Tulos tehdään ostaessa ei myydessä?

Lausahdus, joka on kuin suorastaan mantra asuntosijoittamisessa. Sama pätee pitkälti Orava Asuntorahaston sijoituslogiikkaan? Laillista ja kirjanpitosäännösten mukaista, mutta kyllä se korvanappiin karahtaa, kuten mediassakin ovat useammat tahot todenneet.

Vuokranantajana minun tulot ovat asuntosijoittamisesta puhtaasti vuokratuloja, kunnes päätän että myyn ja saan jonkin kohteeni myytyä. Ei sitä koskaan tiedä, millaisessa tilassa/markkinassa joudun/pääsen asuntosalkkuani myymään. Se, että olen tinkinyt maksimit ostokohteestani toki edesauttaa tulevan tuoton kertymistä. Kyse on silti tulevasta tuotosta, eikä mitään tinkituottoa tässä ja nyt.

Arvioinko aina teinkö hyvät ja edulliset kaupat? Tottakai. Teenkö kirjauksen itselleni, että ostin kohteen arvolla X ja nyt minulla on varallisuutta 1,2X? En. Asuntosijoittaminen on pitkää peliä ja sinä aikana joutuu tai pääsee toimimaan vuokranantajana. Lähes kaikki vuokranantajan tehtävät voi toki delegoida, jos näin haluaa. Toisaalta kuten aiemmin on jo ilmi käynyt olen hyvin kitsas tee-se-itse vuokranantaja ja tällöin myöskin tunnen paremmin asuntoni ja vuokralaiseni. Tutusta asunnosta ja tutusta vuokralaisesta on helpompi pitää huolta.

Mutta tehdäänkö tulos ostaessa vai myydessä? Mielestäni ostaminen on kulu (toki toivottavasti ja mielellään aina analyyttisesti ja järkiperäisesti kuitenkin tehty). Itselläni hankintakululla on tarkoitus luoda rahavirtaa, jolla kulu maksetaan. Tulos (oli se sitten negatiivinen tai positiivinen) syntyy kun kohde myydään ja siitä vähennetään kulut ja mahdollisuuksien mukaan siihen tulokseen voidaan vielä lisätä vuokrat joita on matkan varrella keräilty. Eli ei, se iänikuinen tinkiminen ja vääntäminen, halvimman kohteen löytäminen, nopea remppaaminen ja myyminen kovalla voitolla ei välttämättä ole se oma juttuni. 

Kun kaupat on tehty, tulosta aletaan kerryttämään, mutta ei sitä voittoa vielä silloin ole tehty tai ainakaan mihinkään kiveen hakattu. Lopullinen arvo määräytyy markkinalla, kun sen kohteen sitten joskus myy (jos myy). Markkina elää ja käy juuri nyt kuumana, hyviä kohteita ei juuri penkomallakaan löydy ja kasvupaikkakunnilla hinnat pomppivat melko korkealla. Eikä ne iänikuiset vakuusarvojen päivittämiset läpihuutoja tule aina olemaan, kyllä rahahanatkin voivat mennä kiinni ja uudelleenrahoitus loppua, varsinkin juuri silloin kun markkinassa ei menekään enää niin hyvin.

Tulos tehdään myydessä, näin se verottajakin asian suoraviivaisesti tulkitsee. Tästä syystä aina ei kannatakkaan myydä, itsekin sen vaihtoehdon kanssa välillä puntaroin. Toki arvonnousu nostaa myös vakuusarvoja ja täten lainanottokykyä (maksukyvyn puitteissa). Vaikka lausahdus olisi asuntosijoittamisen alalla jonkinlainen mantra, en sitä kuitenkaan täysin purematta niele.

KKKK

Asuntobuumi, kultajuna joka meni jo?

Yhden jos toisenkin ajatuksista tuntuu kumpuilevan rakennusbuumin uhkakuvia: "kun nyt rakennetaan niin paljon". Eri medioiden otsikoissa välähtelee ainakin viikoittain rakennusbuumi, asuntokupla, asuntosijoittajien kulta-aika jne jne. Ja kyllähän sitä tällä hetkellä tilastojen valossa ennätysmäärää asuntoja (ja liiketiloja) rakennetaan.

Nostokurkia näkyy kasvukeskuksissa harvinaisen paljon, välillä jopa ruuhkaksi asti. Erityisen kuumana rakentaminen käy tällä hetkellä etelän pyhän kolminaisuuden (vai mikä se kolmio nyt olikaan) Helsinki-Tampere-Turku ympärillä. Näissä kaupungeissa suuret nostokurjet ovat liimautuneet katukuvaan. Välillä yhden nosturin kokoamiseen vaaditaan pari kolme pienempää...

Helsinki lienee kiistatta kaupunki, jossa asuntojen kysyntää ei kovin helpolla ohiteta kasvattamalla tarjontaa. Työpaikat ja ihmiset kun tuntuvat tällä hetkellä suuntautuvan pk- seudulle. Rakentaminen kasvukeskuksiin, myös Helsinki-Tampere-Turku akselin ulkopuolelle, on laittanut kaupungistumisen aivan uuteen aaltoon. Pienissä kylissä ja kaupungeissa työpaikat vähenevät ja yhä useammin on muutettava läheiseen kasvukeskukseen tai lähdettävä pk- seudulle työn perässä. 

Pelätään, että asuntojen rakennusbuumi kuumentaa markkinat, samalla huudetaan halvemman asumisen (sekä omistus että vuokra) puolesta. Tarjontaa näyttää todellakin olevan rakenteilla paljon, mutta joissain kasvukeskuksissa selkeästi jo vähän jopa odotellaan ja pantataan hankkeita. Ei satoja jollei tuhansia asuntoja ryhdytä rakentamaan, jollei ostajia ole jo tiedossa. Toki vain aika näyttää, että tarvitaanko hätäjarruja vai olisiko paksun eväsrepun sijaan kannattanut pakata laskuvarjo.

On totta, että 8-10te neliöhinnat tekevät kipeää, mutta tarvitseeko kaikkien päästä Helsinkiin parhaimmille ja uusimmille paikoille? Keskineliöhinta on Helsingissäkin huomattavasti alle 10te huippujen. 800e/kk yksiöstä Helsingissä ei ole edes paha hinta...? Minusta se on ryöstöä, mutta joillekin se voi olla todella halpaa, aina riippuu keneltä kysytään ja mihin verrataan. Lontooseen ja Tukholmaan lienee aivan turha verrata... Se on lähes sama kuin vertaisi Helsingin ja Uudenkaupungin neliöhintoja. Ja Uudessakaupungissakin on tällä hetkellä aivan oma nosteensa.

Ennen suuret nosturit olivat melko harvassa, nykyään suurimmissa kasvukeskuksissa nosturit ja niitä nostettaessa tarvittavat apunosturit ovat osa kaupunginkuvaa. Nostureita tarvitaan myös pienemmissä kaupungeissa, kiitos autotehtaiden ja muiden suurten investointien. Kyllä Suomessa lääniä riittää, mutta tuntuu jälleen siltä, että maaseudulta halutaan kilpaa kasvaviin kaupunkeihin.

Itse en ennusta, vaan odotan ja seuraan, että mitä tapahtuu. Tuntuu siltä kuin asuntosijoittajan kultajuna olisi mennyt jo, possujunaan näyttäisi silti yhä olevan tunkua.

KKKK