Asioilla vain on tapana tapahtua aina samaan aikaa

Eipä se perinteinen parjattu ja jenkeistä tutumpi mantra: trash, tenants ja toilets ole pahemmin itseäni koskaan häirinnyt. Joo satunnaisia soittoja lomalla mökkeillessä tai vaikkapa viikonloppuna. Enemmän tai vähemmän ilmoitusluonteisia asioita ja asuntosijoitusmatkaakin takana jo reippaat 10 vuotta. Harvemmin yli 3kpl/v, joista niistäkin 1/3 tai 2/3 ihan talkkarin tai taloyhtiön vastuulle osuvia ja suht helposti hoituvia asioita. Vuokralaisten kiertonopeudetkin ovat omalta osaltani olleet varsin maltilliset (myös pienempien asuntojen osalta). Keskiarvo on luokkaa 2,5v/vuokralainen/asunto. Olen myös poikkeuksellisen kiitollinen, että asioista ilmoitetaan joko ensin minulle ja ohjeistan eteenpäin tai minut tehdään vähintään tietoiseksi olemassa olevasta epäkohdasta. Vuotavaan hanaan on hyvä puuttua asap ja laiskasta taloyhtiöstäkin on hyvä tietää, jolleivat asiat etene.

Tässä taasen kesän kynnyksellä on tullut huomattua, että millaista se asuntosijoittajan elämä välillä on. Onneksi on prosessit ja rutiinit kohdallaan. Vielä enemmän automatisoitavaakin löytyy ja delegoimisen jaloa taitoa täytyy opetella enemmän hyödyntämään. Mennäänpä nyt siis siihen mitä nyt on vireillä:

- Toisen paikkakunnan asunnon asukkaat vaihtuvat. Tämäkin oli jo hyvissä ajoin tiedossa ja joitain toimenpiteitä aloin tekemään jo hyvissä ajoin, mutta en tarpeeksi tehokkaasti. 1 tyhjä kuukausi tästä taitaa lopulta muodostua, tosin samalla voin käydä kohteella tekemässä tupatarkastuksen ja hyödyntää sitä myös omalla käynnilläni paikkakunnalla.

- Brrrr kohteen (ja samalla potentiaalisen flipin) remontti on kesken ja tarkoitus olisi valmistaa asunto sopivasti niin vuokra- kuin myyntimarkkinan sesonkiin heinäkuun alkuun. Kesälomakausi on välillä jopa vähän haastavaa aikaa delegoida sähkäreiden ja putkareiden kanssa. Tämäkin projekti on jo hyvän aikaa sitten alkanut ja itseään voisi paikka paikoin haastaa tekemään enemmän asioita aikaisemmin.

- Samalla autopaikkaflippi on vapaana toisella paikkakunnalla (2/3 niistä hankituista autopaikoista onkin jo myyty). Tämä on tosin taloudellisesti varsin pientä ja näyttää menevän varsin omalla painollaan jälleen vuokralle.

- Asunnon metsästyskin on yhä kesken, vaikka sekin on lähinnä oikeanlaisten diilien metsästystä ja välillä varsin härskienkin tarjouksien kanssa asian lähestymistä. Eikä tämä ole priolistan kärjessä.

Tekemällä oppii ja itsestään ainakin aina oppii uusia puolia. Viimeaikoina voin todeta, että oma otteeni on alkanut lipsumaan ja lähes asiaan kuin asiaan on tehtävä ryhtiliikettä. Tässäkin kevään mittaan olisi voinut toimia reaktiivisemmin ja etupainotteisemmin, niin asioiden kasaantuminen olisi ollut ehkä jopa mahdollista välttää. On kuitenkin totta, että asioilla on tapana tapahtua samaan aikaan, yritti asioita sitten miten tahansa hyvin ennakoida ja valmistella. Tulipa tuossa tuohon ensimmäisenä mainitun vuokralaisten loppusiivouksenkin yhteyteen ikkunoiden tiivisteidenkin vuotoa nurkista näinä monsuunisateiden aikoina, joten siinäkin vähän ylimmääräistä kommunikointia taloyhtiön kanssa, jotta asia etenee.

Ehkä kuitenkin kesän alun kuormittavimmaksi tilanteeksi nostan: automatka jälkipolven kanssa intsensiiviuintikurssille, jossa tarkoituksena pitää jälkipolvi hereillä perille pääsyyn saakka noin 20min matkan ajan. Toisaalta jälkipolvi olikin matkalla varsin pirteänä ja noin 2-3min välein kyselikin perinteisiä: "joko ollaan perillä" ja "missä ollaan" ja muita laadukkaita kysymyksiä. Samalla suunnittelin mielessäni ohjeistusta putkiremonttia käsittelevään yhtiökokoukseen osallistuvalle valtakirjavaltuutetulle. Olihan siinä aikaa vajaa 2 minuuttia aikaa kirjoittaa viesti 3-4 pääkohdan/kysymyksen kanssa, joita valtuutettu voisi nostaa kokouksessa. Välillä tuntuu, että taloyhtiöissä mieluummin pidetään piha-alueesta tai kukkaruukuista parempaa huolta kuin itse kiinteistöstä taikka isoimmista ja tärkeimmistä taloteknisistä puolista.

Ehkä näistä tilanteista jälleen opimme, että niihin asioihin, joihin voimme valmistautumalla tai paremmin/nopeammin reagoiden vaikuttaa, niin se kannattaa. Toisaalta on myös tilanteita, joita vain ei voi ennakoida ja joilla vain on tapana eskaloitua, luultavimmin vielä jonkin kummallisen säännön takia, samanaikaisesti muiden asioiden kanssa. Tekevälle sattuu ja kun on tottunut tekemään, niin sitten tehdään kun täytyy tehdä. Asioilla on myös tapana järjestyä, mutta siihenkään ei kannata aivan automaattisesti tuudittautua. Vaikka tuuriin voi vaikuttaa, niin pelkästään tuuriin ei kannata luottaa. Kun tekee asioista, niin saanee myös osansa hyvästä tuurista.

Niin ja olempa sitä joskus omien polttareidenkin aamuna (ennen siis polttarien alkua) hoitanut lyhytaikaisen vuokratapauksen. Oli muuten vuokranantajan urani tuottoisin viikko, enkä vieläkään ole siihen aiheeseen enempiä valitettavasti tutustunut tai moista viikkoa päässyt uusimaan. Käsittääkseni tuotot lähes satumaisia, mutta toisaalta käsittääkseni vaivanäköä ja aikaakin vievää.

Kesälomia odotellessa.

Kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Kassavirtaa, arvonnousua ja verotehokkuutta

Pidän siitä että omilla valinnoillaan voi vaikuttaa omiin tuottoihin. Ja vaikka usein painotankin kassavirran merkitystä, myös muut mahdollisuudet kohteessa kuin kohteessa huomioidaan. Kaikki otsikon komponentit on mahdollista huomioida erityisesti hajautetussa salkussa. Lisärivinä lienee kehityspotentiaali, vaikka sen helposti arvonnousun laatikkoon voisi laittaa. Arvonnousun sijaan kiinteistökehitys lienee arvonluontia. Rivejä voisi lisätä loputtomiin ja mitään aitoa oikeaa järjestystäkään ei ole. Kukin tahollaan päättää itse mitä arvostaa eniten. Kaikki on kuitenkin hyvä huomioida. Pidän asuntosijoittamisen mahdollisuuksista ja sen monipuolisuudesta. Erityisesti verotus ja verosuunnittelu on itselläni lähellä sydäntä. Tottakai veroja kuuluu maksaa ja yleensä taustalla on positiivisia tuottoja. Mutta ei verojakaan muuten vain liikaa kannata maksaa. Palaan verotukseen tarkemmin vielä jutun lopussa.

Asuntosijoittaminen on varsin moniulotteinen laji ja myös tuotot ja niiden tavoitteet voivat vaihdella isostikin. Toiset arvostavat lähes yksistään positiivista kassavirtaa ja siinä voikin olla tarkoituksena jokin päivä korvata palkkatulot kokonaan muilla tuloilla ja saavuttaa jonkinlainen taloudellinen vapaus. Onhan se itselläkin tavoitteissa, että asuntojen vuokratulot kattaisivat normaalin tai vähän paremmankin elämisen kulut (kuukausi- ja vuositasolla). Aiemmin asuntojen lukumäärän riittävyydestä olen kirjoittanut TÄÄLLÄ.

Kassavirrasta puhutaan paljon ja onhan se varsin yksinkertainen ja oikeastaan varsin helppo tekijä, joka voi määrätä tahdin. Yksistään kassavirta ei vielä tee sijoituksesta maagista, koska halvalla voi ostaa esimerkiksi kuivuvalta asuntosijoituskaupungilta hyvin valmiiksi tuottoisan sijoitusasunnon varsin halvallakin. Pieni hintalappu ja velkavipu voivat mahdollistaa, että vuokratulojen ja kulujen ja lainan korkojen (ja lyhennysten) jälkeen jää positiivista kassavirtaa kiitettävästi ennen ja jälkeen verojen. Kääntöpuolena vuokralaisten vaihtuessa uusien löytäminen voi olla työlästä ja jopa haastavaa. Tyhjät kuukaudet vaikuttavat varsin isosti vuosittaiseen kassavirtaan. Suosittujen asuntosijoituskaupunkien keskusta-alueiden kohteet voivat olla huomattavasti kalliimpia ja täten kassavirrat voivat, varsinkin isolla velkavivulla, jäädä lainojen lyhennysten jälkeen jäädä miinukselle. Toisaalta vuokralaisten vaihtuvuus ei välttämättä aiheuta niin helposti tyhjiä kuukausia. Uudiskohteet vielä erikseen nostettuina näin nousseiden korkojen aikaan voi tehdä monelle useiden satasienkin miinusmerkkisiä kassavirtoja. Varsinkin jos aiemmin lyhennysvapaalla olleissa taloyhtiölainoissa lainojen lyhennyksetkin ovat alkaneet. Ei ole poikkeuksellista, että joissain kohteissa vuokratulo voi olla 700-800 luokkaa ja kuukausittaiset menot vastikkeineen ovatkin jo 1000-1200e. Siinä ei voi juuri puhua taloudellisesta leppoistamisesta, varsinkaan jos on useampia samantyylisiä kohteita. Leipätyön tulee kattaa isostikkin negatiivinen kassavirta. On totta että itse kohteisiin kertyy pääomaa lainan lyhennysten myötä, mutta kassavirta on siitä huolimatta pakkasella, välillä useampiakin satasia per kohde. Se kuitenkin nostaa pöydälle verotehokkuuden hyödyntämisen, johon palataan vielä. 

Otetaan arvonnousun rivi käsittelyyn ja jatketaan isomman ja pienemmän paikkakunnan vertailulla kuten edellisessä. Pienen hankintahinnan, pienen velkavivun ja kovan kassavirran kohteissa pienemmällä paikkakunnalla arvonnousu voikin olla olematonta tai negatiivista. Suuremmilla ja kysytyimmillä alueilla arvonnousulle annetaankin enemmän painoarvoa ja täten kohteiden hinnatkin ovat korkeampia. Viimeisenä parina vuonna on myös voinut havaita ettei arvonnousu ole itsestäänselvää ja arvonlaskutkin voivat olla melko huomattaviakin. Yhtälailla arvonnousut ovat olleet aiemmin kiitettäviä ja voivathan ne sitä tulevaisuudessakin olla. Arvonnousua voi hyödyntää sijoitusaikana mm. uudelleenrahoituksessa, jolloin se voi mahdollistaa pääomien vapauttamista kohteista vaikkapa seuraavien hankintaan. Toisaalta exit tilanteessa se mahdollistaa velkavivun pienentämisen ja/tai varojen vapauttamisen ja muuttamisen käteiseksi ja tuo omalaistaan lisävapautta. Arvonnousua voi siis hyödyntää useammallakin eri tavalla eri tilanteissa. Pelkkään positiiviseen arvonnousuun ei kuitenkaan voi luottaa, kuten viimeiset pari vuotta on osoittanut.

Sitten vielä yhteen lempiaiheistani eli verotehokkuuteen. Se on aihe josta jostakin syystä ei niin paljoa ja/tai monipuolisesti kirjoitella, kuin voisi kuvitella. Asunto- ja kiinteistösijoittajalle verotus luo erilaisia mahdollisuuksia. Niin henkilökohtaisella puolella kuin yrityksenkin kautta tehtävät sijoitukset mahdollistavat paljon verojen optimointia ja pidemmällekin toteutettavan suunnittelun. Hajauta ja hallitse on varsinkin hyvin hajautuneen asuntosijoitussalkun vero-optimoinnin mahdollistava ajatus. On hyvä olla kassavirtapostiivisia kohteita, jotta on aina pääomatuloja, joista tehdä vähennyksiä. Yhtälailla eri omaisuuslajitkin korkosijoituksineen ja osakemarkkinointeineen herättävät jatkuvasti kasvavaa kiinnostusta. Myös muiden omaisuuslajien pääomatulojen positiivinen tai negatiivinen puoli kannattaa. Se mikä ratkaisee on lopulta +/- tilastot, joka luonnollisesti kannattaa koittaa saada mahdollisimman lähelle nollaa. Miinusmerkkistäskin siitä on saatavilla mm. isosti taloyhtiölainoilla vivutetuilla asunnoilla, joissa kassavirratkin voivat olla isosti miinuksella. Samalla ne voi pääsääntöisesti hyödyntää vähennyksinä muista kassavirtapositiivisista kohteista. Kiinteistöjen kanssa voidaan vielä hyödyntää poistoja ja lyhytaikaisissa vuokrauksissa kalustohankintoja ja matkakustannuksia/kilometrejä.

Pidemmälle toteutettuna verosuunnittelu mahdollistaa isostikin miinusmerkkisiä kassavirtavuosia joilla voi varautua vaikkapa pitikohteen taikka flipin myyntiin. Vero-optimointi kannattaa ja kaikki vähennysmahdollisuudet ja miksei vaikka yritysrakennettakin kannattaa hyödyntää. Veroja ei kannata maksaa liikaa ja toisaalta on tilanteita jolloin veroja ei tarvitse maksaa ja varallisuutta kertyy silti. On myös hyvä muistaa, että tuotoista maksetaan veroja, joten silloinkin tilanne on jo positiivinen. Mitä enemmän veroja sitä enemmän tuloja.

Kaikki nämä kolme komponenttia on ainakin hyvä huomioida omaa toimintaa tarkastellessa. Arvonnousu saattaa enemmän perustua oletuksiin taikka työllä tehtävään pakotettuun arvonnousuun. Ulkoiset tekijät vaikuttavat asuntojen hintojen muutoksiin, jolloin omalla työllä voi olla varsin rajalliset vaikutukset. Kun korot olivat vielä nollassa ja koronabuumin jälkeen asuntomarkkinat toimivat varsin kuumina, lähes kaikki pystyivät millä tahansa toimilla väittää tuottaneensa arvonnousua. Nousukaudella kuitenkin hintojen noustessa markkinan mukana, tapahtuu arvonnousu oikeastaan itsestään. Tottakai omilla toimilla voi tilannetta edesauttaa, mutta arvostukset nousivat lähes poikkeuksetta tekemättä mitään. Kassavirta taasen on yleensä varsin vakaata ja helpommin ennustettavaa. Myös nyt korkojen noustua nimenomaan hinnat ovat joustaneet alaspäin, mutta samalla esimerkiksi itse olen varsin hyvin säilyttänyt kassavirrat.

Kassavirtaa, arvonnousua ja verotuksen mahdollisuuksia kannattaa hyödyntää. Eivätkä ne poissulje toinen toisiaan. Sillä on merkitystä mihin sijoittaa ja miten. Itse panostan yhä enemmän kassavirtaan sen ennakoitavuuden takia, mutta luonnollisesti huomioin arvonnousupotentiaalin, varsinkin jos siihen voi vaikuttaa omilla toimilla. Ja verosuunnittelua unohtamatta: pyrin yhä minimoimaan vuotuiset verot, samalla kuitenkin kasvattaen varallisuutta.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Sijoitusyhtiö vs omalla nimellä sijoittaminen

Oletko koskaan pohtinut harjoittavani asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta? Olen. Teen kuitenkin yhä omaa sijoitus- ja asuntosijoitustoimintaani henkilökohtaisella puolella. Olen tainnut sijoitusyhtiön tai muutoinkin osakeyhtiön kautta toimimista alkaa pohtimaan jo enemmän tosissaan yli 5 vuotta sitten. Väitän etten olisi vielä tarpeeksi perusteltaviin säästöihin vero- tai vastuuasioissa päässyt, että osakeyhtiön kautta toimiminen olisi ollut parempaa/tehokkaampaa/järkevämpää. Kiinteistösijoittaminen kun on siinäkin mielessä varsin hauska eläin, että erilaisilla sijoituksilla pystyy vero-optimoimaan omaa toimintaa paremmin kuin hyvin. Itse sijoituskin toimii tietynlaisena rakenteena. Poistoja voi hyödyntää kiinteistöistä, uudiskohteiden taloyhtiölainat ja niihin liittyvät tuloutettavat rahoitusvastikkeet voivat nollailla muita pääomatuloja. Korkeiden korkojen aikana nollatulos (verotusmielessä) ei ole edes hankalaa, mielestäni ei se mahdotonta ole aiemminkaan ollut. Ja samalla varallisuutta pystyy kerryttämään ja velkataakkaa keventämään ja saamaan vaikka pientä kassavirtaakin.

Jos tässä kohtaa pohdit, että jollei veroja maksella, ei ole kyllä positiivista kassavirtaakaan. Väärin. Kiinteistöjen poistot mahdollistavat positiivisen kassavirran varsin verotehokkaasti.

Korkeamman riskin suojaksi taikka muutoin vastuiden rajoittimeksi osakeyhtiö voi olla varsin toimiva. Samoin kuin varojen siirtäminen eteenpäin tuleville polville saattaa onnistua hallitummin. On myös totta että verotuksessa pystyy tekemään tehokkaammin ja monipuolisemmin kaiken maailman vähennyksiä osakeyhtiön puolella. Toiselta kantilta ajateltuna: Myyntivoittoverovapauskin on henkilökohtaisella puolella ihan miellyttävä.

Agressiivisesti tuottojen ja esimerkiksi flippien toteuttaminen voi olla järkevämpää osakeyhtiön kanssa. Toki on hyvä muistaa, että tuplaverotus on oikea riski, ensin osakeyhtiö maksaa verot tuloksessaan ja sitten itse kun varoja nostaa yhtiöstä ulos. Mitä aktiivisempaa toiminta on ja mitä suuremmaksi sitä on ajatuksissa kasvattaa, sitä perustellumpaa yritysrakenne voi tilanteeseen olla.

Onhan siinä yrityksen kautta toimiessa yksi jos toinenkin plussa. Omalta osaltani plussat-miinukset tarkastelu ei ole vielä kallistunut pelkästään yhtiömuodon kautta sijoittamiseen. Tulevaisuudessa jonkilainen yhdistelmä lienee toimiva.

Osakeyhtiö asuntosijoittamisen tai sijoitustoiminnan pyörittämiseen ei ole oikotie onneen. Mikäli sen kokee varteenotettavana vaihtoehtona, kannattaa siihen maailmaan tutustua huolella. Nyrkkisääntönä pidän, että harjoittelee sijoittamisen ja asuntosijoittamisen maailman ensin henkilökohtaisella puolella. Sitten tarvittaessa ottaa tarkempaan syyniin Oy sijoittamisen mahdollisuudet, plussat ja miinukset. Sijoitusyhtiön perustaminen saattaa olla liipaisimella, joten ihan ajankohtaistakin se saattaa itselleni olla. Henkilökohtaisen verotuksenkin voi aika kivasto nollata. Kaikki vaatii toki aina oman osansa aikaa ja vaivaa, ihan yhtälailla kuin Oy muotoisen monopolilautapelin pyörittäminen reaalimaailmassa. Vaihtoehtoja on kuitenkin aina hyvä olla ja muutoksia aina voi tehdä matkan varrella.

Olen pitkään ollut yksityishenkilönä tehtävän sijoitustoiminnan hoitamisen puolella, mutta viimeisinä vuosina olen tosissani alkanut harkitsemaan Oy muodon hyödyntämistä. Syy ei ole pelkästään verotuksessa saatikka vastuunrajoittamisessa vaan ennemminkin monipuolisemmin hyödynnettävissä olevissa mahdollisuuksissa. Kelkkani ei ole muuttanut suuntaa. Olen vain tehnyt taustatyöni huolella.

Ps. Itsekin tässä tapauksessa on jo tullut keulittua luovuuden hulluusen kanssa. Sen sijaan että pohtii tarkemmin mm. verotusta ja hyötyjä ja haittoja ja tekee todellisen liiketoimintasuunnitelman olen perinteikkäästi aloittanut:

• Yrityksen nimestä (useita vaihtoehtoja)
• Konsernirakenteesta (kun alkuunhan ei heti se yksi yritys tietenkään riitä)
• Perheen osallistamisesta
• Pohtinut enemmän tuloja kuin menoja

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

AI ja asuntosijoittaminen

Tunneäly on tärkeää asuntosijoittamisessa ja olenkin aiheesta kirjoitellut aiemmin mm. täällä ja täällä. Mikä sitten on tekoälyn rooli nyt ja varsinkin tulevaisuudessa?

Pyysin AI:ta kirjoittamaan otsikon mukaisesti aiheesta:

Tekoälyn rooli asuntosijoittamisessa kasvaa jatkuvasti. Nykyään tekoälyä käytetään laajasti auttamaan sijoittajia tunnistamaan potentiaalisia sijoituskohteita, analysoimaan markkinatrendeja ja ennustamaan kiinteistöjen arvonkehitystä. Tekoäly tarjoaa kiinteistöalan ammattilaisille valtavan määrän mahdollisuuksia, mutta samalla se tuo mukanaan myös omat haasteensa.

Tekoäly avuksi sijoituskohteiden analysoinnissa

Yksi tekoälyn keskeisistä käyttötarkoituksista on auttaa sijoittajia analysoimaan valtavaa määrää tietoa ja tunnistamaan potentiaalisia sijoituskohteita. Tekoälypohjaiset järjestelmät voivat tarkastella esimerkiksi historiallisia hintatietoja, alueen demografisia tietoja, vuokratuottoja ja muita tekijöitä, joiden perusteella ne voivat antaa suosituksia sijoituskohteista. Tämä auttaa sijoittajia tekemään perusteltuja päätöksiä ja minimoimaan riskit.

Riskienhallinta ja ennustemallit

Tekoälyn avulla voidaan myös luoda monimutkaisia ennustemalleja, jotka auttavat sijoittajia ennakoimaan markkinoiden muutoksia ja kiinteistöjen arvonkehitystä. Näitä malleja voidaan käyttää esimerkiksi ennakoimaan tulevia vuokratuottoja, markkinoiden hintakehitystä ja muita tekijöitä, jotka vaikuttavat sijoituskohteiden arvoon. Vaikka tekoälyllä onkin suuri potentiaali riskienhallinnassa, on tärkeää huomioida myös mallien mahdolliset virheet ja epätarkkuudet.

Asiakaskokemuksen parantaminen tekoälyn avulla

Tekoälyllä on merkittävä rooli myös asiakaskokemuksen parantamisessa kiinteistöalalla. Esimerkiksi chatbotit voivat auttaa vuokralaisia ratkaisemaan ongelmia ja vastaamaan kysymyksiin nopeasti ja tehokkaasti. Lisäksi tekoälypohjaiset järjestelmät voivat analysoida vuokralaisten käyttäytymistä ja tarpeita, mikä auttaa kiinteistön omistajia tarjoamaan parempia palveluita ja luomaan positiivisempia vuokralaiskokemuksia.

Tekoälyn tulevaisuus kiinteistöalalla

Tulevaisuudessa tekoälyn rooli kiinteistöalalla todennäköisesti vain kasvaa. Teknologisten innovaatioiden myötä tekoälypohjaiset järjestelmät tulevat entistäkin kehittyneemmiksi ja voivat tarjota entistä tarkempia ennusteita ja suosituksia sijoittajille. Lisäksi tekoäly voi auttaa kiinteistöjen omistajia optimoimaan prosessejaan ja parantamaan tehokkuuttaan.

Päätelmät ja suositukset

Tekoälyllä on merkittävä vaikutus asuntosijoittamiseen sekä nykyään että tulevaisuudessa. Sijoittajien kannattaa hyödyntää tekoälyn tarjoamia mahdollisuuksia, mutta samalla on tärkeää muistaa, että tekoälyyn perustuvat ennustemallit eivät ole täydellisiä ja niihin liittyy aina riskejä. Parhaat tulokset saavutetaan yhdistämällä tekoälyn tarjoama tieto ja sijoittajan oma asiantuntemus ja kokemus.

Ei tämä ollut lainkaan huono tuotos. Ja piti toki tätäkin otsikointia ja kysymysasettelua ja itse tekoälyä vähän valmentaa jo tähänkin kirjoitukseen. Muutaman minuutin ajatusten vaihdolle ei kuitenkaan lainkaan huono lopputulos. Ja kun vielä miettii miten paljon maksullista kouluttautumista ja materiaalia markkinoilta löytyy. Pelkästään tekoäly kaveriksi ja saa aika hyvin personoidusti kättä pidempää? Voi olla että monella kurssituksia pitävillä jo onkin chatbotit ja automatisoidut vastaukset valmiina. Itselläkin jo vähän ilmoituksiin ja vuokralaisten kommunikointiin liittyen noita viriteltyinä (kyse ei kyllä todellakaan ole vielä automaatiosta ja muutoinkin olen aivan lasten kengissä) Pitääkin testailla noita hitusen pidemmälle ja katsoa toimeisko tekoäly myös tänne Suomen asuntosijoittamisen takapajulaan (missä määrin) toimivaksi kaveriksi? Halpa assistentti ja ainakin varmaan exel kaavat sieltä saanee varsin tehokkaasti ulos tai ainakin viriteltyä uuteen uskoon.

Tekoälyssä on paljon mahdollisuuksia. Tunnepuolta se ei varmastikaan ihan heti ole syrjäyttämässä. Datan käsittelyssä ja analysoinnissa se lienee kuitenkin varsin tehokas apu. Kaikki äly hyötykäyttöön.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Verotus luo mahdollisuuksia

Nyt kun veroilmoituksen täydentämisen kevät on jälleen käsillä, niin on hyvä nostaa sitäkin aihetta tapetille. Vieläkin ajankohtaisempaa se on allekirjoittaneelle, joka jo vuoden 2023 ensimmäiseen selvityspyyntöön vastaili. Onneksi kyseessä oli varsin yksinkertainen selvityspyyntö: eli taloyhtiölainan käsittely, kun näyttää jälleen tulevan yhden kohteen osalta vähennysmahdollisuuksia toisiinkin kohteisiin. Veroilmoituksessa kohde tekee siis tappiota, koska kuukausittainen pääomavastike tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Verotus voi olla monimutkaista, mutta samalla se luo monipuolisia mahdollisuuksia. Kannattaa olla muitakin kohteita kuin uudiskohteita, joilla tekee (vaikkakin vain kirjanpidollisesti) tappiota ja joilla vähentää muiden pääomatulojen verotaakkaa.

Kiinteistösijoittaminen on verotuksellisesti varsinainen mahdollisuuksien leikkikenttä. Kuinka monessa muussa omaisuuslajissa keksii yhtä paljon verotuksessa mahdollisuuksia pienentää omaa verotaakkaansa? Ehkä yritytystoiminnassa se on vieläkin vapaampaa, mutta senkään sivuhaaran hyödyntäminen ei ole kiinteistösijoittamisessa poissuljettua. Se avaa mahdollisuuden ovia entisestään. Ennen korkojen nousua asuntosijoittaminen yhtiön kautta alkoi nostaa päätään. Se ehkä yksinkertaistettiin liikaa verotehokkaammaksi varallisuuden kerryttämiseksi, mutta varsinkaan alkuun ei se ihan kovinta lisätulovirtaa synnytä, melkein ennemminkin sitoo pääomia ja korkojen nousun myötä voi jopa vaatia jatkuvampaa varojen pumppaamista yritykseen. Ei sekään ole välttämättä huono asia, mutta ei se ainakaan monelle ole ollut oikotie onneen. Nyttemmin siitä puhutaan huomattavasti vähemmän. Ehkä nousseiden korkojen ja laskeneiden asuntohintojen (ja varsinkin matalien uudiskohteiden myyntihintojen) osalta kyseessä voisi olla ennemminkin riskienhallinta. Toki verotuksellisestikin se voi olla toimivaa, varsinkin jos asuntojen osalta tulee äkkinäisempää rykäisyä takaisin nousu-uralle. Hyötyjä siis on, mutta niitä kannattaa aina omaan tilanteeseen ja omiin tavoitteisiin peilata.

Toki yksinkertainen on usein kaunista, joten siitäkin syystä olen pyrkinyt kasvattamaan omaa salkkuani ensisijaisesti henkilökohtaiselle puolelle. Niin kauan kun se toimii ja pääomatuloja on varsin monipuolisesti, niin se ajaa asiansa varsin hyvin. Sopivasti kassavirtakohteita ja toisekseen sopivasti verotusta keventäviä tuloutetuilla rahoitusvastikkeilla rullaavia uudiskohteita. Siihen vielä päälle kiinteistöjä poistomahdollisuuksineen ja muutama ”live in flip” yli 2v oman yhtäjaksoisen asumisen kanssa. Onhan siinä puuhaa, mutta on siinä myös mahdollisuuksia.

Yrityksillä toki on ihan omat vapautensa ja samalla myös sääntönsä, että mitä kaikkea voi vähennyksiin laittaa. Samalla se tuo tutustuttavaksi varsin oman maailmansa, joka kuitenkin päivä päivältä on itselläkin mitä todennäköisimmin yhä lähempänä. Ei sijoitustoiminta yrityksen kautta missään nimessä ole veroparatiisi, vaan erityisesti verotuksen osalta vaatii oikeaa puntarointia, että toimiiko parhaiten juuri omaan tilanteeseen. Se että maksaa ensin yrityksenä verot ja sitten vielä henkilökohtaisesti siihen päälle ja liian isolla prosentilla, niin ei kuullosta hyvältä. Optimoi, kehitä, opiskele, paranna ja toista. Toimii paremmin. Kuitit talteen ja exelit jiiriin.

Verotus (varsinkin poliittisesti muuttuvassa maailmassa) on sekä uhka, että mahdollisuus. Verotusta on kuitenkin todella tärkeää ymmärtää ja osata hyödyntää oikein. Ensin perusteet kuntoon henkilökohtaisella puolella ja sitten mahdollisuuksien mukaan hyödyntämään yrityskuvioita laajemmin. Usein osaava ja konsultoiva kirjanpitäjä on erittäin arvokas, ei vain läpimenokuluerä joka tekee oikeille riveille debet ja kredit merkinnät.

Verokettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Time is flying by

In the fast-paced world of real estate investing, time is both your greatest asset and your most significant challenge. With each passing day, opportunities arise and markets shift, making it crucial to act swiftly and strategically.

It feels like just yesterday when I embarked on my real estate investing journey over a decade ago. Time has a curious way of both flying by and leaving its mark on our memories. As remembering my experiences, I find solace in documenting my journey through a real estate investing blog, where (hopefully) every milestone and lesson learned finds its place.

Over the years I have began to understand the meaning of TIME. Time is our most valuable asset and money is just a vehicle. But still money makes the world go round: we go to work, invest and do things for money. So money does mean a lot and when you have it, it makes life easier. Indeed, money holds sway in our lives, easing our burdens and opening doors to endless possibilities. Yet, we also acknowledge that money alone cannot fulfill our aspirations. We need something more deep.

Amidst the pursuit of financial prosperity, it's essential to pause and reflect on the deeper meaning behind our endeavors. Real estate investing, like any other form of wealth accumulation, can easily become a relentless pursuit of profit, devoid of soul and purpose. Yet, it is in infusing our investments with meaning that we unlock their true potential to enrich not only our bank accounts but also our lives.

In the dynamic world of real estate investing, time is both a friend and a foe. By understanding the importance of timing, embracing long-term strategies, leveraging passive income opportunities, adapting to changing trends, and managing your time effectively, you can navigate the complexities of the market and build a profitable real estate portfolio. As we navigate the complexities of the real estate market, let us remember that true wealth lies not just in the accumulation of riches but in the meaningful impact we make along the way and every moment counts.

Over and out!

Pääomien kiertonopeus

Asuntosijoittaminen on houkutteleva tapa kasvattaa omaisuutta ja luoda passiivista tulovirtaa. Yksi keskeinen tekijä menestyksekkäässä sijoittamisessa on pääomien kiertonopeus eli se, kuinka nopeasti sijoitetut varat alkavat tuottaa ja palaavat takaisin uusiin sijoituksiin. Pääomien kiertonopeuden ymmärtäminen on olennaista asuntosijoittamisessa, sillä se vaikuttaa suoraan sijoittajan tuottoihin ja kasvun mahdollisuuksiin. Nopea kiertonopeus tarkoittaa sitä, että sijoitettu pääoma palautuu takaisin sijoittajan käyttöön nopeasti, mahdollistaen uusien sijoituskohteiden löytämisen ja kasvun.

Yksi tapa parantaa pääomien kiertonopeutta on valita huolella oikeat sijoituskohteet. Tehokkaasti hoidetut kohteet, jotka tuottavat säännöllistä vuokratuottoa ja ovat helposti vuokrattavissa, voivat toimia pääomien palautumisessa kuin hyvin öljytyt koneet. Lisäksi sijoittajan on tärkeää seurata ja optimoida kiinteistöjen tuottavuutta ja kustannuksia, jotta ne generoisivat mahdollisimman suuren tuoton mahdollisimman nopeasti. Sijoituksen alkupään tehokkaat investoinnit siis voivat maksaa itseään alkuperäistä huomattavasti reippaammin takaisin. Kiinteistökehittäminen ei siis ole vain markkinointijargonia. Kohteista ja vuokralaisista hyvä huolehtiminen kannattaa vuokrankorotuksien lisäksi.

Toinen tapa parantaa pääomien kiertonopeutta on käyttää vipuvaikutusta fiksusti. Velkavivun käyttö voi lisätä sijoitetun pääoman tuottoa, mutta samalla se myös kasvattaa riskiä. On tärkeää löytää tasapaino velan ja oman pääoman välillä, jotta pääomien kiertonopeus säilyy optimaalisena ja riski pysyy hallittavissa.

Lisäksi sijoittajan on otettava huomioon myös kohteiden arvonnousu ja mahdolliset myyntivoitot. Kohteiden arvonnousu voi tarjota mahdollisuuden myydä omaisuutta voitolla ja palauttaa pääomaa nopeammin ja isommin kuin pelkästään vuokratuotoilla. Kuitenkin, liiallinen myyminen voi hidastaa pääomien kiertonopeutta ja lisätä työmäärää ja veroseuraamuksia. Kohonneita arvostuksia ja parempaa vakuustilannetta voi myös hyödyntää uudelleenrahoittamalla. 

Veroja ei kuitenkaan kannata pelätä ja monella mm. oman asunnon jättäminen vuokralle voi kuulostaa fiksulta, mutta se on samalla tietoinen riski, koska yli 2v yhtäjaksoisen asumisen jälkeinen myyntivoittoverottomuus on aivan kiitettävä etu. Harvoin myös se oma asumus on välttämättä optimoitu juuri sijoitusasunnoksi. Se voi toimia, mutta mikäli jokin muu tai muut kohteet toimivat paremmin, niin pääomien kierrättämistä voi olla järkevää harkita. Tämä pätee kaikkeen, joutui sitä siteen maksamaan veroja tai syystä tai toisesta ei. Ja kuten olemme viimeaikoina huomanneet, verotus muuttuu jatkuvasti (lue: kiristyy). On myös oikea veroriski olla myymättä verovapaasti esimerkiksi kohdetta, joka ei ole juuri optimaalinen sijoitusasuntona, mutta johon on kertynyt kiitettävästi arvonnousua.

Yhteenvetona voidaan todeta, että pääomien kiertonopeus on keskeinen tekijä asuntosijoittamisen menestyksessä. Nopea kiertonopeus mahdollistaa sijoitetun pääoman jatkuvan kierrättämisen ja kasvattaa sijoittajan tuottoja pitkällä aikavälillä samalla helpottaen tai nopeuttaen salkun kasvua. Veroja ei tule liikaa karsastaa ja kyllä niitä vuokratuloistakin maksetaan aivan yhtäläillä kuin myyntivoitoista. Jotta pääoma kiertää ja toimii mahdollisimman tuottavasti, tulee valita oikeat sijoituskohteet, käyttää vipuvaikutusta fiksusti ja ottaa huomioon arvonkehitys ja verotus. Tavoitteena useimmiten on luoda tehokas ja kestävä sijoitussalkku, joka tuottaa jatkuvasti kasvavaa tuottoa.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Alle markkinahinnan ostaminen

Osaava ostaminen ja oikean diilin löytäminen oma taitolajinsa. Alle markkinahinnan ostaminen on mahdollista, ei mahdotonta eikä helppoa, mutta olen yhä varsin skeptinen alle markkinahinnan ostamisen osalta. En usko että oma ajatukseni juontaa kateellisuudesta, jota Suomessa osataan harrastaa. Enkä usko että se johtuu myöskään osaamattomuudesta, ehkä vähän. Skeptisyyteni juontaa ehkä ennemminkin tilanteista, joissa tavalla tai toisella ostaja on hyödyntänyt erilaisen kilpailuetunsa ehkä enemmän tai vähemmän kyseenalaisin keinoin.

Nykymarkkinassa alle markkinahinnan ostaminen on mielestäni erityisen vaikeaa. Markkinahinnan määrittely kun tällä hetkellä tuntuu olevan liki mahdotonta. Helppoa on sanoa ostaa 20% alennuksella jos eka verrokki roikkuu etuovessa ja ehkä se on roikkunut siellä jo 2v, joka jo itsessään voi selittää hintaeron. Tai jos sitä tehdään uudiskohteissa joiden velattomat listahinnat eivät juuri yleisissä markkinointimateriaalrissa tunnu joustavan. Vaikka lopputuloksissa olen uudiskohdemarkkinasta ymmärtänyt että isoihinkin alennuksiin päästään (aina -20-40%). Tai sitten vain aidot verrokit puuttuvat. En kuitenkaan koskaan ole ajatellut etteikö alle markkinahinnan ostaminen olisi mahdollista. Asuntojen kanssa touhuaminen kun on varsin tunteikasta peliä ja kentällä vaikuttavat niin monet asiat:

• Helppous
• Nopeus
• Asiantuntijuus
• Suorasanaisuus
• Avuliaisuus
• Kyvykkyys (deal closing)

Kaikki edellä mainitut vaikuttavat. Siivoukselle ja tavaroiden poisheitoille voi laskea arvon ja samalla ne vaikuttavat ehkä siihen tärkeimpään: helppous. Helppous myös auttaa nopeuteen. Mikäli vanhaa isoa omakotitaloa ei tarvitse tyhjentää vanhoista tavaroista ja siivota tip top tämän jälkeen, voidaan säästää useampia päiviä tai jopa viikkoja. Kuluja niistäkin poisheitoista ja siitä vaivasta syntyy, mutta se voi monasti nopeuttaa prosessia ja samalla helpottaa päätöksentekoa. Hinnan lisäksi prosessiin kuuluu monta muutakin palasta.

Alle markkinahinnan ostaja yleensä tietää mitä tekee ja tietää millaisia mahdollisia ongelmia ratkotaan ja missä asioissa voi auttaa kaikkien eduksi. Ikäviä on tilanteet, kun toisista tai toisten tilanteista pyritään vain JA vain ja ainoastaan hyötymään. Tilanne voi näyttää näennäiseltä ongelmanratkaisulta taikka asioiden helpottamiselta, mutta kuten aina, niin tunteet pelissa vaikuttavat isosti. Olen nähnyt tilanteita kun hallituksen puheenjohtaja ostaa haltuunotetun asunnon. Hallitusta jopa kehuttiin asian ratkaisusta. Olen myös nähnyt tilanteita kun ympärillä pyritään ankkuroimaan hintaa alhaiseksi ja pelataan tutulle ostajalle halvempaa ostonpaikkaa. Kun tälläiset tilanteet ovat mahdollisia ja lähinnä paheksuttuja, jos sitäköön, niin luonnollisesti näihin tilanteisiin törmätään.

Olen varmasti itsekin hyötynyt ostotilanteista vastapuolen asemasta. Ja välillä olen käyttänyt tietoa häpeilemättä hyväksi. Olen ostanut asuntoja mm.

• Kuolinpesiltä
• Maksuvaikeuksissa olevilta yrityksiltä
• Happamoituneen kohteen, joka salkun potentiaalisimpana myyntinä onkin muuttunut mädäksi omenaksi. 

Kaikilla on oma lehmä ojansa. Myös minulla, en sitä kiellä. Tilanteet voi kääntää voitollisiksi kaikille osapuolille, mutta kyllä se vähän enemmän aikaa ja vaivaa vaatii.

Asuntomarkkinoilla on paljon hiljaista tietoa ja paljon keinoja käydä kauppaa lähes pelkästään kulisseissa. Tietoa voi ja kannattaa hyödyntää. Eikä se uuden oppiminen ikinä pääty, aina tilanteet elävät. On kuitenkin totta, että tili tehdään ostaessa ja samalla kaikki osapuolet voivat voittaa.

Yhä on ostajan markkinat, alennuksia on jo parin vuoden takaisiin hintoihin. Markkina on jo kyykönnyt, siihen vielä päälle alle markkinahinnan ostaminen. Hinnat siis yhä joustavat (ennemminkin alaspäin). Kuinka isosti? Lienee aika monenkin kysymys. Kuinka pitkään oston paikkoja esiintyy tähän tahtiin? Sen ainakin kaikki haluaisivat tietää. Pohjien kalastelu kun aina lopulta menee pieleen.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.