Hankintoja

Pakkanen kiristyy, talvi tulee, kilpailu kovenee ja kauppaa käydään.

Olen jo hyvän aikaa ollut ostohousut jalassa ja metsästänyt kohteita. Myös ihan siihen pisteeseen asti, että olen käynyt näytöillä ja tehnyt tarjouksia. Ja kyllä, vaikka osittain ehkä vanhanaikaisesti yhä pidän arvossa, että kohteen näkee ennen tarjousrumbaa ja ostopäätöstä. On hyvä tietää mitä ostaa, myös muutoin kuin paperilla. Allekirjoitan kuitenkin paperien ja taustatyön tärkeyden. Välillä itsekin sorrun oikaisemaan, mutta hankintojen osalta ostohinta yleensä saattaa luoda sopivan turvamarginaalin muutoin tarkempaan ja hitaampaan kokonaisuuden tarkasteluun. Tietyissä tilanteissa hitaudella on valttikortit:

• Saat toisen reagoimaan/näyttämään bluffinsa aikaisemmin.
• Kohde ehtii märehtymään markkinoilla (syy voi olla vaikkapa huonot kuvat, huono kansikuva, liian vähän informaatiota tai liian kallis hinta). Kun tilanne muuttuu niin voi se muuttua radikaalistikin.
• Paljastuu erilaisia mahdollisuuksia, kuten pieleen menneen jo sovitun kaupan pelastaminen.

Sama pätee myös toiseen suuntaa eli nopeuden plussat:

• Toinen ei ehdi märehtiä. Eli pohtimaan muiden tarjouksien mahdollisuutta.
• Voi ratkaista kahden asunnon loukun tai paremman sijoituskohteen ongelman. Rahoitushanatkin kun ovat kiristyneet.
• Ei ehdi itse märehtimään ja ylianalysoimaan.

Näihin edellä mainittuihin pitääkin muistaa palata vielä ihan omana julkaisunaan, koska monasti juurikin ne ovat olleet merkittävissä rooleissa. Hunting high and low siis toimii. Jollei tee mitään, ei myöskään tapahdu mitään. Jollei edes yritä saada tehtyä diilejä, ei niitä diilejä löydy tai ainakaan syliin tipu. Niitä voi tehdä, mutta on huomattavasti helpompaa vain maksaa liikaa ja edetä asioiden kanssa. Myönnän että kaikelle (kuten ajallekin) on hintansa ja täten pelkästään ”analysis paralysis” eli tiivistettynä sen pelkän timantin metsästys voi koitua kohtaloksi. Sitä kun ei yleensä sitten lopulta koskaan löydykään. En kuitenkaan allekirjoita asuntosijoittamisessa äkkipikaisuutta enkä heittäisi varovaisuutta romukoppaan. Liiallinenkin varovaisuus on huomattavasti parempi kuin liian välinpitämätön varomattomuus. Kohtaloa voi olla menetetyt tulot taikka ihan vain se fakta ettei asiat koskaan etene. Suomalainen kun tyypillisesti yhden plussan löytäessään löytänee vähintään 5 miinusta. Pidän kuitenkin mahdollisten sijoitustuottojen menettemistä pienempänä pahana kuin painajaisten toteutumista ja heikosti nukuttuja öitä. Olkoonkin niiden todennäköisyys miten pieni tahansa ja kun asuntokaupoilla kun vielä ollaan tekemisissä varsin suurten lukujen kanssa. Sekä joiltain osin suurten tunteiden parissa. Harvemmin ne häädöt ovat minkään osapuolten mielestä kivoja.

Kuten kuitenkin alussakin jo mainitsin niin myös ihan kauppaa käydään. Maaliviiva jopa häämöttää ja melkein näkyykin jo. Eli uusinta hankintaa on tulilla ja tämäkin matka oli jälleen ihan hauska kokemus. Tyämaa tiedossa, mutta projekti tönön tasoa ei ihan niin vain ohitetakaan. Katsotaan mikä koodinimi keksitään seuraavaksi. Ennen ja jälkeen kuviakin tiedossa ja muutoinkin updatea uusimpaan hankintaan liittyen jahka sekin saadaan lopulta maaliin taputeltua. Ei tämä asuntosijoittaminen kuitenkaan ihan pelkkää maalin kuivumisen tuijottelua ja pelkkää odottelua ole. 

Leka käteen ja maalia palamaan. Siinä on lausahdus mistä voi vetää useanlaisia johtopäätöksiä. Ostohousut yhä kuitenkin jalassa, joten ei tässä missään nimessä vielä(kään) lepokotiin päästä.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Raha raha raha

Uusinta hankintaa viritellessäni olen kääntänyt rahoituskuvioita uusiksi. Olen käteisposition osalta varsin onnellisessa tilanteessa. Paljon näkyy puhuttavan lainarahan käytön varovaisuudesta verrattuna aikaisempiin vuosiin. Mikä toisaalta on järkevää, koska nousseet korot varmasti syövät osansa tuotoista. Mutta yhtälailla jos hankintoja miettii niin patruunoiden lataaminen ennalta lienee järkevää ja saattaa mahdollistaa useamman kohteen hankinnan. Myönnän olleeni viimeisimmässä liikkeessä hitusen hitaanpuoleinen ja vähän jopa myöhässä. Note to self: Lainat kun on hyvä neuvotella ennalta.

Rahoitus mahdollistaa paljon, mutta jo hyvän tovin matkanneen tekijän kohdalle yksittäisten hankintojen kohdalla rahoitus ei ole merkitsevimmässä asemassa. Eikä aina usean rahoituslaitoksen kanssa juokseminen tunnu siltä houkuttelevimmalta vaihtoehdolta, aikaa kun voi käyttää johonkin muuhunkin. Tekemällä on oppinut, että rahoitus ja siihen liittyvät olosuhteet elävät. Tilanteisiin voi varautua ennalta ja toisaalta tilanteisiin on hyvä mukautua ja reagoida. 

Taloudellinen perusta tulee olla asuntosijoittajalla jiirissä. Lyhyesti sanottuna lompakko (tulot ja olemassa oleva varallisuus) tulee olla kunnossa. Olen aiemmin kirjoittanut asuntosijoittamisen kahden peruspilarin merkityksestä eli maksukyvystä TÄÄLLÄ ja vakuuksista TÄÄLLÄ. Ne edelleen määrittelevät neuvotteluiden pohjan. Ei ole merkitystä millaisia exeleitä, powerpointteja, photoshoppeja taikka kaavioita osaa pyöritellä. Ne ovat lähinnä lisämauste, jotka kertovat että jotain pohjatyötä on tehty. Data goes in ja results (joissain tapauksissa: shit) comes out. Yleensä tätä yhtälöä ei muuteta kaunistetulla exelillä. Puheilla voi kannustaa rahoittajaosapuolen enemmän omalle kannalleen, siinä tukena edellä mainituista tempuista saattaakin olla hyötyä.

Väittäisin itselläni olevan maksukyvyn ja vakuudet kunnossa, mutta edelleen asuntomäärän ja täten lainamäärän kasvaessa, niin suurimmaksi haasteeksi näen maksukyvyn rajallisuuden. 500-1000te lainamäärien kohdalla 100te lainalisäys voi hirttää kiinni, jos laskennallisesti ennen veroja (ja ennen lainan lyhennyksiä) kohteesta jää viivan alle 400e/kk. Elämänmuutokset ja se tosiasia, että touhuilen asuntojen kanssa ilman puolison sotkemista kaikkiin hankkeisiin, niin ymmärrän että laskelmien kanssa ollaan välillä varsin kirjaimellisesti "yksin".

Uudelleenrahoitus ei ole itsestäänselvää tässä yhä kiristyvässä lainailmapiirissä. Toki hankintojen ja muutoinkin markkinan kanssa kannattaakin olla tarkkana. On myös hyvä myöntää itselleen, että mitä todennäköisemmin omankin asuntosalkun arvo on kyykännyt muun markkinan mukana. Eli hankintojen osalta voinee saada huomattavastikin aiempaa parempia diilejä, mutta samalla myös omat vakuudet ja kohteet kärsivät samasta, joten vakuuslaskentakin aivan varmasti elää. Ymmärrän myös miksei uudelleenrahoitusta noin vain nosteta käyttövaraksi tilille ja käytetä mihin huvittaa, jollei uutta hankittavaa kohdetta esimerkiksi ole valmiina. Uudelleenrahoitus toimii varsin hyvin ikiliikkujanakin nähtävään toiminnan ja salkun kasvattamiseen. Käyttövaraksi se ei oikein toimi, ei ainakaan tulonhankkimislainana. Eikä sillä oikein oman asunnon lainaakaan pysty maksamaan pois? Korjatkaa jos olen väärässä. Varsinkin verottajan suuntaan silloin voi vähän mennä puurot ja vellit sekaisin ja vähän enemmänkin joutua selittelemään järjestelyjä. Kun itselle on järjestellyt sopivasti pelimerkkejä onkin tilanne jo toinen, lainoja voi järjestellä aika vapaasti kunhan rahoituskuvio on kunnossa. Verotuksellisesti se oma asunto on ehkä järkevintä hankkia ennen sijoitusasuntoja velattomaksi.

Rahoituksen järjestelyn kanssa kannattaa kuitenkin olla varsin tarkkana. Kalleimmat ja verotehottomimmat luotot kannattanee poistaa korkeimmalla prioriteetilla ja uudelleenrahoituksen epävarmuuteen kannattaa varautua, jättämällä mahdollisuuksien mukaan sopivasti ruutia. Tileillekin kun saa jo kiitettävästi korkoa, siitä huolimatta, että samalla lainakin jo alkaa olemaan varsin tyyristä. Ja onhan sitä muutakin varsin likvidiä vaihtoehtoa. Moni voi pohtia, että maksaako korkeampaa hintaa paremmasta likvidistä reagointikyvystä, kuin että lyhenteleekö ylimmääräisesti lainoja samalla jättäen suuremman uudelleenrahoituksen saatavuuden riskin.

Raha ratkaisee paljon. Sitä tarvitaan omasta takaa ja sitä usein tarvitaan rahoittajilta. Rahoittajinahan voi toisaalta toimia niin pankit, toiset sijoittajat kuin vaikkapa asuntojaan myyvät tahot. Nämä ovat rapakon takaa varsin käytettyjä keinoja ja varteenotettavia vaihtoehtoja. Vieläkin monipuolisempia vaihtoehtoja on ja onhan sitä itsekin tullut luettua niinkin villeistä jutuista, että asuntoflippejä tehdään luottokorttien voimalla. Silloin voi olla hyvinkin tärkeää, että tietää mitä tekee. Tai ainakin tiedostaa riskit.

Lopulta merkitsevintä ei ole miten rahoituksen kanssa käy, vaan tilanteet etenee lähenevästä talvesta ja kovenevista pakkasista huolimatta. Pohjatyöt on tehty etukäteen ja hankinnat etenevät.

Rahakettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

PS. Uusista kuvioista jälleen pian lisäpäivityksiä ja täällä bloginkin puolella mielenkiintoista tarinaa.