Muistuttaisin heti alkuun, että asuntosijoittajan on hyvä tietää mitä tekee. On tilanteita joissa tarjousneuvotteluista voi olla vaikeaa perääntyä ilman sanktioita. Välillä voi kuitenkin sanktioiden maksun uhalla tai vaikka sanktioiden maksulla olla mahdollisuus välttää sitäkin suurempi murhe.
Sijoittaminen tapahtuu usein omasta vapaasta tahdosta. Luonnollisesti riskit on hyvä tiedostaa ja niihin on hyvä tutustua ennalta. Ei ole olemassa ilmaisia lounaita, vaikka itsekin niistä välillä raflaavasti otsikoiden kirjoitan (niihin sisältyy silti aina jokin twisti ja lopussa vielä ilmaisten lounaiden julkaisuun linkki). Sama pätee kaikkeen sijoittamiseen. Sijoittaja hakee kantamalleen riskille tuottoa eikä asuntosijoittaminen ole siltä poikkeus. Asuntosijoittaja tai vuokranantaja ei ole hyväntekijä (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).
Kun sijoittaja tekee pörssissä kauppaa tapahtuvat toimeksiannot usein sekunneissa jollei nykyään jopa nopeammin. Asuntokaupoilla liikutaan vähän kankeammin. Asunto ei muutu tukuksi rahaa tai edes bittirahaksi sormia napsauttamalla. Tai jos niin haluaa tehdä voipi olla, että ostaja tekee kivan tilin auttamalla myyjää ahdingossa myymään vähän halvemmalla vähän nopeammin. Toisaalta ostajakin voi ostaa sormia napsauttamalla kunhan tarjoaa sopivasti liikaa. Hyväksikäyttäjiä on toivoakseni liikkeellä vähän, ymmärtääkseni useissa tilanteissa päästään niin myyjä- kuin ostajatahoa miellyttävään win win win tilanteeseen. On kuitenkin totta ettei ole mitään kiveen hakattua sääntöä etteikö asuntokaupoilla saisi surutta hyödyntää sisäpiiritietoa taikka muutoin hyötyä erilaisista tilanteista.
Asuntosijoittaminen kuitenkin vaatii työtä:
- Kohteita ei ole välttämättä helppo löytää
- Oikeille tuottotasoille on hankala päästä
- Pikku remontteja tai vähintään huoltoja kannattaa varautua tekemään
- Suunnitelmia ja laskelmia tulee tehdä
- Tarjouksia tulee tehdä
- Tarjouksia tulee myös jättää tekemättä
Suunnitelmia voi hiota vaikka ja kuinka. Aiheesta aiemmin kattavammin #asuntosijoittaja101 osa 1 TÄÄLLÄ. Toteuttaminen on kuitenkin vähintäänkin yhtä tärkeässä roolissa (aiheesta aiemmin #asuntosijoittaja101 osa 3 TÄÄLLÄ). Tarjouksien tekeminen on kuitenkin kriittistä. Ilman tarjouksia ei saa sijoitusasuntoa, yleensä se ei myöskään onnistu ensimmäisellä yrittämällä.
Markkina käy melko kuumana ja isona vaarana on tehdä asioita liian nopeasti ilman kunnon laskelmia. FOMO (Fear Of Missing Out) on varsin tuttua: asuntosijoittaminen saatetaan aloittaa melkein väkisin, koska se on trendikästä tai kaverit ja naapuritkin sillä rikastuvat. Kun kohteita käy läpi ja jopa etenee tarjouksiin saakka, niin välillä voi olla suotavaa perääntyä. Välillä tarjouskilpa käy kuumana, hinta nousee liian korkealle taikka remontit tai/ja kunto yllättää negatiivisesti. Tällöin voi olla suotavaa siirtyä seuraavaan. Diilit saa toimimattomiksi ja toimiviksi kunhan tarpeeksi itselleen perustelee...
Useimpia asuntokaupan sudenkuoppia:
- Liian hätäiset päätökset (tai pakko saada toi - asenne). Saattaa korostua varsinkin jos asuntoa on etsinyt pidempään ja on jo hävinnyt useammankin tarjouskilvan.
- Kotiläksyjen tekemättömyys. Alueisiin, asuntoon ja taloyhtiöön kannattaa aidon oikeasti tutustua ja näytöillä käydä.
- Aliarvioidut remontit. Taloyhtiöremontoimattomat kohteet on varsin tiukasti hinnoiteltu. Itsekin arvioin ensisijoitusasuntoni putkiremontin hinnan välille 500-600e/m2, lopputulos oli 740e/m2. Tämä tarjoaa myös potentiaalisia mahdollisuuksia, koska moni ymmärtää välttää putkiremontoimattomia kohteita, vaikka monet tarttuvat ”remontoijien unelmiin” varsin hanakkaasti. Monesti myös pintaremonttiin uppoaa tuhansia euroja ja kymmeniä tunteja.
- Kilpailutilanteen aliarviointi ja tarjousmahdollisuuksien yliarviointi. Kauppa käy niin kuumana, joten on hyvä varautua yhden tarjouksen taktiikkaan. Yleensä (ei aina) korkein voittaa, korotusmahdollisuutta ei välttämättä anneta. Asuntokauppa on psykologista peliä. Pitää osata tulkita niin itseään, myyjää kuin välittäjää.
- Liika sitoutuminen kohteseen. Tarjouksen korotusmahdollisuus saattaa ylisitouttaa ja sokaista ostajaa. Budjetin yli mennään varsin helpolla. ”Vähän viel”, ”yks viel”, ”vähän pienempi tuotto riittää”
- Kohteeseen huolellinen tutustuminen sivuutetaan liian helpolla. Erityisesti talokaupoilla kuntokartoituksista ei kannata tinkiä. Kauniit ja strategisesti asetellut kalusteet ovat sivuseikka, oikeastaan häiriätekijä.
Tämä listaukseni ei ole kaikenkattava, mutta sisältää mielestäni varsin merkittäviä nostoja. Itse ostaja ja ostokäyttäytyminen on se suurin juttu. Itsestään oppii matkan varrella varsin paljon. Suunnitelmia on hyvä tehdä ja niissä on hyvä pyrkiä pysymään, välillä voi olla kannattavaa soveltaa. Poikkeuksesta ei saa kuitenkaan tehdä sääntöä.
On aina kuitenkin helpommin perusteltavissa, että ei aloita säästämistä tai sijoittamista. Tai ei osta asuntoa kun siinä on jokin kulma pielessä. Näiden nostojen tarkoitus on hahmottaa itselleni jörkevimpiä askeleita jotka on hyvä huomioida. Välillä nopeus on valttia ja esim taloyhtiöön on voinut aiemmin jo tutustua, vaikkapa ihan vastaavaan asuntoonkin. Nämä ovat ne raamit joiden sisälle luodaan se taideteos. Välillä (vaikkakin harvemmin) taideteos voi paljastua jo ostotilanteessa. Välillä se timanttikin voi paljastua roskaksi ja on hyvä poistua takavasemmalle, välillä se voi vaatia sanktioitakin. Toisaalta pikkusanktiot eivät liene mitään isoihin yllätyksiin verrattuna.
Learn to find and make deals. But also: learn to walk away.
Tässä jutun lopussa vielä muutamia nostoja aiempiin julkaisuihini jotka auttavat hahmottamaan erilaisia tilanteita.
Asuntokaupan psykologia julkaisu
Omakotitalon ostoprosessi pähkinässä julkaisu
Vuokranantajan ilmaiset lounaat
Kesäkettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti