Talokaupoilla ja vuosikuluyhteenveto

Kirjoitin taannoin omakotitalon ostajan oppaan tai helpommin: talo-ostajan ABC:n (tarkemmin aiheeseen TÄÄLTÄ). 

Jollei jaksa lukea aiempaa julkaisuani niin ostoprojektin voi kiteyttää oikeastaan neljään:

1. Tavoite: millainen kohde on haussa
2. Budjetti: mihin hintaan kykenee tai pyrkii
3. Kohdemetsästys: kohteiden selailut, tietoihin tutustuminen, näytöillä käynnit
4. Tarjousneuvottelut

Asuntokaupat ovat usein henkistä taistelua ja asuntokaupan psykologiaa on hyvä tuntea (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Asuntokaupoilla on useita eri osapuolia, kukin myös käyttäytyy eri tavoin riippuen onko ostohousut jalassa vaiko myyjän roolissa. Oma rooli lienee helposti tunnistettavissa, ainakin toivottavasti, mutta omat vaikuttimet on myös syytä tunnistaa. Vinkki vitonen: asuntokaupoilla kaikki osapuolet voivat olla voittajia samanaikaisesti.

Omakotitalokaupoilla on myös psykologian lisäksi hyvä ottaa huomioon muut kulut, jotka näkyvät vasta kaupanteon jälkeen. Olenkin kerännyt tähän kattavan kuluseurannan oman uuden tönöni vuotuisista kuluista, melko tarkkaankin eriteltynä. Asunto-osakkeissa on esimerkiksi helppoa arvioida hoitokulut, kun se on valmiiksi kuukausihinnoiteltu. Omakotitalossa ”hoitovastike” pitää itse laskelmoida, kun ei ole mitään kiinteää kuukausittaista hoitovastiketta. Vastuu on suuri? Toisaalta vaikutusmahdollisuuksiakin on enemmän. Usein iso merkitys on myös sillä kuka/mikä on sähkönsiirtoyhtiö/lämmitysmuoto taikka mitä remontteja on tehty.

Omakotitalon Vuoden 2020 THE luvut

Lupasin taannoin julkaisuissani palata omakotitalon osto-oppaan (LINKKI taas) lisäksi kaikkeen siihen muuhun mitä omakotitalon uudelle omistajalle voi tulla vastaan. Tämä on hyvinkin kattava ensimmäisen vuoden kulukirjanpito ja sisältää myös sopivan tarkat sähkönkulutustiedot. Sähkönkulutuskin laski yli 25% edellisen omistajan kulutuksesta, olenhan #vihreävuokranantaja (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Toki myönnän vuoden 2020 olleen varsin leuto.

Sähkönkulutus on omakotitalossa se merkitsevin asia, jollei talo sattumalta lämpeä koksilla, öljyllä taikka puulla. Täten myös siirtoyhtiöllä on harvinaisen paljon merkitystä ja aiheeseen kannattaa tutustua.

Sähkölaskut (siirtoyhtiö+myyjä): 1900e/v = 158e/kk

Vesi: 240e/v = 20e/kk 

Kiinteistövero: 500e/v = 33e/kk

Jätehuolto: 132e/v = 11e/kk

Satunnaiset huoltokulut: ei oikeestaa ollu mitään, laskelmoitu 10e/kk eli 120e/v.

Kuukausittainen vastike täten = 232e, varsin maltillinen

Vakuutus: 600e/v = 42e/kk

Netti: 359e/v = 29,90e/kk

Tulevia satunnaisia kuluja mm. maalämpöjärjestelmän huolto ja tsekkaus, ilmanvaihdon puhdistus ja säätö.

Omakotitaloon muuttaminen pitää kuitenkin usein sisällään paljon muutakin "sälää", jota tulee päivitettyä muuttopuuhissa tai viimeistään sen jälkeen. Omalla kohdallamme nämä ensimmäisen vuoden muut kulut olivat 5500e luokkaa ja tapauksessamme muutimme omakotitalosta omakotitaloon. Nämä sisälsivät niin uusia kalustehankintoja kuin pieniä tapetointitarvikehankintoja ja vastaavaa. On siis hyvä jo ennalta miettiä millaisia satasia palaa tilanteessa, kun muuttaa asunto-osakkeesta omakotitaloon. Pihakalusteet, ruohonleikkurit, lumikolat jne, nekin aina jotakin maksavat. Hyvällä tuurilla ja melko usein jotain voikin jäädä vanhoilta omistajilta jälkeen joko ilmaiseksi taikka pientä korvausta vastaan. 

Omakotitalon 1. vuoden vuotuiset kulut olivat yhteensä siis: 8653e

Kuukausittaiset kulut eivät missään nimessä ole suoraan verrannolliset omakotitalo vs kerrostalo asettelussa, mutta verrataampa nyt huvin vuoksi silti. 4e/m2 lienee melko tyypillinen hoitovastike kerrostaloasunnoissa, joten 232e/kk saa n. 58m2 asunnon. Uudiskohteissa voi hoitovastike olla 3,5e/m2 luokkaa, joten sillä laskukaavalla saa 66m2. Sanottakoon, että vertailun vuoksi tuolla rahalla saa kivasti enemmän, samalla myös omaa pihaa ja edes vähän sitä omaa rauhaa. Annan tuolle omalle rauhalle, päätäntävallalle ja omalle pihalle melkoisesti arvoa, joten asunto-osakkeilla lienee vielä vähän kirittävää. Kommentteja olkaa hyvä...

Ymmärrän suomalaisten perinteisen unelman omasta talosta ja perunamaasta (eli vähintäänkin pihasta). Suomessa tämä unelma on mahdollista "kivenheiton päästä" kasvukeskuksen keskustasta. Vaikka vuosi 2020 lienee muuttanut paljon asumisen unelmia lienee omakotitalo kasvukeskuksen keskustan läheisyydestä aikamoinen unelma yhä. Etätöitä pyöräilymatkan päästä toimistolta? Kuullostaa hyvältä ja varsin tutulta.

Omakotitalokettu kuittaa.

Vuokranantajien evoluutio on alkanut

Toiset puhuvat pudotuspelistä, minä puhun positiivisemmin vuokranantajan evoluutiosta. Uutisista ja somesta on jo tovin saanut lukea vuokranantajien ja asuntosijoittajien pudotuspelistä. Markkina on vaikeutunut, rahoituksessa on haastetta (aiheeta liippaavia linkkejä jutun lopussa: mm stressitesti, velkavipu, maksukyky), verohyötyjen poiston pelko (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Pilviä tuntuu kertyvän vähän joka suunnalta. Oma vuokranantajan työkuukausijulkaisussakin (TÄÄLLÄ) vilahtanut vuokralaisen vaihto päästi taas tämänkin vuokranantajan kentälle. Some lienee aivan väärä paikka hakea tuntumaa ja aitoa otetta tilanteeseen. Hypätään siis altaaseen.

Kevät on yhä off season mutta toki erilaisia vähintään kesäksi asuntoa hakevia vuokralaiskandidaatteja löytyi. Omaa kaivuutyötä ja vaivaa pitää ehkä hitusen enemmän aiempaan verrattuna nähdä ja pelkkä vuokrailmoitusten vyörytys (aiheesta lisää TÄÄLTÄ) ei yksin pure. Hakijoita on, mutta vaihtelevasti. Asuntoja ja vuokralaisia tulee ja menee. Edukseen voi yhä erottautua reiluudella ja kuuntelemalla asiakasta, potentiaalista asukasta. Kun molemmat pääsevät samalle aaltopituudella on vuokrasuhde yleensä hyvin toimiva, kumpikin osapuoli ymmärtävät toisiaan. 

Ne ajat ovat jääneet kauas taakse kun näytöille jonotettiin kilometrin mittaisissa jonoissa ja vuokranantaja saattoi valita kymmenen kirkkaan timantin joukosta oman valioyksilönsä. Tai kun kannettiin niskapersotteella vuokralaisia ovesta ulos, vaihdettiin lukot tai vietiin kivi oven eteen. Jälkimmäisen suuntaisista kommenteista ei valitettavasti ole edes kovin kauaa aikaa. Näitä hörähdyksiä on silloin tällöin ihan vuokranantajien tilaisuuksissakin kuullut. Onko niitä huhuiltu vain vitseinä? God I hope so, vaikkakin epäilen.

Vuokranantajat ovat ottaneet askeleen/harppauksen palveluammattia kohti. Kyse ei ole enää pelkästään kivikasvoisesta kylmästä sijoitustoiminnasta. Kodin tarjoaminen on parhaimmassa tapauksessa erinomainen palvelukokemus. Mikäli tätä evoluutiota ei tapahdu niin dinosaurukset kuolevat sukupuuttoon. Ketterin sukupolvi ottaa käyttöön myös airbnb:n vahvuudet tuottoja buustatakseen. Palvelukokemus korostuukin nimenomaan airbnb asumiskokemuksessa ja siellä emännät ja isännät elävätkin tähdistä ja arvosteluista. Suomeenkin tämä on jo rantautunut vaikkakin korona lienee tehnyt isomman loven tähän lisätulovirtaan.

On selvää että pelkkä pohjapiirrustus tai hämärät kuvat tärisevällä perunalla (lue: kamerakännykällä) eivät riitä. Kuvien tulee olla myyviä (ja totuudenmukaisia) ja tekstin tulee antaa tarpeelliset lisätiedot. Tämän lisäksi persoonaa palveluasenteella kehiin, niin pääset pitkälle. Pidän myös ajatuksesta, että vuokranantaja on valmentaja (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Vuokranantaja voi olla niin asumisen kuin taloudellisenkin puolen valmentaja. Ilmoitus nettiin + jalat pöydälle ei enää toimi. Vuokralainen sisään + jalat pöydälle ei enää toimi... On oltava valmis kuuntelemaan vuokralaisia, auttamaan ja palvelemaan.

Reiluus ja avoimuus ennenkaikkea. Paras tilanne: vuokralainen pitää kodistaan, minun omaisuudestani hyvää huolta ja ilmoittaa mahdollisista epäkojdista viipymättä. Oli kyseessä sitten yhtiön hoidettava tai minun hoidettava asia. En myöskään pimitä vuokralaisiltani tarpeettomasti vakuuksista. Asunto kuluu ja se on luonnollista. Valitettavan usein yhä esim. vuokranantajapalstalla kaikista viiruista ja jäljistä jaksetaan nostaa ikuisuuskysymys: PALJONKO VOIN PIDÄTTÄÄ VAKUUDESTA. Käytetään parhaimmillaan sukulaisen tai härkeimmillään omaa siivousfirmaa tolkuttomilla siivouslaskuilla.

Parhaimmillaan olen saanut lähtöilmoituksen about vuotta ennen vuokralaisen lopullista lähtöä. Minimillään perinteinen kuukauden tokavika tai vika päivä. Pyrin aina pitämään avoimet keskusteluyhteydet ja puuttumaan mahdollisiin puutteisiin tai korjaustarpeisiin nopeasti. Watsap kulkee postia ja puheluitakin nopeammin ja madaltaa lähestymiskynnystäkin. Etähaastattelut ja sähköiset sopimuksetkin ovat nykyaikaa.

Reiluudella, suoraselkäisyydellä ja avoimuudella pääsee pitkälle. Liian lepsu ei missään nimessä saa olla, mutta ei sitä enää nykypäivänä kannata kiviä kantaa oven eteen.

Vuokranantajuuden evoluutiokettu kuittaa.

Alussa lupaamani linkit:

Vuokranantajan stressitesti TÄÄLLÄ

Velkavipu TÄÄLLÄ

Maksukyky TÄÄLLÄ