Vuokranantajan talous

Olen sijoittanut yleisesti erilaisiin sijoitusinstrumentteihin, taikka normaalimmin sanottuna sijoitustuotteisiin, yli vuosikymmenen. Asuntoihin olen sijoittanut yhdeksän vuotta ja tätä nykyä asunnot ja asuntoihin liittyvät sijoitukset ovat leijonanosa sijoitussäkkiäni.

Sijoitussäkkini sisältö kauniin ulkokuoren alla:

Kiinteä omaisuusluokka

3kpl sijoitusasuntoja

1kpl sijoitusautopaikka

1kpl sijoituskiinteistö
1kpl omakotitalokiinteistö (oma nykyinen tukikohtani)

Osakkeita niin yhdysvaltain kuin suomenkin pörssistä.

Cash

Euroja ja vähän dollareita.

Koska olen ensisijaisesti vuokranantaja ja täten asuntosijoittaja, painoalueeni on hyvinkin kallistunut kiinteään omaisuusluokkaan. Aikomuksissani on ollut kautta aikain kasvattaa myös muiden omaisuusluokkien, erityisesti osakkeiden, painoarvoa. Tässä en kuitenkaan ole onnistunut, vaikka poikkeuksetta olen omannut ainakin jonkunlaisen position myös osakemarkkinoilla. Osakepainon kasvattaminen on pitkän tähtäimen suunnitelmissa.

Pureudun kuitenkin edellä mainituista syistä juurikin kiinteään omaisuusluokkaani, jonka sisältö on tällä hetkellä seuraavanlainen:

27m² yksiö kasvukeskuksesta (rakennusvuosi n. 1963)

50m² kaksio kasvukeskuksesta (rv n. 1964)

63m² kolmio yliopistokaupungista (rv 2011)

Sähkötolppapaikka yliopistokaupungista (rv 2011)

64-110m² omakotitalo kasvukeskuksesta (rv 1940, tonttilunastus vuoden 2018 hintaan vuonna 2019, tontin lunastuksesta enemmän täältä)

Yksiössä ja kaksiossa on jo putkiremontit takana päin. Kaksiossa on takanapäin myös julkisivu- ja parvekelasitusremontit. Kalleimpia ja raskaita remontteja on siis takana. Yhtiöt ovat hyvällä hoidolla ja varsinkin yksiö edustaa edukseen alle 3,4e/m² vastikkeellaan, ottaen huomioon ettei yhtiön kivijalassa ole liiketiloja. Talonmiehen vanha asunto on vielä yhtiön hallussa/omistama ja vuokrattuna.

Rahoitustilanteeni on suhteellisen maltillisesti alle 60%. Oman pääoman tuotto huitelee tämän myötä jossakin 12% tietämillä, arvonnousu on jätetty huomioimatta. Ei mikään älytön, mutta ei toki missään mielessä huono. Tätä tulee parantamaan luonnollisesti OKT kohteeni suunnitelmassa siintämä vuokraaminen, joka tulee parantamaan kassavirtaa kiitettävästi ja on verotehokkuudeltaan huippuluokkaa. Nykyarvomenetelmää tylsän vuokratuottokaavan laskennassa käyttäen asuntojeni vuokratuotto on maltillisella 4% tasolla. Hankintahintoihin peilaten päästäänkin mukavasti yli 6% tasolle (vuokratuotto).

Nyt on kuitenkin kuljettu vuokranantajan polkua siihen pisteeseen, että alunperinkin sijoitukseksi ja pidemmäksi omistukseksi tarkoitettu ensiasuntoni jää vuokralle. Viimeisin hankinta oli omaan asumiskäyttöön hankittu perusteellisesti remontoitu ja laajennettu omakotitalo, joka veikin pääomia ja suunnitelmia asuntosijoitusten osalta tulevaisuuteen. Myönnän kuitenkin pohtineeni myös jonkin tai joidenkin sijoitusasuntojen myyntejä, mutta ne jäivät tällä kertaa toteutumatta. Kassavirtaa kertyy edelleen ihan mukavasti.

Minkä takia suhteellisen hyviä lypsylehmiä olisin ollut muuttamassa lihoiksi, niin maksukyky oli merkittävimmässä roolissa. Erityisesti viimeisimmän hankinnan johdosta Ja se velkataakka vaikuttaa maksukykyyn ikävästi vaikka vuokratuotto sitä vanhan asunnon jäädessä vuokralle parantaisikin. Olenkin aiemmin kirjoittanut, että asunnonostajan (niin sijoittajan kuin omistusasunnon) merkittävimmät tekijät lainansaannin kannalta ovat:
- Vakuudet (aiemmin aiheesta täällä)
- Maksukyky (aiemmin aiheesta täällä)

Vakuudet ovat omalla kohdallani hyvässä kunnossa ja niissä pitäisi riittää pelivaraa tulevaisuudessakin. Lainaa ei kuitenkaan voi saada hamaan tappiin asti. Maksukyky määrittää pitkälti sen paljonko pankki on valmis lopulta lainaamaan oli sitten itse lainaajalla millainen tahansa määrä vakuuksia tai vanhempien vakuuksia käytettävissä. Lainat maksetaan ensisijaisesti omista tuloista taikka säästöistä. Ja säästöillä en tarkoita kylmää käteistä patjan alla taikka tilivaroja, vaan myös asuntoja, kiinteistöjä, maata jne.

Oma viimeisin hankintani oli mitä ilmeisimmin yksi elämäni merkittävimmistä, niinhän ne melkein kaikki. Se vaatii pääomia ja lainaa, kuinka paljon, sitä seuraan ja avaan vasta myöhemmin. Tällä kertaa minun ei tarvinnut lähteä realisoimaan jo olemassa olevaa varallisuutta, mutta olin jo henkisesti realisointiin varautunut ja käynyt läpi erilaisia suunnitelmia aiheeseen liittyen.

Monasti vuokranantajan talous on merkittävässä roolissa myös vuokralaisen näkökulmasta. Harvemmin vuokralainen on vuokranantajansa maksukyvyistä tai varallisuustilanteista kiinnostunut. Valitettavan usein vuokralaiset ovat niinkään valveutuneita, että kiinnostuvat isännöitsijäntodistuksesta taikka muusta todistuksesta joka osoittaa henkilön oikeuden vuokrata asunto. Toisaalta vielä harvemmin uskoisin vuokranantajan vastailevan vuokralaiskandidaatin uteluihin. Vuokranantajan taloudelliset ongelmat ovat myös vuokralaisen ongelmia. Vuokranantaja ei ole maksuvaikeuksistaan missään määrin tilivelvollinen vuokralaisilleen vaikka nämä voivat pahimmassa tilanteessa menettää asunnon altaan.

Vuokranantajan talous on tärkeää siinä missä muidenkin. On hyvä olla varsinkin itse perillä omasta tilanteestaan vaikka puolueettomuutta voikin olla hankala saavuttaa. Tarkat laskelmat, hajautus ja puskurit eivät auta vain pankissa lisää lainaa hakiessa vaan se auttaa itseäänkin hahmottamaan omaa tilannetta paremmin.

Asunnot ovat yleensä harvinaisen helposti hahmotettavia lypsylehmiä (vuokratuoton muodossa), mutta niiden realisointi otollisessa ajankohdassa sopivalla aikataululla on yleensä hankalaa. Osta alle markkinahinnan mantra pätee kovin usein tilanteisiin, joissa on kiire muuttaa asunto rahaksi. Olen itse ollut jo pariinkin kertaan tilanteessa, jossa muut sijoitustuotteet ovat toimineet paremmin puskurina, jolloin niistä on hyvinkin riittänyt uusiin peliliikkeisiin pelivaraa. Osakkeet, ETF'ät, rahastot ja vastaavat ovat yleensä myös aidon oikeasti huomattavasti nopeammin realisoitavissa. Ei niidenkään arvostustaso välttämättä ole myynnin osuessa kohdalle aivan parhaimmillaan. Myynkö kuitenkin mieluummin osakkeita kuin sijoitusasunnon kiireemmällä aikataululla? Ehdottomasti.

On hyvä olla vaihtoehtoja, mutta on hyvä myös varautua kaikkeen niin taloudellisesti kuin henkisestikin.

Vuokrakettu kuittaa.

Vuokranantajan ajatusmaailma, one piece of mind please

Katsotaampa ajatusmaailmani ja talousajatteluni konepellin alle vähän tarkemmin. Laitetaan kuitenkin heti tähän alkuun linkki otsikon viittaamaan aivan maagiseen Iron Maidenin - Piece of mind albumiin (tässä, olkaa hyvät).

Käyn mieluummin läpi pyöristeltyjä lukuja taikka prosentteja, jolloin toiminnastani saa realistisemman kuvan ja toisekseen en vaikuta liian suuruudenhullulta. Asuntosijoittajalla lähes poikkeuksetta velkaa on - ainakin oman pääoman tuottoa sillä saa doupattua. En kuitenkaan uhoa miljoonien velkataakoillani, koska tiedän sen olevan aidon oikeasti myös taakka. Se on riski, jonka riskienhallinta vaatii työtä, aikaa ja vaivaa taakseen. Toisekseen, onneksi itselläni ei ole velkaa lähellekkään miljoonaa euroa. Toiminnan ja samalla velkataakan kasvaessa tulee olla harvinaisen hyvin perillä maksukyvystä (aiheesta lisää täältä) ja vakuuksista (aiheesta lisää täältä).

Harva aloitteleva asuntosijoittaja pääsee nopeasti kuusi, saati seitsennumeroisiin velkalukuihin, ja hyvä niin. Suuruusluokan kasvaessa kasvavat tuottojen myötä myös riskit. Uutisointi asuntosijoitusmarkkinoilla on hyvin kansantajuista, välillä jopa liiallisen yksinkertaistettua. Valitettavasti uutisointi painottuu myös ääripäihin: on niitä jotka tekevät 6 numeroista tuottoa toiminnallaan ja niitä, jotka häviävät kaiken eivätkä jatka toimintaansa enää ikinä. Monet kuviot muuttuvat toiminnan ammattimaistuessa, samoin on asuntosijoittamisessa. Asuntosijoitusimperiumi (korttitalo) tulee suojata, jotta se pysyy pystyssä pienemmissä ja suuremmissa myrskyissä. 

Maailman ympäri 80 päivässä, mutta miljonääriksi ei tarvitse tavoitella samaa aikataulua. Maltti on valttia, mutta erilaisten tilaisuuksien tullessa myös nopeudesta on hyötyä. Olen itsekin aloittanut asuntosijoittamisen harvinaisen nuorella iällä, omilla rahoillani ja ilman ulkopuolisten tai sukulaisten rahoja/vakuuksia. Apua olen todellakin saanut, mutta en taloudellisesti.  Ei sitä maailman ympärikään ole kiva yksin reissata. Matkassani on ollut mukana monta auttajaa, mutta toivoakseni olen usein myös auttanut takaisin. Asuntoihin tai asumiseen ja asuntosijoittamiseen tai sijoittamiseen liittyvää keskustelua käyn enemmän kuin mielelläni. Etsin vastauksia omiin kysymyksiini, mutta vastailen enemmän kuin mieluusti myös muiden kysymyksiin.

Alkuun tienasin touhullani joitain kymppejä, koska pankkikin haluaa, että lainoja lyhennetään. Jos totta puhutaan tein alkuun tappiota, koska ensimmäinen sijoitusasuntoni oli varsinainen läävä ja remontoin sen ensimmäisen vuokrasuhteen alettua. Tällöin toimintani oli vielä miinusmerkkistä, koska remontointi maksaa, eikä remontin keskellä voi periä täyttä vuokraa. Toisen kohteen löytyessä päästiin jo kolminumeroisiin tuottoihin, mutta pankki tuli yhä vahvemmin kuvioihin, joten yhä iso osa meni lainojen lyhennyksiin. Valitettavan usein asuntosijoittamiseen tarvitaan pankkia. Toki lainan lyhennyksetkin ovat tuottoa omaan taskuun, siitä seuraa mahdollisesti velattomia sijoitusasuntoja. 

Nykyään toimintani on jo paljon suunnitelmallisempaa, (jopa liiallisesti) harkitumpaa ja hallitumpaa. Pääsen ehkä jopa nelinumeroisiin tuottoihin, jopa lainanlyhennykset huomioiden. Ymmärrän verotusta ja verovähennysmahdollisuuksia paljon paremmin. Jotenkin tuntuu että epätyypillisesti ymmärrän jopa, että tuotoista tulee maksaa veroja. En niitä minäkään mielelläni maksa, mutta tuotto on aina tuottoa, vaikka verottaja haluaisikin omansa kaikkien (ja HUOM kaikkien!) vähennysten jälkeen.

Asuntosijoittaminen on liiketoimintaa, kovin yleisesti tavoitellaan tuottoa ja voittoa. Joten onko ihme, että toiminnan kasvaessa rahoittaja tulkitsee asuntosijoittajaa eri tavoin. Toimintaa syynätään aivan eri tavalla, sitä verrataan jopa yritystoimintaan. Samaa tekee verottaja. Ajatuksissani on, että mikäli tulen jollakin aikavälillä siirtämään asuntosijoitustoimintaani yritysmuotoon, aloitan siitä aivan oman blogisarjan. Kattavan selvitystyön ja aiheeseen tutustumisen olenkin jo aloittanut. Henkilösijoittajasta siirtyminen yrityksen kautta pyörittämään asuntosijoittamista tai kokonaisvaltaisempaa sijoittamista ei todellakaan ole aivan yksinkertainen ja yksiselitteinen kikka. Netti on täynnä erilaisia aiheeseen liittyviä julkaisuja ja olen itsekin niihin yrittänyt mahdollisimman kattavasti tutustua.

Uskon oman toimintani muuttuvan radikaalisti tulevaisuudessa. Koska? Sitä en vielä tiedä. Jotain suunnitelman tynkää olen päässäni pyöritellyt jo jonkin aikaa ja olenhan julkaissut jo blogissanikin lypsylehmien lihoiksi laittamista. Jälleen kerran, aika näyttää. Yksi erittäin varteenotettava pykälä on rakentaa imperiumiani jatkossa yritystoiminnan kautta.

Kettu kuittaa.