Vuokrasesongin kultakuume

Heinäkuu lähenee loppuaan ja opiskelijat etsivät innoissaan/paniikissa asuntoja uusilta opiskelu-paikkakunnilta. Osa pääsi haluamaansa opinahjoon, osa ei ja osa tyytyy johonkin tilanteeseen siltä väliltä. Meneillään oleva hakuprosessi onkin vuokra-asunto.

Vuokranantajan kuola valuu ja tilanne on kuuma. Hakijoita on paljon, vuokrat helpolla pompsahtavat heinä- elokuuksi sellaiset reilut 10%. Erityisesti suurissa opiskelija-kaupungeissa tilanne korostuu. Vuokranantaja saa valita vapaasti ja vuokralainen vikisee ja allekirjoittaa mitä vain... Mutta meneekö se oikeasti niin?

Mikäli vuokra-asunnon ilmoitus on B-luokkaa, vuokra vähän turhan korkea, ehdot kyseenalaisia jollei suorastaan laittomia, voi vuokranantaja hyvinkin ampua itseään nilkkaan. Asuntoja usein, varsinkin opiskelijakaupungeissa, on kuumana sesonkina liian vähän, mutta yleensä vähän on myös niitä kultaisimpia vuokralaisehdokkaita. Ja heillä on yleensä varaa bongata hyvä asunto ja hyvä vuokranantaja.

Pahimpia kultakuumeen aiheuttamia sokaistumisia kannattaa välttää:

- Laiton ilmoitus lienee se ensimmäinen, josta voi vuokranantaja joutua ongelmiin. Esim. rasismia, syrjintää ja vastaavaa näkyy yhä ilmoituksissa. Tosin eri ilmoitussivustotkin niitä jo bongaavat ja poistelevat.

- Laiton vuokrasopimus ihmeellisine ehtoineen. Irtisanomisia rajattu lakia tiukemmin. Yli 3kk vuokravakuudet ja saatetaan pyytää vuokria etukäteen tai muutoin yritetään hyväksikäyttää nuoren mahdollista tietämättömyyttä. Esim. kielletään reikien tekeminen seiniin (ilman vuokranantajan lupaa) tms. jotka saattavat kuulostaa järkeviltä, mutta jollei seinistä tehdä reikäjuustoa niin kyllä tauluja varten muutaman ruuvin voi laittaa.

- Laiskuus. Vaikka pyrinkin usein minimoimaan vaivan niin vuokralaisvalintaan kannattaa panostaa. Sesonkiaikaan helpolla laistaa ilmoitusten tekemisessä, aktiivisista vastailuista, taustojen ja luottotietojen selvittelyiltä, mutta niistä en ikinä itse tingi. Hyvän vuokralaisen löytyminen ei ole koskaan itsestäänselvää. Eikä ensimmäinen hyvä vaihtoehto ole läheskään aina se paras.

- Enempi parempi. Suuret avoimet näytöt, joissa 100 vuokralaiskandidaattia pyrkii sisään pikkuruiseen yksiöön eivät ole kenellekään kivoja. Määrä ei korvaa laatua, haastattelut ja tutustuminen (vuokralaisiin, vuokranantajaan ja itse asuntoon) lienee mahdotonta. Asuntokin vaikuttanee pienemmältä ja sekavalta

Vuokranantajalla on vahva asema erityisesti heinä-elokuun kestävän sesongin ajan. Ovista ja ikkunoista tunkevat vuokralaisehdokkaat eivät kaikki kuitenkaan ole painonsa arvoisia kultalasteja ja valintaan kannattaa panostaa. Nykytekniikka auttaa myös vuokralaisia ja näiden oikeuksista saa tietoa yhä helpommin netistä ja mediasta. Ylilyöntejäkin tottakai syntyy eikä mediastakaan löytyvät uutiset välttämättä edusta ainoaa totuutta (kuten ei omat mielipiteenikään) tai tilastollisesti suurinta otantaa. Uutisiin päätyvät kauheimmat tapaukset ovat ehkä niitä harvinaisimpia poikkeuksia.

Hyvällä vuokralaisella ja hyvällä vuokranantajalla on varaa valita. Se kuinka paljon jaksaa panostaa yleensä palkitaan, kummassakin tapauksessa, olet sitten vuokranantaja tai vuokralainen. 

Kesäkettu kuittaa.

Rahan takii

Teen asuntosijoittamista rahan takia, myönnän sen häpeilemättä. En ota riskejä samalla toimien laupias samarialaisena (eli hyväntekijänä). Pyydänkö kiskurihintoja tai korotanko vuokria joka vuosi 5-10%? En... Pääosin koska luulen tietäväni mitä teen (ja koska olen laiska). 

Miksi korottaa vuokraa 10-20e/kk ja helpolla karkottaa hyvä vuokralainen muualle? Lisähyöty verojen jälkeen 80-160e/v. Vuokralaisen äänestäessä jaloillaan uuden etsiminen vie n. 5-10h (ilmoitukset, kommunikointi, näytöt, sopparit jne) + kulut (esim bensat ja luottotiedot). Toisekseen vuokraustilanteessa ei viitsi pyytää aivan liikaa, koska se karkottaa ainakin osan vuokralaisehdokkaista.

Toisaalta jos olen päivittänyt uusia kodinkoneita tai huoneistoa muuten, on asiat yleensä saatu hoidettua puhumalla jo etukäteen. Vuokralainen on arvostanut lisäpanostuksia ja ymmärtää, että täten asuu paremmin ja voi siitä vähän enemmän kuukaudessa maksaa. Jolleivat kuluni nouse, niin en ole kokenut vuokrankorotuksiakaan tarpeellisiksi.

Hakiessaan 10% tuottoja joutuu yleensä hakemaan kohteita enemmän ja kääntelemään kaikenmoisia kiviä. Itse myönnän suoraan, etten noin makeisiin tuottoihin ole päässyt, enkä edes pyri (pidän sitä nykymarkkinassa jokseenkin epärealistisena). Moni tuijottaa asuntosijoittajana tai varsinkin aloittelevana asuntosijoittajana tuottoprosentteja. Mediassa puhutaan paljon 6% tuottoihin pääsystä, vähän paremmat tyypit pääsevät siitä vähän yli. Välillä sen oikein huomaa, että joku pyytää ehkä pikkaisen liikaa vuokraa (ehkä tuijottaen liikaa tuottoprosentteja). No kukin tallaa tavallaan ja mahdollisesti etsii vuosittain uuden vuokralaisen.

Itse haluan aina hinnoitella kohteeni mahdollisimman hyvin, jotta saan mahdollisimman hyvät vuokralaisehdokkaat kiinnostumaan ja voin valita parhaat päältä, oli sitten opiskelijoiden sesonki tai ei. En halua olla se kallein vaihtoehto, haluan olla se paras (hinta-laatu).

Toisaalta ei pelkä vuokrapyynti luo tuottopronsenttia. Siihen vaikuttaa suuresti myös asunnosta maksettu hinta. Nykymarkkina luo asuntojen hintoihin (pyynteihin) jo jonkinkin verran ylilyöntejä. Toisaalta sijoittajat tuovat oman osansa alilyönteinä tuijottaen tuottotavoitettaan kuin pirut raamattua (tarjoten härskisti alakanttiin). Voin kuvitella heidät piruina myös vuokralaisilleen. Sopimusten korotusperusteet toteutetaan (aina) niin kuin ne sopimuksissa on. Tottakai niin voi tehdä, mutta siinä on omat riskinsä.

Ei pelkästään se hinta ja vuokra vaan myös se vaiva. Vuokranantajana toimiminen on työtä, itselleni ehkä enemmänkin hauska harrastus. Muutama lepposa kahivtteluhetki vuokralaisen luona tai pari puhelua voivat hyvinkin riittää. Se on lepposaa se kun sama vuokralainen pysyy vuodesta toiseen. Raha juoksee minä en.

Kesäkettu kuittaa.