Verot: sijoitusasuntojen verovähennys "hakkerointi"

Asuntohakkerointi on jenkeissä paljon käytetympi termi kuin täällä suomenmaalla (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). On kuitenkin hyvä ymmärtää millaisia "hakkerointi" mahdollisuuksia esimerkiksi asuntosijoittaminen mahdollistaa. Joten tällä kertaa hieman erilaisella twistillä ja pohdinnalla eteenpäin. Verottaja vie sijoitusten tuotoista leijonan osan? Entä jos näin ei tarvitsekaan olla? Eikä se verojen maksukaan saa sentään sijoittamatta jättämisen syy olla.

Mielestäni sijoitusasuntojen vuokratuloista voi melko hyvin tehdä vähennyksiä ja parilla kolmella hyvin hajautusta tuovalla asunnolla voi tehdä hyvinkin tehokasta verosuunnittelua. Otetaampa vaikka tilanne, jossa sijoittajalla on 50m² kaksio, jossa tämä on asunut itse 2v ajan yhteen pötköön, ainakin joskus. Asunnossa on juuri tehty putkiremontti, jonka kuukausittainen rahoitusvastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Saatava vuokra on 675e/kk, Hoitovastike 200e/kk. Tuloutettu rahoitusvastike on 200e/kk.

Verolle jääviä vuokratuloja kulujen jälkeen on: 275e.

Asuntosijoittajalla on toinen sijoitusasunto, 63m² kolmio, jossa hän myöskin on asunut itse 2v yhteen pötköön. Kohde on melkein uudiskohde, hankintahinnaltaan sopivan käytetty, melkein uudiskohde. Kohde on ostettu maksamalla myyntihinta ja jättämällä leijonanosa hinnasta taloyhtiölainaksi. Kolmiossa vuokra on 750e/kk. Hoitovastike on 230e/kk. Tuloutettu rahoitusvastike on 700e/kk.

Veroista huomioitaviksi jää 180e tappioita.

Asuntosijoittajalla on myös yksi sijoituskiinteistö. Pieni rintamamiestalo, jossa siinäkin vuokranantaja on asunut itse aiemmin vähintään 2v pötköön. Sovitaan, että talosta on maksettu hankintahintoineen ja parannuksineen 180te. Kiinteistö on vielä vuokratontilla, tontin vuosivuokra on 800e/vuosi. 

Kiinteistöstä saatava vuokra on 870e/kk. Hoitokulut ovat noin 265e/kk (sis. 65e/kk tonttivuokran). Ensimmäisen vuoden 4% rakennuksen arvovähennyshyöty on 7200e.  

Verolle jääviä vuokratuloja kulujen ja vähennysten jälkeen jää siis 60e. Tämä verotettava tulo kasvaa vuosittain, kun rakennuksen vähennyspohjaa "kulutetaan".

Yhteensä hyvin hajauttaneelle vuokranantajalle jää siis verotettavaa vuokratuloa ruhtinaalliset 275-180+60=155e.

Verojen ja kulujen jälkeen jää siis vuokrantajalle tuloja kuitenkin 155*0,7+7200=7308,5e/v.

Tuloutuksen kautta verovähennyskelpoiset taloyhtiölainalyhennykset voivat pelkän verotuksen siirtämisen sijaan osta ja pidä strategialla tuottaa verovapauden. Asuntosijoittamisella on siis mahdollista siirtää pääomatuloverot hamaan olemattomuuteen. Pelkästään ilmaisiin lounaisiin ei kannata kuitenkaan luottaa.

Asuntosijoittaminen on päässyt viime vuosina paljon otsikoihin ja varsinkin viime aikoina taloyhtiölainat ja erilaiset veroetuisuudet ovat nostaneet keskusteluissa tunteet pintaan. Sijoittamisessa on olemassa useanlaisia riskejä, niihin kuuluvat myös veroriski ja poliittinen riski, jotka ovat nostaneet päätään. Näihin on hyvä varautua ennalta ja toisaalta harvemmin omaa riskinottoa kannattaa harjoittaa niinkään veitsenterällä, että siitä on pohja pois jos etuisuudet taikka veroedut muuttuvat. Riskienhallinta (vuokranantajan stressitestiin TÄÄLTÄ) ja kannattavuuslaskelmat kuntoon. Muutoksia ei kannata tehdä kevein perustein eikä ilman kattavia vaikuttavuus tutkimuksia. Kyllähän sitä jo kaiken maailman Redditit, somet, bittirahat ja twiitit sotkevat "normaalia" elämää. 

Herää kysymys: Mikä enää edes on normaalia? 

Eli kyllä, hajauttamalla saa hyvinkin kattavan hyödyn, pienentänee siinä myös veroriskiä. Verojen maksaminen tai niiden maksamattomuus lienee yhä jatkossakin taitolaji, johon itsekin joka vuosi syvennyn enemmän ja enemmän. Eli vieläkö joku voi väittää ettei vuokranantajalla ole mahdollisuuksia tehdä tehokkaasti verohyötyä? Kuullostaa kovin vaivalloiselta? Niinpä sen elämän olen kuullut olevan, itse tykkään maksimoida hyödyt valittamisen sijaan. Live a little. 

Verokettu kuittaa. 

Ps. 10 vuoden kuluessa vuokranantaja myy kiinteistöomaisuutensa ja jää eläkkeelle. Mikä voisi olla kyseisten kasvukeskuksissa sijaitsevien omaisuuksien nettoarvo? 400-450te?

Kertausta: 2020 ja vähän muutakin pähkinässä

Vuosi 2020 oli melkoista hullunmyllyä, mitä sitä voikaan odottaa vuodelta 2021. Pelonsekaisin tuntein eteenpäin. Vuokranantajan ja mitä luultavimmin useimpien asuntosijoitukset jatkavat matkaansa. Markkina muuttui hitusen vuoden 2020 aikana kun mm. lyhytaikaisemmat vuokrauskohteet (kuten Airbnb) löivät normaaliin vuokrausmarkkinaan lisää tarjontaa ja toisaalta ihmisten liikkuminen muuttui huomattavastikin varovaisempaan suuntaan. Maailma ei ole vieläkään auennut, suurimmilta konkursseilta ollaan vielä vältytty eikä taloyhtiölainakorttitalotkaan näytä (ainakaan vielä) sortuneen. 

Vuokranantaja taipuu muttei kovin helposta mene poikki

Vuoden 2020 suosituimmat blogijulkaisut (LINKKI) olivat melko odotettuja. Kärkisijalle pääsi kuitenkin melko yllättäen asuntosijoittajan klassikolla eli ensiasunnosta sijoitusasunto (LINKKI). Toisaalta asuntosijoittaminen on huomattavan valtavirtaistunut ja tyypillisimpiä tapoja päätyä asuntosijoittajaksi lienevät yhä:

1. Perintö.
2. Muutto isompaan uuteen, vanha jää sijoituskäyttöön.
3. Yhteenmuutto, jolloin toisen asunto voi jäädä ”ylimääräiseksi”.
4. Perinteinen ”riskitön”, konkreettinen ja helposti ymmärrettävä sijoitusmuoto.

Eli ei lopulta sittenkään niin suuri yllätys. 

Periaatteessa eniten lukukertoja pyörii EXIT tarinan ympärillä. Miksei se sitten ole suosituin julkaisu johtuu yksinkertaisesti siitä, että tarina jakaantuu useaan eri osaan:

1. Exit toteutukseen (LINKKI)
2. Asuntosijoitusdiili lukuina (LINKKI). Ehkä asuntosijoittamiseen liittyen ensimmäinen aito, kattavasti numerot ja verotusta avaava julkaisu.
3. Sijoitusasunto alusta loppuun (LINKKI). Noin 7,5v sijoitusasunnon elinkaari alusta loppuun. Kokoelma ensimmäiseen sijoitusasuntooni liittyviin julkaisuihin aina vuokralaisista työmaakokouksiin. Tässäkin voin hyvällä omatunnolla väittää olevani ensimmäinen. Vuokranantajan tarina on kuin asuntosijoittajan päiväkirja.

Kaikki osat ovat aiheesta johtuen luonnollisen suosittuja. Vaikka osta ja pidä asuntosijoittaminen lienee suosituin (BRRRRR’keleen) asuntosijoittamisen tyyli, lienee julkaisuni suosion salaisuus kattavassa seurannassa (lähes joka askeleelta jotain muistoja) ja tarkoissa luvuissa, veroja myöden. EXIT on myös hyvä/tärkeä osa asuntosijoittamisen suunnitteluprosessia.

EXIT lienee melko yllätyksettömästi asuntosijoittajan urani merkityksillisimpiä tapahtumia ja on täten vuoden 2020 suurin nosto aivan oikeutetusti ja tarkoituksella. Jo itsessään sijoitusasunto alusta loppuun blogikirjoitus sai alkunsa siitä, kun halusin muistella ensimmäisen sijoitusasuntoni matkaa. Ilokseni oli hauska huomata miten tarkkaan omia askeleita olen matkan varrelta blogiini kerännyt. Varmasti vielä jotakin aiheeseen liittyvää eastereggiä teksteistäni löytyy, tämän ilon voin suoda itselleni myöhemmin pengottavaksi. Vajaan 8 vuoden matka ensimmäisen sijoitusasuntoni ympärillä oli kuitenkin huikea. Menneitä on hauska pohtia, mutta kuten aina ajatuksiini vaipuneena lopulta päädyn: mitään en muuttaisi, koska en olisi juuri tässä juuri nyt. Menneistä voi oppia mutta menneitä ei voi muuttaa.

Blogin alusta alkaen ajatuksenani on ollut pitää omista ajatusvirtauksistani kirjaa ja mielestäni siinä olen hyvin onnistunut. Tyylini on tarkoituksella kevyttä ja toivottavasti helppolukuista. Päteminen suurilla sanoilla ei ole koskaan ollut juttuni. Ymmärrän tieteellisen tekstin tärkeyden ja että ulkomailta tuodaan paljon lainasanoja. Toisaalta sanoille on kovin usein (ei kuitenkaan aina) jokin suomenkielinen vastine, joten miksi vääntää asioita ihmeellisiin muotoihin. Välillä on hauska keksiä omaan ajatusvirtaan sopivaa termistöä, kuten aiemmin blogissanikin olen vääntänyt (TÄÄLLÄ). 

Tämä on hauska harrastus, jota jatkossakin pyrin ylläpitämään. Jokseenkin voin jo väittää olevani melkoisen kokenut kehäkettu, mutta en missään nimessä mikään kehäraakile. Teksti on välillä liiankin rentoa, mutta se tuo esiin kirjoittajan persoonaa. Välillä olen voinut sattumalta päätyä kirjoittamaan kuin tieteellistä tekstiä (sallittakoon sivukommenttina: ilman sitä kaikkea jäykkää liirum laarumia ja slangia). Samoin teksti on välillä hyvinkin töksähtelevää, mutta aivan yhtälailla jokaisen mieli välillä terävöityy ja välillä harhailee. 

Tavoite numero yksi on ollut aina omien ajatusteni kertaaminen. Tämän perässä on seurannut helppolukuisuus, huonolla huumorilla ja ajatusten katkeilulla höystettynä. Yksi tavoite lienee myös ollut lukukokemuksen pitäminen noin 5min sisällä, maratoonikirjoituksia löytyy varmuudella enemmän kuin tarpeeksi. Kattavammat kirjoitukset ja poikkeavuudet liittyvät siihen, että välillä on enemmän sanottavaa ja isommin muisteltavaa. Tarinoiden määrä alkaa jo lähentelemään 200kpl ja olenkin aktiivisesti alkanut käymään läpi aikaisempia julkaisujani välillä nostaen Twitterissä enemmän tai vähemmän ajankohtaisia aikaisempia raapustuksiani eetteriin. Nämä omien julkaisujen kertaukset ja "uudelleenjulkaisut" kulkevat twitterini kautta: #paluutulevaisuuteensunnuntai. Ne ovat varsin hyvää kertausta erityisesti itselleni. Lukijamäärä yllättää positiivisesti ja jatkossa tarkoituksena olisikin nostattaa enemmän keskustelua. Minullakin lienee vielä paaaaljon paljon opittavaa, joten keskustelu voi virittää kirjoittelunkin aivan uudelle tasolle.

En tee tietokirjallisuutta tieteellisen tarkasti (ja kankeasti) A’sta Ö’hön, vaan pyrin helppoon luettavuuteen, persoonallisuuteen, omien ajatusteni koostamiseen ja jakamiseen. Toivon näiden jatkossakin säilyvän vaikka välillä saatankin kokeilla jotakin uutta. Joitakin muutoksia olen ajatellut blogiini liittyen, mutta nekin paljastunevat tässä matkan varrella, joten jälleen kerran: stay tuned, pysy matkassa!

Pähkinää taas vähän pureskeltuna kettu kuittaa.

#asuntosijoittaja101 osa 1: Asuntosijoittajan ensiaskeleet

Järjestys voi olla väärä ja kommentoin heti alkuun, että olen ostamassa kuudetta asuntoa. En siis ensimmäistä asuntoani saatikka sijoitusasuntoani. Tilanne siis eroaa ja toisaalta ei eroa huomattavasti. #asuntosijoittaja101 prologiin pääsee tutustumaan TÄSTÄ.

• 1. sijoitusasunnon hankinta (lisää TÄÄLLÄ)
• 2. sijoitusasunto (lisää TÄÄLLÄ)
• 3. (lisää TÄÄLLÄ)
• Ensi(sijoitus)asunto (lisää TÄÄLLÄ)

Ensimmäisenä varmastikin tulee vastaan pohdinta itse asuntosijoittamisesta ja mahdollisena vuokranantajana toimimisesta. Budjetti ja kohdetyypin haarukointi seuraavat nopeasti perästä. Paperit, laskin ja tekniikka kuntoon.

Päätös, syyt ja tavoitteet

Asuntosijoittaminen voi olla osa kokonaisuutta: leipätyö muualla, täten asuntosijoittaminen on lisätuloa taikka tulevaa eläketurvaa (hyvin yleistä), osa sijoitusportfoliota, harrastus tai vaikkapa keino auttaa jälkipolvia uudella opiskelupaikkakunnallaan. Asuntosijoittaminen nähdään myös vakaana, konkreettisena ja turvallisena sijoitusmuotona. Pahimmillaan tai parhaimmillaan asuntosijoittaminen kuitenkin pitää sisällään paljon sijoitusmaailmamaista sanastoa ja slangia, mutta yksinkertaisimmillaan perinteisellä vuokratuoton laskukaavalla pääsee pitkälle, kuin myös maalaisjärjellä ja pelisilmällä.

Syyt ja tavoitteet ovat usein taloudelliset ja havitellaan kovalla työllä ja vaivalla ansaituille rahoille tiliä parempaa tuottoa tai vaikkapa sille kouluun lähtevälle lapselle (taikka lapsenlapselle) halutaan tarjota katto pään päälle. Asiaa kannattaa kuitenkin pohtia pintaa syvemmin, koska se vaikuttaa lopulta siihen miten sijoittaa ja ehkä jopa siihen, että onko asuntosijoittaminen sittenkään se oma juttu. Tuottotavoitteena voi olla vaikka 5% vuokratuotto. Täysin passiivista tulo ei ole, jollei nyt osu asuntosijoittajan lottovoitto, jolloin ensimmäinen vuokralainen asuu asunnossa vuokranantajan hamaan tappiin eikä mitään remontteja taikka huoltoja tarvita. Nämä kaikki vaativat ajallisia ja rahallisia panostuksia, niihin on hyvä varautua. Perinteinen yksi tai kaksi sijoitusasuntoa menee vielä harrastuksena ja sivubusineksena, mutta salkun kasvaessa työmäärä ja priorisointitarve kasvaa. Toisaalta tavoitteena voikin olla kasvattaa asuntosalkku vaikka 10 asuntoon 10 vuodessa tai vaikkapa sataan asuntoon... Asuntosijoittamisesta voikin olla tarkoitus tehdä jotakin enemmän kuin pelkkä harrastus.

Asuntosijoittamista ei kuitenkaan kannata aloittaa kevyin perustein eikä löysin rantein. Maailmaan kannattaa jo ennen ensimmäisiä ajatuksiakin pohtiessa jo ryhtyä tutustumaan. Panokset ovat harvemmin pieniä ja mukana on usein velkarahaa. Moni piensijoittaja menettää hermonsa ja uskonsa sijoittamiseen, kun se ensimmäinen sijoitus syystä tai toisesta punertaa ja hampaat irvessä se lopulta kotiutetaan tappiolla. Sama vaara piilee asuntosijoittamisessa ja näin esimerkkinä vain jo vuokrailmoituksella voi astua miinaan ja pahimmillaan päätyä raastupaan syrjinnästä.. Miinoja on monia ja niitä voi välttää tekemällä kotiläksynsä huolella.

Tämä alustus lähtikin jokseenkin lapasesta, toisaalta liikaa pohtiminen on yleensä parempi kuin liian vähän. Oma motivaationi ja suunnitelmani lienee tiivistettävissä: sopiva määrä asuntoja, täysin passiivisia niistä ei kuitenkaan saa ja tavoitteena ehkä myöhemmin vapaus valita, tuottotavoite (yksinkertaisesti vuokratuottokaavalla) huitelee jossakin 6% hujakoilla (tottakai enempi parempi).

Budjetti

Budjettia ohjaa pitkälti maksukyky (aiheesta aiemmin kattavammin TÄÄLLÄ) ja vakuudet (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).

Tämän osa-alueen kanssa olen toiminut viimeaikoina aivan liian hitaasti ja valmistelin rahoitusta kolmesta eri paikasta liian leväperäisesti. Väittäisin tästä syystä missanneeni ainakin 2 mahdollisuutta. No, maito läikkyi jo - show must go on. Oma puskurini on parempi kuin hyvä. Rahoitusrevolverin laskelmoin olevan n. 50-60% ostohinnasta. Mitä remontimpi sitä lähemmäs 50% pankkirahoitusta mennään. Budjetti on melko hyvin määritelty, rahoitus valmiiksi neuvoteltu ja pelivaraakin löytyy.

Oma limiitti on hyvä löytää ja yrittää pitäytyä siinä. Toisaalta aivan liian tiukka ei kannata olla. 1000e lisää 200 000e hankinnassa voi olla perusteltua, mutta aivan liikaa ei parane lipsua tai päätyy pahimmillaan tarjousvimmakierteeseen. Pahimmillaan kohde lopulta ostetaan "at all costs", jotta vain saadaan tavalla tai toisella rahat tuottamaan. Tätä voisi kutsua pokeritermein "tilt" tai sijoitustermein FOMO (fear of missing out). Ei haluta jäädä tuleen makaamaan ja täten luotisateeseen lähdetään pinkomaan liian vähän miettien.

Kohteen haarukointi

Tämän voi tulkita monella tapaa:

• Flippauskohde vai osta ja pidä?
• Yksiö vai omakotitalo?
• Uudiskohde vai vanha?
• Remontoitu vai pommi?

Tätä en myönnä tehneeni itselleni helpoksi. Väitän olevani kaikkiruokainen ja rajaavani nyt alkuun pois vain uudiskohteet, koska se ei toimi tämän hetken suunnitelmiin, hinta ja rahoitus lienevät pääsyyt. Mieluummin ehkä haussa flippi, mutta niin että se toimii myös bäkup osta ja pidä kohteena. Mieluummin yksiö, mutta markkinat ovat kuumat ja toisaalta aivan pommi omakotitalo olisi unelma - been there done that.

Budjetti on määritelty, mutta pidän siinäkin pelivaraa. Kohteen määrittelyn ja täten budjetin voin suoraan myöntää ontuvan. Tarkoitus on kuitenkin koulia oma mieli jälleen oikealle taajuudelle ja tähän tarvitaan vain kohteita. Budjetti ja kohteen haarukointi kuitenkin usein kulkevat käsikädessä, joten ne ovat suunnitelmien ja toimien alkupäässä.

Ilman seulontaa ei ole analyysejä.

ilman analyysejä ei ole syväluotausta.

Ilman syväluotausta ei ole neuvotteluja.

Ilman neuvotteluja ei ole diiliä.

Taajuus on ollut viritettynä, mutta nyt haetaan vähintään 4k teräväpiirtoa isolta screeniltä. Ei ole varaa, tai ainakaan haluja, maksaa oppirahoja turhaan.

Esimerkkikohteita:

- Putkiremontoimaton yksiö kasvukeskuksessa. Empisin liikaa ennen tarjoustason määrittämistä, olin liian ahne, kohde meni jo.

- Putkiremontoitu puutalo/pienkerrostalo kaksio. Neuvotteluilla ei ollut tilaa edetä ja kohteesta löytyi muutama keittiöön liittyvä pulma, jotka sotivat tinkimättömyyttä vastaan. Kuka remontoi kaksion keittiön 2010-luvulla eikä laita keittiöön astianpesukonetta? TAI jättää jääkaapin keittiöstä olohuoneen puolelle? 

- Kaksio putkiremontoidusta taloyhtiöstä kasvukeskuksesta, mutta muutoin remppahelvetti. Pientä pintaremonttia ”unelma”, jonka moni muukin oli bongannut ja hinta karkuun heti. Neeext!

- Omakotitalo lohkoamismahdollisuudella. Talo itsessään oli täyden remontin tarpeessa ja iso erillisrakennus purkukuntoinen. Tontti oli iso ja hyvällä tuurilla lohkottavissa 3een osaan. Alueella oli myös uusi kaava aikalailla jo lyöty lukkoon, mutta töiden aloitus näytti olevan hamassa tulevaisuudessa, joten alueen kehittymisessäkin kestännee. Liikaa JOS ja MUTTA tekijöitä, joten ei lähtenyt jatkoon. Myönnän kuitenkin kiinnostuksen ja luovuutenikin heränneen.

- Omakotitalot yleisesti: Lähtökohtaisesti aina ns remppahelvetti, joten projekti saattaa paisua aivan yli oman osaamishilseeni. Pari taloa aina seurannassa. Esimerkkikohteessani omakotitalossa tuossa yllä, se taisi sisältää liiankin monta paisumista vailla olevaa epävarmuustekijää.

- Yhdestä yksiöstä päädyin tekemään tarjouksen, jopa yli pyyntihinnan. 2. sija välittäjän mukaan saavutettu, mutta tuottotavoitteet eivät antaneet enempiä periksi. Pari asuntoa oli myös jonossa kiikarissa, joten tarvetta keulimaan ei ollut. Tarjousneuvotteluissakin pyrin taktikoimaan, ei näemmä riittänyt.

Eli lyhyesti:

Ilman rahoitusta ei ole asuntosijoittajan elämää. Vähän kuin sukeltajan happipullo. Joskus vain se lompakon pohja tulee vastaan, yhtälailla kuin happipullosta loppuu happi.

Kohteita on joka lähtöön. Ilman seulontaa ja analyysiä ei ole kohteita joista käydä kauppaa. Harvemmin kultaharkkoja syliin tippuu, kuten Hannu Hanhelle. Aku Ankalle sopii monenlainen homma, joten miksei minullekin. Olen myös valmis hankkeissa epäonnistumaan, vaikka en ilman taistelua.

Aikaa tuhrattu eetteriin n. 1-2h/vko. Aikaseurantaa kerrytetty vuoden 2020 puolella noin 12-15h, eikä tämäkään seuranta ole aukoton. Kahdella näytöllä käyty ja kaksi kertaa arvokasta kontaktia kiitelty ja kumarreltu näytöllä sijaistaneena ammattikommentaattorina. Yksi kohde meni älyttömään tarjousralliin, yksi kohde hävitty tarjoussodassa, yhdessä en ehtinyt alkuunkaan ja yhden asunnon osalta ala-arvoista tarjoustani ei arvostettu. Yksi kohde hiljattain romuttunut kuntokartoituksen (työmaan) alle.

Ryömintä aloitettu. Saavutettu etanan vauhti, kiihdytys lienee vielä vähän vaiheessa. Kohde siintää kaukana horisontissa, sumuista on, mutta pää edellä puuhun vaan.

Etanakettu kuittaa ja jatkaa ryömintäänsä, hitaan epävarman varmasti.

PS. Lupaan palata niinkin selkeisiin ajatuksiini kuin: vapaus valita ja sopiva määrä asuntoja. Tästä voi myös myöhemmin, jonkun niin muistaessa, muistuttaa myös allekirjoittanutta. Tarkoituksena ei ole olla kuin poliitikko, toisaalta en ole luvannut kenellekkään vappusatasia.

Vuokranantajan tilinpäätös

Tilitys (selvityspyyntö) verottajalle tehtiin/täydennettiin 23.12 eräpäivällä, kun verottaja pyysi joululahjaa vähän ajoissa. Tein työtä käskettyä vaikka sijoituskiinteistön laskuja oli yhä avoinna ja täten kyseisen sijoitustalon tiedot jäivät uupumaan. Päivitettävää ja tarkastettavaa vielä siis löytyy. Verottajalta tuli täydennysten jälkeen automaattisesti mukava joululahjamuistaminen vajaan 7te veroista n. 2 vkon maksuajalla. Tottakai tiesin tämän veroseuraamuksen jo melko tarkkaankin, kun myin ensimmäisen sijoitusasuntoni (koko sijoitusasunnon taival TÄÄLLÄ). Tuotoistaan joutuu maksamaan veroja, mutta ei niitä hymyssä suin tarvitse aina maksaa. Ja tuottoja tuli tietoisesti realisoitua tilikaudella 2020. Toisaalta suorastaan pyysin tonnin lisää veroja vielä maksuun, jotta jo vuokratuloista vähennetyt tuloutetut putkiremppalainan lyhennykset tulevat otettua huomioon nyt myyntivoitoissa.

Vuosi 2020 oli vähintäänkin mielenkiintoinen. Kukaan ei voi väittää moista vuotta ennustaneensa. Vuosi meni etäillen, melkein kuin muita vältellen, kotoillen, terveys ja läheiset edellä. Koti on linnani ja tutustumaan kotitoimistojulkaisuun, #homeoffice 2.0, pääsee TÄSTÄ. #Asuminen oli tapetilla, kotona vietettiin huomattavasti normaalia enemmän aikaa. Pörssit elivät todellista rallia ja asuntomarkkinatkin pääsivät kunnolla jälleen sekaviin otsikoihin. Kevään 2020 voisi tiivistää:

Asuntomarkkinoilla vedettiin happea, kun pörssissä vedettiin voltteja.

Omat vuokralaiseni eivät olleet yhteydessä koronasta johtuen. Vuokrankorotuksia ei tarvinnut käyttää. Yksiön asukas jatkaa yhä edelleen. Kimppakämpässä 1/3 ei enää kevään jälkeen jatkanut asunnossa, sopimus päivitettiin jäljelle jääneelle parivaljakolle etänä. Ensimmäisen sijoitusasuntoni vuokralainen ilmoitti n. 2-3kk etukäteen, että muuttaa toiselle paikkakunnalle ja tähän liittyen ryhdyin selvittämään kilpajuoksuna vuokraamista TAI myyntiä. Päivitin tuottotavoitettani ja täten vuokrapyynti oli suhteellisen kova. Kysyntää oli, mutta myynti tuli otollisemmaksi vaihtoehdoksi. Ja kyllä, käytin myyntiin välittäjää. 

Myyntikin oli itse prosessina mielenkiintoinen. Oli tietyllä tapaa hauska päästä tutustumaan omaan ajatuksen juoksuun myyjän roolissa. Mieli on mielenkiintoinen veijari vaikka ja miten yrittää asiat valmiiksi miettiä ja periaatteessa pelisuunnitelmankin valmiiksi suhmuroida. Voitollinen ylimmääräinen 1000e on käytännössä asuntosijoittajalle 700e, eli aikamoista hiusten halkomista. Parhaimmillaan kaikki käy harvinaisen nopeasti ja joku PK seudun hillokeisari tulee ja ostaa asunnon vaikka opiskelijaksi saapuvalle lapselleen. Unelmoida saa ja pitääkin, mutta harhakuvitelmia on turha luoda. Lopulta asunto meni kaupaksi vaikka pari ylimmääräistä henkäystä viimeisintä tarjousta mietinkin odotellen vielä muita maagisia tarjouksia. Nuori mies sai melkein vuokra-asuntonsa naapurista putkiremontinkarhean kaksion omaksi ensiasunnokseen.

Asunnon myynnin myötä vuoden 2020 vuokranantajan liikevaihto pääsee jopa 6 numeroisiin lukuihin. Liikevaihto toisaalta on vähintäänkin hämmentävä osa tilinpäätöstä. Tilillä ei valitettavasti edes käynyt 6 numeroista lukua (välityspalkkio huomioiden). Siinäkin lienee ollut jos jonkinlainen psykologinen lukko. Olisihan se kiva käyttää tilillä 6 numeroinen luku vaikkakin se sitten suureksi osin menisikin lainojen lyhennyksiin. Samassa yhteydessä päivitin lainarepertuaarini kuntoon ja valmiiksi. Kohdetutka on ollut heräillä, mielenkiintoisia analyysejä ja neuvotteluja on jo käyty, viimeisimmät kariutuivat melko viime metreillä. Joten sijoitussäkistä uupuu yhä uusi/uudet kohteet ensimmäisen sijoitusasunnon tilalle. Uuden/uusien kohteiden metsästyksestä lisää heti tässä alku vuonna, joten stay tuned!

Tietyllä tapaa oli haikeaa luopua ensimmäisestä sijoitusasunnosta, mutta toisaalta asunto oli yhä uskomattoman hyvässä kunnossa ja täten melko myyntivalmis. Asunnon kassavirtaa heikensi putkiremontin taloyhtiölaina eikä se tuottotasoltaan enää nykyarvoon suhteutettuna vastannut tavoitteisiini. Olin jo aiemmin pyöritellyt ajatusta kyseisen sijoitusasunnon myymisestä, mutta nyt tilaisuus teki varkaan. Vuokralainen ilmoitti muuttoaikeistaan hyvissä ajoin, joten ehdin erilaisia skenaarioita hyvän aikaa ennen lopullisia päätöksiä tekemään. Valitettavasti tilanne ei kuitenkaan ollut niin onnekas, että minulla olisi ollut jo heti seuraava kohde jonossa. Kaupanteosta (myyjän roolissa) kaupantekoon (ostajan roolissa) tilannetta voi olla hyvinkin vaikeaa saavuttaa, joten challenge accepted.

Yksi asunto tuli siis myytyä ja kahden asunnon myynnissä olin vähintäänkin hengessä mukana. Tulipahan matkalla avitettua muutamaa asuntosijoittajakollegaakin. Muutamassa asunnon hankintaprosessissakin ehdin olemaan tukena. Ensisijoitusasunnon myötä tuli myös kaksioiden vuokramarkkinaa testattua: normaalia kilpaillumpaa, vähän ennen todellista sesonkia, mutta hyviäkin vuokralaisia oli liikkeellä. Oma ensiomakotitaloni meni vuokralle ja täten tuli tutustuttua jälleen omakotitalon vuokrausprosessiin. Myös kimppakämpän vuokrasopparit päivitettiin vastaamaan uutta tilannetta. 

Blogijulkaisut jatkuvat yhä tällä melko tarkalla kerran viikossa keskiviikkomaisella julkaisuajankohdalla. Aihesuosituksia otetaan vastaan ja keskusteluakin suosittelen avaamaan ja pyrin aktiivisemmin itsekin tiristämään. Ajatuksia on aina kiva päästä vaihtamaan. Spinoff (Lue: ekstra tai harvinaisempana päivänä) julkaisuja saattaa jatkossakin ilmaantua jos nyt sattumalta sopiva aihe, ajankohta ja kirjoittamisinto yllättää. Välillä toki itsekin lomailen, joten aivan 52 julkaisua vuodessa en pystyny lupaamaan. Viime vuonna julkaisuja kertyi 40kpl. TOP suosituimmat julkaisut vuonna 2020 listaan pääsee TÄSTÄ. Omiin TOP valintoihini TÄSTÄ. 

Vuoden 2021 tavoitteina sisällyttää alla olevia aiheita blogijulkaisuiksi:

• Tarkemmin asuntosijoittajan ja vuokranantajan ajankäytön seurantaa.
• Omaa taivaltani ja jo miltein unohdettuja kokemuksia ja oppeja.
• #Asuntosijoittaja101 (prologiin TÄSTÄ). Asuntosijoittajan ja vuokranantajan sudenpentujen käsikirjamainen opas/eepos A'sta Ö'hön.
• Asuntosijoittaminen yhtiön kautta.
• Harvinaisia harvemmin muualla käsiteltyjä nostoja. Ideoita otetaan vastaan.

 

Olenkin jo aiemmin nostanut tapetille asuntosijoittamisen ja vuokranantajan vastuullisuus teemaa (aiemmin aiheesta esim. TÄÄLLÄ). Tämä teema saa siis varmastikin jatkoa tulevaisuudessakin. Sijoituskaksiooni on tullut jo aiempina vuosina mm. putkiremontin yhteydessä etäluettavat ja äpillä seurattavat vesimittarit, vedenkulutus taisi laskea 20-25% ja tasauslaskut helpottuivat huomattavasti. Sijoitusyksiöni taloyhtiössä aloitettiin vuonna 2020 LTO hanke ja keskustelua aurinkopaneeleista avattiin. Pohdin myös sijoitustalooni tulevan mahdollisen kattoremontin yhteydessä aurinkopaneeleja ja laskelmia jo omaankin asumukseeni olen aloittanut. Uuden okt sähkönkulutus on mm. ensimmäisen asumisvuoden myötä laskenut yli 30%. Aurinkopaneeleilla vielä toinen mokoma -30%? Vastuullista on pitää vuokralaisista ja omaisuudesta huolta. 

#vihreävuokranantaja (LINKKI) on siis tekoja ei vain asenne.

Vuokranantajakettu kiittää kuittaa ja kumartaa, matka jatkuu yhä.