Olen sijoittanut yleisesti erilaisiin sijoitusinstrumentteihin, taikka normaalimmin sanottuna sijoitustuotteisiin, yli vuosikymmenen. Asuntoihin olen sijoittanut yhdeksän vuotta ja tätä nykyä asunnot ja asuntoihin liittyvät sijoitukset ovat leijonanosa sijoitussäkkiäni.
Sijoitussäkkini sisältö kauniin ulkokuoren alla:
Kiinteä omaisuusluokka
3kpl sijoitusasuntoja
1kpl sijoitusautopaikka
1kpl sijoituskiinteistö
1kpl omakotitalokiinteistö (oma nykyinen tukikohtani)
1kpl omakotitalokiinteistö (oma nykyinen tukikohtani)
Osakkeita niin yhdysvaltain kuin suomenkin pörssistä.
Cash
Euroja ja vähän dollareita.
Koska olen ensisijaisesti vuokranantaja ja täten asuntosijoittaja, painoalueeni on hyvinkin kallistunut kiinteään omaisuusluokkaan. Aikomuksissani on ollut kautta aikain kasvattaa myös muiden omaisuusluokkien, erityisesti osakkeiden, painoarvoa. Tässä en kuitenkaan ole onnistunut, vaikka poikkeuksetta olen omannut ainakin jonkunlaisen position myös osakemarkkinoilla. Osakepainon kasvattaminen on pitkän tähtäimen suunnitelmissa.
Pureudun kuitenkin edellä mainituista syistä juurikin kiinteään omaisuusluokkaani, jonka sisältö on tällä hetkellä seuraavanlainen:
27m² yksiö kasvukeskuksesta (rakennusvuosi n. 1963)
50m² kaksio kasvukeskuksesta (rv n. 1964)
63m² kolmio yliopistokaupungista (rv 2011)
Sähkötolppapaikka yliopistokaupungista (rv 2011)
64-110m² omakotitalo kasvukeskuksesta (rv 1940, tonttilunastus vuoden 2018 hintaan vuonna 2019, tontin lunastuksesta enemmän täältä)
Yksiössä ja kaksiossa on jo putkiremontit takana päin. Kaksiossa on takanapäin myös julkisivu- ja parvekelasitusremontit. Kalleimpia ja raskaita remontteja on siis takana. Yhtiöt ovat hyvällä hoidolla ja varsinkin yksiö edustaa edukseen alle 3,4e/m² vastikkeellaan, ottaen huomioon ettei yhtiön kivijalassa ole liiketiloja. Talonmiehen vanha asunto on vielä yhtiön hallussa/omistama ja vuokrattuna.
Rahoitustilanteeni on suhteellisen maltillisesti alle 60%. Oman pääoman tuotto huitelee tämän myötä jossakin 12% tietämillä, arvonnousu on jätetty huomioimatta. Ei mikään älytön, mutta ei toki missään mielessä huono. Tätä tulee parantamaan luonnollisesti OKT kohteeni suunnitelmassa siintämä vuokraaminen, joka tulee parantamaan kassavirtaa kiitettävästi ja on verotehokkuudeltaan huippuluokkaa. Nykyarvomenetelmää tylsän vuokratuottokaavan laskennassa käyttäen asuntojeni vuokratuotto on maltillisella 4% tasolla. Hankintahintoihin peilaten päästäänkin mukavasti yli 6% tasolle (vuokratuotto).
Nyt on kuitenkin kuljettu vuokranantajan polkua siihen pisteeseen, että alunperinkin sijoitukseksi ja pidemmäksi omistukseksi tarkoitettu ensiasuntoni jää vuokralle. Viimeisin hankinta oli omaan asumiskäyttöön hankittu perusteellisesti remontoitu ja laajennettu omakotitalo, joka veikin pääomia ja suunnitelmia asuntosijoitusten osalta tulevaisuuteen. Myönnän kuitenkin pohtineeni myös jonkin tai joidenkin sijoitusasuntojen myyntejä, mutta ne jäivät tällä kertaa toteutumatta. Kassavirtaa kertyy edelleen ihan mukavasti.
Minkä takia suhteellisen hyviä lypsylehmiä olisin ollut muuttamassa lihoiksi, niin maksukyky oli merkittävimmässä roolissa. Erityisesti viimeisimmän hankinnan johdosta Ja se velkataakka vaikuttaa maksukykyyn ikävästi vaikka vuokratuotto sitä vanhan asunnon jäädessä vuokralle parantaisikin. Olenkin aiemmin kirjoittanut, että asunnonostajan (niin sijoittajan kuin omistusasunnon) merkittävimmät tekijät lainansaannin kannalta ovat:
- Vakuudet (aiemmin aiheesta täällä)
- Maksukyky (aiemmin aiheesta täällä)
Vakuudet ovat omalla kohdallani hyvässä kunnossa ja niissä pitäisi riittää pelivaraa tulevaisuudessakin. Lainaa ei kuitenkaan voi saada hamaan tappiin asti. Maksukyky määrittää pitkälti sen paljonko pankki on valmis lopulta lainaamaan oli sitten itse lainaajalla millainen tahansa määrä vakuuksia tai vanhempien vakuuksia käytettävissä. Lainat maksetaan ensisijaisesti omista tuloista taikka säästöistä. Ja säästöillä en tarkoita kylmää käteistä patjan alla taikka tilivaroja, vaan myös asuntoja, kiinteistöjä, maata jne.
Oma viimeisin hankintani oli mitä ilmeisimmin yksi elämäni merkittävimmistä, niinhän ne melkein kaikki. Se vaatii pääomia ja lainaa, kuinka paljon, sitä seuraan ja avaan vasta myöhemmin. Tällä kertaa minun ei tarvinnut lähteä realisoimaan jo olemassa olevaa varallisuutta, mutta olin jo henkisesti realisointiin varautunut ja käynyt läpi erilaisia suunnitelmia aiheeseen liittyen.
Monasti vuokranantajan talous on merkittävässä roolissa myös vuokralaisen näkökulmasta. Harvemmin vuokralainen on vuokranantajansa maksukyvyistä tai varallisuustilanteista kiinnostunut. Valitettavan usein vuokralaiset ovat niinkään valveutuneita, että kiinnostuvat isännöitsijäntodistuksesta taikka muusta todistuksesta joka osoittaa henkilön oikeuden vuokrata asunto. Toisaalta vielä harvemmin uskoisin vuokranantajan vastailevan vuokralaiskandidaatin uteluihin. Vuokranantajan taloudelliset ongelmat ovat myös vuokralaisen ongelmia. Vuokranantaja ei ole maksuvaikeuksistaan missään määrin tilivelvollinen vuokralaisilleen vaikka nämä voivat pahimmassa tilanteessa menettää asunnon altaan.
Vuokranantajan talous on tärkeää siinä missä muidenkin. On hyvä olla varsinkin itse perillä omasta tilanteestaan vaikka puolueettomuutta voikin olla hankala saavuttaa. Tarkat laskelmat, hajautus ja puskurit eivät auta vain pankissa lisää lainaa hakiessa vaan se auttaa itseäänkin hahmottamaan omaa tilannetta paremmin.
Asunnot ovat yleensä harvinaisen helposti hahmotettavia lypsylehmiä (vuokratuoton muodossa), mutta niiden realisointi otollisessa ajankohdassa sopivalla aikataululla on yleensä hankalaa. Osta alle markkinahinnan mantra pätee kovin usein tilanteisiin, joissa on kiire muuttaa asunto rahaksi. Olen itse ollut jo pariinkin kertaan tilanteessa, jossa muut sijoitustuotteet ovat toimineet paremmin puskurina, jolloin niistä on hyvinkin riittänyt uusiin peliliikkeisiin pelivaraa. Osakkeet, ETF'ät, rahastot ja vastaavat ovat yleensä myös aidon oikeasti huomattavasti nopeammin realisoitavissa. Ei niidenkään arvostustaso välttämättä ole myynnin osuessa kohdalle aivan parhaimmillaan. Myynkö kuitenkin mieluummin osakkeita kuin sijoitusasunnon kiireemmällä aikataululla? Ehdottomasti.
On hyvä olla vaihtoehtoja, mutta on hyvä myös varautua kaikkeen niin taloudellisesti kuin henkisestikin.
Vuokrakettu kuittaa.
Nyt on kuitenkin kuljettu vuokranantajan polkua siihen pisteeseen, että alunperinkin sijoitukseksi ja pidemmäksi omistukseksi tarkoitettu ensiasuntoni jää vuokralle. Viimeisin hankinta oli omaan asumiskäyttöön hankittu perusteellisesti remontoitu ja laajennettu omakotitalo, joka veikin pääomia ja suunnitelmia asuntosijoitusten osalta tulevaisuuteen. Myönnän kuitenkin pohtineeni myös jonkin tai joidenkin sijoitusasuntojen myyntejä, mutta ne jäivät tällä kertaa toteutumatta. Kassavirtaa kertyy edelleen ihan mukavasti.
Minkä takia suhteellisen hyviä lypsylehmiä olisin ollut muuttamassa lihoiksi, niin maksukyky oli merkittävimmässä roolissa. Erityisesti viimeisimmän hankinnan johdosta Ja se velkataakka vaikuttaa maksukykyyn ikävästi vaikka vuokratuotto sitä vanhan asunnon jäädessä vuokralle parantaisikin. Olenkin aiemmin kirjoittanut, että asunnonostajan (niin sijoittajan kuin omistusasunnon) merkittävimmät tekijät lainansaannin kannalta ovat:
- Vakuudet (aiemmin aiheesta täällä)
- Maksukyky (aiemmin aiheesta täällä)
Vakuudet ovat omalla kohdallani hyvässä kunnossa ja niissä pitäisi riittää pelivaraa tulevaisuudessakin. Lainaa ei kuitenkaan voi saada hamaan tappiin asti. Maksukyky määrittää pitkälti sen paljonko pankki on valmis lopulta lainaamaan oli sitten itse lainaajalla millainen tahansa määrä vakuuksia tai vanhempien vakuuksia käytettävissä. Lainat maksetaan ensisijaisesti omista tuloista taikka säästöistä. Ja säästöillä en tarkoita kylmää käteistä patjan alla taikka tilivaroja, vaan myös asuntoja, kiinteistöjä, maata jne.
Oma viimeisin hankintani oli mitä ilmeisimmin yksi elämäni merkittävimmistä, niinhän ne melkein kaikki. Se vaatii pääomia ja lainaa, kuinka paljon, sitä seuraan ja avaan vasta myöhemmin. Tällä kertaa minun ei tarvinnut lähteä realisoimaan jo olemassa olevaa varallisuutta, mutta olin jo henkisesti realisointiin varautunut ja käynyt läpi erilaisia suunnitelmia aiheeseen liittyen.
Monasti vuokranantajan talous on merkittävässä roolissa myös vuokralaisen näkökulmasta. Harvemmin vuokralainen on vuokranantajansa maksukyvyistä tai varallisuustilanteista kiinnostunut. Valitettavan usein vuokralaiset ovat niinkään valveutuneita, että kiinnostuvat isännöitsijäntodistuksesta taikka muusta todistuksesta joka osoittaa henkilön oikeuden vuokrata asunto. Toisaalta vielä harvemmin uskoisin vuokranantajan vastailevan vuokralaiskandidaatin uteluihin. Vuokranantajan taloudelliset ongelmat ovat myös vuokralaisen ongelmia. Vuokranantaja ei ole maksuvaikeuksistaan missään määrin tilivelvollinen vuokralaisilleen vaikka nämä voivat pahimmassa tilanteessa menettää asunnon altaan.
Vuokranantajan talous on tärkeää siinä missä muidenkin. On hyvä olla varsinkin itse perillä omasta tilanteestaan vaikka puolueettomuutta voikin olla hankala saavuttaa. Tarkat laskelmat, hajautus ja puskurit eivät auta vain pankissa lisää lainaa hakiessa vaan se auttaa itseäänkin hahmottamaan omaa tilannetta paremmin.
Asunnot ovat yleensä harvinaisen helposti hahmotettavia lypsylehmiä (vuokratuoton muodossa), mutta niiden realisointi otollisessa ajankohdassa sopivalla aikataululla on yleensä hankalaa. Osta alle markkinahinnan mantra pätee kovin usein tilanteisiin, joissa on kiire muuttaa asunto rahaksi. Olen itse ollut jo pariinkin kertaan tilanteessa, jossa muut sijoitustuotteet ovat toimineet paremmin puskurina, jolloin niistä on hyvinkin riittänyt uusiin peliliikkeisiin pelivaraa. Osakkeet, ETF'ät, rahastot ja vastaavat ovat yleensä myös aidon oikeasti huomattavasti nopeammin realisoitavissa. Ei niidenkään arvostustaso välttämättä ole myynnin osuessa kohdalle aivan parhaimmillaan. Myynkö kuitenkin mieluummin osakkeita kuin sijoitusasunnon kiireemmällä aikataululla? Ehdottomasti.
On hyvä olla vaihtoehtoja, mutta on hyvä myös varautua kaikkeen niin taloudellisesti kuin henkisestikin.
Vuokrakettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti