Nyt kun tulee vuosittain näitä yhtiökokouksiakin kierreltyä koko ajan enemmän ja enemmän niin aina oppii uutta. Milloin missä paska haisee ja putkiremontin yhteydessä ei saa jättää oven alta korvausilmaa kulkemaan, häiriökäyttäytymisiä, kukkien varastelua... Kaikkea löytyy.
Rakennusbuumin aallossa elettäessä suuret taloyhtiövelat ovat alkaneet olemaan enemmän sääntö kuin poikkeus. Mahdollisimman pienellä omalla pääomalla kiinni, lainat maksimiin ja jollei pankista saa niin ostaa pienellä omarahoitusosuudella myyntihinnalla uudiskohteen. En kuitenkaan ole ymmärtänyt miten suuri merkitys yhtiövelkaisessa taloyhtiössä muutamallakin ongelmatapauksella voi olla.
Eli jos ostaakin kohteen jossa on myyntihinta vaikka 30te ja velkaa 100te, laina-aika on X ja hoitovastike on 200e ja rahoitusvastike 700e. Yleensä alkupäässä on lyhynnysvapaita 1-3 vuoteen, viidestäkin vuodesta olen kuullut. Eli hoitovastike + yhtiölainan korot, jotka näyttävät yleensä suhteellisen maltillisilta ja järkeenkäyviltä. Mutta mitä enemmän velkaa on, sitä suurempi lopullinen rahoitusvastike tulee olemaan lyhennyksen kera, tätä myyjät harvemmin huutomerkeillä korostavat.
Hyvällä tuurilla kohteesta voi saada vuokraa vastikkeiden kokonaissumman eli 200+700=900e. Vielä paremmalla tuurilla rahoitusvastike on tuloutettu, jolloin verotusta voidaan siirtää asunnon myyntiajankohtaan voittoveroihin. Mietitään kuitenkin tilanne kun vuokralainen vaihtuukin ikävästi ja tulee tyhjä kuukausi. Paljon puhuttu (ja mielestäni yliarvostettu) kassavirta menee pahasti miinukselle.
Pahennetaan tilannetta vielä maalaamalla piru vuokralaiseksi, eli vuokralainen joka ei hoida vuokriaan. Vuokria jää rästiin 3kk ajalta, alkaa häätöprosessit... Huonolla tuurilla vuokralainen panee vastaan, välttelee haastemiehiä jne. Tyhjiä kuukausia kertyy yhteensä "maltilliset" 5kk (kauemminkin voisi mennä). Vajaan 5000e edestä vain vastikekuluja. Töissä lomautuksia, puskurirahasto mennyt erään toisen sijoitusasunnon remppaan...
Huono yhtälö asuntosijoittajalle? Huono myös taloyhtiölle, mikäli sijoittaja ei pystykkään vastikevelvollisuuksiaan hoitamaan. Haltuunotto ei paljon tilannetta paranna jos ongelmavuokralaista ei ole vielä saatu vaihtumaan ja rahaa ei mistään vielä tule. Tilanne pahenee jos muille ilmenee samanlaisia ongelmia samaan aikaan, tai vaikkapa samaisella varattomalla sijoittajalla on useampi asunto. Lumipalloefekti on valmis vyörymään.
Jos yhtiöllä on suuria saamisia tunnusluvuissaan on niistä yleensä myös tilintarkastaja jättänyt merkkinsä. Se, että lumipallo saadaan pysäytettyä on tärkeää. Tärkeää on myös pohtia erilaisia mahdollisuuksia. Neuvotteluhaluttomat omistajat voivat tehdä prosessista melko raskaan. Ennen haltuunottoja otetut huonot vuokralaiset tuottavat myös omaa hallaansa.
Elävässä elämässä kyseinen tilanne on tullut vastaan (luvutkin lähinnä vain pyöristeltyjä). Aiheesta myöhemmin vaihtoehtojen kera lisää. Suuret yhtiölainat ovat nykyään muotia ja nyt alan myös ymmärtämään paremmin huolta velkataakoista.
Kesäkettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti