Viime kerralla @ostanasuntoja kommentoi puuttuvasta ärrästä, koskien viimejulkaisussani mainitsemaani (linkki blogikirjoitukseen) BRRR strategiaa. Eli oiotaan se tällä kertaa nyt koskemaan 4:n ärrän BRRRR strategiaa (eng. buy, rehab, rent, refinance, repeat). Olen samaa mieltä, että BRRR(R)="osta ja pidä" strategia, koska eihän siinä konkreettista exittiä tule. Harri kommentoikin Twitterissä, että pääomia kuitenkin voi juuri uudelleenrahoittamalla palauttaa (exit of sorts) tai uudelleensijoittaa.
Itse ajattelen EXIT strategiaa aidosti kohteita vaihtavana ajatusmaailmana, eli kolmen ärrän BRRR, ilman uudelleenrahoituksen Refinance R:ää. Kuten jo viime kirjoituksessani mainitsin, tarkoitukseni ei ole poistua täysin sijoitusasunto/vuokranantaja maailmasta. Olen kuitenkin ottanut vakavaan harkintaan vuokranantajana toimimiseen, että voisin välillä laittaa hyviä ja toimivia lypsylehmiä ns. lihoiksi, eli kotiuttaa voitot ja mahdollisuuksien mukaan investoida rahat eteenpäin. Voi olla, että rahoiksilyönnin yhteydessä minulla onkin jo uusi sijoituskohde mielessä. Jollei ole, voi rahat aina sijoittaa vaikka itseensä tai perheeseen.
En valitettavasti ole kokoluokassani niin merkittävä, että voisin ajatella tekeväni kerralla komean exitin ja myydä asunto "salkkuni" esim. ulkolaiselle sijoittajalle, joista kiinteistöalalla viime vuosina on hekumoitu. Joten olen tarkentanut tavoitteitani koskemaan yksilöidysti kutakin sijoitusasuntoani. Olen käytännössä määritellyt hinnat joilla asunnot voisivat vaihtaa omistajaa, vuokralaisineen taikka ilman.
Uudelleenrahoitus ei ole minulle exit strategiaa, vaikka se siitäkin hyvin moisesti käy. Uudelleenrahoitus on vivulla sijoittamisen exploittaamista (hyväksikäyttöä), joka verotehokkuudessaan voi harvinaisen toimiva olla sekin, osana kokonaisstrategiaa. Aina on harkinnanarvoinen paikka, että onko lypsylehmän tulovirrat jo maksimoitu ja aika siirtyä uusille vesille vai jatkaako saman kohteen kera hyödyntäen vanhoja, vakuusarvoja tavalla tai toisella kerryttäneitä, olemassa olevia kohteita.
Asuntosijoittaminen on yhä useassa mediassa ja monien huulilla varsinkin somessa ja keskustelupalstoilla. EXIT voi olla täysimääräisessä muodossaan hyvinkin hyödynnettävissä oleva strategia. Puhutaan, että ostetaan alle markkinahinnan, mikset siis myisi yli markkinahinnan? Häiriöt toimivat moneen suuntaan. On totta, että markkina on kiristynyt ja sijoittajat ovat valveentuneempia ja vaativampia kuin aiemmin. Helsinkiin tottunut sijoittaja voi kuitenkin olla haltioissaan siirtyessään 3,5% vuokratuottomarkkinasta uudelle 7% markkinalle ja pääsee myös helpommalla suolaamalla kilpailijat heti kättelyssä tehden kilpailukykyisen tarjouksen. Näitäkin on jo nähty ja kuultu, huvittavia tilanteita ja tarinoita.
Toiset tavoittelevat 10% tuottoja, toisille riittää 5% tai vaikkapa 3,5%, varsinkin jos vaihtoehtona olisi makuuttaa rahoja tilillä. Menetettykin tuotto voidaan tulkita tappioksi (aiheesta lisää täältä). Vaatii myös aikaa ja vaivaa tutkia ja tutustua 100 kohteeseen, tarjota 10stä ja mahdollisesti löytää se yksi minkä saattaa saada onnistuneeseen tavoitehintaan. Jokin 20/80 sääntöä muistuttava kaava tuossakin oli. Toimenpiteeseen voidaan hyödyntää vapautuneita vakuuksia (vakuuksista lisää täältä) ja uudelleenrahoittamalla, vaatii sekin jumppaamista, aikaa ja vaivaa.
Haluan nauttia oman työni hedelmistä, rahavirroista tai rahakasoista. Mieluummin ennemmin kuin myöhemmin. Sijoitussuunnitelmani on nauttia, niin matkasta kuin tuloksista/saaliista. Is the chase really better than the catch?
Aurajoessakin uitettu kesäkettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti