keskiviikko 27. maaliskuuta 2024

Shiny object syndrooma

 

Erityisesti alkuvaiheen asuntosijoittajalla saattaa esiintyä shiny object syndroomaa. Suomennettuna ehkä ennemminkin: säntäilyä. Tämä suurelti saattaa johtua siitä, että aloitteleva asuntosijoittaja ei vielä tiedä omaa osaamistaan ja toisaalta kartoittaa markkinan mukana myös itseään. Kukaan ei ole seppä syntyessään ja harvemmin sitä asuntosijoittajanakaan tajuaa heti aloittaessaan sitä tiettyä taiteenalaa johon paneutua syvemmin ja jolla jatkaa. On flippaamista, BRRRR methodia, asuntohakkerointia, verosuunnittelua, uudiskohteita, kamalia remppakohteita, keskustaa, syrjäseutua ja vaikka ja mitä arvonnousua tai arvottomuutta. 



Myönnän myös itselleni säntäilyn jääneen päälle tai nykymarkkinassa vähintäänkin syntyneen uudelleen. Asuntomarkkinan möyriessä jos jonkinlaisissa mudissa olo asuntosijoittajana on kuin karkkikaupassa. Ostin jo yhden kohteen (siitä lisää
TÄÄLLÄ) ja mielestäni varsin sopuisaan hintaan. Ja vieläpä ilman että olisin suututtanut ketään vaikka hermoja varmastikin koettelin. Alennusmyyntiä on nähtävissä. Kohteet melko todennäköisesti happanevat ja lopputuloksena voi olla asuntojen dumppaamista, jolloin tilaa isommallekin tinkimiselle jää. Erikoisuutena on, että tilanteisiin voi palata, eli ovia kannattaa jättää auki suuntaan jos toiseen. Aiempi tinkitarjous ei välttämättä mene läpi, mutta myyjän palatessa asiaan voi jopa hitusen yrittää tinkiä entisestään. Liian röyhkeäksi ei kannata heittäytyä, mutta myyjän palatessa astialle on vaihtoehdot mitä todennäköisemmin myyjällä vähissä. Ostajalla usein voi olla montakin kohdetta kiikarissa ja tarjouskierrosta voi pyörittää niissä vuorotellen. Tällöin sitoutuminen ja ”liikaa maksamisen riski” madaltuu jonkunkin verran, kun ei ole pakko saada juuri jotain ja kun on vaihtoehtoja.


Tavallaan eletään asuntosijoittajan alennusmyyntejä, mutta riskejä ei samalla voi surutta lakaista maton alle. Pohjatyö kannattaa tehdä ja neuvottelemalla voi pyrkiä saamaan suojaa itselleen mahdollisesti yhä jatkuvaa alamäkeä ajatellen. On kuitenkin useampi suunta johon huomio voi kiinnittyä. Sama pätee useampaan talotyyppiin aina pienemmistä uudiskohteista, rivitaloihin tai vaikkapa omakotitaloihin. Houkuttelevat hinnat houkuttelevat yhä useammin tarkastelemaan useampaa vaihtoehtoa, jolloin toki ajallinen panostuskin kasvaa. Samalla toki pysyy positiivisesti markkinatilanteesta paremmin ja monipuolisemmin ajantasalla.


Siinä on vissi ero, että ostaako yksiötä vaiko omakotitaloa sijoitukseen. Vaikka itsekin ensiasuntoa etsiessä aloittelin perinteinkäämmin, niin ensiasuntonanihan päädyin omakotitaloon. Säästin ensinnäkin sievoisen summan varainsiirtoverossa. Samalla hintaero esimerkiksi kerrostalokaksion ja omakotitalon välillä oli yllättävänkin pieni, varsinkin kun huomioi korjausvelan ja sen, että tykkään tehdä paljon itse. Veikkaan, että jo tuo oli lähtösysäys lähteä tutkimaan asunto/talomaailmaa monipuolisemman. Eli siitä se sähläyssyndrooma alkoi? Toisaalta alkuun olikin hyvä tutustua alaan monipuolisemmin. Toisaalta en voi vielä tähän päiväänkään saakka, yli 10v jälkeen, täysin väittää löytäneeni omaa erikoislajiani. Lieneeköhän se juurikin monipuolisuus? It’s a blessing and a curse.


Toisaalta tiedän, että aito flippaaminen ei ole juttunu, kuin ei myöskään airbnb tyylinen lyhytaikainen vuokraus. Perinteikkäämmät BRRRR kohteet ovat enemmän alaani. Voihan niitä värikynäillä 7 vuoden asuntoflipeiksi, kuten ensisijoitusasuntoani (aiheesta enemmän TÄÄLLÄ). Ymmärrän myös kattavasti taloyhtiönaailmaa aina isompiin remontteihin asti. Samalla ymmärrän talojen maailmaa ja niihin liittyvää remontointia ja luparumblaa. Olipa kyseessä sitten yksiön tai omakotitalon remppa, molemmissa on puolensa.


On hyvä selvittää asuntosijoitusmaailman mahdollisuuksia laajemmin. Erikoistumista voi tehdä tarvittaessa ja myöhemmin. Toisaalta kokonaisuutta on hyvä ymmärtää monipuolisesti. Ja mahdollistaahan laaja osaaminen ja ymmärrys nopeamman reagoinnin ja suunnanmuutokset. Vielä on paljon asuntosijoittamisen taiteen alalajeja joita vähemmin suomessa rummutetaan. Otetaan nostoina vaikkapa: asuntohakkerointi (aiheesta olen aiemmin kirjoitellut TÄÄLLÄ) ja vihreä vuokranantaja (enkä viittaa aloittelijaan) ja siitäkin aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ.


Ihan kaikkialle ei kannata säntäillä vaikka itse myönnän omat säntäilyn syntini. Monipuolinen kartoittaminen ja ymmärrys kannattaa, mutta syvempi osaaminen kannattaa keskittää tarkemmin. Ottanen asiasta opikseni, mutta seuraillaan miten asiat edistyvät.


Säntäilijäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.


sunnuntai 17. maaliskuuta 2024

Osta kuin omaa?

Sijoitusasuntoa ei osteta kuin omaa? No kyllä ja ei. Mutta jos kyseessä on läävä, lienee asialle syytä tehdä jotain. Todennäköisesti siellä ei muitakaan asustelisi. Jos kyseessä on liian pieni tai hölmö pohja ei siellä silloinkaan varmaan muita asustelisi. Sijainti jos on keskellä ei mitään kaukana kaikkialta, moni ei varmaan sielläkään asuisi. Kaiken ei tarvitse olla priimaa, mutta kaiken on sijoitusasunnoissakin oltava hyvin mietittyä. Siinä mielessä kyllä ymmärrän, että asuntosijoittaja, jolla itsellään on 4 henkinen perhe, niin opiskelijayksiön hankkiminen opiskelijakaupungista ja peilaaminen oman elämän käytännöllisyyksiin tai niiden puutteisiin, se on aika varmasti väärä tapa. Sitä voi peilata vaikka siihen, että olisiko itse opiskelijana asunut moisessa ja syvällisemmin pohtia, mitä erityisesti arvostaisi. Tai jos vaikkapa hyppäisikin vielä osittain opiskelemaan, niin toimeisiko asunto vaikkapa omana tukikohtana. Monelle opiskelijalle asunto on juurikin sitä. Jotkut jopa käyvät lähes viikoittain kotikunnillaan ja saattaa olla että opiskelu ja opiskeluriennot vievät mukanaan, niin asunnolla vietetty aika onkin varsin rajallinen. 

Ei ole yhtä ainoaa oikeaa tai väärää tapaa ostaa asuntoa, oli kyseessä sitten omaan tai sijoituskäyttöön. Parhaimmassahan tapauksessa voi kyseeseen tulla molemmat. Erityisenä plussana tällöin pidän:

- omakohtainen asunnon, taloyhtiön ja alueen tuntemus

- ongelmanratkaisukyvyn parantuminen

- vuokranantajan kasvojen luonti ja sitouttaminen paranee. Samoin taloyhtiövaikuttaminen saattaa parantua.

- olemassa oleva ja hyödynnettävä kontaktiverkosto

”Voisin asua täällä itse” ei tee kohteesta vielä mitään lähimaillekaan sijoituskelpoista. Toisaalta niitä lukuja on yleensä jo ennen moista pohdintaa käytyä läpi, joten oman asumisen pohdinta tulee yleensä vasta muun perinteikkäämmän ja laskelmallisemman pohdinnan jälkeen. Ostaisinko tai asuisinko kohteessa itse toisaalta edesauttaa pohtimaan asunnon plussia ja miinuksia kriittisemmin. Samalla se auttaa peilaamaan pohdintaa siihen suuntaan, mitä muut ja erityisesti se oma kohderyhmä ajattelee. Pelkkä laskinkaan kun ei riitä.

Se mitä tulee oman ostamiseen kestävyyden osalta, niin voisin välillä jopa väittää, että paremmin kulumista ja ilman huoltoa pärjäävät valinnat toimivat sijoitusasunnoissa paremmin. Vaikka ja kuinka ajattelisi, että itselle ostaisi enemmän priimaa, niin en juurikaan omien asuntojen ja sijoitusasuntojen mm. teknisissä valinnoissa mitään muuttaisi. Asiat menevöt ennemminkin hinta-laatu-käytännöllisyys edellä. Nykyisessä kodissamme on Mielen pelit ja vehkeet, mutta en rynnännyt avosylin ostamaan uutta integroitua kahvikonetta saati tilaamaan 500e varaosaa ihan vaan merkkifanaattisuudesta. Kaikki ei ole Mieleä ja aivan kalleinta priimaa. Ei myöskään sijoitusasunnoissa ja myönnän etten niihin nyt ehkä kovin heppoisin perustein päätyisi valitsemaan esim Mielen settejä. Nekin kun nyt sattuivat tulemaan nykyisessä asumuksessamme kaupan teon yhteydessä mukana. En valita, mutta en voi myöskään vain kehua. Laadukasta saa jo yhden varaosan hinnalla ja toisekseen ehkä vähemmän nimekästä lähes yhtä laadukasta jo voi melkein ostaa yleensä samaan hintaan useampia varastoon. Enkä puhu pelkistä integroiduista kahvimasiinoista. Kaikessa on puolensa.

Perinteinen ”ammattilaisten” vinkki on, että sijoitusasunto ostetaan laskin kädessä. Täytyy unohtaa logiikka, jolla katsoo asuntoja omaan käyttöön. Mielestäni yhdistelemällä sopivasti vähän kaikkia yllä mainittuja. Kun asunto toimii moneenkin suunnitelmaan (exit/pito plan A, B ja C jne) tarjoaa se mahdollisuuksia. Jos jokin yhtälö ei toimi tai myynti/vuokraaminen ei onnistukaan? Toimiiko se toisinpäin: vuokraaminen/myynti mielessä? Exit remontin jälkeen? Exit ensimmäisen vuokralaisen jälkeen? Airbnb (tai muu lyhytaikainen)? Midtermrental? Kalustettuna? Välivuokraus? Kimppakämppä? Jos vaihtoehtoja on vain yksi ja asiaa on katsonut liian kapeasti voi homma tyssätä, kun se yksi vaihtoehto ei toimikaan tai maailma muuttuu ympärillä, kuten useampaan otteeseen on jo viime vuosina saanut huomata. Jos on pelimerkit valmiina vaihtoehtoisiin ajatuksiin, ollan jo puolimatkassa eteenpäin.


Et voi ostaa itsellesi ja sijoitukseen? No kyllä ja ei. Nyt mennään jo varsin tunteita herättäville vesille. Osto ja vuokraamatta jättäminen tai myymättä jättäminen on jo itsessään jälleen sijoituspäätös. Oma asuntokin voi olla sijoitus ja siihen liittyviä laskelmia on jos jonkinmoisia. Olisiko se jopa yksi yleisimmistä syistä alkaa vuokranantajaksi: oma vanha jää vuokralle. Sitä ennen sitä on jo voinut kokeilla Airbnb kämppänä. Se voi siis olla omassa käytössä ja jopa samalla tuottavana yksikkönä sijoituskäytössä. Ja ilman kaikkea noita muitakin se on tuottanut henkistä hyvää (tai pahaa?) ja toisaalta vaihtoehtoiskustannussäästöjä? Niihin laskelmiin en sen tarkemmin pureudu ja niihinkin löytyy yksi jos toinenkin kirjoitus niin suomeksi kuin englanniksikin. Olen itsekkin sohaissut aihetta laskelmieni kera TÄÄLLÄ. Oma asuntokin voi olla isosti sijoituspäätös tai vähintäänkin osa siitä.


Vaihtoehdoista on siis hyötyä, se voi jopa olla varsin tuottoisaa.


Vaihtoehtoistodellisuuden omistava kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.