Asuntosijoitusdiili lukuina (ja ensimmäinen EXIT)

Tarkastellaampa tätä ensimmäistä sijoitusasuntoani, 50m² kaksiota vähän tarkemmin. Olen ensimmäistä sijoitusasuntoani käynyt läpi jo aikaisemmissa postauksissani (linkki aikaisempaan kirjoitukseen tässä) ja syitä mahdolliseen EXITiin olen käynyt useammassakin kirjoituksessani (syitä TÄÄLLÄ, jatkoajatuksia TÄÄLLÄ ja toteutusta TÄÄLLÄ). 

Hajotetaampa nyt ensimmäinen sijoitusasuntoni todellisiksi luvuiksi. 

Ostohinta:

Velatonhinta (myöhemmin VH) oli 78,5te, myyntihinnan (myöhemmin MH) ollessa noin 69te, sillä velaton hinta piti sisällään julkisivuremontin. Julkisivuremontin maksoin ensimmäisenä mahdollisena ajankohtana pois.

Remontti:

Remontoin kaksion pinnat kauttaaltaan kylpyhuonetta lukuunottamatta. Kylpyhuoneenkin kylpyamme sai todellisen myrkkykäsittelyn (suosittelen lämpimästi kunnollisia suojavarusteita), seinälaatat maalattiin laattamaalilla ja lavuaari allaskaappeineen uusittiin. Joten pientä ehostusta kylpyhuoneessakin, nämä tosin kuluista olivat noin 70e luokkaa. Suurin remontin kohde oli kuitenkin keittiö, johon meni kaikki kulut huomioiden 2250e, sisältäen kodinkoneet (apk, keraaminen liesiuuni, jkaappi, liesituuletin). Muu remontti materiaali oli aikalailla pyöreät 600e sisältäen kylpyhuoneen ehostuksen. Varmasti olen kirjanpidossani jotain unohtanut, joten pyöristän kulut tasasummaan eli 3000e.

Rahoitus: Omaa rahaa noin 50% ja pankin lainaa noin 50%. Pankkilaina 41te

Remontti huomioiden pyöristetään omarahoitus/sijoitus: 40te.

Sijoitusaika: 7,5v

Vuokralaisia sijoitusaikana: 4 + 1 iso koira

Kerätyt vuokratulot vastikkeiden jälkeen: 36te (ka vuokra 610e/kk, ka hoitovastike 210e/kk). Verojen jälkeen viivan alle jää noin 25te.

Myyntihinta: 102te (n. 30te putkiremontin velkaosuus siirtyi ostajalle).

Myynnistä aiheutuneet kulut: 4200e

Joten valitettavasti tilille saapui vajaa kuusi numeroinen summa. Lopullisesta tuotosta menee kuitenkin vielä verot, joten alta kuusi numeroa enivei olisi lopputulos. Hankintahinta + remontti (yht. 81te) jälkeen voittoakin tuosta hitusen jää myös myyntikulujen jälkeen. Joten TUOTTO:

102te - 4,2te - 81te = 16 800e, joista verojen jälkeen viivan alle jää n. 10 000e (koska taloyhtiölainan kuukausittaisia lyhennyksiä on hyödynnetty vähennyksinä vuokratuloista).

KOKONAISTUOTTO: 16 800e + 36 000e = 52 800e

Random omistusaikaiset menot/kulut kuittaan 12kk kalustettuna verohyödyllä joka on yleisissä vero-ohjeissa kaksion osalta 60e/kk. Kalusteille en laske erityisempää arvoa, sillä ne olivat ylimmääräisistä varastoista ja niiden tarpeen loppuessa myin ne tori.fi kautta. Erityisempiä hoito/huoltokuluja asunnossa ei ole ollut vuokrasuhteiden aikana taikka jälkeen.

Taloyhtiötyöskentelyn osalta en myöskään laske itselleni mitään tonnin tunti hintaa menetetystä vapaa-ajasta tms. Väittäisin yhtiökokouskäyntien, hallitustyöskentelyn ja aktiivisuuden olevan lähinnä hyvää omaisuuden huolenpitoa, perehtymistä taloyhtiöön ja oppimiskokemus. 

Olin henkisesti ja taloudellisesti varautunut putkiremonttiin noin 3v kuluessa ja summaksi arvioin n. 500e/m² eli 25te. Tämä kuitenkin ylittyi ja yhtiössä toteutettu putkiremontti oli harvinaisen kattava, mutta samalla kulullisesti yli arvioni, lopullinen hinta oli 34te. Ja valmistuminen oli noin 3v arviotani myöhemmin. 

Asuntosijoittaminen tapahtuu usein velkarahaa hyödyntäen ja usein lasketaankin oman pääoman tuottoprosentti. Tunnuslukuna tämä voi olla hyvinkin harhaanjohtava, koska asuntosijoittamisessa yleisesti ylivoimasena pidetyllä velkavivulla tätä prosenttia saa steroidimaisesti nostettua huikeisiin lukuihin. Asuntosijoittamisessa velkavipu on kuitenkin ennemminkin yleinen tapa kuin kielletty aine. Oma riskinsietokyky kannattaa kartoittaa etukäteen, kaikessa sijoittamisessa on riskinsä, asuntosijoittamisessa omalaisensa ja velalla sijoittamisessa vielä vähän erilaisensa (aiemmin vuokranantajan riskitestauksesta TÄÄLLÄ).

Oman pääoman tuottoprosentti (koko sijoitusajalle, tässä ei huomioida lainan lyhennyksiä eikä uudelleenrahoituksia): 

(16 800e + 36 000) / 40 000 x 100% = 132%

 

Sijoituksiaan voi aina käännellä vaikka ja millaisiksi luvuiksi, mutta ne todelliset luvut mitä lähtee tililtä taikka tulee tilille ja toisaalta mitä viivan alle lopulta jää ratkaisee. Jossittelu on turhaa, rakentava itsekritiikki on suotavaa, aina on hyvä oppia jotain. Kovin usein asuntosijoittaminen on paljon henkistä peliä, toisaalta niinkin helppoa että ostat asunnon hintaan X, myyt sen hintaan Y (joka mielellään >X) tai vuokraat sen hintaan Z.

Oma 7,5v flippaukseni tuli nyt maaliin. Tämä on kuitenkin vain välietappi ja paljon matkanvarrella on oppinut ja kasvanut. Oli kieltämättä haikeaa käydä hakemassa vielä viimeinen avain asunnolta ennen kaupantekoa. Asunto oli ja on yhä mielettömän hyvässä kunnossa vaikka vuokralaisiakin siellä on jo useita ehtinyt asumaan. Voiko olla että olen myötävaikuttanut vastuuntuntoisten vuokralaisten syntyyn ja heidän kiinnostukseensa pitää asuntoani hyvässä kunnossa... Nyt on kuitenkin aika suunnata katse muualle. Kohti uusia mahdollisuuksia, pettymyksiä ja voittoja.

Vuokranantajakettu kuittaa.

EXIT toteutukseen

EXIT ajattelu kuuluu asuntosijoittajan ajatusmaailmaan ja työkalupakkiin (olen pohtinut aihetta aiemmin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ). Jos ei kuulu, niin kannattaa miettiä: miksei? Itse en ainakaan keksi pätevää syytä olla pitämättä hyvää lähtölaukausvalmista EXIT suunnitelmaa jos todellinen mahdollisuus ilmaantuu. Mielellään lukijat taikka seuraajat taikka miksi itseään haluaa ajatella saavat haastaa ajatusmaailmaa ja tuoda ilmi ehkä itsellenikin uusia ajatuksia... Haastan kaikki haastamaan itseni, ajatusmaailmani ja toisaalta itsensä. 

Euro tänään on arvokkaampi kuin huomenna taikka vuosien päästä, näin taidetaan jossain sanoa.  Rahan ostovoima kun taitaa vuosittain inflaation myötä hävitä. Miksi siis kituuttaa hitaiden vuokratuottojen kanssa, kun 2-5v tuotot voi ottaa tilille lähes sormia napsauttamalla, nyt heti. Tiedän, että niistä (mahdollisista) VOITTO euroista menee veroa, mutta sehän ei koske koko summaa ja meneehän niistä vuokratuloistakin veroa. Joten voittoeurot ovat käytännössä 70snt arvoisia, koska veroja menee 30%. Jos kuitenkin olisi mahdollista saada eurolla kaksi euroa voi verojen maksu ja sijoitusasunnon lihoiksi laittaminen olla verojen jälkeenkin huomattavan järkevää. Ei ole mitään yhtä ja ainoaa oikeaa ajattelutapaa. 

Uudelleenrahoittajat voivat vapaasti ottaa kantaa ja kommentoida ja valaista kapeakatseista tai liian leveää ajattelutapaani, mutta lainoja en joudu lyhentämään sentilläkään. Neuvotteluvaltti on kantaa pöytään jo tarpeeksi vakuutta vapauttanut kohde myytävän kohteen sijaan (vakuuksia käsitelty aiemmin kattavammin TÄÄLLÄ). Mahdollisuuksia tämän vapaan kohteen osalta olisi varmastikin ollut vaikka ja millä mitalla, mutta omassa tilanteessani se on kuin ässä hihassa ja mahdollistaa nyt myynnin myötä sopivan sotakassan uusille hankinnoille. 

Kyseessä on ensimmäinen sijoitusasuntoni (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Asunto on kaksio, johon ostaessani kohdetta oli tiedossa, että putkiremontti (aiheestä lisää mm. TÄÄLTÄ ja TÄÄLTÄ) on noin 5v säteellä tehtävä. Osittain tuostakin syystä kattavan pintaremontin jälkeen (ostohinta + remonttikulut), tuotto oli n. 6,5%. Vain kylpyhuone jätettiin remontin ulkopuolelle, mutta putsailtiin viimoisen päälle. En ole koskaan mm. nähnyt niin paskaista kylpyammetta, mutta onneksi myrkkyjä ja ihmessieniä löytyy joka lähtöön. Vuokralaisen vaihtumisesta juuri ennen putkiremonttia huolimatta tuotot eivät juuri kärsineet eikä itselleni syntynyt yhtään tyhjiä kuukausia kohteessa. Vuokralaisiahan löytyy myös vaikka salikäynneillä.

Ennen

Toisekseen voidaan sanoa putkiremonttia läheltä seuranneena hankkeen opettaneen paljon (kannattaa tutustua aiempiin julkaisuihini, putkiremonteista ei koskaan kirjoiteta liikaa ja kaikesta oppii). Olin mukana hallituksessa putkiremontin suunnittelusta aina työmaakokouksiin ja toteutukseen saakka. Putkiremontti on hallituksen työskentelyyn, isännöintiin ja taloyhtiöön mitä oivallisin näköalapaikka. Tosin putkiremontti harvemmin on mikään moneymaker (se voi olla sitä, ja tulenkin jatkossa aiheesta lisää kirjoittelemaan). kyseisessä kohteessa putkiremontti vaikuttaa kuitenkin aikalailla menneen täysin hintoihin. Toki juuri ennen putkiremonttia taikka heti sen jälkeen myyntiin laittaessa tilanne saattaa olla toinen. Huomautuksen arvoista on myös, jos jotain pohjaviemäreitä jne ollaan tulevan putkiremonttitaloyhtiön osalta jo tehty, niiden hintavaikutus tulevaan remonttiin on marginaalinen. "Osittain tehty putkiremontti" onkin markkinointilauseena melkoinen. 

Jälkeen

Nyt putkiremontin jälkeen ja vuokralaisen vaihtuessa jälleen markkinavuokran testailun tuloksena ja putkiremontti huomioiden kyseisen kohteen tuotto on n. 4,5%, joten tulin lopulta tulokseen laittaa sen myyntiin. Toteutin vuokraa ilmoituksillani suhteellisen kovaa vuokrapyyntiä käyttäen kokeilua, että saisinko vuokralaisen säilyttäen n. 5% tuoton, mutta en saanut sitä onnistumaan. Käytän myynneissäni pääsääntöisesti välittäjää, mutta itse myyden ei ole missään nimessä poissuljettu vaihtoehto. Varsinkin kun itse vuokraamisen koen ainakin harvinaisen toimivaksi.

Korona toimi asiassa jopa katalysaattorina, sillä halusin testata koronan vaikutukset asuntokauppaan, joka vaikutti piristyneen kiitettävästi kesäkuun aikana. En usko saavuttaneeni täydellistä ajoitusta myynnin osalta, mutta aivan kaikkea ei voi saada. Väittäisin ajoituksella olevan uskomattoman paljon merkitystä, että koska myynti-ilmoitus julkaistaan ja missä, myös säällä on merkitystä. Koneen äärelle ja näytöille saa huomattavasti suuremman määrän ihmisiä liikkeelle, kun on myrskyisää ja sateista. Toisekseen olin liikkeellä kesäloma-aikaan, joten kontakteja olisi hyvä löytyä vähintään kourallinen, joita käyttää ajankohtana kuin ajankohtana. Toisaalta, kaikkea ei voi saada ja aina tulee opittua uutta ja löytyi ostaja aika nopeasti vaikka hinta (varmaan aina) olisikin saanut olla hitusen korkeampi. 

Näyttöjen sopiminen vuokralaisen kanssa toimi harvinaisen saumattomasti ja pahoittelin aiheuttamaani häiriötä vuolaasti, myös juhannusjuomien ja siivouspullon kera. Lähtevästäkin hyvästä vuokralaisesta mielestäni kannattaa pitää huolta. Tässä asiassa lahjukset ovat aika jees.

Exit on kuitenkin usein ajankohtainen varsinkin vuokralaisten välissä ja tässäkin tuli todistettua, että vieläkin timantimpi suunnitelma olisi hyvä löytyä takataskusta, vaikka sitäkin suunnitelmaa siinä matkan varrella ehtii useampaankin kertaan säätämään. Ja kuten aina korostan, niin voihan sitä käydä jokin aivan uskomaton tuuri ostajankin osalta. Kysyi minulta myös yksi pk seudun vuokralaiskandidaatin isä, että olisiko kohde mahdollisesti ostettavissa. Hinnat ja kaikki muut vastaukset sain annettua harvinaisen suoraan, josta sainkin kiitosta, veikkaan vastapuolen olleen vähemmän valmistautunut keskusteluun. 

Välillä on siis aika rahastaa kassakoneita, mutta toisaalta tuottotasostakin on hyvä pitää kiinni. Osittain korvamerkintää rahoille jo on, mutta mitään eurolla kahden euron kohdetta en väitä olevan hihoista enää ravisteltavissa, jollei tuurilla taas tule olemaan osaa tähän arpaan. Kassavirrankin osalta kohde on putkiremontin ja siihen liittyvän taloyhtiölainan myötä pikkaisen heikompi, joka osaltaan myös työntää siirtymään muille maille välillä. Arvonnousun osalta kohteen näköpiirissä ei ole mitään suurta kultakaivosta ja uudelleenrahoittamiseen väittäisin taloyhtiölainan vaikuttavan negatiivisesti. Toisaalta tulevan ostajan toivoisin ymmärtävän asuntohakkeroinnin päälle (aiheesta aiemmin TÄÄLTÄ) ja mahdollisuuksien mukaan jättävän kohteen vuokralle vaikka kahden vuoden asumisen jälkeen, mutta ei näistä koskaan tiedä.

Mikäli itse olisin asunut kohteessa yli 2v olisi asuntohakkerointi tehnyt kohteesta putkiremonttilainan kanssa verotehokkaan kassakoneen, joka olisi muuttanut tilanteen vuokraamisen jatkamisen kannalle. Valitettavasti joudun myös maksamaan arvonnoususta osaltani verot. Verot ovat kuitenkin suhteellisen pienet kokonaisuuteen nähden ja annankin enemmän arvoa jatkomahdollisuuksille tämän kohteen myynnin myötä, kun saan vapautettua varoja muualle. 

EXIT suunnittelu kannattaa aloittaa jo kohdetta katsellessa. Tilanteet muuttuvat, joten kaikkeen kannattaa varautua. Todellinen mahdollisuus voi odottaa kulman takana. Yleensä nämä mahdollisuudet hyppäävät puskista ja jos ajatusta on aiheelle edes hitusen antanut, on siihen huomattavasti paremmat valmiudet. Aika etsiä uusia haasteita ja mahdollisuuksia, tästäkin "100 tarjouksen tiestä" tulen tässä matkan varrella aivan varmasti kirjoittelemaan. Seuraava julkaisuni tulee mitä ilmeisimmin olemaan tämän diilin tarkempi tarkastelu sijoituksen alusta loppuun numeroiden valossa (ns. deal deep dive, lienee tuttu BiggerPocketsista). Joten: stay tuned (pysykää kanavalla, pistäkää seurantaan), lisää on jälleen luvassa.

Vuokranantaja has left the building...