EXIT

Sorry, kyseistä blogilinkkiä klikkaamalla tämä blogi ei pääty taikka sitä ei pääse pakoon... No vitsit sikseen ja asiaan... Puhutaan paljon "osta ja pidä" (eng. "buy and hold"), "osta, remontoi, vuokraa, remontoi..." (eng. BRRR "buy, renovate, rent, repeat...") ja "flippaamisesta". Flippauksien yhteyksissä puhutaan sijoittajien exitistä, eli kun tuotot rahastetaan tilille (toki miinus verot). Muissa tapauksissa ei juurikaan ole exittiä, mikäli tarkoitus on pitää asunto tai asunnot tai sijoitukset hamaan tappiin.

Exit on kuitenkin kovin kiehtova vaihtoehto asuntosijoittajalle. On totta, että kun asunnon myy niin siitä ei enää saa jatkuvaa rahavirtaa. Toisaalta jos sen myy hyvällä voitolla, niin onko se sama asia? Asiat vain tapahtuvat nopeammin? Kukaan ei osaa AINA ostaa halvalla (tai halvimmillaan) ja myydä kalliilla (tai korkeimmillaan), ilman että on jokin maaginen guru. Onnistumisia ja aitoa osaamistakin voi aina olla, mutta "buy low and sell high" on vaikeaa.

Samat säännöt pätevät asuntosijoittamisessa. Lypsylehmää ei viedä teuraalle liian aikaisin. Olen itsekin useasti paininut tämän ongelman äärellä ja siitä syystä lähdin aihetta myös näin blogin muodossa pohtimaan. Myönnän jo useampaan kertaan olleeni aikeissa myydä lypsylehmiäni, mutta en ole vielä kertaakaan siihen saakka päätynyt. Lienen ollut joko liian ahne tai tyhmä, etten ole päätynyt tekemään järkeviä loppuratkaisuja. Voin toki aina lohduttautua uudelleenrahoitus-gurujen sanoilla, että miksi myydä toimivaa moneymakeriä.

Exit on kuitenkin hyvä aina pitää strategiapaletissa hollilla. Koskaan ei tiedä mitä vastaan tulee, vuokralainen vaihtuu taikka omista verkostoista voi löytyä potentiaalinen jatkaja, jolle riittää pienempi tuotto. Tällöin on hyvä olla suunnitelma valmiina, jotta reagointikyky pysyy parhaimmillaan. Jos timanttisen kultakimpaleen syöksyttyä eteen empii vähänkään liikaa voidaan olla jo menetetyillä mailla. Tällä ajatusmaailmalla olen omiakin sijoituksiani välillä pohtinut laittavani lihoiksi, maksavani verot ja päätyen nauttimaan oman työni hedelmistä. 

Tottakai myönnän, että vuokratulotkin ovat niitä herkullisia hedelmiä, itse asiassa jopa se oma päätarkoitukseni, kassavirran tuottaminen. Välillä kuitenkin kymppitonnien voittojen rahastaminen per HETI kuulostaa huomattavasti paremmalta kuin esim. viiden vuoden kuluessa. Tästä syystä EXIT strategian hiominen on kuulunut ajatusmaailmaani jo tovin. 

Oma ajatukseni asuntosijoitusteni EXITistä on, että jos joku suostuu kohteestani (tilanteestani riippumatta) maksamaan priimahintaa, niin olen aidon oikeasti valmis myymään kohteitani. En ole valmis myymään mitään HETI, lainkaan pohtimatta. Olen kuitenkin valmis myymään jos tilaisuus sen tuottoisasti mahdollistaa. Tällöin voin kuitenkin siirtyä taas uuteen mahdollisuuteen, koska aktiivisesti myös seuraan markkinaa ja potentiaalisia kohteita.

EXIT ei siis omassa tapauksessani ole missään nimessä täysin markkinoilta poistuminen vaan tilaisuuksien hyväksikäyttö. Jos saan mahdollisuuden tehdä rahaa nopeammin kuin vuokranantajana toimiessa, vuokria kuukausittain keräillessäni ja huomattavasti pienemmällä vaivalla niin mikä jottei. Se on kuitenkin vain varavarjo, joka kuitenkin yhä enemmän tulee osaksi suurempaa strategiaa. 

Tavoitteenani on hankkia mahdollisimman kattava verkosto potentiaalisia ostajia ja toisaalta potentiaalisia ostokohteita, jotta voin myös myöhemmin paremmin tätä strategiaa hyödyntää. Se että vain rahastaisin mainioita lypsylehmiä ja jäisin aurinkorannoille juomaan drinkkejä (kuullostaa hyvältä) ei tarkoita, että käyttäisin saamani voitot taikka jättäisin ne tuottomattomiin kohteisiin (ei kuulosta hyvältä). Laitan mieluummin rahani tekemään minulle lisää rahaa.

Tämä kettu ei lähde (exit) talosta ikinä.

FIRE or Hard work and hustle

Everybody wants to get rich and FIRE (financial independence, retire early) is getting more and more popular. There are no shortcuts to wealth and riches. But there are some househacks and so on that one can use, especially in real estate investing. In this post I will go through a couple of them.

1. Probably buying undervalued property is one of the most common way to wealth in real estate business. It is always a good thing to buy something below market value. It is not always easy to find mispriced properties but it is one of the key components for a real estate investor. You buy something for -50%, for just some reason, and if you manage to sell it later for 100% appreciation, it is like a goldmine. Probably the first seller is in a hurry and you are the good samaritan... It is possible that one needs to do a little facelift before listing it again... It is possible that those are the "only" things you need to do. Yet, it is not easy, it is always hard work and hustle.

2. Using leverage. In Finland loans are considered very often as a bad thing and investing with leverage is even worse. People see only risks and if not risks then leverage is like cheating. Less is more, none is even better. And if you have to take a loan to buy a house of your own or if you want to finance you first real estate investment, people want to pay the loan off as quick as possible. Even if the borrowing cost is 1% and the investment itself creates like 4-5% yearly income and in addition some real estate investments might even gain up some appreciation. Loan is something that creates costs but as an investor one needs to create more income than there are costs. Using leverage is always a calculated risk but that risk comes with a price, more loans = more income stream possibilities or higher income possibilities.

3. Househack. In Finland it is common that the tenant pays of the debt used as leverage. It is a househack of sorts, but more commonly househack means that the tenant and the landlord might even live in the same property. One landlord might even own the whole property and just live in a tiny part of it. So basically one can buy a house and rent some part of it and use that as an extra income stream to pay of the loan. This is rather rare in Finland. More commonly rental apartments are found from landlord's hometown: familiar area, they are easily managed and the tenant pays off the mortgage.

4. Househack vol 2. Buy an apartment live in it for atleast 2 years in a row (and then rent it) and later (if you want to) sell it without taxes for the capital gains. Repeat the cycle. I would say I don't want to move that often... Some people does this for a living.

5. Thinking bigger. Many have only 1-2 real estate investment apartments to manage and to make few extra dollars/euros. Imagine buying bulk, instead of 2 apartments one might buy a whole block or a whole building. Naturally risks and maintenance or renovation costs grow bigger but high risk high reward. 100e cashflow/month/apartment x30 is a whole lot more than x2. You get risk but you get discounts and other management and tax advantages. Risks needs to be acknowledged and everything has its ups and downs. This is a way many real estate investor thinks nowadays, buying bulk opens new possibilities and risks. 

Semi easy leverage and tax advantages are the highest selling points that have brought my interest more and more towards real estate investing. Real estate investing is not that often easily scalable, it takes time, money and effort. Of course diversification is also a must so there is a lot to learn. Hard work and hustle to find deals, hard work and hustle to be able to apply for loans, hard work and hustle to manage tenants, properties and apartments. Nothing comes free but if money costs 1%/year and one can create 4-8%/year with it, it seems like a nobrainer. I don't care if it is considered cheating, investing with leverage is like investing with steroids. 

Vuokranantaja has left the building...