How to become a Millionaire Through Real Estate?

Once again AI at work and not a bad step by step approach to real estate investing.

Step 1: Define Your Real Estate Goals & Strategy

• Determine if real estate will be a side investment alongside your 9-to-5 job or your full-time career.

• Establish clear financial goals: Are you aiming for cash flow, appreciation, or both?

• Choose a primary investing strategy that fits your lifestyle and risk tolerance:

• Buy & Hold (Long-Term Rentals)

• Fix & Flip

• Short-Term Rentals (Airbnb, Vacation Homes)

• House Hacking

• Commercial Real Estate

• Real Estate Investment Trusts (REITs)

Step 2: Strengthen Your Financial Foundation

• Build and maintain a strong creditability and keep a warm relationship with your bank (or loan officer).

• Save for a down payment or use other assets as a collateral.

• Reduce high-interest debts to improve cash flow.

• Maintain an emergency fund (at least 3–6 months of expenses). And/or diversify more to other more liquid assets.

Step 3: Educate Yourself & Build a Network

• Read books, listen to podcasts, and follow experienced investors.

• Attend local real estate meetups and online forums.

• Connect with realtors, lenders, property managers, and contractors.

• Find a mentor or coach to fast-track your learning.

Step 4: Start Small & Gain Experience

• Consider house hacking (buying a multi-unit property, living in one unit, and renting the others).

• Buy your first rental property in an affordable, appreciating market.

• Consider partnering with an experienced investor to minimize risk.

Step 5: Secure Financing & Buy Smart

• Compare different loan options and banks.

• Work with a real estate agent and analyze multiple properties.

• Conduct due diligence: property inspection, market research, and rent potential analysis.

• Buy below market value when possible to maximize equity.

Step 6: Focus on Cash Flow & Appreciation

• Choose properties where rental income exceeds expenses (mortgage, taxes, insurance, maintenance).

• Monitor market trends to invest in high-growth areas.

• Optimize rental income by making strategic property improvements.

Step 7: Manage Your Properties Efficiently

• Self-manage initially to learn the business, then transition to a property manager if needed.

• Automate rent collection and expenses tracking.

• Build a reliable team (contractors, cleaners, maintenance workers).

Step 8: Diversify Your Portfolio

• Expand into different property types (single-family, multifamily, vacation rentals, or commercial properties).

• Invest in different markets to hedge against local downturns.

• Consider REITs or crowdfunding platforms for passive diversification.

Step 9: Scale Up & Leverage Your Equity

• Use the BRRRR strategy (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) to expand without additional capital.

• Refinance properties to pull equity and fund additional investments.

Step 10: Manage Risks & Plan for the Long Term

• Have solid insurance coverage for each property.

• Maintain reserves for unexpected repairs or vacancies.

• Create an LLC for liability protection if scaling up.

• Plan an exit strategy (long-term rentals, selling, or passing down to family).

Step 11: Balance Real Estate with Family & Career

• If working a 9-to-5, use nights and weekends for research, networking, and management.

• Working a 9-to-5 creates more possibilities to grow because you have more stable income sources.

• Choosing real estate investing to be a full time career might open great opportunities and more freedom.

• Involve family members in decision-making to align priorities.

• Set passive income goals to transition out of a job if desired.

Step 12: Reach Financial Independence

Building a million-euro portfolio is achievable within 5-15 years, depending on your strategy and starting capital.

• If you buy 5 properties worth €200,000 each, and each appreciates 3-5% annually, you’ll hit €1 million in net worth relatively quickly.

• Reinvest profits strategically to accelerate wealth growth.

• If you focus on cash flow, a portfolio generating €5,000+ monthly passive income can replace a full-time salary within 10 years.

• Use tax benefits (depreciation, deductions, tax-free refinances) to maximize income.

And there we have it. A step by step quide to become a millionaire. Not over night and therefore not fast enough. But not bad and good quidelines.

Osta omaksi vai mene vuokralle?

Olen aiemminkin kirjoitellut kyseisestä aiheesta TÄÄLLÄ, mutta aika on otollinen uudelle tarkastelulle. Sanottakoon heti alkuun, että olen lähes varmuudella puolueellinen oman kantani kanssa (oma asuminen). Pidetään kuitenkin mieli avoinna. Päivitetään samalla laskelmia, että miten paljon mm. korkojen nousu on pienentänyt omistusasumisen vs vuokralla asumisen hintaa. Samalla ihmetellään ovatko vuokrat nousseet samassa suhteessa vai ovatko asuntohinnat kyykänneet tarpeeksi, että mm. asuntosijoittamisen tuotot ovat koronnousujen jälkeen yhä säilyneet edes lähellä samoja kannattavuustasoja. Joten jatka lukemista ja muutoinkin virittäydy tunnelmaan.

Tarkastellaan ensin samankaltaista tilannetta laskelmineen 3,5% korolla kuin viimeksi saman tyylistä kirjoitusta tehdessäni, jossa kokonaiskorko (eli käytännössä pelkkä marginaali) oli 0,8%. Tehdään case harjoitus tuon vuoden 2020 lukujen perusteella ja siihen vuoteen verraten. Oletetaan myös että asunnonvaihtotarve on osunut ikävästi vaikkapa vuoteen 2024, jolloin asuntojen hinnat ovat ehtineet myös laskea (aikavälillä 2020-2024). Olkoonkin että ei sovi unohtaa, että uuden asunnon hankintahintakin täten on todennäköisimmin maltillistunut (hintavaihtelut siis tyypillisesti vaikuttavat niin ostoon kuin myyntiin ja tasaa puntteja varsinkin asunnon vaihto tilanteessa). 

Itse caseen: 

Hankintahinta 2020: 140te

Lainaa: 115te (omarahoitus 25te)

Kuluja 5v ajalta (12x5x747,5e): 44 850e

Hoitovastike: 200e/kk

Huoltokuluvaraus: 30e/kk

5v ajalta (12x5x230): 13 800e

Lainan lyhennyksiä (tarkoituksellisen yksinkertaistetusti 12x5x450, alkuperäisen 399 sijaan): 27te

Lainaa jäljellä (115te- 27te): 88te

Kulut vähennettynä lainojen lyhennyksillä: 17 850e

Asunnon arvo nykyhintoja (vaihtotilanteessa 2024) tarkastellen: 127te

Täten arvonlaskua noin 13te

Alkutilanteen 25te omaa pääomaa on siis muuttunut seuraavasti: 39te (+14te [+56% vs vaikkapa s&p500 vajaa 100% vs omxh25 vajaa 20%])

Kuluja joilla ei siis ole kerrytetty omaa varallisuutta on maksettu: 31 650e (17 850 + 13 800)

Otetaanpa vuokralaisen tilanne tarkasteluun, toisaalta emme juuri muuta mitään. Tarkastelemme nyt samanlaista ajanjaksoa samasta aiemman linkin casesta ja katsomme miten varallisuuden kehitys on edennyt:

Kuluja joilla ei ole kerrytetty omaa pääomaa (12x5x730): 43 800e

Oma pääoma alussa: 23 620e

Lopussa (5% tuotto-odotuksella): noin 30 150e

Tarkoituksella siis otettu aiemman blogin aihetta tilannetarkasteluun ja täten jätetty mm. 22 vuoden pidemmän aikavälin tarkastelu vaikkapa tulevaisuuteen tarkasteltavaksi, mutta kyllä tämäkin pistokoe jotakin osoittaa. Joustavuudella vuokralaiselle on yhä hintansa, mutta yhtälailla korkojen nousu lisää hintaa omistusasujan näkökulmasta.

Meinasin nostaa laskelmaksi vielä esimerkin omaisesti tuoreimman hankintani, mutta totesin sen liian työlääksi ja samalla liian numeropitoiseksi. Täten päätin hypätä huomattavasti mielenkiintoisempaan osioon, josta oikeastaan idea lähti: eli omaan perheelliseen tilanteeseen. Mitä vapauksia/hyötyjä, niin taloudellisia ja muita, omassa tilanteessani vuokraaminen vs omistusasuminen tuo. Mikäli sikäli vain edes jossakin määrin vertailukelpoisia mahdollisuuksia löytyy.

Eli otetaan vielä erilaisella twistillä oman mielenkiinnon osalta oman perheen tilanne tapetille ja vertaillaan markkinaa sekä tarjontaa. Case okt vuokraaminen, ketteryys vapaus valta tai ei valtaa vaikuttaa tms hinta/tarjonta kun vertailee omaa vs vuokra.

Oma kuluseuranta (okt 2010-luvulta, yli 200 neliötä maalämpö ja ylläpitolämmin autotalli noin 50 neliötä):

Vuosikulu lainakoroissa (240te laina laskelmana, 3,5% korolla) 8 400e (4,5% korolla: 10 800).

Hoito-/huoltokuluja: vuositasolla ehkä 500e.

Sitten ehkä kuluja joita ei voi vuokralaiselta läpilaskuttaa, niin kiinteistövero 600e luokkaa.

Pyöristetään vuosikulu noin 9 500e.

Käyttökulut suurinpiirtein samat, joten ei erittelyä.

Asia tulille ja tavoitteena omakotitalo noin 200 neliötä (+/- jotakin) ja autotalli, eikä mistään ihan syrjästä.

Vuokratarjontaa: hintahaarukka vaihtelee aina 780e-2500e/kk, joten valitaan siitä vertailuun sellainen keskimaasto 1300e/kk. Ominaisuudet eivät oikeastaan missään kohteissa ole samat, joten niistä paljon hintaheilunnan syytä.

Vuosikustannus 15 600e

Käyttökulut suurinpiirtein samat, joten ei erittelyä. Hintavaikutuskin täten +/-0.

Sitten tullaan siihen vaihtoehtoiskustannukseen eli 100 000e omarahoitukseen. Täten tuo kulujen 6 000e gäppi vastaisi 6% tuottoja (nettona) säästetyn (ja oletusarvoisesti täysin sijoitetun pääoman) 100 000e summalle. Ei mikään mahdoton, mutta ei myöskään mikään riskitön. Ja onhan tässä käytetty varsin yksinkertaistettua matikkaa. Huomionarvoista on, että summa on verojen jälkeen, eli nettona. Toisaalta laskelma aika tehokkaasti jättää huomiotta myös korkoa korolle lumipallo efektin.

Tällä kertaa ei mitään pidempää ajanjaksoa laskentaan mukaan vaan kriittisempi tarkastelu vaihtoehtojen osalta. Myös vertailu vähän isommalla pensselillä maalaten, koska niin ominaisuudet kuin hintahaarukkakin varsin vaihtelevat. Mitä taas tulee joustavuuteen ja omistamisen psykologiaan niin sehän onkin vertailun osalta kokonaan oma tarinansa. Vuokralaisella on aikamoinen joustavuus omissa käsissään, joskin ominaisuuksien osalta myös vuokratarjonta rajoittaa paljon. Tai jos vaatimuksia olisi paljon, niin varmasti vaikuttaa myös hintaan tarjonnan lisäksi. Ihan sellaisen kun haluaa saanee jos rakentaa/rakennuttaa itse ja varmasti silloinkin tietyt rajoitteet ilmaantuvat. Mutta asuntokaupoilla aina tiettyjä joustoja ostajakin joutuu myönnyttelemään. Keittiö voi olla väärässä paikassa tai vähintään keittiökaapit tai -tasot ovat väärän väriset. Omaan toki pystynnee helpommin muutoksia tekemään. Vuokralaisena vaikutusmahdollisuudet lienevät rajallisemmat olkoonkin että hyvin perusteltuja lisäarvoremontteja itselleen voi myös saada maksatettua vuokranantajallaan. Eikä se omistajana ihan kivaa ollut kun maalämpöpumppu viime syksyn alussa sanoi itsensä irti. 5 numeroinen operaatio. Olkoonkin, että vakuutuskorvaus ja kotitalousvähennys vaikuttivat aikalailla puolittaen lopulliset kulut. Vuokralaisena helpompaa? Ehkä. Olisihan siinäkin ollut tietynlaista huolenpitoa ja valvomista, että asia korjaantuu sutjakkaasti. Toki vuokralaisella lienee kylmentyvästä talosta ja asumishaitasta mahdollista saada alennusta, mutta laiha lohtu se kylmässä talossa odotellessa on.

Mitä siihen joustavuuteen tulee, niin uskoisin monien jopa välttelevän ylimääräistä muuttelua (ja sen aiheuttamaa vaivaa). Perheellisenä asia entisestäänkin korostuu. Ymmärrän että jo sen mahdollisuus on joustavuutta, mutta kuinka paljon siitä olisi valmis maksamaan. Toisaalta jos reissaa paljon, niin tulisiko siinä samalla aina muutettua ja pidettyä tavarat vaikkapa jossakin jatkuvassa vuokravarastossa (joka toisaalta sekin tuo joustavuutta, mutta samalla lisää kuluja). Omistusasunnon voinee jopa airbnb vuokrailla helpommin kuin vuokra-asuntonsa, jos haluaa taloudellista joustoa tyhjiltä ajoilta omasta asumuksestaan hyödyntää. Onhan se ideana ihan miellyttävää ajatella, että vuokraamalla omaa asumustaan voi maksella perheensä 2 viikon lomareissun, tai edes osan siitä.

Jos nyt ihan samanlaista taloa perheelleen hakisi niin väittäisin hintaluokan kallistuvan lähemmäs 2000e/kk. Vaatimustasoon vaikuttavat mm. se että kuraiset kaksi- ja nelijalkaiset on yllättävän kätevää pestä kodinhoitohuoneen kurasyöpön päällä. Tilaakin on ja omaa rauhaa kaikille, toimi korona-aikaankin varsin kätevästi kun piti olla eristyksissä eikä tuntunut pahemmin että seinät kaatuvat päälle. Etäilykin onnistuu melko rauhaisasti kotitoimistolla tarvittaessa. Lämmin autotallikin sähköautolatausmahdollisuuksineen auttaa yllättävän kivasti arjessa.

En siis usko, että tähän vieläkään on suoraan ylitsepääsemättömän puolesta tai vastaan oikeaa tai väärää vastausta. Kyllä sitä varallisuutta voi omiinkin seiniin kerryttää ja onhan se varsin perinteinen pakkosäästämisen keino. Toki viime vuodet ovat osoittaneet, että myös kiinteistömarkkinoilla arvot voivat kyykätä alaspäin. Joustavuudella on oma hintansa, mutta niin on perinteisellä suomalaisella omistamisen kulttuurillakin. Oma tupa ja oma lupa? Vaiko ketteryyttä ja vuokranantajan vastuulla?

Korkeiden korkojen aika laittoi kuitenkin miettimään. Vaikka jo nyt näyttää, että noiden 4,5% luokkaa piikissä käyneiden korkojen ajatkin ovat jo melko nopeasti ohitse. Mitä alemmas taas korkojen kanssa valutaan, niin sitä houkuttelevammalta jälleen omistamisen kulttuuri tulee näyttäytymään. Kyllä niille nousseille tuhansien eurojen korkokuluille voisi jonkin muunkin hyvän kodin varmasti keksiä.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.