10 vuotta aloittamisen jälkeen

Siitä on hitusen yli kymmenen vuotta, kun varsinaisesti aloitin asuntosijoitustoimintani ostamalla ensimmäisen sijoitusasuntoni. Asuntosijoittamisen väitän aloittaneeni jo aikaisemmin ensitaloni hankinnan yhteydessä. Tuolloin tutustuin jo varsin kattavasti asuntosijoittamisen maailmaan ja aloitin läksyjen teon. Opintie ja kasvun tarina ovat yhä kesken. Kasvu on ollut tavoitteellista ja välillä on ollut tarkoituksena kasvattaa salkkua ripeämpäänkin tahtiin. Nyttemmin tahti on tavallaan tarkoituksellakin hidastunut, mutta kasvuhaluja yhä on. Kasvussa mietityttää, että en halua kasvukipuja ja toisekseen kasvun on hyvä olla hallittua. En halua itselleni uutta työtä. 

Olen aina tykännyt pallotella ajatuksella:

Mikä riittää?

• Mikä määrä asuntoja?
• Mikä määrä passiivisia tuloja?

Näihin kysymyksiinhän, kun ei ole mitään yhtä yleispätevää vastausta tai sitten se on kunnon poliitikko/konsulttimaista yleistä käsienheiluttelua. Aiheesta kirjoittelin aiemmin TÄÄLLÄ, pohtien omia lukujani.

Mitä asuntosijoittajan matkallani sitten on ehtinyt tapahtumaan?

Useita kauppoja sisältäen kiinteistökauppaa kuin pienempinä autopaikkoja. Täsmennyksenä: en kuitenkaan tarkoita kokonaisia kerrostalokohteita. Joskin osa kohteista voinee olla ollut jopa hinnaltaan samansuuntaisia kuin joillain paikkakunnilla kokonainen kerrostalo. Ompahan sitä tullut kokeiltua myös lyhytaikaista vuokraamista (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Airbnb on vielä kokeilua vailla, tällä hetkellä tosin ajallinen kapasiteetti ei vain riitä. Autopaikkavuokraamista tulee tehtyä, muutamia paikkoja on tullut myös myytyä. On muuten työlästä euroihin nähden vaikka prosentuaalisesti tuotot usein kuullostavatkin houkuttelevilta. Kaupankäyntitaitojakin on tullut harjoiteltua niin omissa kuin muidenkin kaupoissa. Väittäisin säästöjen olleen ainakin viisinumeroisia lukuja.

Vuokralaisia ja vuokrasopimuksia on matkaan mahtunut useita, joista vuokrauskokemuksista usein blogistani on voinutkin lukea enemmän (esim. TÄÄLTÄ ja TÄÄLTÄ). Näytöillä on tullut käytyä (ihan vain siitä syystä etten juurikaan edes harkitse kohteita näkemättä). Nyttemmin olen jälleen aktivoitunut käymään näytöillä, kohdemetsästykset ovat siis käynnissä. Ja markkinatutka yllä samalla.

Asuntoja ja markkinaa on tullut selattua tuntikaupalla ja kohteita varmastikin tuhansia. Oma ajatteluni on myös vuosien varrella muuttunut, joissain määrin jopa huomattavasti. En enää voi seikkailla kohteilla, työmailla ja töissä aamusta iltaan. Ja vaikka yhä ajattelen kovin DIY henkisesti, olen opetellut ulkoistamaan asioita. Olen oppinut arvostamaan aikaa aivan eri tavalla. Tästä syystä myös riskinottokykyni ja tapani toimia ja ajatella ovat muuttuneet. En enää voi tehdä kaikkea itse, sillä haluan panostaa aikaani isosti myös muualle. Aamusta yöhön tekeminen on tuttua, se vain on erilaista ja perheen ehdoilla.

Tästä pääseekin hyvin aasinsiltana nykyhetkeen. 

Eli 10 vuotta alkamisen jälkeen. 

• Salkun koko on 3 asuntoa ja 2 autopaikkaa: omakotitalo lähes keskustasta kasvukolmioalueella, kolmio yo kaupungista, yksiö keskustasta kasvukolmioalueelta. Näiden lisäksi oma asumuksemme eli omakotitalo kasvukolmion naapurikunnasta.
• Ensitaloni on siis tullut vuokrakäyttöön. Olen myös lunastanut tontin itselleni.
• Ensisijoitusasuntoni olen myynyt (koko projektiin ja asuntosijoitus some’sphreren varmasti kattavin kohteen kokemusseuranta TÄÄLLÄ)
• Käynyt läpi kattavan LVIS rempan hankesuunnitteluineen päivineen hallitusroolissa.
• Ostanut, remontoinut ja myynyt omakotitalon.
• Toteuttanut energiaremontin ja käynyt läpi energiaremonttiin liittyvät avustushakemukset saavuttaen maksimi 6000e avustuksen.
• Ostanut, vuokrannut ja myynyt autopaikkoja.
• Neuvotellut vaikka ja mitä ja oppinut matkalla paljon. Oppinut ja nähnyt asioita, joita ei ole kirjoista eikä mistään somestakaan oppinut. Tämä kaikki myös jo ennen nykyistä somementaliteettia, verkostoituen kiitettävästi.
• Halu kasvaa on suurehko.
• 7 numeroinen varallisuus lähenee ja velkavipukin on maltillinen.
• Elämäntilanne ja perhe kiilaa asuntojen ohi. Täten valikoivuus on kasvanut, samoin laiskuus ja mukavuudenhalu.

Tähän tilanteeseen on siis päästy kovalla työllä (lue: laiskottelemalla), määrätietoisuudella (lue: tuurilla) ja aivan mahtavalla tuella ja verkostolla. Vielä on paljon tehtävää ja varmasti jatkossakin reittimuutoksia piisaa. Niistä vain tulee itse ottaa selvää. En kuitenkaan tarkoita, että yksin.

En tavoittele satoja asuntoja, sillä silloin se onkin jo uusi työ. Sopiva määrä voi olla vaikka 4-8 asunnon väliltä. Mielellään velattomina. Ihan ensimmäinen tavoitteeni on nyt kuitenkin lähivuosina nollata oman asuntolaina.

Miltäköhän tilanne näyttää seuraavan vuoden parin jälkeen?

Syyssateinen kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittajan numeroviilaamista: lainat, korot, tulot, menot

Parhaimmillaan tai pahimmillaan on lainasummat ylittäneet osaltani puolen miljoonan euron rajapyykin. Näillä koroilla ollaan onnekseni huomattavasti paremmassa tilanteessa. Parhaimmillaan on myös kiinteistövarallisuusmassani arvostus käynyt siellä seitsemännumeroisuuden paremmalla puolella. Myönnän arvostuksen olevan suhteellista ja jopa varsin puolueellista, ihan sama miten kriittinen voin väittää olevani. On kuitenkin totta että nykyisellään ollaan vielä hitusen matkan päässä 7 numeroisesta tilanteesta. Ensinnäkin tilanteet elää ja toisekseen olen tavoitteideni mukana kasvattanut myös muita sijoitusmuotoja. LTV (Loan To Value) on osaltani varsin maltillisella noin 50% tasolla. 

Toivoakseni jokin päivä ollaan jälleen yli 7 numeroisessa asuntovarallisuuskastissa ja toisekseen ehkä jopa miljoonaveloissa (vaikka tämä ei lähtökohtaisesti ole itse tavoite vaan keino saavuttaa tavoitteet). Ehkä vieläkin myöhemmin olisi kiva päästä tilanteeseen, jossa nettovarallisuus ylittää miljoonan. Siihen on kuitenkin matkaa.

Pidän omasta exelistäni ja onhan se varsin maaginen. Kauheaa se varmaan on monelle ulkopuoliselle nopeasti vilkaistuna ja myönnettäköön, että kehitän sitä jatkuvasti. Verottajan sivutkin muuttuivat niin aloin muuttamaan myös omaa exeliäni. Vieläkään se ei ole ihan parhaimmillaan, mutta kyllä siitä nopeallakin vilkaisulla saa poimittua varsin olennaisia asioita. Näistä esimerkkeinä

• kohdekohtaiset tulot ja menot riveittäin selityksineen. Kilometreineen ja päivämäärineen.
• Loan to value (LTV) taulukko
• Kassavirtalaskelma (sis. verot ja lainat)
• Jokavuotuiset kulurivit(vinkit)

Lukujen kriittinen ajoittainen tarkastelu sekä taulukkojen aktiivinen päivittäminen ovat hyödyllisiä. Erityisesti viimeisen vuoden aikana oletan monien käyneen korko- ja kassavirtalaskelmajumppaa. Myännän, että taulukoiden ajantasalla pitämisen osalta voisin olla aktiivisempi. Mitä laajemmalti tietoa on helposti saatavilla ja nopeasti, on aina parempi. Exelin ylläpitäminen pitää mielen virkeänä ja toisaalta helpottaa myös omaa seurantaa, sekä mahdollisten yhteistyötahojen kanssa toimimisen (pääasiallisesti pankit).

Numeroiden kanssa ei ole mitään oikotie onneen tyyliä. Monilta sivustoilta saa exelpohjia tms ilmaiseksi, joita voi hyödyntää ja tuunata omiin tarpeisiin. Maksuakin vastaan niitä saa. Ehkä vielä jokin päivä pyydän itsekin korvausta ja jaan omia taulukkoideoitani taikka ”verovinkkejä”. Verosuunnittelu ja verovinkit kun ovat aidon oikeastikin kultaakin kalliimpia. Hyvä verosuunnittelu säästää niin aikaa, rahaa kuin hermojakin. Verottajalla voinee olla informatiiviset sivut, mutta niiden huomattavasti kattavampi hyödyntäminen vaatii huomattavaa vaivanäköä.

Asuntosijoittajan numeronäppäryys siis tukee toimintaa. Se jopa tehostaa sitä. Vaikkei se välttämättä olisikaan elinehto, niin kyllä se kannattaa. Skenaariolaskelmat voivat helpottaa reagointia ja varautumista. Veroissakin voi säästää paljon. Asuntosijoittamista voi jopa tehdä veroneutraalisti, sen silti ollen kannattavaa ja varallisuutta voi silti kertyä ja varsin vaivihkaa. Numeronäppäryys on kilpailuetu. Numeroita ei kuitenkaan kannata lähteä liikaa viimaamaan, sillä siinä on riskinsä, että samalla viilaa itseään linssiin. 

Laskelmat jiiriin ja kohteita metsästämään.

Numerokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.