Vivutus vai velkamahdollisuus

Usein kuullaan puhuttavan termillä velkataakka, mutta viimeisinä vuosina velkaa on hyödynnetty sijoitusmahdollisuutena varsin paljon. On totta että velkavivulla sijoittamisessa on riskinsä ja ne onkin hyvä tiedostaa. Varsinkin asuntosijoittamisen maailmassa velkaa hyödynnetään ja usein sitä on ”pakko” hyödyntää. Toisaalta velkavipu mahdollistaa ihan poskettomat oman pääoman (OPO) tuottoluvut. 100% velkavipun hyödyntäminenhän mahdollistaa äärettömät tuotot?

Olen aiemmin kirjoittanut blogissani velkamahdollisuuksista ja uhista mm. TÄÄLLÄ (velka = vihollinen) ja TÄÄLLÄ (velkavipu ja vakuudet) ja lainan jonkinlaisesta ylivoimaisuudesta (TÄÄLLÄ). Kuten sanottua niin velkavivulla sijoittaja buustaa tuottojaan. Ja parhaimmillaan luo oman pääomantuottoprosentit äärettömiksi. 

Hyvä puoli on että suomalaiset ovat varsin tunnollista kansaa. Lainat ja laskut maksetaan tunnollisesti pois, jopa reilusti ennen eräpäivää. Pitkään eli ja elää yhä, että velka on pahasta, omillaan on tultava toimeen. Ja yhä maksellaan lainoja ylimmääräistä nopeammin pois vaikkei se välttämättä olisi taloudellisesti kannattavaa. Halvat lainat ovat mahdollistaneet lainarahan tuottamaan laittamisen, mahdollisesti huomattavastikin lainan korkoja paremmin. Kriittinen tarkastelu on kuitenkin hyvästä: kalliit kulutusluotot kannattaakin maksaa pois ja mikäli sijoitusluotto onkin kalliimpaa kuin sijoitusten tuotto niin jotain kannattanee tehdä.

Nyt kun itsellänikin on käväissyt velkaa noin puolivälissä 7 numeroon, on tilannetta tullut tarkasteltua vähän tarkemmin.

• Vivutus nostaa (huomattavastikin) asuntosijoittamisen tuottopotentiaalia
• On normaali osa asuntosijoittamista. Sijoittamisessakin valtavirtaistunut
• Mahdollistaa nopeamman kasvutahdin
• Suurempi vipu = suurempi riski
• Suurempi vipu = koronnousu kirpaisee enempi

Luotoitussuhteeni on alusta alkaen ollut tarkoituksenmukaisesti varsin maltillinen: alle 70%. Nyttemmin tavoitetila on 50%, joka mahdollistaa ketterämmän reagoinnin niin koronnousuihin kuin mahdollisten vakuuksien hyödyntämisen. Vakuuksien ja suuremman luotoitussuhteen hyödyntäminen luonnollisestikin vaikeutuu, jos rahahanoja kiristetään.

Vapaiden vakuuksien hyödyntäminen myös yrityspuolelle on varsin unohdettu mahdollisuus. Verovapaasti varallisuuden siirtäminen yritykselle on aikalailla mahdotonta. Toisaalta lainoitus voi helpottua jos löytyy reaalivakuuksia vaikka omasta takaa. Vakuiden käyttö tai rahan lainaaminen yritykselle, kun on harvemmin verotettavaa vaikka tuotot jäisivätkin yritykseen eli täten kerryttäisi varallisuutta tarkoituksenmukaisesti ja ehkä jopa verotehokkaasti.

Velkavipu saattaa usein olla mahdollisuus, mutta nousevien korkojen maailmassa se on myös uhka. Asuntosijoittaminen kun on viimeisinä vuosina nostanut suosiotaan ja tuotoista on joutunut kovenevan kilpailun myötä joustamaan. Nyt näyttää myös siltä, että korot nousevat ja ovatkin jo nousseet. 3,5% tuotot eivät välttämättä enää toimikkaan 3,5% korkoympäristössä.

Asemointi ja reagointi ovat avainasemissa, eikä ainakaan itselläni ole vielä velkavi(x)utus iskenyt päälle. Omaa taloutta velkavivullisena on tullut testattua niin opintovapaalla (aiheesta lisää TÄÄLLÄ) kuin tönöprojektin remppalaskuja maksellessa (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Velkaraha kun on lähes pakollinen paha osa asuntosijoittamista. Samalla se on jo nyt mahdollistanut jo vaikka ja mitä. Ja onhan velkaraha ollut lähes puoli-ilmaista.

Molemmat puolet velan mahdollisuuksista ja uhkista on syytä puntaroida jo ennen alkuun lähtemistä. Ja tottakai jos vain mahdollista niin voihan tilanteeseen aina tavalla tai toisella reagoida. Velkavipu on tietynlainen viha-rakkaussuhde: helpommalla voisi päästä ilman, mutta eipä sitä ilmankaan oikein halua elää.

On myös hyvä muistaa, että toiselle maksimi velkavipu voi tarkoittaa miljoonia ja toiselle kymmeniä tuhansia. Velkavipu mahdollistaa paljon, mutta samalla tuo tietynlaista lisäpäänvaivaa.

Velkakettu kuittaa (muttei siis kuittaa velkojaan maksetuiksi)

Vuokranantajan tyämaa

Tämänkertainen blogi sai innostuksensa alkuvuoden ensimmäisistä blogijulkaisuistani (linkki julkaisuun TÄSSÄ). Spinoffi hyppää vuokranantajan tyämaahan ja siihen faktaan: ettei se #asuntosijoittaminen ole aina kevyttä puuhastelua tai tee miljonääriksi päivässä.

Jos asuntosijoittajan on hyvä laittaa kroppaa kehiin ja hypätä suoraan tulilinjalle, niin on aina myös hyvä muistaa ettei jäädä tuleen makaamaan. Vastoinkäymiset ja työläät koettelemukset saattavat välillä lannistaa tai jopa lamaannuttaa, mutta niistä täytyy vain osata ammentaa oppia. Pessimisti ei pety ja kyllä se aurinko risukasaankin aina välillä paistaa. Ne ovat tyypillisiä suomalaisia sanontoja, mutta samalla myös vähän lohduttavia. Usein asuntosijoittaja tekee paljon itse ja olenhan itsekin varsin DIY vuokranantaja. Paljon voi kuitenkin ulkoistaa ja täten vapauttaa aikaa muualle. Itse tekeminen, varsinkin alkuun, auttaa kuitenkin paremmin hahmottamaan ja ymmärtämään kokonaisuutta. Se kuitenkin sitoo varsin paljon aikaa ja täten rahaa, vaikka monelle se voi olla miellyttävää harrastelua ja toisekseen nimenomaan keino säästää rahaa.

Asuntosijoittaminen on usein varsin touhukasta ja työlästä puuhaa. DIY tekijälle se on sitä sitäkin enemmän, kädet ovat usein savessa, maalissa ja välillä vähän veressä ja känsillä. Enkä tarkoita pelkästään fyysistä puolta vaan myös psyykkistä peliä mm. tarjousneuvotteluissa tai vuokralaisvalinnassa. Tai sitten niitä tukkeutuneita vessanpönttöjä tai rikkoutuneita ikkunoita. Tenants, trash ja toilets on aika osuva, ei noiden hoitaminen ripeästi, fiksusti, tehokkaasti ja asiakaspalveluhenkeä puhkuen kaikilta luonnistu. Aikaa ja vaivaa palaa. Passiivinen sijoittaminen loistaa poissaolollaan. Mihin jäivät ne helpot eurot? Kyllähän niitäkin tulee kuukausina, kun ei tapahdu mitään. Pääsääntöisesti asiat rullaavat kuin itsestään ja tikkua ei välttämättä tarvitse kovinkaan paljoa laittaa ristiin. On kuitenkin hyvä muistaa ja varautua: asioilla kun on tapana tapahtua kaikki kerralla.

Peliin kannattaa keskittyä, jotta välttyy joutumasta itse uutisiin pääseviin kauhutarinoihin. Mielellään niihin miljonääritarinoihin haluaisi toki. Ääripäät kun tuntuvat olevan sitä nykyajan median klikkiotsikointia:

                                                Kauhutarina tai Helposti miljonääriksi.

Yleensä totuus lienee melkolailla tarua tylsempää. Kyllä vuokranantajan matkalle mahtuu yhtä sun toista kokemusta, joista omaankin tarinaani tutustumalla voi oppia vaikka ja mitä. Kaikkea ei myöskään aina tarvitse tehdä itse vaikka se ehkä hyvin opettaakin.

On olemassa sanonta, jonka alkuosaa käytetään varsin usein unohtaen vahingossa tai tarkoituksella tärkeä kokonaisuus:

”a jack of all trades is a master of none, but oftentimes better than a master of one”

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.