Tappiota tekemällä nettovarallisuuden kasvattamista

Nyt kun verotus ja verotietojen täydennykset ovat monilla käsillä on hyvä pohtia lukuja, veroja ja kannattavuutta. Toisaalta sitä kannattaa tehdä ajankohdasta riippumatta (oman veroilmoituksenihan palautin jo maalis-huhtikuussa). Suunnittelu ja verosuunnittelu kun kannattaa aina.

Asuntosijoittaminen mahdollistaa paljon, sillä se on melkein ainoita sijoitusmuotoja joissa tappiota tekemällä voi kasvattaa omaa nettovarallisuuttaan. Tuloutetut pääomavastikkeet voivat varsinkin nykykoroilla pitää kassavirrat negatiivisina. Samalla kuitenkin lainat lyhenee ja täten varallisuus karttuu. Nyttemmin korkojen ripeän ja jyrkän nousun jälkeen varallisuuden karttuminen on hidastunut. Toivottavasti kuitenkaan varallisuuden karttuminen ei ole tyssännyt täysin. 

Verosuunnittelu mahdollistaa verojen siirtämisen sekä verotuksen minimoinnin. Mahdollisuuksien mukaan jopa verotuksen nollaamisen. Jollei ole aikeissakaan myydä kohteita tai on asunut uudiskohteessa 2v yhtäjaksoisessa voi vuokratuloja kerryttää verovapaasti (kunhan rahoitusvastikkeetkin tuloutetaan). Eikä myyntivoittoveroakaan mene. Hupaisinta näillä koroilla lienee, että korkokulujen myötä rahoitusvastikkeiden nousu voi johtaa perinteisimpien pitokohteidenkin vuokratulojen verottomuuteen. Uudiskohteiden tappiot kun voivat vähentää myös muiden vuokratulojen (tai muiden pääomatulojen) veroja.

Tappiot siis kannattaa verotuksessa pyrkiä hyödyntämään. Tappion tekeminen ei siis ole itseisarvo, toisaalta sen välttely viimeiseen asti ei välttämättä ole niin pakollista kuin voisi kuvitella. Tappiota tekemällä kun kuitenkin voi kerryttää omaa nettovarallisuuttaan.

Kunnes ei enää voi. Joten siihenkin lienee hyvä varautua. Pelkät uudiskohteet isoilla velkaosuuksilla voivat tehdä isoa lovea ja kassavirta voi olla täydellisen pakkasella (vaikkakin verovähennyskelpoisilla tuloutetuilla rahoitusvastikkeilla). Vaikka varallisuutta karttuu, niin pitkässä juoksussa se ei liene fiksua ja nimenoman pienentää verohyötyjä. Mahdolliset tappiot kannattaa hyödyntää mieluummin ennemmin kuin myöhemmin. Tappiovuodetkin, kun joskus vanhenevat. Ja hajauttaminen nyt usein kannattaa. Ei tule liian kovia liiallisia iskuja jos tilanteet muuttuvat. Veroriski ja poliittinen riski ovat oikeasti olemassa. Niiden ei kuitenkaan kannata antaa lamauttaa vaan ne on parempi lähinnä huomioida.

Verotus on jännää. Se on jopa hauskaa.

Verokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Toteutuuko velkariski vai veroriski

Kuuma peruna taloyhtiölainoista ja niiden verokohtelusta näyttää jälleen viime aikoina tehneen paluun (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Ilmeisesti aiempaa työryhmän toimintaa jatketaan, tai jotakin vastaavaa. Toisaalta ainahan sitä löytyy lisää selviteltävän selviteltävää. 

Sanotaan ettei ole olemassa ilmaisia lounaita, mutta tavallaan taloyhtiölainojen veroetuisuudet ovat varsin sen kaltaisia olleet. Voit vähentää tuloutetut taloyhtiölainan lyhennyksetkin verotuksessa ja täten mahdollistat itsellesi verottomat vuokratulot. Myyntivoittoveronkin voi kokonaan välttää asumalla kohteessa itse 2v ja/tai jättämällä kohteen jälkipolville. Aiemmin kovasti "verotuksen siirtämisenä" kommentoidun etuisuuden hyödyntäminen lienee siirtynyt enemmissä määrin nimenomaan perintöverosuunnittelun suuntaan. Verot voi välttää kokonaan.

Ymmärrän kritiikin aiheesta niin puolesta kuin vastaan. Itsehän siis surutta käytän kyseistä etuisuutta hajautusmielessä ja verotuksen nollaamisen mahdollistajana. Verosuunnittelu on juurikin näistä syistä hyvinkin arvossaan. Ymmärrän myös, että jos nyt asiaan lähdetään isommin koskemaan voi rakentaminen ja samalla asuntokauppa tyssätä lisää. Toisaalta ei liene olemassa juuri sitä oikeaa hetkeä, kun asioita kannattaa isommin muuttaa. Tietynlaisen valuvian ymmärrän ja samalla aikamoisen muna - kana ongelman. Systeemi ja sen hyödyntäminen ei ole itseisarvo ja asuntosijoittaminen toiminnee ilmankin. Toisaalta jos maailma muuttuu ja koetaan, että tietyissä omaisuusluokissa on isommin verohyötyjä, niin niitä kannattanee hyödyntää. Ei niiden pohjalle ehkä kokonaisuutta kannata rakentaa. Hajauta ja hallitse.

Ehkä vähemmälle huomiolle jäänyt velkariski kuitenkin mietityttää itseä jopa enemmän. Veroriskiin tulee lähinnä reagoida - toisaalta sitä olen jo hajauttamalla tehnyt. Velkariski on kuitenkin nyt alkanut useilla toteutumaan. Heinäkuun jälkeen 12kk euribor korot lienevät päivittyneet kaikilla melko reilustikin yli 1%. Eli kevät kesällä 2023 nähdään vielä melkoisia korotuksia monilla. Koronneet korot (ja samalla kulut) rokottavat niin yrityksiä, yleistä taloudellista toimieliaisuutta kuin asuntosijoittajia. Monet 3-4% vuokratuoton kohteet voivat olla varsin kannattamattomia ja arvonmuutoskin lienee viimeisen vuoden ajalta pakkasella. On siis vain kestettävä aallon pohjalla tai harjalla, miten sen kukin haluaa tulkita. Samalla kuitenkin monet kulut ovat kohonneet, vaikkakin energiakriisin osalta pystyttiin välttämään se pahin skenaario. Kulujen ja korkokulujen kertaantuminen siis painaa. Sijoitustoiminnan yleensä toivotaan tuottavan lisäeuroja arkeen, mutta nyt kohonneiden korkokulujen myötä sijoittaminenkin voi haukata monen muun asian kanssa yhä isomman palasen.

Velkariskiäkin voi hallita, mutta keinot ovat rajalliset. Harvat ovat pitäneet kovaa käteispuskuria 0 korkosella tilillä, odottaen pahinta, jotta voi isosti lohkaista lainoja pois. Harva myöskään osasi ennakoida näin ripeää korkojen nousua. "Aina voin myydä kohteita" - ajatusmalli lienee yhtälailla kärsinyt, koska nousevien korkojen aikana asuntojen arvojen voisi järkeillä laskevan. Ja onhan niin nyt tapahtunutkin. Nyt ei liene myyjän kannalta otollisin tilanne rahoittaa asuntoja myymällä itselleen lisää pelivaraa kohonneisiin kuluihin ja maksellakseen ylimmääräisesti korkeakorkoisia lainoja pois tai pienemmäksi. Hajauttamalla korkoriskiä suojaamalla osan tai kokonaisuuden korkosuojilla tai kiinteillä koroilla on voinut alkaa saamaan vastinetta rahoilleen.

Velkariski näkyy varsinkin kovin kassavirraltaan negatiiviseksi menevissä uudiskohdeasuntojen taloyhtiölainoissa. Kyllä varmasti muutoinkin löytyy useita viritelmiä, jotka perustuvat korkeaan lainoitusasteeseen. Kun on laskelmat ja turvapuskurit kunnossa voi olla ihan hallittavissa oleva tilanne. Tilanne voi kuitenkin kuumottaa jos sijoitusasuntolainoja on vaikkapa 500 000e tai vaikkapa 1 000 000e. 500te 0,5% (2 500e/v korkokulu) -> 4,0% onkin jo rapeat 20 000e/v. Kyllähän se syö. Miljoonassa voidaan tuplata summat. Aiemmin varsinaista velkahelvettiä olen pohtinut blogissani TÄÄLLÄ.

Kun velkariski ja veroriski toteutuvat molemmat samaan aikaan voitaisiinkin olla varsin mielenkiintoisessa tilanteessa. Veroriski myöskin lisääntyy nousevien korkojen aikana, sillä verohyötykohteita voi joutua myymään rahoittaakseen velkojen lyhennyksiä taikka muutakin elämää. Asuntosijoittaminen kun kuitenkin useimmiten lienee keino, ei ehkä niinkään tarkoitus tai lopullinen päämäärä. 

Elämme yhä varsin levottomia ja mielenkiintoisia aikoja. Muutoskeskustelut yhä seurannan alla. Hajautusta tuleekin jo harjoitettua ja katsotaan jos tässä voisi vaikka joitain asuntosijoittajakollegoita auttaa pääsemään molemmille sopuhintaan eroon raskaasti velkaisista kohteista. Silmät ja korvat auki. Riskejä on monenlaisia ja erilaisia skenaarioita ja tilanneanalyysejä on hyvä pyöritellä (vähintään siellä pääkopassa, jollei exeliin asti ihan kaikkea jaksa lyödä).

Riskikettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.