Velkahelvetti

Viimeistään tänä keväänä monen velallisen lainanhoitokulut nousevat mitä luultavimmin melko reippaasti. Viime kesän jälkeen korot lähtivät viime vuoden reippaimpaan nousuun, kiivaimmillaan taidettiin harpata elo-syyskuussa. Tällöin vajaasta prosentista pompsahdettiin noin 2,5% (12kk eurib). Suurin osa korotuksista on siis jo nähty, mutta iso osa on vielä jäljellä. Eikös tilastojen mukaan asuntokauppa ole pirteimmillääm keväällä ja kesällä (normaaleina vuosina)?

Korkojen nousu ennennäkemättömiltä miinus koroilta on ollut ennennäkemättömän ripeää. Muutoinkin elämme varsin sekavassa maailmassa. Nyttemmin vieläkin sekavammassa. Esiin nousseet ongelmat pankkisektorilla eivät ainakaan auta tilanteen rauhoittumisessa, vaikkakin keskuspankit joutunevat jälleen vakavammin pohtimaan korotusten jatkumoa ja haukkamaisia puheitaan. Toisaalta mikäli inflaatio ei ala normalisoitumaan ja koronnostut stoppaavat, ollaan silloinkin varsin erikoisessa tilanteessa.

Meitä asuntosijoittajiakin tilanne kirpaisee. Korko on kuitenkin kulu, joka syö kannattavuutta. Korkojen nousu vaikuttaa myös asuntojen arvostukseen. Ja vaikka sanottaisiin että tilanne on vain väliaikainen niin kahta kautta tuottojen muodostuksen kaventuminen varmasti kirpaisee. Mitä enemmän vipua sitä enemmän vaikutuksia. Mitä enemmän sotakassaa niin sitä enemmän voi käyttää pelisilmää. Mikään pakkohan ei ole hankkia kannattamattomia sijoitusasuntoja? Tietyissä tilanteissa asuntoja on toisaalta pakko myydä.

Asuntosijoittajan näkövinkkelistä asuntokaupan hiljentyminen ei kuitenkaan ole välttämättä pelkästään huono asia. 

• Omistusasujaostajiakin lienee entistä vähemmän? Vuokraaminen kiinnostaa eli hyväkuntoisille vuokra-asunnoille hyvillä paikoilla lienee kysyntää. Vuokrat nousevat inflaation mukana (ei ehkä ihan yhtä paljon).
• Rakentamisen hiipuessa ja olemassa olevan rakenteilla olevan ja jo rakennetun varaston hiipuessa voidaan päätyä jälleen tilanteeseen, jossa kysyntä ylittää tarjonnan. Tässä mielessä ymmärrän asuntohintojen mahdollisen notkahduksen väliaikaisuuden.
• On myös mahdollista päästä tekemään parempia kauppoja. Syyt ja seuraussuhteet sekä muutoinkin skarppina oleva asuntosijoittaja saattaa löytää mielenkiintoista ostettavaa. Varsinkin jos sotakassa on kunnossa.

Ei tätä tilannetta kuitenkaan juuri millään positiiviseksi saa käännettyä. Aivan sama vaikka verotus suojaa asuntosijoittajaa koronnousuilta. Korkokulut kun ovat pääomatuloista vähennyskelpoisia, koronnousun vaikutukset ovat siis ”vain” noin 70%. Aivan sama vaikka löytyisi ostonpaikkoja. Paljon on pohdittavaa ja laskettavaa.

Hiljattain laskin auki vähän päivittäen aiempia pohdintojani koronnousujen vaikutuksesta (TÄÄLLÄ). Onhan se siis ihan eri jos 500te lainapääomalla 0,5% korolla (käytännössä marginaalilla) korkokustannus on 2500e ja nyttemmin 4,5% korolla samaisen 500te lainan määrällä korkokustannus onkin suolainen 22 500e. Kyllä siinä muutaman asunnon nettotuotot menee korkokustannuksiin.

Asuntosijoittaminen ei olekaan enää siis niin helppoa. Eikä auta enää löytää tai ainakaan etsiä niitä 3,5-4% tuottokohteita, eipä siinä jää riskin kannosta enää mitään voita leivän päälle. Ei ole enää sitä ilmaista rahaa, jolla tehdä asuntosijoittamisella helppoa rahaa lisää. Velkarahaa on pumpattu vuosien saatossa maailmaan sitä rataa ettei tämän tilanteen pitäisi yllättää, mutta kyllähän tämä vauhti tässä on hirvittänyt. Kannattavaa asuntosijoittamistakin pystyy yhä tekemään, mutta ei samalla velkavivulla kuin ilmaisten lainojen aikaan. Muutoinkin lukujen kanssa saa olla huomattavasti tarkempana. Eihän se sijoittaminenkaan enää niin helppoa ole yleiselläkään tasolla jos sijoitusvuotta 2022 katsoo. Toisaalta aina markkinaan mahtuu ylä- ja alamäkiä. Syklisyys on ennemminkin sääntö kuin poikkeus. Sijoittamatta jättäminen näillä inflaatioluvuilla ja pitkässä juoksussa lienee vieläkin kannattamattomampaa. Uudenlainen kriittisyys ja realismi on kuitenkin tervetullutta.

Itse vielä killun koronnoston ajankohdan osalta aina tuonne heinäkuulle saakka. Ihan sinänsä tuurilla sopiva lainojen uudelleenjärjestelyn ajankohta viime kesällä. Mikäli olisi vielä enemmän tuollainen pitkien korkojen käyttö lainoissa, niin tilanne olisi suorastaan siedettävä. Korkosuojaushan on nyt monella kannattanut. Saa nähdä miten mullillaan maailma silloin sitten taas on. Ei tässä ehkä vielä ihan tulenpalavassa helvetissä olla, mutta maailma lähes tulkoon kirjaimellisesti palaa monellakin tapaa tällä hetkellä. Riskienhallintaa ja mahdollisuuksien hyödyntämistä. Valot päällä ja kartta kädessä edetään varovasti tunnustellen.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Neuvottelutilanteita asuntokaupoilla

Asuntokaupoilla törmää varsin kattavasti erilaisiin ihmisiin ja mitä erilaisimpiin tilanteisiin. Nyt kun taas neuvottelut ja omituiset tilanteet ovat varsin ajankohtaisia niin ajattelin ottaa pienen mietintätuokion ja katsauksen historiaan:

Joskus ensiasunnon etsinnän yhteydessä muistan käyneeni tarjousneuvottelua omakotitalosta. Muistan vieläkin sen kuumotuksen parikymppisenä ensiasunnon ostajana, kun vastapuoli uhkaa oikeustoimilla. Olisin kuulemma ollut sopimussakon maksuvelvollinen. Nope: tarjousneuvottelua kyllä käytiin sähkopostin välityksellä, mutta missään kohtaa eivät tarjoukset kohdanneet. Isolla viiveellä ja useiden eri välitarjousten jälkeen on paha lähteä enää johonkin vanhaan tarjoukseen tarttumaan. Toisekseen kiinteistökaupoilla hitusen tarkempaa tuo prosessi muutoinkin. Tarkkuutta siis. Muistan selvitelleeni asioita, mutta ei se tilanne siltikään kiva ollut.

Ostin ensiasuntoni kuolinpesältä, tarjouskauppakohteena. Tuolloin tarjouskaupat olivat hyvin uutta ja jännittävää. Olisikohan sitten lopulta oltu kuntokartoituksessa, kun kävi ilmi että kuolinpesän osakkaistakin osa oli ollut hintaa nostamassa ja tarjoamassa vastaan. Noh, sain kohteen mutta vähän erikoinen maku tilanteesta jäi. Olisihan se jännää huutokaupassa myyjänä olla itse kirjaimellisesti vedättämässä hintaa korkeammalle.

Ensimmäisen sijoitusasuntoni kohdalla muistan neuvotteluissa jokseenkin korostuneen, että pohjaviemärit on JO uusittu. Sitä markkinoitiin osittaisena putkiremppana ja ainakin tulevaisuuden putkiremppaa helpottavana tekijänä. Noh, ei siitä lopulta iloa ollut kaikki meni uusiksi. Huomioin nämä kyllä jo isosti itse ostovaiheessa. Perinteinen putkiremontti tai LVIS remontti maininta ovat niitä puhtaimmin kaikki tehtyjä putkiremppoja. Nykyään harkitsen useammin kuin kahdesti hankintoja putkiremppakohteista. Oppia kyllä niistä kohteista saa.

Tönöprojektia olen useamminkin kattavammin avannut, mutta hankintavaihe on useammankin noston arvoinen. Ihminen on laiska eläin ja välittäjätkin ovat ihmisiä. Pähkinänkuoressa: suositulta alueelta varsin edullisesti hinnoiteltu kohde, 5 päivää perus asuntosivuilla, 1 näyttöpäivä (jonne eivät kaikki potentiaaliset luonnollisestikaan pääse ja peruutuksia oli), 1 tarjousmahdollisuus. Ja mitäs vielä: hyvin hämmentävät perustiedot, ja lisätietoja sai itse kaivaa. ”Joo olen laittanut nää vähän kuin huonomman mukaan.” Eli huopakatto olikin peltikatto tai muovimatto olikin korkkia tai laminaattia ja kylpyhuone olikin laatoitettu ja vesieristetty. Eipä siinä, projekti se oli ja tönöprojektissa oli alusta asti tyämaan suuruusluokka tiedossa. Itse en siis tönöprojektin osalta voi kehua olleeni kovinkaan laiska eläin, vaikka aika rennolla otteella projekti menikin.

Tiukempia tarjouksen voimassaoloehtojakin on tullut muutamaan otteeseen hyödynnettyä. Väittäisin niiden toiminneen ja on niissä taustalla ollut vähän laajempaakin pohdintaa kuin vain toisen kiusaaminen ”tarjous on voimassa vain tunnin” ajatuksella. Yhdessä kohteessa tarjouskierroksilla sain vastatarjoukseeni vastatarjouksen, mutta olin kiireinen ja jouduin siirtämään/viivastyttämään omaa vastaustani. Tämä kuitenkin toimi omaan pussiini, koska myyjä tuli hyväksyneeksi lopulta alkuperäisen vastatarjoukseni ehkä noin muutaman tunnin päästä. Tavallaan laitoin pelin pauselle, kun pallo oli minun puolella kenttää ja lähdin kahville. Toisessa tilanteessa neuvoin kaveriani kuumassa asuntomarkkinassa unohtavan perinteiseen suomalaiseen mieleen juurtuneen tinkimisen. Tarjous oli vähän yli pyynnin ja hyvin rajallisen ajan voimassa. Homma toimi, tarjous hyväksyttiin, kaikki hyvin. Ja vielä kauppojen jälkeen avaimia hakiessa myyjä oli sanonut että olivat saaneet 5te korkeemman tarjouksen, muutamaa tuntia heidän tarjouksen hyväksymisen jälkeen. Ei lainkaan huano ja hyvin ovat viihtyneet.

Asuntojen ja unelmien kanssa kun käy kauppaa, niin kaikki on mahdollista. Ei ole olemassa oikeaa tai väärää tapaa. Tuuria, taitoa, sattumuksia vai kämmähdyksiä. Miksi näitä nyt kulloinkin voi kukin sanoa? Varmasti vähän kaikkea noista ja toisaalta tekevälle sattuu. Ja kun vielä tekee vähän pilke silmäkulmassa (eikä vain hampaat irvessä laskin kädessä), niin yleensä silloin asioita tapahtuu.

Kettu kuittaa.

Asuntokaupan psykologia: Raha ratkaisee?

Käydään läpi tarjousneuvottelujen psykologista puolta ja sitä, että raha ei aina ratkaise. 

Nostoja ja esimerkkejä

• Myyjä jää vuokralle? Joko loppuiäkseen taikka kunnes uusi asunto löytyy ja jotta on rauhassa aikaa katsella. Tämä useammassakin tilanteessa (rahoitus helpottuu: ei kahden asunnon loukkua + 2 lainaa samaan aikaan; muutto helpottuu: vain 1 muutto 2 sijaan, eikä välttämätöntä välivarastotarvetta)
• Myyjä rahoittaa? Tavallaan osamaksulla tai/ja pienellä korolla edelleen myyjälle tuottoa. Toiminnee erityisesti tilanteissa, kun varoille ei välitöntä tarvetta.
• Vapautuminen? Esimerkiksi omakotitalokaupoilla myyjälle voi olla varsin vaikeaa tyhjentää asunto kuukaudessa tai edes kolmessa. Joustavuus tuo neuvottelumahdollisuuksia. Toinen tarjoaja voi joutua muuttamaan omasta myydystä kohteesta ajankohtana X, täten pelivaraa vähemmän.
• Kauppaehdot (ei korjausvalituksia, kaupat heti, ei lainaehtoa). Olen mm. hävinnyt yhdet kaupat vaikka tarjoukseni olisi lopulta ollut korkein. Näytöllä kommentoin liesituulettimen kytkyä ilmanvaihtoon (useissa yhtiöissä kielletty). Lisäsin myös että tiedostan asian ja en nillitä pienistä. Käsittääkseni hävisin 500-1000e omalla tarjouksellani, mutta ostaja sai kuin saikin väännettyä hintaa mainitsemallani twistillä ja olisin siis ollutkin korkein tarjoaja. Noh: diilejä tulee ja diilejä menee.
• Välittäjät ovat laiskoja. Kun asiaa helpottaa niin myyjälle kuin välittäjällekin niin on varsin mahdollista päästä tilanteeseen jossa kaikki voittavat. Ja voittamisesta voi tulla jopa tapa.
• Miellyttävä persoona. On hyvä olla avoin, kiinnostunut, helposti lähestyttävä ja puhelias. Sisäänpäin kääntynyt exelissä roikkuja ei toimi. Tai saattaa se toimia mutta olemalla miellyttävä ja ihan vain ihminen, puhumalla ja kyselemälöä voi saada 5/10 kohdetta/ostoa toimimaan. Exelillä alihintaisia tarjouksia räiskien luku lienee: arvioi 100 porentiaalista kohdetta, tarjoa 10stä, ehkä saat yhden. Aikaa palaa ihan eri tavalla ja lopputulos voi jopa olla sama taikka huonompi. Kummassakin on puolensa.

On siis olemassa useammankinlaisia tilanteita joissa välttämättä se suurin rahasumma ei ratkaise. Usein se kuitenkin ratkaisee. Asuntosijoittajan kuitenkin täytyy tai vähintään kannattaa olla luova. Jotta diili toimii itselle voi tarvita saada se toimimaan myös muille. Ihan vain itsensäkin takia kannattaa olla kiinnostunut ja kysyä tarkempia kysymyksiä ja soittaa vaikka isännöitsijälle taikka hallituksen pjlle. Myös kohteesta ja omista mahdollisuuksista oppii samalla huomattavasti enemmän. Kolkuttelemalla seiniä ja juoksuttamalla exeliä pääsee vain tiettyyn pisteeseen.

Omaan lompakkoon vaikuttaa vieläkin vastapuolta enemmän: peilikuva. Omaa käyttäytymistä on hyvä opiskella ja ainakin oppia tuntemaan. Kunkin pitäisi tuntea itsensä, vaikka se välillä hankalaa onkin. Itseensä tutustuminen on myös usein paljon pidemmällä kuin lyhyt vastapuoleen (tai vastapuoliin: välittäjä ja myyjä) tutustuminen. Asuntokaupoilla erityisesti huutokauppa tyyliset neuvottelut ovat varsinaista rahankatoa. Voitto voi olla kaikkea muuta kuin voitto. Rahaa saa palamaan, jotta ”voittaa”. Lopputulos ratkaisee, että mitä sitä sitten ehkä lopulta voittikaan. ”Cut loss” tyylinen ajattelu ja henkinen raja on usein järkevää itselleen asettaa. Siinä vielä ehkä lopulta jopa kannattaa koittaa pitäytyä.

Neuvotteluiden tärkein osapuoli on oikeastaan aina: sinä itse. Sittemmin sitten tulee vastapuoli ja heidän intressinsä. Ja aina ennen laskinta (ainakin ulospäin) kannattaa olla ihminen. Asuntosijoittaminen on ihmisten välistä businesta: kiinnostu, ymmärrä, välitä… Lista voisi olla loputon, mutta noilla pääsee vahvasti alkuun. Raha on vain numeroita. Siitä kun pääsee yli tai ohitse on aika pitkällä.

Katsotaan mitä ovat omat lopputulokset, mutta vauhtiin aletaan pääsemään. 

Kauppakettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Ps. Asuntokaupan psykologiaa aikaisemmin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ

Ready, aim, fire

It is time for action. Do your homework before you do anything. Yes, it is told that the hardest part is to start and that you should not wait for too long. 

You don’t need a door. You need a sledgehammer.

Indeed it is true that if you are waiting for the ideal deal (or killer deal), one has to wait forever... On the other hand is it wise just to start investing because otherwise you might be late from the train. FOMO (fear of missing out) is true and terrible. AND you don’t want to wait forever. Know what you are doing (or atleast do some homework) and just do it.

Take your time and learn your own ways. Mimic others and learn from mistakes that others have done. But do know your own goals and limits, do not try to mimic everything. And learn from your own mistakes. Setting a goal and/or a limit is one thing but getting things done is another. Money don’t grow on trees and deals don’t find you. Just waiting around is not the answer.  You make your own dreams and deals.

It is time for action. Let’s see where it leads us.

Kettu has left the building.

Korkopohdintaa vol X

Enpä tiedä olisiko enempää voinut olla väärässä kun olen aiemmin kirjoitellut mustista korkopilvistä (TÄÄLLÄ) ja korkoesimerkkilaskelmista (TÄÄLLÄ). Korkomarkkina on muuttunut aivan täysin. En tosin tiedä tuliko se kaikille täysin yllätyksenä. Yllätyksellisintä lienee ollut korkojen nousun nopeus. Vuodessa sellaisen 3,5% yksikön muutos, se on kieltämättä varsin hurjaa. Enkä nyt ehkä aivan täysin väärässä voi aiempien kirjoituksieni olleen, onhan korkoriskin tiedostaminen ollut järkevää. Enkä ainakaan vielä, toivottavasti hyvään toviin, ole konkurssissa.

Asuntosijoittajalle se voi olla hurjuutta vieläkin kurjempaa. 4% tuottavan kohteen kannattavuus heittänee jossain kohtaa melkoisesti häränpyllyä, hoitokulujenkin vielä noustessa. Muistetaan vielä toki, että korkokustannus ei rokota koko hankintahintaa, koska vipu on usein alle 100%. Ei se silti paljoa lohduta.

Nostetaampa nyt siis jälleen elävä esimerkkilaskelma 500te lainasalkulla:

1. Vuosi lähinnä marginaalia eli 0,6%. Täten korkokustannus 3000e. Lyhennykset 24te/v.
2. Lainapääoma 476te. Korot 2856e. Lyhennykset 24te.
3. Vuosi 2022. Lainojen uudelleenjärjestelyt. Korkokustannus osuu sopivasti 1,5%. Lainapääoma 452te. Korot 6780e. Lyhennykset yhä 24te.
4. Vuoden 2023 korkokustannus 3,9%. Lainapääoma 428te. Korot 16 692e. Lyhennykset yhä 24te
5. Otetaan vielä varoiksi vuoden 2024 apulaskelma näin ennakkoon. Korkokustannus 3,9%. Lainapääoma 404te. Korot 15 760e. 24te/v lainalyhennykset edelleen jatkuvat.

Nojoo, laskema jo aika hyvin osoittaa koron nousun painavuuden. 16te (verohyödyt huomioiden 11 200e) on jo melko vaikuttava kannattavuuslaskelmissa. Koronnousuja ei siis parane vähätellä. Onhan kiinteistömarkkinalla sillä myös harvinaisen vahva merkitys esim. asuntojen arvostustasoihin. Tuottoväli korkokustannukseen tulee säilyttää riittävänä, täten tuottovaateen lukemat elävät muuttuvien korkojen mukana. Täten hinnoista aletaan tinkimään enemmän.

Ei liene mitään ainoaa oikeaa tapaa laskea nousevien korkojen vaikutusta asuntojen hintoihin. Markkinat kun elävät varsin hitaasti ja moni myyjätaho voi tuudittautua, että ”jos naapuri sai 1v sitten hyvän hinnan, niin alle sen minähän en myy”. Myyjän markkinat vaihtunevat tässä pikkuhiljaa ostajan markkinaksi. Toki lompakon ja laskelmien kannattaa olla kunnossa. Se, että koska myyjät lähenevät maanpintaa, ei tarkoita että hintoja aletaan polkemaan heti.

Asuntosijoittajaa vivuttaa. Ei ole helppoja yhtälöitä, mutta toisaalta liipaisimesta on hankala puristaa. Vivun lisääminenkin tuntuu tuntuvan lainahanoissa. Turvamarginaali hankintahinnoissa turvannee kivasti tulevaisuuden varalta. Hankintahinnalla ja tavalla on nyt ehkä entisestään jälleen hyvinkin suuri merkitys. Pyyntihinta taitaa nyt olla hienoinen pyynti/pilkkihinta. Joskos joku hullu tulee tekemään täyden tarjouksen ja sitten huudatetaan hinta kattoon… Ehkä ei.

Saas nähdä, että mihin tämä (korko)maailma vielä tässä päätyy.

Korkokettu kuittaa.

Ensimmäisen perityn vuokralaisen tarina

Helppoa kun kaikki on jo valmiina?

Välillä kuulee tai näkee keskustelua siitä: onko helpompaa ostaa kohde valmiilla vuokralaisella vai ilman? Ymmärrän kolikon molemmat puolet. Itsehän olen perinyt vasta yhden ja on ihan ok kokemukset.

Tilanne perityn vuokralaisen kanssa oli varsin perinteinen, eli vuokra oli matala ja jäänyt muusta markkinasta. Ajattelin katsella tilannetta ja kertaalleen taisinkin ehtiä ihan jonkun perinteisen 3% korotuksen tekemään. 

Muistaakseni kohteen ensimmäinen yhtiökokous oli aika pian oston jälkeen ja siitä lähti huhumylly laukkaamaan. Kyseessä ei ollut mitään häiriökäyttätymistä tai vastaavaa. Naapuri lähinnä kertoi että asukkaita oli välillä useampiakin. JA siihen oli syynsä miksi asunnon postiluukku oli viritelty. Asukkeja ilmeisesti oli välillä useampia joten avaimia ei riittänyt kaikille ja täten pilkkivehkeillä sitä kautta pääsee kivasti sisään… Toisekseen siivousparvekkeella kuulemma välillä käytiin useamminkin. Kyseessä ”pent house” ja puoli kerrosta ylempänä oli sopivasti ”omaan käyttöön” soveltuva parveke. Jälleen korostettiin ettei asiassa ollut mitään häiriökäyttäytymistä eikä valittamista. Sinänsä niksi oli varsin nokkela. Yksiössäni ei muutoin ole parveketta ja tuuletukseen läpivedon kera siivousparveke on suorastaan maaginen.

Vuokrasuhde ei kestänyt kuitenkaa kauaa ja päättyi ihan sopuisasti. Vuokrat tulivat ajallaan, valituksia ei tullut jne. Olin varautunut remonttiin, koska asunto oli varsin karussa kunnossa. Ei alkuperäinen eikä kovin kärsinyt, mutta ei sitä mitä yleensä haluan tarjota vuokramarkkinoille. Kesähelteillä remontoidessa oli muuten kätevää hyödyntää siivousparveketta.

Noh, asunnonhan oli sovittu olevan tyhjä vuokralaisen lähdettyä, mutta eihän se niin ollutkaan. Ruokapöydän virkaa toimittanut terassipöytä oli yhä paikalla, kuten parit tuolit, työpöytä… Pilkkitarinakin sai vahvistusta, sillä pelit ja vehkeet löytyivät eteisen kaapista. Jääkaapista löytyi olutta ja vodkaa. Pari puhelua ja asia saatiin sovittua, että pidätän vuokravakuudesta muutaman satasen, jos hävitän itse tavaran ja tyhjennän kämpän loppuun. Yritystä oli ollut mutta tyhjästä itselläni oli ja yhä on vähän eri käsitys. Työpöytä jäi tulevalle vuokralaiselle käyttöön ja terassipöydän huolsin ja käsittelin itselleni käyttöön. Ja se on yhä käytössä.

Tarinassa ei sinänsä ollut varsinaista opetusta, mutta siitä sai taas vähän erilaista kokemusta. Hyvässä hengessä kaikki kuitenkin sujui. On tässä matkan varrella tullut kuultua surullisempiakin tarinoita. Nimenomaan perityistä vuokralaisista ja ehkä enemmän halvemmilta alueilta joissa pääsee koviin tuottoihin ja kassavirtapositiivisiin lukuihin. Samalla ilmeisesti pääsee (tai voi päästä) oppimaan elämän karusta puolesta. Näistä ikävimpiä ovat ne tarinat joihin liittyvät huumeneulat, lapset ja eläimet… Yleensä asunnoissa ei ehkä muutoinkaan siisteydellä juhlita lopputarkastuksissa (ehkä useammin jälkitarkastus), mutta epäsiisteys ei tosiaan ole se pahin asia.

Vuokranantajuus on monipuolista hommaa. Välillä saa leikkiä niin omaa psykologia kuin toimia vuokralaisen psykologina, talkkarina, taloudenhoitajana ja ties minä. Tenants, trash, toilets, kuten rapakon toisella puolella tavataan sanoa. Ja paljon muuta.

Vielä loppuun yhteenvetona perityn vuokralaisen ns pros ja cons. 

Puolesta:

• Helppous
• Laskelmien yksinkertaisuus
• Toisaalta vuokrankorotusten tuomat mahdollisuudet niin kannattavuuteen kuin arvonnousuun. Esimerkiksi vuokrien korottamattomuus joko hyvän vuokralaisen pitomielessä tai vaan laiskuuttaan ovat ihan normaalia joillekin.
• Ei omaa vaikutusta vuokralaisvalintaan. Toimii sekä hyvässä että pahassa.

Vastaan:

• Vuokralaisen taustojen tsekkaus ja kommunikaation aloittaminen korkeammalla kynnyksellä.
• Vuokralainen voi äänestää jaloillaan.
• Toisaalta huonokuntoinen kohde voi olla ihan käypä vuokraltaan huonokuntoisena. Remontointi halvan vuokran syystä olevan vuokralaisen aikana vuokraa samalla nostaen SAATTAA olla hankalaa. Joten remontteja ja samalla potentiaalisia lisätuottoja siirretään tulevaan.
• Sitten ne huijausmahdollisuudet, jossa tutun kanssa ollaan vedätetty vuokraluvut vähän turhan korkeiksi. Ja yllättäen lähes samantien kaupanteon jälkeen vuokralainen äänestää jaloillaan (ehkä jopa sovitusti). Tälläistä en ole vielä kokenut, mutta olen kuullut. Asuntosijoittaminenkin kun toimii cap rate tyylisesti varsinkin isossa maailmassa, täten tulovirta määrittelee ostohintaa. Kikkailut ovat mahdollisia vaikka toivoakseni harvinaisia.
• Ei omaa vaikutusta vuokralaisvalintaan. Toimii sekä hyvässä että pahassa.

Perintökettu kuittaa.

Asuntosijoittamisen pito

Viimeisen vuoden aikana on tuntunut, että useammallakin asuntosijoittajalla on saattanut alkaa sutimaan. Korot ja kulut nousee, kannattavuus laskee ja tummia pilviä on ilmassa. Monelle matka on myös tyssännyt. Ei siis kuitenkaan päättynyt kokonaan. En usko median klikkiotsikoihin ja ihan niin konkurssikypsiin tilanteisiin kuin otsikot antaisivat ymmärtää, vaan ennemminkin viittaan, että moni on pysähtynyt ja ottanut aikalisän.Å

Asuntosijoittaminen on ollut helppoa, sijoittaminen on ollut helppoa. Lainaraha on ollut ilmaista ja kaikki omaisuusluokat ovat lähes mistään riippumatta tuottaneet, jopa erinomaisesti. Oli ja varmasti yhä on niin, että esim Helsingissä pidetään asuntoja tyhjillään. Ja niitäkin pidetään jonkunlaisina sijoituksina, turvasatamina. Hassua, mutta totta. Oishan se paljon kivampi laittaa raha oikeasti töihin, kattaa edes ne vastike ja taloyhtiöremonttien kulut. Vaikkakin viimeisen 15v aikana ne Kallion mahdollisesti tyhjätkin asunnot ovat aika kivasti arvoaan kerryttäneet.

Asuntosijoittamisen pito on kuitenkin muuttanut muotoaan. Vaikka osa onkin jäänyt sutimaan paikalleen, niin samalla yhä tehdään toimenpiteitä ettei juoksuhiekkaan tai kulukuoppaan vajota enempiä.

On aika palata perusasioiden äärelle:

• Asunnoista huolehditaan
• Vuokralaisista huolehditaan
• Asiakkaita palvellaan
• Taloyhtiöissä vaikutetaan
• Keskusteluyhteydet säilytetään
• Vaikka maailmaan varmasti aina mahtuu voittajia ja höviäjiä, on silti aina paras pyrkiä kaikkia tyydyttäviin lopputuloksiin. Win-win-win.

Saattaa olla että asuntoflippaajillekin jää enemmän kohteita pitoon jos flipin laskelmat ovat menneet matkan varrella aivan uusiksi. Voi olla että flippi toimiikin paremmin exitin sijaan vuokralle jättäen (TÄSTÄ omaan 7v flippijulkaisuun). Pitoa voi olla myös esimerkiksi aktiivinen ja nopeaa kanssakäyminen vuokralaisten kanssa. Ongelmat ratkotaan jo mielellään ennen kuin niitä ilmaantuu. Rikkinäiset vessanpöntöt korjataan ASAP, se on jo taloyhtiön ja täten naapurienkin etu. Kodinkoneet vaihdetaan tarvittaessa. Mahdollisista remonteista kerrotaan hyvissä ajoin jne.

Olihan tässä itselläkin ennen Joulua uuden astiapesukoneen metsästystä. Tilanne ei onneksi ollut ihan akuutti, kun vuokralaiset matkasivat kotikonnuilleen lomien ajaksi. Paluuviikoksi olikin sitten sovittu että he olivat vastaanottamassa uuden koneen ja valvomassa asennuksen ja poisviennin. Pientä viivettä toimituksineen ja asennuksineen, mutta lopulta kaikki olivat tyytyväisiä.

Palvelualttiuden lisäksi moni painii, minä mukaanlukien, vuokrankorotusten kanssa. Vuokrankorotuksissa ehkä pelätään jopa liikaa, että vuokralaiset äänestävät jaloillaan. Toisaalta on vain oman oksan sahaamista jos jättää vuokran laahaamaan muista vuokrista jälkeen. Varmastikin sellaiset 2-4% korotukset, joilla hyvinkin paikkaa hoitovastikkeiden 10%nkin korotukset, riittänevät hyvin. Inflaation mukaiset 8-10% korotukset jätän suosiolla muille.

Kustannusten kasvun ja vuokrankorotusten laskuharjoitus

Vastike 100e (3,3e/m2, 28m2)

10% korotuksella 110e

Vuokra 540e

3% korotuksella 555e

Korotuksien jälkeen ollaan 5e voitolla ja molemmat korotukset ovat euroissa varsin inhimillisiä.

On yhä tärkeää, että asunnot ovat oikeilla sijainneilla. Tämän lisäksi tai ainakin tämän sijaan on hyvä olla perillä mitä omilla markkina-alueilla tapahtuu ja miten markkina elää. Ennakoinnilla ja nopealla reagoinnilla voi säästyä useampikin päänsärky.

Asuntosijoittamisen suosion pito tuntuu pitävän pintansa. Milloin raja tulee vastaan vai odotellaanko nyt vain ostohousut jalassa oston paikkoja ja alennusmyyntejä? Odottavan aika voi olla pitkä ja samalla voi myös tehdä toimenpiteitä, jotka auttavat säilyttämään omaa kannattavuutta ja kilpailukykyä. 

Kehäkettu ei jää tuleen makaamaan vaan pomppii verrytellen ja iskun paikkaa etsien.

Vuosi 2023 here we are

Vuonna 2022 opettelin kävelemään uudestaan (katkaisin siis kesällä akillesjänteeni, on muuten viheliäistä, en voi suositella). Tönöprojektilla taisteltiin, mutta tulihan sekin tarina valmiiksi. Yhä olen projektissa pikkaisen pienemmin panostuksin ja panoksin mukana. Tönöön palataan vielä varmaan tänäkin vuonna parissa julkaisussa. 

Vuosi 2023 tulee olemaan vähintäänkin erilainen. Toivon että alkuvuoden koronan ja viime vuoden jalkahäslingin jälkeen terveys jatkaisi hyvällä uralla. Kiinteistökehitys tulee olemaan isossa roolissa terveyden lisäksi. Niin mökkikiinteistön osalta kuin tönön osalta vaikkakin isommin sivustakatsojan roolissa. Kerrostaloyhtiöissä tulen myöskin panostamaan kiinteistökehitykseen ja erityisesti taistelemaan nousevia vastikkeita vastaan. Jos ajatellaan että kaikki on jo tehty, niin tuskin. Pelkkä sähkönkulutuksen järkeistäminen voi säästää paljon kuin myös koko kiinteistön kriittisempi ja aktiivisempi tarkastelu.

Vapautin vuoden 2022 lopulla myös käteistä, eli revolverissa pitäisi muutama paukkukin piisata. En täysin noudata asuntosijoittajan: 

• ”odottavan aika on pitkä”

Tai

• ”tekemättömyyskin maksaa eli menetät potentiaalisia tuottoja odotellessasi tai etsiessä sitä timanttia”

• Pahimmillaan liian vähän aktiivinen mutta aktiivinen kohdemetsästys johtaa FOMOon. Eli fear of missing out. Joku 3-4% tuotto nykyisessä korkomarkkinassa voisi olla varsin myrkyllistä. Eli katseet on korkeammalle.

Erityisesti kun kohteita hakee aktiivisesti voi se olla varsin kuluttavaa ja aikaa vievää. Jos sitä tekee säännöllisen kevyesti on se myös helpompaa ja vähemmän kuormittavaa. Samalla pysyy markkinasta perillä. Toisaalta on myös osattava toimia tilanteissa joissa on potentiaalia. Muutoin jää aina sivuun ja lopulta riski ajautua tarjoamaan vain siitä syystä ettei mitään ole vielä löytynyt ja FOMO kasvaa. Tekemättömyys ei tuota mutta on myös tuottamatonta tekemistä.

Painoalueina ovat:

• Prioriteettien järjestäminen. Tekemällä vähemmän voi saada enemmän aikaan. Panostaminen itseensä ja perhe-elämään tuo aivan erilaista energiaa ja potentiaalia.
• Kiinteistökehitys
• Kannattavuuden turvaaminen
• Salkun kasvattaminen
• Markkinan seuraaminen, metsästyksen ohella.

Puhutaan ostajan markkinoista ja varsin odottavassa tilanteessa tässä elellään. Eli aika näyttää millaiseen asemaan markkina päätyy ja millaiseen asetelmaan itse päädyn. Ei tässä nyt kuitenkaan ihan vain odottelemaan jäädä.

Kehäkettu on jälleen vauhdissa ja kiittää ja kuittaa.

Asuntosijoittajan Diilin metsästystä

Asuntometsästys on hieno laji. Se on yleisesti rummutettujen numeroiden sijaan varsin tarkka ja tunteellinen laji. Numeerisen ja psykologisen brutaali laji. Asuntokaupan psykologia (tähän liittyvään aiempaan kirjoitukseen TÄÄLTÄ) on varsin tärkeässä roolissa. Niin monia osapuolia ja numeroita joita ottaa huomioon. Asuntokaupoilla kun ei pärjää vain excelillä.

Tähän olen viimeisinä vuosina tuntunut törmääväni yhä useammin. Asuntosijoittajat tuntuvat järjestään rummuttavan excelin ja laskelmien tärkeyttä ja kyllähän ne tärkeitä ovatkin. Psykologista puolta ei kuitenkaan saa unohtaa: miksi myyjä myy? Mikä on hintapyynnin tarkoitus (tästäkin olen aiemmin kirjoittanut TÄÄLLÄ)? Millä hinnan lisäksi on merkitystä? Olen myös nyt jo useamman vuoden ajan ollut mukana yhdessä jos toisessakin asuntokaupassa antaen vinkkejä tai neuvoja kaupankäyntiin ja neuvotteluihin. Väittäisin että rahaa on säästynyt kymmeniä tuhansia. Välillä nopeus on valttia, välillä rauhallisuus, välillä käteinen, välillä se että muuttaisi asuntoon itse.

Asuntomarkkina tuntuu olevan varsin sekaisin. Unelmia ja erityisesti asuntosijoituksia jarrutellaan ja kaikki tuntuvat odottelevan, että mihin suuntaan maailma tästä vielä menee. Huhuja liikkuu suuntaan ja toiseen: 

• Toiset lähes jo ennustavat (ostonpaikan) junan jo menneen
• Toiset manaavat uutta ”90-luvun romahdusta”
• Kaikki tuohon väliin jäävä jää tylsäksi kohinaksi.

Kieltämättä epävarmuuden myötä tuntuu, että on ostajan markkinat. Toisaalta ostajakin joutuu pohtimaan nousevia ja jo nousseita korkoja. Samalla joutuu vielä pohtimaan kohteiden korjaustarpeita, lämmitysjärjestelmiä ja sähkölaskuja. Kulujen noustessa tuottojen pysyminen vähintään samalla tasolla tarkoittaisi tinkivaraa? Toisaalta riskitkin ovat nousseet. Lisää tinkivaraa? Toisaalta ennen tuototon riski onkin nyt ehkä jopa oikeasti riskittömämpi tuotto (eli ihan korkotuottoakin jo saa). Eli verrokkina tuottovaateenkin pitäisi kasvaa. Vielä lisää tinkivaraa?

Asuntomarkkina ei kuitenkaan taida ihan näin fiksusti tai ketterästi toimia. Ihmiset kun ostavat asuntoja usein tunteella (juu kyllä myös me asuntosijoittajat, turha väittää muuta). Ja toisekseen myyjät ehkä ovat jääneet asuntoralliaikaan vielä jumiin: ”Saat ihan mitä vain pyydät”

”1 näytöllä monta tarjousta ja yli pyynnin” ”Ei nyt alle pyyntihinnan voi myydä”

…

Tästä voi seurata mielenkiintoisia tilanteita kun on jäämässä luu käteen ja sähkölaskut kasaantuvat 2sta asunnosta kasvavien lainakulujen kera. Toisaalta oman myynti voi vaikuttaa siihen seuraavan unelman ostoon, josta jo ehkä on tarjous sisällä. Kaikki vaikuttaa kaikkeen eikä myyjien tilanne vaikuta ainakaan helpottuvan ihan heti.

Sain ennen Joulua myytyä Tönön. Aiheesta tulee pidempi julkaisu varsin kattavalla seurannalla ja pian Instagramikin täyttyy ennen ja jälkeen kuvista. Olin jo aiemmin saanut aika vahvasti vapautettua tuota vakuutta, joten vuoteen 2023 startataan ostohousut jalassa.

Toimenpiteet ja seuranta aloitettiin jo hyvissä ajoin ennen myyntiä. Luonnollisesti omasta mielenkiinnosta (ja uteliaisuudesta) seuraan markkinaa ja taloutta varsin tarkkaan. Joskus seurasin jopa 4-5 eri paikkakuntaa. Nykyisellään panostan 1-3.

”The chase is better than the catch” oli mielestäni aiemmin varsin osuva laisahdus. Maailma ja elämäntilanteet muuttuvat, joten ihan samalla tavalla en enää ajattele. En voi enää samalla tavalla panostaa jahtiin kuin aiemmin, kellossa aika kun vain ei riitä. En kuitenkaan usko, että teen hätiköiden päätöksiä ja ajattelin tälläkin kertaa nauttia metsästyksestä ja niistä neuvotteluista joita edessä päin odottaa. En välttämättä hae sitä valmista timanttia, koska silloin monta mahdollisuutta menee sivu suun ja tuottoja menettää jo pelkästään odotellessa. Pyrin ehkö enemmän itse luomaan mahdollisuuteni. 

So let the hunt begin!

Kettu kuittaa ja lähtee metsälle.

Vuosi 2022 paketissa ja nostoja

Vuosi 2022 meni suorastaan hujauksessa. Maailma ja markkinat menivät jälleen sekaisin. Asuntomarkkinakin ottaa oman osansa osumista mm. inflaation ja koronnousujen myötä. Asuntosijoittaminenkin on muuttamassa muotoaan. Tai ainakaan se ei enää ole niin helppoa, otsikoihin se tuntuu pääsevät yhä tiheämmin.

Varmasti moni asuntosijoittaja painii omien laskelmiensa kanssa. Miten säilyttää kannattavuus, kassavirta tai edes tuotot… Ja vaikka ja mitä. Rakettien tavalla asuntosijoittamisen laskelmat voivat räjähtää levälleen. Yksi perustavanlähtöinen asuntosijoittajia aina kiinnostava lähtökohta on:

Että mikä määrä asuntoja ja vuokratuloja tarvitaan? Mikä siis riittää vai riittääkö mikään? Tätä itsekin kirjoittelin auki blogin muidossa ja itse juttuun pääsee TÄSTÄ LINKISTÄ.

Täten ei mitenkään yllätyksellisesti kyseiseen aiheeseen liittyvä blogijulkaisu onkin vuoden suosituin kirjoitukseni. Se on myös aihe joka elää ja saattaa varsinkin näin muuttuvassa maailmassa muuttua sekin. 10 asuntoa näillä kuluilla ja koroilla ja sähkön hinnoilla ei välttämättä enää toimikaan samalla tavoin kuin vuosi sitten. Muutoksiin on aina hyvä varautua, mutta nyt muutokset ovatkin olleet aika jyrkkiä.

Esimerkiksi oman korkosuojauskirjoitelmani esimerkkilaskemat olivat nykyiseen sekalaiseen maailmaan verrattuna varsin optimistiset. Pitääkin varmaan laskea auki tuo aiempi laskuharjoitukseni uusilla luvuilla. Siihen aiempaan blogikirjoitukseen laskelmineen pääsee tutustumaan TÄÄLTÄ.

Toiseksi suosituin vuoden 2022 blogijulkaisu on: mikä määrä on liikaa? (LINKKI KIRJOITUKSEEN). Eli suosituimman tekstin spinoff.

Vanhoista julkaisuista näyttää kiinnostaneen erityisesti vuonna 2021 alkanut tönöprojekti. Koodinimi Tönö julkaisuun TÄSTÄ. Ja toisena ikivihreänä on yhä edelleen markkinan ja asuntosijoitusspheren kattavin sijoitusasunnon elinkaarea kuvaava julkaisu vuodelta 2020. Siihen juttuun pääsee TÄSTÄ. 

Ja jostain syystä kauhutarinat kiinnostaa eli ”Vuokranantajan kauhutarinoita” vuodelta 2020 kerää tasaisesti lukijakuntaa vaikkei mitään suoranaista kauhua sisälläkään. Ja samaisen tekee aihealueen osalta kirjoittelemani jatko-osa. Kauhutarinoiden vol 1 TÄSTÄ ja vol 2 TÄSTÄ.

Peräpeiliin katsominen ja jo aiemmin kirjoittamiini julkaisuihin uudelleen tutustumiset ovat aina varsin mainioita opin paikkoja. Historiaa ei voi muuttaa mutta siitä voi oppia. Vaikka usein sanotaankin että historialla on tapana toistaa itseään. Kaikissa vuosissa, ja myös vuodessa 2022 oli paljon hyvää. Joten lähdetään myös vuoteen 2023 posin kautta. Vuokranantajakin jatkaa siis tarinaansa ja tarinointia.

Uuden vuoden kettu kuittaa.