunnon voinee ehkä jopa jakaa pienemmiksi
  • Sen sijaan että jakaa ”ostetaan asuntoja” lehtisiä voi ihan naapuristojuttelulla aueta ostonpaikkoja
  • Parempi layout (huonejärjestys/tilankäyttö): isomman asunnon neliöitä hyödyntäen vaikkapa työhuoneeksi
  • Asuntomarkkina on niiiiin paljon kaikkea muuta kuin yksiöitä, putkiremontteja taikka kasvukeskuksia. Kaikessa on puolensa, mutta kaikkea ei ehkä myöskään kannata yrittää ymmärtää. Myönnän tässä omat heikkouteni.


Eihän sitä koskaan tiedä millaisen kindermunan sisällön sattuu löytämään. Välillä voi löytää käsistään mustanpekan ja välillä taas pokerissakin tunnetut raketit. Todellisen pääsiäismunayllätyksen voi löytää vaikka 4% tuottokohteesta jalostamalla siitä vaikka 2kpl 4% tuottokohdetta. Kimppakämppäasuminen ei vieläkään liene kuollut ja vaikka lyhytaikaisvuokraus on ollut ymmärrettävistä syistä haasteiden kuopasta, on se yhä varsin mielenkiintoinen mahdollisuus. Ja siinäkin on vain pari varsin kärkästä esimerkkiä.


Asuntojahti on kuitenkin hankala laji, varsinkin nykyään todella kilpaillussa markkinassa. Asuntosijoittaminen on suosittua, flippaaminen on suosittua, vuokralaiset tietävät asemansa paremmin… Diilit ovat vähissä, mutta kyllä niitäkin ajoittain löytää ja välillä se voi vaatia luovuutta. Turhautumista kannattaa välttää viimeiseen asti ja mieluummin miettii kahdesti tai kolmesti kuin hyppää pääedellä tuntemattomiin vesiin. Fear of missing out on oikea uhka ja mistä tahansa ei kannata maksaa mitä tahansa jotta voi saada vain mitä tahansa tuottoa. Mitä JOS olisinkin ostanut kohteen jo silloin 3v takaperin? Olisin saanut 3v tuotot ja arvonnousut päälle? Mitä JOS oliskin käynyt aivain toisin?


Aloittaminen on usein hankalinta, mutta läksyt kannattaa kuitenkin tehdä etukäteen. Jahdatessa sitä seuraavaa kultakimpaletta kuitenkin aina oppii markkinasta ja itsestään jotakin uutta. Erityisesti mitä pidempään joutuu etsimään. Asia kannattaa ottaa posin kautta. Oma ensiasuntonikin oli mitä luultavimmin pitkäjänteisyyden varsin toimiva lopputulos. Vaikkei lopulta kyseessä ollutkaan todellinen tavoittelemani foreverhome niin kysympähän vain: kuinka moni parikymppinen on ostanut/ostaa ensikodikseen omakotitalon n. 2,5km kasvukeskuksen keskustasta? Ja kuinka moni samalla pohtii  oman talon asuntosijoitusmahdollisuuksia?


Kyseessä ei siis ollut hetken mielijohde ja vaikka en kyseisessä talossa enää asukkaan, on se yhä omistuksessani. Matka opetti ja yhä opettaa paljon. 


Satoja asuntoselailuja on vielä kuitenkin edessä, melko varmuudella myös useita kymmeniä taloyhtiöitä. Täten myös kymmenittäin tarjousneuvotteluja ja yksiä jos toisia suunnitteluhetkiä. Eli niin turhautumisiin kuin voitonriemuisiin hetkiin palataan yhä jatkossakin


”The chase is better than the catch.”


Kettu kuittaa.


lauantai 9. huhtikuuta 2022

Suuri veropohdinta

Mitä vähemmän veroja aina missä tahansa välissä makselee sitä paremmin

- Raha tulee rahan luokse

- Sijoitukset kasvavat korkoa korolle

- Lumipallo kasvaa kasvamistaan ja vauhti kiihtyy.

Monen sijoittajan mörkö on verotus ja onhan se ikävää että onnistuneesta riskinotosta verottaja lohkaisee melkein rapsakkaan kolmanneksen. Itse olen kuitenkin valittamisen sijaan oppinut vero-optimoimaan. Verosuunnitteluun toimii asuntosijoittaminen varsin hyvin. Asuntosijoittamisen monipuolisuus mahdollistaa yhden jos toisenkin verosuunnitteluporkkanan.

Itse käytän usein vuositasolla verotukseen tutustumiseen/kertaamiseen/ilmoituksen tekemiseen/kuittien pilveen siirtämiseen varmaankin yhteensä noin kokonaisen viikon työtunnit (40h).     

Vaikka jokavuotinen maaginen tavoitteeni on nollata verotukseni, ei se tarkoita ettenkö kerryttäisi varallisuuttani.

Eikä se tarkoita edes sitä, että kassavirtani olisivat miinuksella.

Miten verotuksen nollaaminen on EHKÄ mahdollista asuntosijoittamalla, toisin kuin monessa muussa sijoitusmuodossa? Tämän taas asuntosijoittajat kääntävät usein niin, että muille sijoitusmuodoille on erilaisia verokevennyksiä ja kikkailumahdollisuuksia. Mutta onhan niitä kivasti asuntosijoittajallekin, joten tässä julkaisussa muutama oma nostoni. Kulujahan saa siis kuka tahansa keksittyä, mutta tämän ajatuksen taustalla ei ole törsätä kaikkea rahaa asuntoon, vaikkakin se saattaisi mennä vuokralaisen taikka jopa taloyhtiönkin hyödyksi. Kyllä, niinkin karulta kuin se kuullostaa, niin asuntosijoittajan tarkoitus on kerryttää tuloja sinne omaan taskuun. Ei veroja vältellen vaan niitä hyvin määrätietoisesti suunnitellen ja mielellään kaikki verovähennysmahdollisuudet hyödyntäen.

Uudiskohteet ovat taloyhtiölainoineen käsittääkseni yhä eri selvittelyiden varsinainen kuuma peruna (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Ja on totta, että tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennykset ovat varsinainen veroniksi 69, erityisesti jos myös kertasuorituksia tuloutetaan. Aiemmin muistan monien tahojen puhuneen verojen siirtämisestä, mutta nyt kyllä keskustelu on siirtynyt enemmän verosuunnittelun puoleen ja sitähän se monille on. Mikäli taloyhtiölainojen verohyödyntämismahdollisuudet eivät ole tuttuja, niin suosittelen niihin tutustumaan, mieluummin hyvinkin tarkkaan samalla tutustuen kunnolla taloyhtiöiden kirjanpito- ja tilinpäätöstapoihin.

Varsin hauskaa on se, että taloyhtiölainavastikkeen (kk) ja vastikkeen summa voi olla joissain tapauksissa korkeampi kuin vuokra, jota kohteesta saa. Tällöin on hyvä olla muitakin pääomatuloja (vaikka muita vuokratuloja), joista tuon "tappion" voi vähentää. "Tappio" siitä syystä, että kyllähän se lainan lyhennys kerryttää sitten sitä varallisuutta, vaikkakin lainojen pienenemisen muodossa ehkä ennemminkin exel rahana kuin suorana cäshinä tilille.

Esimerkkinä omasta yhtiölainakohteesta itselläni on kohde numero 3 (josta lisää TÄÄLLÄ). Tämä on vielä vähän normaalia vähemmän sivuttu aihe, eli peruskorjattu kohde, jossa on rakennuksen käyttötarkoitusmuutosremontin (käytännössä kaikki uusiks) yhteydessä tullut taloyhtiölainaa. Olen tainnut tämänkin kirjoituksen aikana olla edellä aikaani, kuten niin usein muutoinkin.

Perinteinen vanhempi osta ja pidä asuntosijoitus harvemmin tuo aivan maagisia verovähennysmahdollisuuksia ja -porkkanoita. Tyypillisesti kuitenkin on HYVIN TÄRKEÄÄ pitää kaikista sijoitusasuntoihin kohdistuvista kuluista tarkkaa kirjaa, jotta niitä voi verovähennyksinä hyödyntää. Se nyt vaan on tyhmää maksaa (liikaa) veroja. Toki kalustettuna vuokraamisen etuihin, verovähennysmahdollisuuksiin tai vaikkapa Airbnb verotukseen voi olla järkevää tutustua tarkemmin. Itsellänikin on ollut niin kohde numero kolme kuin sijoitusasunto nro 1kin kalustettuna vuokrattuina. Sijoitusasunto nro 1seen voi tutustua tarkemmin TÄÄLLÄ ja kohde 3sen lyhytaikaisvuokraussattumukseen TÄÄLLÄ

FUN FACT: kun kohde nro 3 lyhytaikaisvuokraussattumuksen osalta oltiin päädytty sopimukseen, niin olin noin parin tunnin sisällä pulikoimassa Aurajoessa. (Tarjoan alkoholillisen taikka holittoman juoman jokilaivalla, jos joku osaa kommentoida, että miten päädyin pulikoimaan Aurajokeen)

Varsin harvoin, jos koskaan, saa lukea omakotitalojen vuokranantajista ja niihin sijoittavista asuntosijoittajista. Kiinteistöissä kuitenkin on varsin mielenkiintoisena mahdollisuutena rakennuksien vuotuiset poistot, joilla verotusta pystyy kivasti tasaamaan. Pientä päänvaivaa voi aiheuttaa tontin ja rakennuksen arvottaminen, ne kun harvemmin on kauppakirjoissa eriteltyinä. Ehkä pitäisi. Jatkossa voipi olla, että sitäkin tulee pyydettyä. Olen tätä perinteistä yksiö asuntosijoittamista verrannut omakotitaloasuntosijoittamiseen TÄÄLLÄ. Poistomahdollisuuksilla on kivasti mahdollista vaikuttaa kohteen nettovuokratuloihin. Kassavirta ei siis kärsi vaan päinvastoin.

Olen aiemmin myös kirjoittanut, että mistä syistä vuokranantajalle voi olla hyötyä löytyä myös pörssistä (aiempaan "Vuokranantaja pörssissä" julkaisuun TÄSTÄ). Likviditeetti on yksi syy, hajauttaminen toinen syy, mutta myös verotus voi olla yksi syy. Ajatukseni tämän takana ei ole pelkästään esim. kevyempi osinkoverotus. Vaan viedäämpä asiaa vähän pidemmälle: Suurempi riskinotto voi mahdollistaa suuremmat tuotot. Tämän lisäksi vuokrakassavirrat, joissa joka vuosi on jotakin verotettavaa, mahdollistaa tappioiden hyödyntämisen. Tämähän tuo siis tappioita vastaan suojaa.

Hajauta ja hallitse ajatusta voi hyödyntää myös verotukseen ja se toimii varsin hyvin. Erilaisella sijoitussäkillä saa hajautettua kiitettävästi myös veroriskiä. Uudiskohteisiin sijoittava voi joutua ison strategisen pohdinnan eteen jos taloyhtiölainojen verovähennysoikeuksiin puututaan isolla kädellä, omakotitaloissa ei aina ole kunnon poistopohjaa, Flippaaja voi hyödyntää 2v oman asumisen verovapautta (ns. "live in flip")... Jne jne. 

Verosuunnittelu jo pelkästään asuntosijoittamiseen liittyen on varsin monipuolista, enkä itsekään ole kuin ehkä vain raapaissut pintaa. Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta ja siihen liittyvät verokommervenkkinsä vaatinevat aivan oman julkaisunsa. Mutta ei sekään mikään ilmainen lounas ole, varsinkaan jollei tiedä mitä tavoittelee tai haluaa. Pahimmillaan verotehokkuus silläkin vain kärsii.

Verosuunnittelu on kuitenkin kaikin puolin mielenkiintoista, jollei jopa hauskaa ja hyödyllistä.

Oman twistinsä tuo verovähennysmahdollisuudet JOS asunto on vielä joskus ollut 2 vuotta yhteen mittaan katkeamattomasti omana vakituisena asuntona. Koska tällöin asunnon voi myydä luovutusvoittoverovapaasti (tappiokaan tosin ei ole vähennyskelpoista) ja täten ehkä tuo pidemmän kaavan ylisukupolvinen verosuunnittelu ei olekaan niin tarpeen. Voi jopa olla kannattavampaa pienentää veromuutosriskiä ja myydä kohde myyntivoittoverovapaasti vielä silloin kun se on mahdollista. Tässäkin asiassa siis piilee veroriski, mikäli moinen myyntivoittoverovapaus poistettaisiin. Asioita (kuten myös verotusta) kun aina vähän väliä useammin kiristellään kuin höllennetään. Täten oma asuminen tuo aivan omat levelinsä (tason) verosuunnitteluun erityisesti uudiskohteissa JA kiinteistöissä.

Verokettu kiittää, kuittaa veronsa ja kumartaa.

PS The Vuokranantaja on aina aikaansa edellä, vaikka myönnän että joka päivä opin aina jotakin uutta. Ja uuden omaksuminen voisi aina olla vähän notkeampaa. Veroilmoituksenkin olen tehnyt ensimmäisten joukossa 1.4 mennessä satsissa.





keskiviikko 23. maaliskuuta 2022

Koodinimi tönö, kun projekti etenee

Kiva pikkuinen projekti näin koronan aikaan, muistan ajatelleeni. Ei ehkä ihan pikkuinen projekti, tai edes flippikohde perinteisimmästä päästä, mutta tekemistä yhtäkaikki näinä yhä varsin rajoittuneina aikoina. Kun maailma tuntuu murentuvan ympärillä, niin se on yllättävän vapauttavaa napata sorkkarauta tai leka käteen ja panna haisemaan. Hien saa pintaan, eikä puhuta vain tuskan hiestä, ja sykettä saa korkealle. Hyvä eristäytymisen keino ja salin korvike, taisi olla yksi toinen lentävä ajatus projektin alkuaikoina.

Ensimmäiseen tönöjulkaisuuni pääsee tutustumaan TÄSTÄ olkaa hyvä.

Siitä on nyt hitusen yli vuosi, kun koodinimi tönö käynnistyi, kyseinen nimi taisi syntyä sivulauseessa joskus matkan varrella. Matka on ollut pitkä? Ehkä ehkä ei. Oppirahoja on tullut makseltua? Ehkä ehkä ei, mutta ainakin paljon on tullut taas tehtyä ja ehkä opittuakin, enemmissä määrin omasta tavastani toimia ja toimimattomuuksista. Kukaan ei ole täydellinen, mutta tätä timanttia hiotaan pitkään (kukin voi tahollansa päätellä, että puhunko itsestäni vai tönöstä). Homma etenee sopivan leppoisaa vauhtia ja ns. pääkerros on aika hyvällä mallillaan:

  • Lämmitys on toiminut läpi talven
  • Keittiö on paikoillaan kodinkoneineen
  • WC on valmis ja vettäkin voi juoksuttaa
  • Ovet ja ikkunat on vaihdettu
  • Pinnat hohtaa uutuuttaan
  • Sisustaminenkin on jo aloitettu

Myönnettäköön että paljon viimeisteltävää löytyy, kuten mm. tiskiallas, listat, valaistus... Kellari on käytännössä päätyömaani juuri nyt. Siellä suurimpina mainitsemisen arvoisena lienee kylpyhuone ja sauna. Tiedostetaan, että projektia siis vielä löytyy, mutta siinä tulee myös isosti käytettyä ulkopuolista vesieristäjää ja laatoittajaa. Vaikka tasoittaminen ja laatoittaminen ovat joskus kuuluneet myös omiin vahvuuksiini (vai pitäisikö sanoa heikkouksiin). Mielenkiintoisimpana meneillään on energia-avustuksen viimeistely, joka toteutuessaan miten päin tahansa vaatii siis aivan oman julkaisunsa. Väittäisin olevani aiheesta varsin hyvin valveilla, jopa asiaan perehtyneitä enemmän asioista perillä. Katsotaan nyt kuitenkin vielä, että mitä hankkeesta jää viivan alle.






Paljon on tullut nähtyä haudatuista nukenraadoista ulkoilma WC kokeiluihin saakka. Jos #koodinimitönö/#projektitönö kiinnostaa kuvien muodossa enemmän, niin vahva suositukseni ottaa seurantaan instagram tilini. Ja jotta kierrätysmaailma ei pöyristy, niin pelko pois: vanha WC pönttökin löysi lopulta uuden kodin kuin myös polttamatta jääneet perintökoksihiilet. Valitettavasti ja onneksi #avowc tai edes #ulkoilmawc eivät saaneet kannatusta. Tuntiseurantani työmaalla valitettavasti vesittyi melko alkutekijöissään, mutta voinen surutta sanoa viettäneeni projektin parissa jo satoja ja satoja tunteja. Kuka niitä tunteja laskee? Hah!


Projektista voi kuitenkin todeta, että kyllähän se etenee. Sen verran voin myöntää, että eihän se alkuperäinen tai siitäkään seuraava aikataulu ole pitänyt ja kun rehellisiä ollaan niin ei myöskään budjetti. Olen suosiolla ollut projektia kohtaan armollinen ja yrittänyt oppia itsestänikin uusia puolia. Asioissa on kuitenkin ollut omat hyvät puolensa, sillä projektin mahdollisuudet ovat paljastuneet vielä alkuperäisiäkin utopistisia ajatuksia mielenkiintoisemmiksi. Vielä ei ole täysin selvää, että valmistuuko kohde myyntiin vai vuokralle. Aika näyttää ja tarjouksia otetaan halukkailta vastaan.

Hanke on ollut toden totta sitä korona-ajan puuhamaata ja toisaalta varsin opettava matka. DIY tekijänä en ehkä ole niinkään paljon itse projektista oppinut, kuin monet ehkä voisivat olettaa. Vaan olen ennemminkin oppinut itsestäni. Erityisesti olen oppinut antamaan projektille aikaa, malttia, delegoimaan ja ymmärtämään, että muillekin asioille on jätettävä tilaa. Tämä puuhamaa ei ole paras paikka, vaikka se kivaa ajanvietettä välillä onkin. Ehkä se joskus jopa tuottaa jotakin, who knows.


Instagramista projektia voi seurata enemmän kuvina ja varmasti sinne vielä päätyvät ne legendaariset ennen ja jälkeen kuvat, joita aina kiinnostuneina seurataan. Eli tili Diy_Lord seurantaan. On siellä satunnaisesti jotain muutakin mielenkiintoista remontointiin (eli vapaa-aikaan) liittyvää, ehkä sinne välillä vähän joitain muitakin kevennyksiä eksyy.

Koodinimi Tönön kettu kuittaa.

keskiviikko 9. maaliskuuta 2022

Mikä määrä on liikaa?

Aiemmin käsittelyssä oli asuntosijoittajan maaginen numero: eli montako sijoitusasuntoa riittää? Vastaushan ei ole yksinkertainen, sillä tavoitteet vaihtelevat. Tähän mielenkiintoiseen ja aikalailla jokaista asuntosoittajaa askarruttavaan aiempaan pohdintaani pääset TÄSTÄ.

Tällä kertaa pohdinnan aihe on: Mikä määrä velkaa on liikaa?

En tiedä onko miljoonavelat niinkään tavoitteen arvoista, ennemminkin vaikka miljoonan varallisuus ja siinä voinee lainapuoltakin hyödyntää. Asuntosijoitussalkkua kasvattamalla voi miljoonien velat kuitenkin vääjäämättä lähestyä. Välillä tunnutaan ihannoivan isolla vivulla sijoittavia, jotka vetävät isommalla riskillä. Kun homma toimii, niin se toimii. High risk, high reward. Mutta ei se oman perheen asunnon panttaaminen tappiin agressiivisesti kasvatettavan osake-/asuntosalkun rakentamiseksi ole välttämättä sitä parasta riskienhallintaa taikka sovi kaikille. 


Miljoonavelat pitävät varmasti liikkeellä, mutta en tiedä onko se pelkästään hyvä asia. On totta että viimeiset vuodet ovat opettaneet ottamaan lainaa ja olemaan velkaa. Velka ei ole pelkästään paha asia, se mahdollistaa paljon ja lainaraha on lähes ilmaista. Sijoituksissakin oikein käytettynä se on suorastaan hormonia sijoituksia ja oman pääoman tuottoa buustaamaan. Riskit kuitenkin kannattaa tiedostaa. Suomalaisten mieleen lienee yhä vahvasti iskostunut ajatus, että velka on vain paha asia (aiemmin blogissa olen aiheesta kirjoitellut TÄÄLLÄ). Oikeanlainen velka oikein käytettynä voi olla kaikkea muuta kuin paha asia.


Itse käväisin hiljattain puolen miljoonan rajapyykillä. Nyttemmin lainat kokoajan lyhenevät, joten sen tason alla ollaan jo varsin reippaastikin. En lyhennä lainojani ylenpalttisen nopeasti, koska olen itsekin sitä mieltä että lainaraha on halpaa. Ja perinteisestihän raha tulee rahan luo kunhan on kriittinen siinä, että miten sitä käyttää. Joten mielelläni laitan omat ja muidenkin rahat tekemään itselleni töitä. Toisekseen oma luotoitusasteeni (LTV, eli Loan To Value) on varsin maltillisella tasolla, kiitos asuntojeni positiivisten arvonmuutosten. Vakuudet eivät ole koskaan olleet itselleni pullonkaula, enkä ole koskaan joutunut käyttämään ulkopuolisia vakuuksia. Ne kuitenkin muodostavat asuntosijoittajan toisen kivijalan (aiheesta enemmän TÄÄLLÄ). Maksukyky lienee se useimmin pullonkaulaksi koituva tekijä ja siitä aiheesta enemmän TÄÄLLÄ. Ja näitä keskusteluja asuntosijoittajat käyvät jatkuvasti.


Asunosijoittajalla ei varmaan koskaan voi olla liikaa asuntoja? Mielestäni voi, mutta kyllähän se tuloihinkin positiivisesti vaikuttaa, kuten myös työmäärään. Siitä syystä johonkin on hyvä vetää oma rajansa. Riippuu siis täysin siitä, että mitä haluaa saavuttaa ja paljonko haluaa nähdä vaivaa. Velkaa kuitenkin voi olla liikaa? Vähintäänkin ehkä. Asuntosijoittaja kun perinteisesti käyttää toiminnassaan velkavipua. Oman pääoman tuottoa saa nostettua lähes rajattomasti hyödyntämällä velkavipua. 100 000e lainaa ei vielä välttämättä tunnu juuri miltään. 250 000e oman asunnon lainaa yhdistettynä 250 000e sijoitusasuntolainoihin, eli yhteensä puoli miljoonaa lainaa, kuullostaneekin jo vähän eri leveliltä? Ja 250 000e laina saattaa riittää vain 2 sijoitusasuntoon, Helsingissä ehkä vain yhteen. Toisaalta jostain voinee saadakin sillä jo kokonaisen kerrostalon. Kasvuhalujen kera voi lainat alkaa lähentelemään miljoonaa.


Toiselle ei riitä edes miljoonien eurojen velkavivut, kun toinen voi tulla hyvin toimeen vaikka kolmella velattomalla asunnolla. Kyllä, taaskin tilanne on niin tapauskohtainen kuin vain olla ja vaan voi:

 - Yksi kaksi eläkeläistä pärjännee kummasti paremmin pienillä eläkkeillään, jos siinä kyljessä on vielä 3 velatonta sijoitusasuntoa joista tulee yhteensä noin 1000e/kk bruttona. Sillähän voisi pärjätä jo pelkästään.

 - 5 henkinen perhe taas arkikaaoksen keskellä ei pärjänne ilman eläkettä/tuloja 1000e/kk bruttona, mutta se voi toimia varsin kivana lisätulona. Velkavivulla voi jopa pyrkiä kasvattamaan tätä omaehtoista eläkettä muiden tulojen rinnalla.

 - 1 hengen sinkkutalous taas vaikka muuttaa 2-3 asunnon ja satunnaisten hanttihommien/etätyön turvin lämpimille maille nauttimaan puolittaisesta vapaudestaan.


Tavoitteita ja rajoja on hyvä asettaa. Miljoona omaisuus (nettovarallisuus) ja miljoona velkaa ovat varsin helppoja ja ehkä jopa yleisiä lukuja. Kukin kuitenkin itse määrittelee omat tavoitteensa ja rajansa. Kaikki eivät halua satoja sijoitusasuntoja (ja täten 100x tenants, trash, toilets) saati satojen tuhansien eurojen lainavastuita. Toisille ne taas voivat olla välietappeja matkalla kohti suurempaa päämäärää.


Joten taas ei voida määritella suoraan, että mikä määrä velkaa olisi liikaa. Lainoittava pankki voi sen määrätä varsin tiukkaankin ja tämä lienee ihan hyväkin asia. Eikä ehkä yhden jos toisenkaan sen takia yöuniaan kannata menettää. Sitten ehkä voinee sanoa, että liika on liikaa. Myös asuntojen lukumäärätavoite auttaa kummasti rajojen löytämisessä. 


Onko asuntosijoittaminen limitless mahdoliisuus vai tuleeko piikki liian helpolla täyteen?


Asuntosijoittajakettu kuittaa.

keskiviikko 23. helmikuuta 2022

Mikä urheilulaji asuntosijoittaminen olisi?

Olympiahuuman jälkeen varsin hauska pohdinnan paikka, eli tehdäämpä asuntosijoittamisesta ja vuokranantajuudesta olympialaji. Asuntosijoittajan ja vuokranantajan työ on usein varsin fyysistä, eikä henkistä puolta sovi unohtaa. Ei, en viittaa vanhan liiton niskapersotteella vuokralaisenkannon MM kisoihin, vaan ennemminkin, että laji on varsin hands on. Kädentaidosta taikka remonttitaidoista ei ole lainkaan haittaa. 

Sitten itse kysymykseen: mitä lajia asuntosijoittaminen eniten muistuttaa?



Juoksu?

Varsin useasti asuntosijoittamista verrataan nimenomaan maratooniin, mutta itse en ole samalla viivalla. Tai no pitkäjänteisyyden osalta olen, mutta maratoonissa harvemmin on samanlaista fyysisyyttä taikka este-/maastojuoksumaista monipuolista kyvykkyyttä saati vaihteen vaihtelua sprinteistä himmailuun. Maratoonari harvemmin vaihtaa suuntaa, asuntosijoittamisessa se voi tulla tarpeen.


Oma juoksijan tyylini muinoin saattoi näyttää enemmän asuntosijoitusmaisemmalta: täysillä kärkeen ja kovimmat kierrokset heti alta pois, jäätävällä riskillä homma rullaamaan ja pallo vierimään. Siitä kun riskitaso ja kaula on saavutettu niin himmailemaan, tai juoksijan tapauksessani hyytymään. Siitä sitten matkasta nauttien (juoksiessa se loppu ei enää ollutkaan nautintoa, sama voisi päteä liian isoon velka-/riskitaakkaan).


Itsehän en osaa juosta ja tiedän etten pysyisi aitojen maratoonarien perässä varmaan edes kierrosta radalla täysillä pinkoen. Kunnioitettava laji, muttei mielestäni oikea verrokki. Asuntosijoittaminen vaatii enemmän monipuolisuutta vaikka pitkää juoksua voisikin muistuttaa. Pelkkää sprinttiä se ei nyt ainakaan liene, ehkä siirtosopimuskauppiaalle taikka pikkuehostuksia tekevälle flippaajalle. Ehkä sekin muistuttaa vieläkin räjähtävämpää lajia… Painonnosto? Onhan siinä riskinsä ja mahdollisuus jäädä painojen (velka-/projektitaakan) alle? Tai miksei jopa nyrkkeilyä, kun välillä otetaan hittiä asuntosijoittajana niin mediassa kuin yhtiökokouksessa, kun muu porukka haluaa lynkata asuntosijoittajaparasiitin. Tai vaikkapa showpaini?


Jalkapallo?

Monipuolinen laji ja katse pitää osata suunnata molempiin suuntiin kentällä, eikä pelkästään palloon. Reagointi on tärkeää ja suunnan muutos voi tulla nopeastikin. Tarvitaan kestävyyttä ja nopeutta. Voisi olla melko lähellä, mutta filmaamisen tärkeys uupuu. Se toimii ehkä enempi vuokralaisten puolella nykyään: osataan esittää muuta kuin oikeasti ollaan ja toisekseen tiedetään omat oikeudet ja vähän yli. Punainen kortti harvemmin heiluu. Toisaalta jos vuokranantaja lähtee filmaamaan ollaan korteissa helpolla punaisen puolella. Ja maalikameraan eivät auta asuntosijoittajaharrastelijan selostukset.


Ehkä vesipallo?

Vähän enemmänkin kontaktia, kuten flippaus- ja remppaurakoissa. Välillä tulee palloa naamaan ja välillä painutaan velkataakan alla pinnan alle. Mutta kuitenkin kun oikean vaihteen löytää niin peliväline liitää vedenpinnalla kevyesti kuin leipäkivi. Tarvitaan aikalailla kestävyyttä, nopeutta ja voimaa, sekä hyviä keuhkoja.


Golf?

Katse tiukasti pallossa, paljon psykologista peliä ja lehmän hermoja vaativaa pikkutarkkuutta. Laji joka on lähes yhtä paljon pään sisältä kuin ulkoisesta/fyysisestä hallinnasta kiinni. Keskittyminen ei voi herpaantua, mutta riskejä ottamalla voi saavuttaa etulyöntiaseman.


Otetaan nyt loppuun vielä toki pari talvilajiakin. Ehkäpä syöksylasku? Salkun kasvattamista ja täysillä maaliviivalle ja yli? Ei saa herpaantua ja pienetkin virheet voivat kostautua. Pertsa? Tasaisen vahvaa perus tekemistä osta ja pidä logiikalla, ehkäpä?


Tätä listaa täytyy vielä jollakin toisella kierroksella jatkaa. Tämä ei selvästikkään ole selviö, eikä todellista voittajaa varmaan voikkaan löytyä. Ajatusta on kuitenkin varsin hauska pallotella ja samalla se helpottaa asuntosijoittamisen katsomista vähän toisin silmin. Monipuolinen ja vaativa laji tämä nyt ainakin on. DIY tekijälle myös hyötyliikuntaa parhaimmillaan. Toki omien rajojen tiedostaminen kannattaa ja kohtuus kaikessa niin välttyy turhilta loukkaantumisilta.


Olisiko asuntosijoittaminen ammattiurheilijallekin aivojen nollaamisen paikka? Ajatuksia muualle vievää ja taloudellisiakin hyötyjä saavutettavissa?


Mielensäpahoittajille joiden laji jostain kumman syystä näinkin kattavassa listauksessa ei tullut mainituksi niin älkööt pettykö. Ei omatkaan leipälajini listalle päässeet.


Ps. Viimeaikoina on myös asuntosijoitusmaailmassa kierrellyt huhu asuntosijoitusporukan siirtymisestä urheilusijoittamiseen potkupallon kautta. Aihe vaatii vielä lisää tarkastelua…

keskiviikko 16. helmikuuta 2022

Paljonko asuntoja ja vuokratuloja on tarpeeksi?

Asuntosijoittaminen on monille lisätulojen kartuttamista. Joillekin se tuo taloudellista turvaa, toisille se voi olla eläkesuunnitelma.

Mutta kukapa ei tavoittelisi vapautta, mielenrauhaa, hiekkarantaa meren äärellä, tuulenvireen viilentäessä sopivasti, kylmää margaritaa palmun varjossa siemaillen etelän lämmöstä nauttien. Sielu ja mieli lepää asuntosalkun hoitaessaan kuin itse itseään. Tai mikä se todellinen unelma nyt kullekin on.



Nostetaan kissa pöydälle ja The kysymys esiin:


Mikä määrä asuntoja riittää?


Tämä on se monen asuntosijoittajan kultainen kysymys. Moni haluaa kasvaa, mutta eivät kaikki halua omistaa satoja ja taas satoja asuntoja, sehän on jo enemmän kuin työ, se on todellinen tyämaa.


Yksinkertaistetaan kysymystä heti alkuun raa’alla kädellä. Tavoite saavuttaa sinkkutalouden taloudellinen vapaus ja muuttaa Thaimaan hiekkarannoille helposti hallinnoitavan kompaktin asuntosijoitussalkun turvin. Tämä oli se twisti, jolla tulin aloittaneeksi asuntosijoittajan The kysymyksen, joskus muinoin. Ajatusta palloteltiin saunaillassa, miettien mikä voisi olla velkavipu tai miten nopeasti on mahdollista kasvattaa agressiivisesti pari velatonta asuntoa. 


Suomessa kaksi sijoitusasuntoa ei vielä takaa kovinkaan kummoista elämää. Velkavivutettunahan kassavirta on ehkä pari kymppiä plussalla eikä mahdollistaisi mitään, ei halvemmissakaan maissa. Ei kahdella velattomalla sijoitusasunnolla Thaimmaassakaan herroiksi varmaan eläisi, mutta noin 600-700e/kk nettona voisi mahdollistaa jonkin sivukeikkahomman kanssa vähän erilaista vapautta. Kaikki eivät viihdy koko elämäänsä 8-16 töissä, jossa pyörä pyörii, mutta hamsteri ei käy enää edes vierailulla.


Sinkkuna Thaimaassa voisi tovin itsekseen pärjäillä, mutta yhtälö muuttuu varsin paljon jos palataan takaisin Suomeen. Lisätään yhtälöön vielä perhe, niin hommahan mutkistuu entisestään. Asuntosijoittaja kun ei ole superihminen. On myös harvinaisen yksilöllistä ajatella, että millä kuukausitulolla kukin pärjää. Yksin opiskelijana voisin väittää pärjänneeni alle 600e/kk, kun sivuutetaan velkataakat ja matkataan kaikkialle kesät talvet polkupyörällä. Toiselle taas ei riitä 3000e/kk nettona. Me olemme tapojemme ja elintasotottumuksiemme orjia. Ja elintasohan kulutuksen mukana kasvaa kun palkka/tulotaso nousee.


Kysymykseen lienee useita eri oikeita ja vääriä vastauksia. Eikä tarkoitukseni ole yrittää olla kaikkivoipa nero, joka osaa vastata edes omaan otsikkokysymykseensä. Kysymys on kuitenkin varsin kiehtova, yleinen ja monipuolinen, joten ajatuksen pallottelu on enemmän kuin vain mielenkiintoista.


Itse olen varsin pitkään pohtinut tätä maagista: mikä määrä asuntoja (tai/ja muita sijoituksia) riittää?


Usein sijoitusmaailmassa laskelmaan vastataan löytämällä se vuosimeno/-kulutus, jolla elelee. Ja logiikka on: tuotoilla elelee ja syömällä kuormasta (pääomasta) eletään vähän leveämmin ja nautitaan. Kyllähän se nauttiminen nyt usein on se elämän ja sijoitusten end game ja suola. 


Asuntosijoittajana olen pyörinyt kysymyksen ympärillä vähän samalla ajatuksenjuoksulla:

  • Vuosikulutusarvio: 20 000
  • Nettotuottotarve: 30 000
  • Asuntosalkun vuokratuotto 5%
  • Asuntosalkun koko: 600 000e (velattomana saattaisi toimia)
  • Velkavipu maltillinen 50% (saattaisi toimia), jolloin asuntosalkun koonkin pitää kasvaa.
  • Asuntojen määrä 8-12kpl, riippuen paljon asuntotyypeistä, poisto ja vähennysmahdollisuuksista.
  • Arvonnousu voisi olla se komponentti, jolla kuormasta voi syödä rullaamalla asuntoja taikka uudelleenrahoittamalla. 


-> Tämäkään ei ole lopullinen vastaus. Sillä pääsee ehkä alkuun. Myös osviittaa asuntosijoitussäkistäni tai sen rakenteesta voi saada. Eikä kyseinenkään yhtälö välttämättä velkavipuna mahdollistaisi perheen elättämistä.


Millä voisin tulla toimeen: 3 omakotitaloa hyvillä poistopohjilla ja 2 uudiskohde as oy ja 3 asunto-osaketta. Ne mahdollistaisivat paljon, se toimeisi leppoistamiseen. Ei ehkä vielä paukut tuolla riittäisi asuntosijoituksilla elämiseen.


Eihän tämä ole edes vastaus? No sitähän se luvatusti ei ole. Se kuitenkin on ajatuksen poikanen. Ja oikeaa vastaustahan ei ole.


Heitetään soppaan vielä isompaa velkavipua ja kaikista tuuteista löytyvää korkosoppaa niin ajatukset mutkistuvat entisestään. Loputon savotta pohdinnan suahan tämä olisi jos niin haluaa, itse sitä en halua. Tyämaan ja ikiliikkujankin asuntosijoittamisesta saa. Takapuoli ylös penkistä ja touhuilemaan.


Summa summarum:

Thaimaassa saattaisi itsekseen pärjäillä kahden asunnon (mieluummin vähän useammalla) ja joidenkin satunnaiskeikkojen voimin. Elämä kuitenkin voittaa ja täten yhtälöön onkin tullut useampia erilaisia muuttujia. Täten pitäisin omaa maagista lukuani 8-12 asunnon välillä. Elämä ja asuntosijoittaminen olisivat leppoisia, homma toimeisi kuin itsessään ja välillä tulisi jotakin tehdä, että salkku toimii (kokemuksesta: asioilla on usein tapana sattua samaan aikaan). Pyörä pyörii, mutta usein hamsteria ei edes tarvita pelipaikalle.


Hamsterikettu kuittaa.


keskiviikko 2. helmikuuta 2022

Asuntosijoittamisen startti vuodelle 2022

Vuosi 2021 jää historiankirjoihin allekirjoittaneen vuokranantajan ja asuntosijoittajan uran menevimpänä vuotena. Vuoden 2022 alku on ollut jälleen varsin tapahtumarikas:

  • Rikkoutuneita ikkunoita (ei henkilö eikä omaisuusvahinkoja)
  • Autopaikan vuokralaisen vaihtoa
  • Autopaikan vuokrasopimuksen tekemistä kahteen kertaan. Vieläkin löytyy niitä, että vaikka sopimus on jo tehty niin hommaa peruutellaan. Ja myönnettäköön, että nopealla aikataululla, melko pienellä
  • Energiaremontin purkkiin viimeistelyä
  • Uutta energiaremonttisuunnittelua
  • Kiinteistöremonttisuunnitelman laajentamista
  • Tönöprojekti etenee (ei niinkään lentävästi)


En enää tiedä pitäisikö tästä päästä suuntana enää vain ylös vai alaspäin. Tekemistä piisaa ja kun koronakin yhä yskii ympärillä, niin on ehkä vielä ihan suotavaa että pikku puuhastelua riittää. Kokemukset karaisee vai miten se nyt menee? Ainakin ne opettaa, joten välillä vaan kroppaa kehiin ja tulilinjalle. 


Vuoden 2022 työlistalla on isosti vielä #tönöprojekti, joka etenee ihan ok vauhtia. Tönön aiheesta lisää TÄÄLLÄ ja instagramista löytyy kuvatarinaa nimimerkillä diy_Lord. Jos nyt vapuksi ois suht valmista. Katotaan sitten meneekö vuokralle vaikko myyntiin.


Tönön lisäksi listalla on sijoitusyhtiön lisäselvittelyt ja muutoinkin yhtiökuviot. Ja aivan varmasti olemassa oleva asuntosijoitussäkki jonkunkin verran työllistää. Kuten usein havaitsee, niin asioilla kun on tapana tapahtua enemmän kerralla kuin tylsän tasaiseen tahtiin.


Exit vol 2 ja periaatteessa myös vol 3 ovat kovassa suunnitteluputkessa, joten katsotaan jos vuoden kuluessa tapahtuu peliliikkeitä. Tai ainakin blogissa tullaan jälleen avaamaan pelinrakennusta enemmän. Exit suunnittelu on tärkeä osa asuntosijoittamista. Aiheesta aiemmin olen kirjoitellut mm. TÄÄLLÄ


Markkinat vetävät kovaa tahtia ja niin myös omat puuhastelut. Kaippa se ois hyvä kyydissä pysyä. Toivottavasti moni pysyy myös blogin kyydissä. Lisää tätä enemmän tai vähemmän hiilitimanttista tavaraa tarjossa jatkossakin, stay tuned!


Kiinteistökettu kuittaa.