keskiviikko 22. marraskuuta 2017

"No kun jostain on karsittava"

Tiedän, olen rikas kapitalisti: vuokranantaja ja asuntosijoittaja. Toisaalta aika monet, jopa sadat tuhannet suomalaiset, nykyään harrastavat asuntosijoittamista ja epäilen syvästi että jokainen meistä olisi miljonääri tai edes rikas. I wish! En ole syntynyt kultalusikka tai -lapio suussani, joten enköhän ole itsekin joskus joutunut karsimaan jostain. Karsisinko katostani pääni päällä? Aika viimeisilläni, jos silloinkaan.

Luottotiedottomuuksista ja maksuvaikeuksista saa vähän väliä lukea milloin mistäkin mediasta. Mikäli elämäntilanteeseen ja maksukykyyn tulee vuokralaiselle perustavanlaatuisia muutoksia kannattaa niistä yleensä ilmoittaa (ei ehkä etukäteen, lienee mahdotonta) hyvissä ajoin vuokranantajalle. Asiassa voidaan päästä sopuun keskusteluyhteys säilyttäen tai vuokralainen voi omapäisesti tinkiä katostaan pään päällä, koska "jostain nyt oli karsittava, auto huollettava ja muksut ruokittava". Keskusteluyhteys vuokralaiseen kannattaa pitääkin mielestäni mahdollisimman matalalla, jotta tämä rohkenee mahdollisista muutoksista ajoissa tai mahdollisimman pian ilmoittamaan. Ymmärrän ettei se ehkä sovi suomalaiseen maailmankuvaan, mutta pakko se on yrittää.

Samaa karsimisen meininkiä on havaittavissa myös taloyhtiöissä. Ei haluta tehdä sitä 500-1000e/m2 maksavaa LVIS-peruskorjausta vaan karsitaan summa "vain" 350e/m2. Ero on huikea, mutta niin lienee sisältökin ja mahdollisesti myös laatu. Jos useamman remontin tekee kerrallaan voi siitä saada mittakaavaetuja ja toisaalta taloyhtiön ei tarvitse olla muutaman vuoden välein jotain työmaan ja sotatantereen välimaastosta muistuttavaa remonttikaaosta. Toki ymmärrän, että taloyhtiöitä, asukkaita ja maksuvalmiuksia on erilaisia, joten ymmärrän ettei laajemmasta ja kalliimmasta helpolla innostuta. Itselläni on yhdessä yhtiössäni putkiremontti (melkolailla kaiken kattava LVIS ja vähän ylikin) meneillään ja ainakin tähän mennessä kattavampaan remonttiin on suhtauduttu positiivisesti. Muista kirjoituksistani voi lukea lisää kohdalleni osuneen putkirempan kiemuroista ja vaiheista (esim tästä ja tästä).

Toisaalta nyt kun uudiskohteissa käytetään paljon suuria taloyhtiölainoja ("sijoittajien veronkiertokeino") voi myös osakas joutua tukalaan tilanteeseen. Joku vuokralainen jättää maksamatta, sijoitusyhtiöllä tms ei sujukaan enää hyvin, korot nousevat ja mitä näitä nyt on. Itsellänikin on yksi kohde jossa on noin karkeasti 950e vastike (hoito+rahoitus), se ylittää reippaasti vuokran mitä kohteesta voisi saada. Se kuitenkin oli ja on tietoinen riski jonka olen ottanut. Uskon, jollen nyt voi väittää tietäväni, että kaikki eivät tässä piilevää riskiä niin helposti havaitse, saati omissa mahdollisesti vähän vastaavanlaisissa sijoituksissaan. Ja kun aika koittaa, että "no kun jostain on karsittava" tilanne osuu juuri kyseiseen vastikkeeseen niin onkkelmia alkaa tippumaan myös muille osakkaille. Taloyhtiöillä voi olla edessä tiukat paikat puuttua ajoissa puuttuviin (eli rästissä oleviin) vastikkeisiin.

Juujuuu, asunto haltuun vaan. Ai? Entä jos asunto onkin omana kotinani? Entä jos asunto onkin osakeyhtiöni nimissä ja vuokraan sitä tutulleni, joka onnistuu 1-2 vuotta välttämään tiedoksisaantia haltuunotosta? Ei Suomessa ketään niin vain pihalle potkita. Asiat harvemmin ovat mustavalkoisia ja kyllähän tässä itsekin myönnän maalailevani piruja seinille, mutta asuntosijoittamisessa on riskinsä. Tiedostan riskit, pyrin hallitsemaan niitä, teen niiden pohjalta tai niihin perustuen omia päätöksiäni. Toivottavasti kuitenkin hyppelen jatkossakin kultareunuksiselta pilveltä (asunnolta) toiselle ja teen rahaa miljoonia, kuten asuntosijoitusvalmentajatkin kilpaa tuntuvat toohottavan.

Kokoajan suuremmalla syyllä ei kannata kiinnittää huomiota vain kohteen tai vuokralaisen valintaan. Myös taloyhtiön valintaan kannattaa kiinnittää huomiota ja myös kanssa-asujilla on merkitystä. Tällä tarkoitan, että mitä velkaisempi taloyhtiö on, sitä riskialttiimpi se on mahdollisille koronnousuille, maksuvaikeuksille tai vastikerästeille. Mitä enemmän remontteja kasataan tai jopa tarpeettomasti lykätään sitä suuremmaksi ns. korjausvelka kerääntyy ja purkutuomioitakin voi tulla vastaan.

Sijoittaminen on aina hauskaa, kun menee hyvin. Kaikessa sijoittamisessa piilevät kuitenkin omat riskinsä. 

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

torstai 16. marraskuuta 2017

DIY vs etävuokranantaja

Vuokranantajan homma on pitkälti etätyötä, varsinkin näin vuonna 2017. On älypuhelinta, nettiä, tablettia ja keinoja jos jonkinlaisia. Teknologia mahdollistaa paljon, mutta ihmisten kohtaamista se ei poista. Eikä mielestäni aina kannata tuijottaa vain älypuhelinta, kysyä Siriltä tai Googlettaa. Eikä kaikkia murheita ja ongelmia kannata myöskään sysätä talkkarille, isännöitsijälle tai hallituksen puheenjohtajalle. Toki nekin ovat oivallisia kanavia oikeissa tilanteissa.

Toimin itse vuokranantajana kahdella paikkakunnalla. Välimatkaa on satoja kilometrejä ja matkustelua tulee varsin paljon, erityisesti kun tykkään pitää omaisuudestani huolta ja sotkea myös oman naamani kuraan (ehkä useammin käytetysti "liata omat käteni"). Sähköposteja tulee läheteltyä milloin minkäkin kohteen asioista, milloin isännöitsijälle ja milloin talonmiehelle. Kriittisimmät asiat hoidan puhelimitse tai kasvotusten (kohteiden katselmukset ja ostot, akuutit remonttitarpeet, vuokralaisvalinnat jne).

Puhelin tai oikeastaan älypuhelin on mielestäni must. En pärjäisi elämässäni ilman älypuhelinta, kuten suuri sankarini Bruce Dickinson, joka Tampereen kiinteistötapahtumassa korosti vanhan liiton Nokian puhelintaan. "Voin soittaa tai laittaa tekstiviestin", huikeaa ja hattua pitää nostaa. Vuokralaiseni saavat minut hyvin kiinni puhelimitse, tekstiviestillä, whatsapilla tai mitä nyt kukin haluaa käyttää. Myös sähköpostia seuraan puhelimellani aktiivisesti ja tsekkaan myös, että vuokrat maksetaan. Myönnän, että sähköposti on kasvoton ja melko persoonaton tapa kommunikoida, mutta kiireettömimmissä tapauksissa se on oivallinen tapa kommunikoida ja pyrkiä saamaan mahdollisimman tarkka vastaus.

Olen Brucen kanssa kuitenkin harvinaisen samoilla linjoilla, että ihmiset tarvitsevat kontaktia toisiinsa. Kanssakäyntiä voi olla nykyteknologian mahdollistamana monenlaista. DIY vuokranantajana toimiminen on kuitenkin mielestäni kilpailuetu: vuokralainen voi olla suoraan minuun yhteydessä, hoidan homman (toivottavasti) ja mahdollisimman nopeasti (toivottavasti). Jos jotain en osaa niin tottakai sen asian delegoin esim. sähkö- tai putkimiehelle. 

Mitä enemmän vuokralaisen kanssa kommunikoi ja asioita hoitaa in person, huomaa että homma toimii sujuvammin ja kynnys yhteydenottoon madaltuu. Samoin ongelmienratkaisu onnistuu huomattavasti helpommalla ja pienemmällä vaivalla. Miksi turhaan lähetän sähkömiestä tai LVI asiantuntijaa paikalle jos tiedän miten mikäkin asunnossa toimii ja voin ainakin yrittää ohjeistaa vuokralaistani ratkaisemaan ongelman itse. Tai mikä parempi, käyn itse näyttämässä miten homma toimii.

Jos olet tavoitettavissa, vastaat puheluihin ja sähköposteihin ripeästi ja saat hommat hoidettua olet luultavasti muita vuokranantajia edellä. Kun käyt avaamassa vuokralaisellesi oven klo 21 jälkeen, viikon sisällä kaksi kertaa, lienet vuokralaisellesi huomattavasti tämän säästöä (n. 100e ovenavausmaksuja) arvokkaampi. Autat vuokralaista vaihtamaan lampun tai vaihdat rikkoutuneen pesukoneen, olet vuokralaisellesi paljon muutakin kuin kasvoton vuokranantaja.

Haluan että asunnoissani viihdytään, haluan että niistä pidetään huolta. Ei en halua holhota vuokralaisiani vaan auttaa heitä parhaani mukaan, jotta he tuntevat olonsa mahdollisimman kotoisaksi ja maksavat jatkossakin vuokransa ajallaan (hymyssäsuin) ja ilmoittavat elämäntilannemuutoksistaan ajoissa, jotta minullakin on aikaa reagoida niihin. 

Olen paikalla etänä, tarvittaessa paikanpäällä. Autan parhaani mukaan ja jollei osaamiseni riitä delegoin, mutta samalla pidän huolta että hommat hoituvat. 

Kettu kuittaa.

keskiviikko 8. marraskuuta 2017

Vuokratulo, ollakko passiivista tuloa vaiko ei?

Onko DIY (tee-se-itse) vuokranantajana toimiminen passiivista puuhaa? Tai passiivinen tulonlähde? Osittain ehkä, mutta vastaukseni on silti ei. Hauskaa tää silti on ja toisaalta on kiva saada kuukausittaista rahavirtaa vuokralaisilta. Passiivisuus taitaa kuitenkin vaatia passiivisuutta...? Itse en ainakaan ole vielä kovinkaan paljoa pystynyt herroiksi elelemään jalat pöydällä kattoon sylkien.

Hallitushommat ja yhtiökokoukset vievät oman aikansa, toki niille maksetaan yleensä myös omat korvaukset ja ne ovat niitä varallisuuden huolenpitokeinoja. Jollei sitten osallistu mihinkään noista ja "vaan ostaa ja vuokraa" asuntoja, niin kaippa sekin vaatii vähän passiivisuutta enemmän työtä.

Tehdäänpä pieni vertailu perinteisellä osake- vs asuntosijoittaminen kaavalla. Osta taikka myy osake, "klick" ja done. Osake on arvo-osuustilillä ja omistuksen aikana hyvin usein osakkeet maksavat ainakin vuosittain osinkoja. Jenkkiosakkeissa voi päästä jopa kuukausittaisiin tai vähintään kvartaaliosinkoihin kiinni.

Pelkkä klikkaamisen osaaminen on ehkä osakesijoittamisessa vähän liian kärjistettyä. Luonnollisesti osakesijoittaminenkin vaatii selvittelyä, matikkapäätä ja seurantaa, jollei nyt ihan lottoamaan lähetä tai seurata aivot narikassa kuumia osakesijoittajaguruja ja heidän sijoituksiaan riskit unohtaen. Nykyäänhän voit seurailla muita osakesijoittajia netin ja somen syövereissä ja käytännössä kopioida kaiken mitä he tekevät. Toisaalta on hyvä tiedostaa vertailukohteen salkun koko (rahamäärä), riskit ja aikaviiveet (seurannassakin voi tulla pieniä viiveitä). Ja kerrotaanko somessa aina ja kaikki?

Asuntosijoittaminen ja vuokraaminen on melko passiivista tuloa, mutta ei mielestäni täysin passiivista, verrattuna esim. juuri osakesijoittamiseen. Osakesijoittaja joutunee huomattavasti harvemmin poistumaan kotoaan kuin asuntosijoittaja. Klick ja done on ennemminkin päiväuni kuin täyttä totta asunto-osakekaupoilla, oli sitten ostamassa taikka myymässä saati vuokraamassa tai remontoimassa.

On kyllä totta, että asuntosijoittamisessa voi vaikuttaa omistuksiinsa huomattavasti paremmin ja yhtiökokouksissa kannattaa käydä. Remppailut ja naapuruston tunteminen tuovat vielä omat lisänsä asuntosijoittajan arvonluontiin. 100te yksiö taloyhtiössä tuo huomattavasti suuremman äänivallan kuin 100te Nokian osakkeissa. Mutta tämä onkin aivan oma aiheensa eikä vertailuakaan aivan näin mustavalkoisesti voi tehdä. 

Nykytekniikka auttaa paljon ja monet asiat voi hoitaa etänä tai vaikkapa delegoida. Vuonna 2017 asuntosijoittajankaan ei ole pakko poistua kotoaan neljän seinän sisältä raikkaaseen ulkoilmaan. Kunkin mielenterveyden kannalta se voi kuitenkin olla suotavaa. Osakesijoittamiseen rinnastettavan passiivista vuokratulon kerääminen ei kuitenkaan mielestäni ole. 

Ostat pörssiosakkeen, unohdat sen ja saat vuosittain (tai kvartaaleittain tai kuukausittain) osinkoja. Toki seuraat tiedotteita ja markkinaa muutenkin, mutta homma voi toimia vuosia tai kymmeniä vuosia sellaisenaan ja osingot voivat jopa kasvaa (toki myös pienentyä tai kokonaan poistua). Ostat asunto-osakkeen ja unohdat sen? Siitä ei todennäköisesti mitään hyvää seuraa... No vuokraat ja sitten unohdat sen? Mitäs kun vuokralainen ei maksakkaan vuokraa tai vuokralainen vaihtuu vuosittain tms. Mielestäni vertailukelpoista, mutta ei yhtä passiivista.

Kymmenien tuhansien eurojen osakkeet voisin jopa unohtaa (en usko että ikinä niin käy), mutta satoja tuhansia nielevät asuntosijoitukseni kuitenkin pysyvät aina tarkassa seurannassani ja reagoin muutoksiin ja mahdollisiin ongelmiin mahdollisimman nopeasti. En myöskään aivan heti tule hoitamaan "kiinteistöimperiumiani" etänä, haluan liata käteni, tehdä paljon itse ja kierrellä kohteet ja naapurustot.

Asuntosijoittamisella moni hakee nykypäivänä passivisia tuloja. Eikä asuntosijoittaminen tosiaankaan vie 40h/vko, kuten perus päivätyö. Joten on se normaalia työtä huomattavasti passiivisempaa. Se on hyvä lisätulonlähde, mutta ei suinkaan riskitön tai vaivaton, enkä itse ainakaan ole jättämässä toviin vielä muita töitäni. En tule ikinä toimimaan vuokranantajana ja asuntosijoittajana ostamalla ja unohtamalla kohteita. Jos asunnoissa on kiinni satoja tuhansia jollei joskus (toivottavasti) jopa miljoonia euroja, niin pidän niistä kynsin ja hampain hyvää huolta.

Kettu kuittaa.

keskiviikko 1. marraskuuta 2017

Vuokranantaja = verottajan kultakaivos

Asuntosijoittaminen on sijoittajan kultakaivos? Näin asiaa vähän väliä hehkutetaan. Toisaalta, hyvinhän se homma tuntuu toimivan. Työtä, verta ja hikeä, kyllä ja verottajakin haluaa omansa. Tottakai kulut saa ja kannattaa vähentää. Bruttovuokratuottotavoite 6% luokkaa ja "tsup!", nettona vuokranantajalle jää 4%. Toki se on tyhjää parempi ja määräaikaista talletustiliä huomattavasti parempi. 

Uskoisin verottajan toivovan kaikkien vuokra-asuntojen olevan yksityisillä vuokranantajilla, sillä maksammehan huomattavasti suuremman potin tuloistamme verottajalle, kuin esim. verovapaat säätiöt. Epäreilu markkina? Tottakai minun (pienen yksityisen veroa maksavan vuokranantajan) mielestä.

Vuokranantajat ry sivuillaan laskeskelee yksityisten vuokranantajien maksavan veroja sellaiset puolisen miljardia euroa. Mikähän olisi vastaavasti 30% verokannalla kerätyn (verovapailta) säätiöiltä kerättyjen veroeurojen summa? Olisiko yhteiskuntamme huomattavasti kamalampi paikka mikäli näin tasapuolisesti asiat hoituisivat? Ehkä, ehkä ei, en ole tehnyt asiasta sen suurempia tutkimuksia, joten ei spekuloida enempiä, toivotaan vaan että asiat näin olisivat, varsinkin kun omat munat ovat altavastaajan korissa.  

Säätiöt eivät juurikaan maksele veroja, toki teette milloin minkäkin asian puolesta "hyvää" työtä. Yritykset makselevat 20% yhteisöveroja (tuloksestaan) ja verosuunnitteluun panostetaan miljoonia, syystäkin. Osinkojakin yrityksien omistajat voivat nostaa pienemmillä veroäyreillä. 

Yksityiset vuokranantajat makselevat kiltisti vuokratuloistaan verot. Vähennyksiä käytetään vaihtelevin perustein ja harvalla asuntosijoittajalla on kovin suurta budjettia verosuunnitteluun käytettävissä. Selvittelytyötkin vievät oman aikansa, että mitä saa vähentää ja mitä ei. 

Päivälehtien otsikot tuntuvatkin jo kirkuvan verotietoja ja vinkkejä verotietojen penkomiseen. Kateellisen pinnallisena ihmisenä tyypilliseen suomalaiseen tapaan ei muutakuin penkomaan, että kuka vuokranantaja tienaa (ja maksaa tai ei maksa verojaan) eniten. Ei jaksa nähdä vaivaa ja ehkä mieluummin keskityn omaan tekemiseen. 

Verokettu kuittaa.