Exitplan pitoon

Tämän voisi suoraan kääntäen lukea: exit ei toteutunut, jää pitoon. Samalla kuitenkin exitplan lähinnä siirtyi 7 vuoden flippikohteen tyylisesti (aiheesta aiemmin enemmän TÄÄLLÄ). Syitä ja muutoinkin uusinta casea pureskelen tässä kirjoituksessa enemmän. Hienoiseen hiljaiseloonkin blogin osalta on syynsä ja palataampa luultavimmin siihenkin tässä kirjoituksessa.

Pitkästä aikaa (ja lomakausikaan ei ole tekosyy) tuli blogikirjoitteluun enempi taukoa. Kuten aiemmassa ”Asioilla on tapana tapahtua kaikki samaan aikaa” - blogissakirjoituksessakin aiheesta kirjoittelin, niin nyt osui aika monta asiaa samaan väliin. 

Ostin noin 9kk sitten uusimman sijoitusasuntoni ja silloin sen kanssa oli paljon pelivaraa eikä mitään kiirettä. Sittemmin kuitenkin, kun ajalla on tapana juosta varsin lujaa, niin kaikkein kiireisintä aikaa kohteessa ovat olleet viimeiset 2kk tai oikeammin 2 viikkoa. Maailma piti saada valmiiksi hyvissä ajoin, mutta eihän se niin mennyt. Alun kiireettömyys ja ”suunnitteluaika” oli aivan turhaa ja käsittämättömästi aivan liian pitkä. Vaikka aikaa oli ”varsin runsaasti” oli kyseesssä kuitenkin isommin saamattomuus tai laiskuus. En usko että aikataulukaan ihan alunperin oli itselleni uskottelemani ”kesän sesonkiin valmiiksi”. Ja sen ”sesongin” käsitekkin ehti alkukesästä muuttua vielä suhteellisen loppukesään. Markkina lähinnä eli neppailun aikana alaspäin, joten sen osalta kiirettä ei ollut. Tekosyinä voi pitää niin markkinan alakuloisuutta, muita kiireitä ja ehkä elämäni sairastelupisimmät pätkät.

Itsestään oppii aina uutta ja olen ehkä aina luottanut liikaa tuuriin. Sama pätee niin kohteiden hankintaan, vuokraamiseen ja välillä kohteista luopumiseen. Olkoonkin että kaikki sijoittajat tarvitsevat tuuria ja kukin voi omalla tekemisellään tuuriinsa vaikuttaa. Kaikkea ei todellakaan ratkaista pelkällä exelillä tai pelkästään ”hustlaamalla”.

Sitten itse case harjoituksen pariin: ostin syksyllä 2023 ison yksiön, joka oli ollut kiikarissani aiemmin ja joka lopulta päätyi hintahaarukkaani. Nykymittapuulla kyseessä voisi olla tilava kaksio. Layout on toimiva ja erilliseen keittiöönkin mahtui lisäyksenä astianpesukone ja sinne mahtuisi vielä aamiaisnurkkauskin pienellä pöydällä baarijakkaroineen. Miinuksena tosiaan oli alkuperäiskuntoinen kylpyhuone ja täten jokusen vuosien säteellä tuleva putkiremontti. Vuotava kylpyamme oli vaihdettava, joten täydellisen kalliin kph remontin sijaan päädyin taloyhtiön kanssa suihkukaappiin. Samalla mahdollistui pyykinpesukone kylppäriin, joten tonnin freeshauksella ihan hyvää lisäarvoa täydellisen 5 numeroisen revittelyn sijaan. Taloyhtiökin tuli kuluissa kivasti vastaan, koska tosiaan kylpyamme vuosi ja olisi vaatinut jotakin kikkailua jokatapauksessa ja toisekseen sain kuvailtua fresshaamista jokseenkin inhimilliseksi.

On totta että putkiremontin peikko lienee omankin ostohinnan varsin iso määrittelevä tekijä, isomman freeshausremontin lisäksi. Varmasti sama pätee yhä. Miksi kuitenkin pyrin ensisijaisesti exit suunnitelman toteutukseen on, että kohde saattaisi houkutella tiettyä ostajakuntaa opiskelijakaupungin ytimestä vastaremontoituna. Toisekseen taloyhtiössä on vireillä lisärakentamishanke, jolla yhtiön mukaan onkin tarkoitus osittain rahoittaa putkiremonttia. Ne kuitenkin on hankala ostajan arvomäärittää, mutta on se kuitenkin enemmän mahdollisuus kuin uhka. Siitäkin syystä itselläni on varsin iso bäkupplan pitoa ajatellen, koska loppukesästä opiskelijasesonki virtaa yhä ihan kivasti ja toisekseen putkiremontti- ja lisärakentamishankkeet ovat auntosijoittajan taipaleella varsin arvokkaita oppiaskeleita. Ja putkiremontin osalta on vielä lisämahdollisuus hiljaisena rakennusaikana saada edes jossain määrin kustannuksia inhimillistettyä, koska tekijöitä lienee ihan eri tavalla miljoonien putkiremonttiurakkaa, kuin vaikkapa 3 vuotta takaperin.

Monelle putkiremontti on enemmänkin uhka kuin mahdollisuus, mutta oma kokemukseni on opettanut muuta. Kaikki mahdollisuudet kannattaa kääntää ja myös 7 vuoden asuntoflippini kanssa putkiremontti nosti asunnon arvoa periaatteessa täysimääräisesti. Putkiremontoitu kohde lisää kiinnostusta ja kuin myös hintaa. Eikä 7% tuottoprosenttiin kykenevä kohde kasvukeskuskolmion yliopistokaupungin keskustasta ole lainkaan huono pitokohde. Siinä melko hyvinkin voi odotella putkiremonttia, vuokraillen kohdetta. Putkiremontin jälkeen tuottoluvutkin kääntyvät, mutta samalla saa nähdä lisärakentamisprojektin etenemistä (ja toivottavasti toteutumista) ja toisaalta myyntiäkin ajatellen houkuttelevuuden kasvua.

Näillä näkymin siis näyttää vahvasti siltä, että exitplan menee vahvasti pitoon. Kohteessa olisi paljon potentiaalia ja hyvää ostajaakin ajatellen (enhän siis ole laisinkaan puolueellinen kantani kanssa), mutta ymmärrän myös varjopuolet. Pitosuunnitelma kuitenkin tuo vahvaa kassavirtaa erittäin kysytyltä alueelta. Hallinnollisella puolella vaadittaneen vähän aktiivisuutta taloyhtiön suuntaan, jotta pääsee niin tulevien hankkeiden näköalapaikoille, kuin myös saa vähän omaa osaamistaan parannettua. Oppimisennälkä kun ei koskaan lopu. 

Usein kirjoitan varsin ”go with the flow” mentaliteetilla, joka ehkä näkyy tyylissäkin, niin hyvässä kuin pahassa. Kirjoitusprosessini kuitenkin vaatii sen verran rutiineja ja toisaalta prosessoitua aikaa, jotta kirjoittamisen ”laatu” säilyy. Tästä syystä viimeisen vähän päälle kuukauden aikana olen lähinnä kirjannut ylös aihioita ja kirjannut niitä varsinaisia ”ajatuksenvirtoja” ylös. Panostukset ovat olleet suurempia muilla rintamilla. Eli ihan täysin toimeliattomuutta ei tämäkään pätkä ole blogirintamalla ollut. Hyvää inspiraatiota on tullut niin oman sijoittajaminän tutkinnan kautta kuin flippiprojektin ”yövuoroissa”. 

Kesäkettu pitkästä aikaa jälleen kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asioilla vain on tapana tapahtua aina samaan aikaa

Eipä se perinteinen parjattu ja jenkeistä tutumpi mantra: trash, tenants ja toilets ole pahemmin itseäni koskaan häirinnyt. Joo satunnaisia soittoja lomalla mökkeillessä tai vaikkapa viikonloppuna. Enemmän tai vähemmän ilmoitusluonteisia asioita ja asuntosijoitusmatkaakin takana jo reippaat 10 vuotta. Harvemmin yli 3kpl/v, joista niistäkin 1/3 tai 2/3 ihan talkkarin tai taloyhtiön vastuulle osuvia ja suht helposti hoituvia asioita. Vuokralaisten kiertonopeudetkin ovat omalta osaltani olleet varsin maltilliset (myös pienempien asuntojen osalta). Keskiarvo on luokkaa 2,5v/vuokralainen/asunto. Olen myös poikkeuksellisen kiitollinen, että asioista ilmoitetaan joko ensin minulle ja ohjeistan eteenpäin tai minut tehdään vähintään tietoiseksi olemassa olevasta epäkohdasta. Vuotavaan hanaan on hyvä puuttua asap ja laiskasta taloyhtiöstäkin on hyvä tietää, jolleivat asiat etene.

Tässä taasen kesän kynnyksellä on tullut huomattua, että millaista se asuntosijoittajan elämä välillä on. Onneksi on prosessit ja rutiinit kohdallaan. Vielä enemmän automatisoitavaakin löytyy ja delegoimisen jaloa taitoa täytyy opetella enemmän hyödyntämään. Mennäänpä nyt siis siihen mitä nyt on vireillä:

- Toisen paikkakunnan asunnon asukkaat vaihtuvat. Tämäkin oli jo hyvissä ajoin tiedossa ja joitain toimenpiteitä aloin tekemään jo hyvissä ajoin, mutta en tarpeeksi tehokkaasti. 1 tyhjä kuukausi tästä taitaa lopulta muodostua, tosin samalla voin käydä kohteella tekemässä tupatarkastuksen ja hyödyntää sitä myös omalla käynnilläni paikkakunnalla.

- Brrrr kohteen (ja samalla potentiaalisen flipin) remontti on kesken ja tarkoitus olisi valmistaa asunto sopivasti niin vuokra- kuin myyntimarkkinan sesonkiin heinäkuun alkuun. Kesälomakausi on välillä jopa vähän haastavaa aikaa delegoida sähkäreiden ja putkareiden kanssa. Tämäkin projekti on jo hyvän aikaa sitten alkanut ja itseään voisi paikka paikoin haastaa tekemään enemmän asioita aikaisemmin.

- Samalla autopaikkaflippi on vapaana toisella paikkakunnalla (2/3 niistä hankituista autopaikoista onkin jo myyty). Tämä on tosin taloudellisesti varsin pientä ja näyttää menevän varsin omalla painollaan jälleen vuokralle.

- Asunnon metsästyskin on yhä kesken, vaikka sekin on lähinnä oikeanlaisten diilien metsästystä ja välillä varsin härskienkin tarjouksien kanssa asian lähestymistä. Eikä tämä ole priolistan kärjessä.

Tekemällä oppii ja itsestään ainakin aina oppii uusia puolia. Viimeaikoina voin todeta, että oma otteeni on alkanut lipsumaan ja lähes asiaan kuin asiaan on tehtävä ryhtiliikettä. Tässäkin kevään mittaan olisi voinut toimia reaktiivisemmin ja etupainotteisemmin, niin asioiden kasaantuminen olisi ollut ehkä jopa mahdollista välttää. On kuitenkin totta, että asioilla on tapana tapahtua samaan aikaan, yritti asioita sitten miten tahansa hyvin ennakoida ja valmistella. Tulipa tuossa tuohon ensimmäisenä mainitun vuokralaisten loppusiivouksenkin yhteyteen ikkunoiden tiivisteidenkin vuotoa nurkista näinä monsuunisateiden aikoina, joten siinäkin vähän ylimmääräistä kommunikointia taloyhtiön kanssa, jotta asia etenee.

Ehkä kuitenkin kesän alun kuormittavimmaksi tilanteeksi nostan: automatka jälkipolven kanssa intsensiiviuintikurssille, jossa tarkoituksena pitää jälkipolvi hereillä perille pääsyyn saakka noin 20min matkan ajan. Toisaalta jälkipolvi olikin matkalla varsin pirteänä ja noin 2-3min välein kyselikin perinteisiä: "joko ollaan perillä" ja "missä ollaan" ja muita laadukkaita kysymyksiä. Samalla suunnittelin mielessäni ohjeistusta putkiremonttia käsittelevään yhtiökokoukseen osallistuvalle valtakirjavaltuutetulle. Olihan siinä aikaa vajaa 2 minuuttia aikaa kirjoittaa viesti 3-4 pääkohdan/kysymyksen kanssa, joita valtuutettu voisi nostaa kokouksessa. Välillä tuntuu, että taloyhtiöissä mieluummin pidetään piha-alueesta tai kukkaruukuista parempaa huolta kuin itse kiinteistöstä taikka isoimmista ja tärkeimmistä taloteknisistä puolista.

Ehkä näistä tilanteista jälleen opimme, että niihin asioihin, joihin voimme valmistautumalla tai paremmin/nopeammin reagoiden vaikuttaa, niin se kannattaa. Toisaalta on myös tilanteita, joita vain ei voi ennakoida ja joilla vain on tapana eskaloitua, luultavimmin vielä jonkin kummallisen säännön takia, samanaikaisesti muiden asioiden kanssa. Tekevälle sattuu ja kun on tottunut tekemään, niin sitten tehdään kun täytyy tehdä. Asioilla on myös tapana järjestyä, mutta siihenkään ei kannata aivan automaattisesti tuudittautua. Vaikka tuuriin voi vaikuttaa, niin pelkästään tuuriin ei kannata luottaa. Kun tekee asioista, niin saanee myös osansa hyvästä tuurista.

Niin ja olempa sitä joskus omien polttareidenkin aamuna (ennen siis polttarien alkua) hoitanut lyhytaikaisen vuokratapauksen. Oli muuten vuokranantajan urani tuottoisin viikko, enkä vieläkään ole siihen aiheeseen enempiä valitettavasti tutustunut tai moista viikkoa päässyt uusimaan. Käsittääkseni tuotot lähes satumaisia, mutta toisaalta käsittääkseni vaivanäköä ja aikaakin vievää.

Kesälomia odotellessa.

Kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.