Asuntosijoittajan rima liian korkealla?

On hyvä ajatella, että kun jotain tekee sen tekee kunnolla. Asuntosijoittamisen ei kannata olla poikkeus, sillä kyseessä on yleensä isot rahat ja vaivaakin joutuu näkemään. Oma logiikkani on kuitenkin aina ollut löytää suorituksiin se optimaalinen taso. Tottakai tenteissä ym. on tarkoitus päästä maksimi tuloksiin ja vaikka täysiin pisteisiin. Itse yleensä olen pyrkinyt tulostehokkuuteen, joka myös asuntosijoittajalla ratkaisee. Vaikka pääsisit 100% tuottoihin niin se 1000h työtä vs 10% tuotot ”vain” 40h työmäärällä on huomattavasti tehokkaampaa. 100h työtä käytettynä maksimipisteisiin pistää lähinnä miettimään paljonko ylimääräistä aikaa tuli oikeasti käytettyä. 

Sama pätee kun asunnoista pääsee kaupankäynnissä tarjousvaiheeseen. Jos myyjä tarttuu heti röyhkeältä tuntuvaan tarjoukseen, joutuu asuntosijoittaja painimaan perinteisen kysymyksen kanssa: tarjosinkohan sittenkin liikaa? Toisaalta jos laskelmat ja suunnitelmat on tehnyt huolella, pääsee silti tavoiteltuihin tuloksiin. Halvempi hinta tuo toki aina enemmän turvamarginaalia. Kaikkea vaan ei voi saada, taikka sitten kyllä saattaa mennä useitakin mahdollisuuksia sivusuun. Ollaan sitten ostamassa omistus- tai sijoitusasuntoa, niin usein ollaan melko hienovaraisen psykologisen pelin äärellä (aiemmin ostoprosessista olen kirjoitellut TÄÄLLÄ). Sitä on hauska arvioida itse pelin aikana ja toisekseen sen jälkeen. Liikaa ei kuitenkaan koskaan kannata jäädä märehtimään.

On hyvä tähdätä siihen, että oma toiminta on timanttia. On kuitenkin totista totta, että tuurilla ja sattumalla on yllättävänkin paljon vaikutusta asiaan kuin asiaan. Tällöin täydellisyyden hipominen ei enää tuo lisäarvoa. Asuntosijoittajan pitää pystyä maalaamaan isolla pensselillä ja suhteellisen nopiaan. Tilanteet elävät ja muuttuvat. Miksi siis käyttää kymmeniä tai satoja tunteja potentiaalisiin hankkeisiin, kun asia voi hyvinkin hoitua muutamalla tunnilla vaikka tuloksena olisikin vähän pienempi potentiaali. Välillä määrä, välillä se laatu. Yhdistelmää on hyvä tavoitella, mutta harva pääsee timanttiin kovinkaan vaivattomasti, saatikka suuremmitta riskeittä.

Mennään sieltä mistä aita on matalin? Tottakai jos se vain on mahdollista, mieluummin jopa etitään se paikka missä ei ole aitaa laisinkaan ja jottei jäädä hypätessä aitaan roikkumaan voi kaivautua myös sen ali. Riskienhallintaa ei saa unohtaa. Jos kiertää aidan voi liiankin helpolla astua miinaan. Siihen vain on varauduttava.

Työtä ja konkretiaa tämä kaikki vaatii. Itse pidän nyt tarkempaa kirjaa omasta asuntometsästämisestäni kuin koskaan. Olen edennyt useissa kohteissa jo pelkkien paperien ja alueiden tutustumista syvemmälle. Pidän myös niin tarkkaa kirjaa kuin mahdollista asuntosijoittamiseen käytetystä ajastani. Katsotaan siis millaiseen tuntihintaan seuraavassa kohteessani päästään. Vielä näyttää hyvältä, mutta jos lopputulos on tutustua 100 kohteeseen, tarjoa 10stä ja EHKÄ - ja vain ehkä - saat sen yhden, niin ei tällä tuntipalkoille päästä. Toisaalta liian helpollakaan ei saa päästä? Eihän?

Verkot on vesillä, katsotaan mitä tarttuu haaviin.

Kettu kuittaa.

Näin alkoi tutustuminen asuntoihin

"Hei sun pitäs hommaa oma asunto..." En ollut rikas, mutta en ollut myöskään köyhä, olin lähinnä pihi. Tiesin, että oma asunto oli mahdollinen ja siitä se sitten lähti. Vaikka myönnän, että en muista sana sanalta silloisen kollegani sanoja, muistan silti tilanteen harvinaisen hyvin. Tämän jälkeen tutustuinkin asumisen ja asuntojen maailmaan hyvinkin syvällisesti. Tein töitä töistä päästyäni, koulu eteni siinä sivussa aika omalla painollaan. Kovin usein järjestelin työvuorot niin, että kun pääsin toiselta työnantajalta, siirryin seuraavaan. Ylitöitä kysyttäessä olin aina valmis, olin nuori ja energiaa täynnä. Jos olin tottunut tekemään fyysistä duunia (treeniä) keskiarvolta 4h päivässä 6 päivää viikossa 5-8h koulupäivien ohella, niin 14-16h työpäivät eivät tuntuneet missään.

Olin nuori, nöyrä, naiivi ja pihi. Asuin hyvin pitkään vanhemmillani vaikka viimeiset vuodet tämä olikin lähinnä nukkumistukikohtani ja ruokahuolto. Tiedän tämän auttaneen valtavasti ensiasunnon oston säästöjen ja vähän jo ensimmäisen sijoitusasunnon säästöjen kerryttämisessä. Vaikka voinkin hyvällä omatunnolla kertoa tienanneeni ja säästäneeni itse jokaisen euroni, tiedän että kotinurkissa lusmuilu on ollut merkittävässä roolissa oman ensikodin ostamisen tiellä. 

Kun alotat niin alota kunnolla (linkki tähän aiempaan julkaisuun), on ollut ensimmäinen kirjoitukseni syventymisestäni asuntojen maailmaan. Tuo juttu kuvastaa hitusen eri vinkkelistä omaa aloitustani ja tutustumistani asuntojen ja remonttien maailmaan. Käytännössä sen pitäisi olla 101 tarinaa asuntosijoittamisesta sarjastani osa 1. Sanottakoon nyt, että se voi toimia ns. prologina (esipuheena) blogilleni. 

Todellakin kun aloitin niin aloitin kunnolla, ostin omakotitalon, mutta tätä ennen olin tehnyt valtavan määrän selvitystyötä ja käynyt kymmenillä näytöillä. Minulla ei ollut tuttavapiireissä sijoitusguruja taikka kiinteistömoguleita, joten aloitin aika yksin. Toki en ollut yksin näytöillä enkä päätöksieni kanssa, vaan sain paljon tukea ja lopulta remonttiapua lähipiiriltäni. Rahallinen tuki oli lähinnä ilmainen asuminen, joka auttoi kerryttämään säästöjäni ja tämän tiedän olleen merkittävä säästämisen apuväline. Internet oli jo kuitenkin keksitty, joten mahdollisuudet loputtoman tietolähteen penkomiseen olivat olemassa. 

Tietolähteitä, blogeja, oppaita tms. ei ollut aivan yhtä paljon tuolloin vielä tarjolla. Muistan kuitenkin jo tuolloin törmänneeni BiggerPockets klaaniin, joka on kaikille asuntosijoittajille tutustumisen arvoinen. Suomeksi samaa tekee nykyään OstanAsuntoja, joka sekin kannattaa ottaa seurantaan. Nämä molemmat ovat melko perusjuttuja nykypäivänä tiedonongintaan asuntosijoittamisesta ja paljon muitakin mahdollisuuksia blogeista kirjallisuuteen löytyy. Sisällön puolesta en halua kumpaakaan sisällöntuottajaa vähätellä, lähinnä viittaan siihen, että asuntosijoittamista edes harkitsevan kannattaa niihin tutustua. Paljon muutakin "oppimateriaalia" löytyy, jotta ei joudu niin paljoa oppirahoja makselemaan kokeillessaan ja toilaillessaan. Lopulta kuitenkin asiat pitää tavalla tai toisella itse kokea. Opiskelu, suunnittelu ja exelöinti eivät ole vielä konkretiaa. Kun käy näytöillä ja kävelemässä mielenkiintoisen kohteen naapurustoa pääsee tunnelmaan ja asukkaisiin käsiksi aivan eri tavalla. Yhtiön/talon alkuperäiset asukkaatkin ovat harvinaisen arvokkaita tiedonlähteitä. Ihmiset ovat sosiaalisia eläimiä ja uteliaita, niin olen minäkin. Kysy, ole hiljaa ja kuuntele.

Step by step asuntosijoittajaksi:

1. Talous (omat rahat, pankin tai jonkin muun tahon rahoitus, tulevaisuuden suunnitelmat)

2. Opiskelu (kirjallisuus, blogit, podcastit, youtube, webinaarit, tapahtumat...)

3. Tavoitteet ja suunnittelu (linkki aiempiin kirjoituksiini aiheesta TÄSSÄ , TÄSSÄ ja TÄSSÄ)

4. Näytöillä käynti

5. Taloyhtiöiden tai talojen papereihin tutustuminen

6. Yhtiön asukkaiden, isännöitsijän ja hallituksen (pj) haastattelu

7. Aluetuntemus: googlemaps/kävelykierrokset, kaavoitus, markkina (kysyntä/tarjonta)

8. Rakennusalaan ja rakentamiseen tutustuminen: remontointi, hallitustyöskentely, työmaakäynnit

Aloittaminen on usein vaikeaa tai vähintäänkin kankeaa. Joka tapauksessa oli lähtötilanne mikä tahansa, kannattaa liikkeelle lähteä opiskelemalla niin omaa kuin yleisestikin taloutta. 

Teoria - Tavoitteet - Suunnittelu - ... - ,,, - Aloittaminen

Opiskelua ja oman toiminnan kehittämistä ei saa koskaan lopettaa. Alkuun hyvinkin DIY ja hands on toiminta voi olla hyvää tuntuman hakemista, mutta ei välttämättä toimi tai onnistu kaikilta. Asuntosijoittamisen muotoja on hyvinkin erilaisia eikä asuntosijoittaminen tosiaankaan ole pelkkää teoriaa eikä aina kovin passiivistakaan sijoittamista. Tästä syystä on hyvä tuntea itsensä, omat ajatukset, rajoitteet ja suunnitelmat. Tein ensimmäisestä omakotitalon mökistä kodin ja ensimmäisestä sijoitusasuntoläävästä kauniin kodin tulevaisuuden vuokralaisilleni. Asuntosijoittaja voi olla luova (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Jos omakotitalo on usein yhä eri tutkimusten ja kyselyiden mukaan suosittu tai vähintäänkin haaveiltu asumismuoto voi sitäkin hyödyntää taikka tavoitella asuntosijoittajana eri keinoin. Yksiöt menevät kuin kuumille kiville, mutta asuntohakkerointi (aiheesta tarkemmin TÄÄLLÄ) on Suomessa varsin harvinaista vaikka sekin on ihan varteenotettava vaihtoehto, jota itsekin alkutaipaleella myönnän harkinneeni useampaankin kertaan.

Omakotitalo oli ensimmäinen oma tarkkaan harkittu hankintani. Alusta alkaen ajattelin omakotitaloani sijoituksena, vaikka siihen (työleiriin) itse muutinkin ja onhan se lopulta sijoituskäyttöön päätynyt. Asuntohakkerointia en silloin päätynyt kokeilemaan, lienen ollut liian mukavuudenhaluinen taikka omapäinen. Toisaalta talossa oli paljon remontoitavaa, ota sinne sitten alivuokralainen kaiken romun ja pölyn keskelle. Ennen omakotitalon ostoa aloitin kuitenkin opiskelun hyvissä ajoin ja alkutaipaleella tutustuin perinteisesti ensin taloyhtiömaailmaan ja kävin näytöillä. Olihan ensimmäistä remonttiakin hauska puuhailla iltapimeään päivätöiden jatkeeksi. Toisaalta sitä voittajafiilistä ei päihitä melkein mikään, kun mätkit lekalla tiiliseinän taikka 60-luvun kaapiston matalaksi tai kiskot autolla öljypolttimen ulos rikkomatta kellarin ovea.

Omakotitalon ostaminen oli oma prosessinsa ja hieno kokemus (viimeisimmän omakotitaloni ostoprosessi pähkinässä TÄÄLLÄ). Remontteja ja oppeja riitti, mutta jatkoin yhä tutustumista sijoitusasuntomaailmaan. Nälkä ei loppunut ensimmäiseen hankintaan vaan ehkä ennemminkin innoitti seuraavan eli aidon sijoitusasunnon hankintaan (sijoitusasuntoni nro 1 tarinaan TÄÄLTÄ). Sanotaan, että aloittaminen on vaikeinta, ei se ole, se on vain päätöksestä kiinni. Se että tekee oikeita asioita sopivissa määrin on vaikeinta. Virheitä sattuu ja tapahtuu, se kuuluu elämään, mutta onnistumisiin on hyvä pyrkiä.

Aloittamista ja matkaa tähän päivään saakka on hauska miettiä. Matkaan mahtuu yksi jos toinen neuvottelu ja näyttö, kuin myös yksi jos toinen naula ja ruuvi ja hikipisara ja ärräpää.

Asuntosijoittajakettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.