Pääomien kiertonopeus

Asuntosijoittaminen on houkutteleva tapa kasvattaa omaisuutta ja luoda passiivista tulovirtaa. Yksi keskeinen tekijä menestyksekkäässä sijoittamisessa on pääomien kiertonopeus eli se, kuinka nopeasti sijoitetut varat alkavat tuottaa ja palaavat takaisin uusiin sijoituksiin. Pääomien kiertonopeuden ymmärtäminen on olennaista asuntosijoittamisessa, sillä se vaikuttaa suoraan sijoittajan tuottoihin ja kasvun mahdollisuuksiin. Nopea kiertonopeus tarkoittaa sitä, että sijoitettu pääoma palautuu takaisin sijoittajan käyttöön nopeasti, mahdollistaen uusien sijoituskohteiden löytämisen ja kasvun.

Yksi tapa parantaa pääomien kiertonopeutta on valita huolella oikeat sijoituskohteet. Tehokkaasti hoidetut kohteet, jotka tuottavat säännöllistä vuokratuottoa ja ovat helposti vuokrattavissa, voivat toimia pääomien palautumisessa kuin hyvin öljytyt koneet. Lisäksi sijoittajan on tärkeää seurata ja optimoida kiinteistöjen tuottavuutta ja kustannuksia, jotta ne generoisivat mahdollisimman suuren tuoton mahdollisimman nopeasti. Sijoituksen alkupään tehokkaat investoinnit siis voivat maksaa itseään alkuperäistä huomattavasti reippaammin takaisin. Kiinteistökehittäminen ei siis ole vain markkinointijargonia. Kohteista ja vuokralaisista hyvä huolehtiminen kannattaa vuokrankorotuksien lisäksi.

Toinen tapa parantaa pääomien kiertonopeutta on käyttää vipuvaikutusta fiksusti. Velkavivun käyttö voi lisätä sijoitetun pääoman tuottoa, mutta samalla se myös kasvattaa riskiä. On tärkeää löytää tasapaino velan ja oman pääoman välillä, jotta pääomien kiertonopeus säilyy optimaalisena ja riski pysyy hallittavissa.

Lisäksi sijoittajan on otettava huomioon myös kohteiden arvonnousu ja mahdolliset myyntivoitot. Kohteiden arvonnousu voi tarjota mahdollisuuden myydä omaisuutta voitolla ja palauttaa pääomaa nopeammin ja isommin kuin pelkästään vuokratuotoilla. Kuitenkin, liiallinen myyminen voi hidastaa pääomien kiertonopeutta ja lisätä työmäärää ja veroseuraamuksia. Kohonneita arvostuksia ja parempaa vakuustilannetta voi myös hyödyntää uudelleenrahoittamalla. 

Veroja ei kuitenkaan kannata pelätä ja monella mm. oman asunnon jättäminen vuokralle voi kuulostaa fiksulta, mutta se on samalla tietoinen riski, koska yli 2v yhtäjaksoisen asumisen jälkeinen myyntivoittoverottomuus on aivan kiitettävä etu. Harvoin myös se oma asumus on välttämättä optimoitu juuri sijoitusasunnoksi. Se voi toimia, mutta mikäli jokin muu tai muut kohteet toimivat paremmin, niin pääomien kierrättämistä voi olla järkevää harkita. Tämä pätee kaikkeen, joutui sitä siteen maksamaan veroja tai syystä tai toisesta ei. Ja kuten olemme viimeaikoina huomanneet, verotus muuttuu jatkuvasti (lue: kiristyy). On myös oikea veroriski olla myymättä verovapaasti esimerkiksi kohdetta, joka ei ole juuri optimaalinen sijoitusasuntona, mutta johon on kertynyt kiitettävästi arvonnousua.

Yhteenvetona voidaan todeta, että pääomien kiertonopeus on keskeinen tekijä asuntosijoittamisen menestyksessä. Nopea kiertonopeus mahdollistaa sijoitetun pääoman jatkuvan kierrättämisen ja kasvattaa sijoittajan tuottoja pitkällä aikavälillä samalla helpottaen tai nopeuttaen salkun kasvua. Veroja ei tule liikaa karsastaa ja kyllä niitä vuokratuloistakin maksetaan aivan yhtäläillä kuin myyntivoitoista. Jotta pääoma kiertää ja toimii mahdollisimman tuottavasti, tulee valita oikeat sijoituskohteet, käyttää vipuvaikutusta fiksusti ja ottaa huomioon arvonkehitys ja verotus. Tavoitteena useimmiten on luoda tehokas ja kestävä sijoitussalkku, joka tuottaa jatkuvasti kasvavaa tuottoa.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Alle markkinahinnan ostaminen

Osaava ostaminen ja oikean diilin löytäminen oma taitolajinsa. Alle markkinahinnan ostaminen on mahdollista, ei mahdotonta eikä helppoa, mutta olen yhä varsin skeptinen alle markkinahinnan ostamisen osalta. En usko että oma ajatukseni juontaa kateellisuudesta, jota Suomessa osataan harrastaa. Enkä usko että se johtuu myöskään osaamattomuudesta, ehkä vähän. Skeptisyyteni juontaa ehkä ennemminkin tilanteista, joissa tavalla tai toisella ostaja on hyödyntänyt erilaisen kilpailuetunsa ehkä enemmän tai vähemmän kyseenalaisin keinoin.

Nykymarkkinassa alle markkinahinnan ostaminen on mielestäni erityisen vaikeaa. Markkinahinnan määrittely kun tällä hetkellä tuntuu olevan liki mahdotonta. Helppoa on sanoa ostaa 20% alennuksella jos eka verrokki roikkuu etuovessa ja ehkä se on roikkunut siellä jo 2v, joka jo itsessään voi selittää hintaeron. Tai jos sitä tehdään uudiskohteissa joiden velattomat listahinnat eivät juuri yleisissä markkinointimateriaalrissa tunnu joustavan. Vaikka lopputuloksissa olen uudiskohdemarkkinasta ymmärtänyt että isoihinkin alennuksiin päästään (aina -20-40%). Tai sitten vain aidot verrokit puuttuvat. En kuitenkaan koskaan ole ajatellut etteikö alle markkinahinnan ostaminen olisi mahdollista. Asuntojen kanssa touhuaminen kun on varsin tunteikasta peliä ja kentällä vaikuttavat niin monet asiat:

• Helppous
• Nopeus
• Asiantuntijuus
• Suorasanaisuus
• Avuliaisuus
• Kyvykkyys (deal closing)

Kaikki edellä mainitut vaikuttavat. Siivoukselle ja tavaroiden poisheitoille voi laskea arvon ja samalla ne vaikuttavat ehkä siihen tärkeimpään: helppous. Helppous myös auttaa nopeuteen. Mikäli vanhaa isoa omakotitaloa ei tarvitse tyhjentää vanhoista tavaroista ja siivota tip top tämän jälkeen, voidaan säästää useampia päiviä tai jopa viikkoja. Kuluja niistäkin poisheitoista ja siitä vaivasta syntyy, mutta se voi monasti nopeuttaa prosessia ja samalla helpottaa päätöksentekoa. Hinnan lisäksi prosessiin kuuluu monta muutakin palasta.

Alle markkinahinnan ostaja yleensä tietää mitä tekee ja tietää millaisia mahdollisia ongelmia ratkotaan ja missä asioissa voi auttaa kaikkien eduksi. Ikäviä on tilanteet, kun toisista tai toisten tilanteista pyritään vain JA vain ja ainoastaan hyötymään. Tilanne voi näyttää näennäiseltä ongelmanratkaisulta taikka asioiden helpottamiselta, mutta kuten aina, niin tunteet pelissa vaikuttavat isosti. Olen nähnyt tilanteita kun hallituksen puheenjohtaja ostaa haltuunotetun asunnon. Hallitusta jopa kehuttiin asian ratkaisusta. Olen myös nähnyt tilanteita kun ympärillä pyritään ankkuroimaan hintaa alhaiseksi ja pelataan tutulle ostajalle halvempaa ostonpaikkaa. Kun tälläiset tilanteet ovat mahdollisia ja lähinnä paheksuttuja, jos sitäköön, niin luonnollisesti näihin tilanteisiin törmätään.

Olen varmasti itsekin hyötynyt ostotilanteista vastapuolen asemasta. Ja välillä olen käyttänyt tietoa häpeilemättä hyväksi. Olen ostanut asuntoja mm.

• Kuolinpesiltä
• Maksuvaikeuksissa olevilta yrityksiltä
• Happamoituneen kohteen, joka salkun potentiaalisimpana myyntinä onkin muuttunut mädäksi omenaksi. 

Kaikilla on oma lehmä ojansa. Myös minulla, en sitä kiellä. Tilanteet voi kääntää voitollisiksi kaikille osapuolille, mutta kyllä se vähän enemmän aikaa ja vaivaa vaatii.

Asuntomarkkinoilla on paljon hiljaista tietoa ja paljon keinoja käydä kauppaa lähes pelkästään kulisseissa. Tietoa voi ja kannattaa hyödyntää. Eikä se uuden oppiminen ikinä pääty, aina tilanteet elävät. On kuitenkin totta, että tili tehdään ostaessa ja samalla kaikki osapuolet voivat voittaa.

Yhä on ostajan markkinat, alennuksia on jo parin vuoden takaisiin hintoihin. Markkina on jo kyykönnyt, siihen vielä päälle alle markkinahinnan ostaminen. Hinnat siis yhä joustavat (ennemminkin alaspäin). Kuinka isosti? Lienee aika monenkin kysymys. Kuinka pitkään oston paikkoja esiintyy tähän tahtiin? Sen ainakin kaikki haluaisivat tietää. Pohjien kalastelu kun aina lopulta menee pieleen.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Feel Good - Hyvä Vuokranantaja

Vuokranantajana ja asuntosijoittajana toimiminen on pääasiallisesti aika jees. Tutustuu erilaisiin alueisiin, asuntoihin/taloihin ja ihmisiin (niin vuokralaisiin, toisiin sijoittajiin, välittäjiin kuin myyjiin jne). Ala on varsin monipuolinen ja sosiaalinen. Ja vaikka uutisiin päätyy yleensä ne kauhutarinat (itsekin ”kauhutarinoistani” olen kirjoitellut aiemmin TÄÄLLÄ), niin totuus on tarua tai ainakin uutisointia tylsempää. Ei se taloudellinenkaan puoli lainkaan huono ole, tuottoakin voi tehdä. Posin kautta.

Mennäänpä sitten kuitenkin konkreettisemmin asiaan. Eli vuokranantajan niihin hyviin kokemuksiin:

• Yksi ensimmäisistä positiiviseksi käännettävistä vuokralaistilanteista tuli, kun sijoitusasuntooni nro 2 vaihtui vuokralainen. Tilanne on varsin tyypillinen: peritty vuokralainen, alle markkinahinnan vuokra, vuokrat kuitenkin maksettiin ajallaan ja asunnon kunto alkoi olemaan jo vähän niin ja näin. Täten ensimmäisen vuokralaisen lähdettyä oli otollinen aika päivittää asunnon pinnat ja samalla pöivittää vuokra ajantasaiseksi. Yksiön remontti ei ajallisesti eikä rahallisesti päätä huimannut ja tarkoituksellisesti siinä taisi juuri ennen kesäsesonkia tulla yksi tyhjä kuukausi. Peritty vuokralainen luovutti asunnon ”tyhjänä ja siivottuna”, joka piti sisällään mm. Vodkapullon, terassikalusteet (sisällä, ilman parveketta) ja pilkkivehkeet. Vuokralaisen kanssa sovittiin jokusen saturaisen pidättämisestä vuokravakuudesta tavaroiden hävittämiseksi. Kaikki voittivat ja pääsivät helpommalla.
• Sittemmin olen oppinut myös ymmärtämään lemmikkiystävällisen vuokranantajan merkityksen. Ja samalla vuokralaisia joilla on lemmikki, ne voivat olla aivan kultaa. Lemmikistä pidetään huolta ja samoin kodista ja lemmikki on usein se paras ystävä ja varsin hyvin koulutettu. Ehkä parhaimmassa kunnossa ja parhaiten siivottu asunto koskaan vaikka tai erityisesti siitä syystä, että kyseessä oli koira joka tyyliin olisi voinut tappaa käskystä.
• Olen myös päässyt motivoimaan vuokralaisia oman asunnon hankintaan ja käymään aiheesta hyvinkin valmentavia keskusteluja. Samoin kuin asuntosijoittajaksi ryhtymisestä ja siihen tai oman asunnon hankintaan liittyvistä huomionarvoisista seikoista. Olempahan välillä tarjonnut vuokrattua kohdetta ostettavaksikin olemassa olevalle vuokralaiselle
• Olen joustanut myös yksiön väliaikaisvuokraamisessa. Fun fact: yhtenä kesänä tiedän vuokralaisen pitäneen asunnon tyhjillään, koska se oli niin kiva ja siisti ja toisekseen se oli hänen kotinsa, eikä hän halunnut sinne ketään enemmän tai vähemmän vierasta. Tilanne muuttui parin kesän jälkeen ja väliaikaisvuokraukset saatiin sovittua sujuvasti ja autoin niiden osalta tarpeen vaatiessa. 
• ”Tuuletin ja toi sisäikkuna meni rikki,, kun veto heitti ikkunan kiinni”. Vuokralainen valmiina korvaamaan, mutta ikkunaremontin ollessa juuri nurkan takana asunnon osalta ”Ei se mitään, se menee muutenkin nyt uusiksi”. Ikkuna muutoin ehjä ja toki ohjeistettu, että mikäli ikkuna vetää normaalia enempi, niin jotakin tehdään ja ikkunafirmakin siinä auttoi. Jollei taidolla niin isosti tuurilla.
• Viimeisimpänä, ja tämän kirjoituksen innoittajana, sain myös varsin miellyttävän ja pitkän palautteen varsin pitkäaikaisilta vuokralaisiltani. Kiittivät joustavuudesta ja avusta mm. rikkoutuneiden kodinkoneiden ja vuotavien hanojen matkan varrella. Kommunikaatio on kaiken a ja o. Joustavuus myös säästää paljon vaivaa (ja samalla rahaa) ja erityistä kiitosta sain kesävuokra ideastani, kun tiesin vuokralaisten aina kesäksi siirtyvän kotikonnuilleen. Se voi olla kaikille reilu ratkaisu: vuokralaiset eivät joudu muuttorumblaan (maksaa sekin jotain, ainakin paljon vaivaa) ja itse kuitenkin katan kulut mahdollisesti pienen tuoton kera, eikä asuntokaan kulu samaan tahtiin. Ja jos kyseisellä niksillä varmistelee 3-4 vuoden vuokrasuhteen niin on sekin ihan kiva jos moisella säästää itseltäänkin 1-2 uuden vuokralaisen etsinnän vaivan.

Tässäkin oli vain muutamia esimerkkejä ja matkan varrella varmastikin osa hienoista kokemuksista onkin jo unohtunut. Edukseen voi erottua monella tavalla ja molemminpuolisen hyvän fiiliksen voi saada aikaan helpoillakin tavoilla. Positiivisuudesta ei pessimistisessä Suomessa niin paljoa haittaakaan ole. Asioihin voi aina suhtautua varauksella, mutta asioilla on tapana sumpliintua lopulta ihan hyvin. Ja ihmiset ovat lähtökohtaisesti kunniallisia kansalaisia ja vuokrista tingitään lähes viimeisimpänä. En voi valittaa. Kohti parasta vuokranantajuutta ja sen yli.

Pääsiäiskettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Shiny object syndrooma

 

Erityisesti alkuvaiheen asuntosijoittajalla saattaa esiintyä shiny object syndroomaa. Suomennettuna ehkä ennemminkin: säntäilyä. Tämä suurelti saattaa johtua siitä, että aloitteleva asuntosijoittaja ei vielä tiedä omaa osaamistaan ja toisaalta kartoittaa markkinan mukana myös itseään. Kukaan ei ole seppä syntyessään ja harvemmin sitä asuntosijoittajanakaan tajuaa heti aloittaessaan sitä tiettyä taiteenalaa johon paneutua syvemmin ja jolla jatkaa. On flippaamista, BRRRR methodia, asuntohakkerointia, verosuunnittelua, uudiskohteita, kamalia remppakohteita, keskustaa, syrjäseutua ja vaikka ja mitä arvonnousua tai arvottomuutta. 

Myönnän myös itselleni säntäilyn jääneen päälle tai nykymarkkinassa vähintäänkin syntyneen uudelleen. Asuntomarkkinan möyriessä jos jonkinlaisissa mudissa olo asuntosijoittajana on kuin karkkikaupassa. Ostin jo yhden kohteen (siitä lisää TÄÄLLÄ) ja mielestäni varsin sopuisaan hintaan. Ja vieläpä ilman että olisin suututtanut ketään vaikka hermoja varmastikin koettelin. Alennusmyyntiä on nähtävissä. Kohteet melko todennäköisesti happanevat ja lopputuloksena voi olla asuntojen dumppaamista, jolloin tilaa isommallekin tinkimiselle jää. Erikoisuutena on, että tilanteisiin voi palata, eli ovia kannattaa jättää auki suuntaan jos toiseen. Aiempi tinkitarjous ei välttämättä mene läpi, mutta myyjän palatessa asiaan voi jopa hitusen yrittää tinkiä entisestään. Liian röyhkeäksi ei kannata heittäytyä, mutta myyjän palatessa astialle on vaihtoehdot mitä todennäköisemmin myyjällä vähissä. Ostajalla usein voi olla montakin kohdetta kiikarissa ja tarjouskierrosta voi pyörittää niissä vuorotellen. Tällöin sitoutuminen ja ”liikaa maksamisen riski” madaltuu jonkunkin verran, kun ei ole pakko saada juuri jotain ja kun on vaihtoehtoja.

Tavallaan eletään asuntosijoittajan alennusmyyntejä, mutta riskejä ei samalla voi surutta lakaista maton alle. Pohjatyö kannattaa tehdä ja neuvottelemalla voi pyrkiä saamaan suojaa itselleen mahdollisesti yhä jatkuvaa alamäkeä ajatellen. On kuitenkin useampi suunta johon huomio voi kiinnittyä. Sama pätee useampaan talotyyppiin aina pienemmistä uudiskohteista, rivitaloihin tai vaikkapa omakotitaloihin. Houkuttelevat hinnat houkuttelevat yhä useammin tarkastelemaan useampaa vaihtoehtoa, jolloin toki ajallinen panostuskin kasvaa. Samalla toki pysyy positiivisesti markkinatilanteesta paremmin ja monipuolisemmin ajantasalla.

Siinä on vissi ero, että ostaako yksiötä vaiko omakotitaloa sijoitukseen. Vaikka itsekin ensiasuntoa etsiessä aloittelin perinteinkäämmin, niin ensiasuntonanihan päädyin omakotitaloon. Säästin ensinnäkin sievoisen summan varainsiirtoverossa. Samalla hintaero esimerkiksi kerrostalokaksion ja omakotitalon välillä oli yllättävänkin pieni, varsinkin kun huomioi korjausvelan ja sen, että tykkään tehdä paljon itse. Veikkaan, että jo tuo oli lähtösysäys lähteä tutkimaan asunto/talomaailmaa monipuolisemman. Eli siitä se sähläyssyndrooma alkoi? Toisaalta alkuun olikin hyvä tutustua alaan monipuolisemmin. Toisaalta en voi vielä tähän päiväänkään saakka, yli 10v jälkeen, täysin väittää löytäneeni omaa erikoislajiani. Lieneeköhän se juurikin monipuolisuus? It’s a blessing and a curse.

Toisaalta tiedän, että aito flippaaminen ei ole juttunu, kuin ei myöskään airbnb tyylinen lyhytaikainen vuokraus. Perinteikkäämmät BRRRR kohteet ovat enemmän alaani. Voihan niitä värikynäillä 7 vuoden asuntoflipeiksi, kuten ensisijoitusasuntoani (aiheesta enemmän TÄÄLLÄ). Ymmärrän myös kattavasti taloyhtiönaailmaa aina isompiin remontteihin asti. Samalla ymmärrän talojen maailmaa ja niihin liittyvää remontointia ja luparumblaa. Olipa kyseessä sitten yksiön tai omakotitalon remppa, molemmissa on puolensa.

On hyvä selvittää asuntosijoitusmaailman mahdollisuuksia laajemmin. Erikoistumista voi tehdä tarvittaessa ja myöhemmin. Toisaalta kokonaisuutta on hyvä ymmärtää monipuolisesti. Ja mahdollistaahan laaja osaaminen ja ymmärrys nopeamman reagoinnin ja suunnanmuutokset. Vielä on paljon asuntosijoittamisen taiteen alalajeja joita vähemmin suomessa rummutetaan. Otetaan nostoina vaikkapa: asuntohakkerointi (aiheesta olen aiemmin kirjoitellut TÄÄLLÄ) ja vihreä vuokranantaja (enkä viittaa aloittelijaan) ja siitäkin aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ.

Ihan kaikkialle ei kannata säntäillä vaikka itse myönnän omat säntäilyn syntini. Monipuolinen kartoittaminen ja ymmärrys kannattaa, mutta syvempi osaaminen kannattaa keskittää tarkemmin. Ottanen asiasta opikseni, mutta seuraillaan miten asiat edistyvät.

Säntäilijäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Osta kuin omaa?

Sijoitusasuntoa ei osteta kuin omaa? No kyllä ja ei. Mutta jos kyseessä on läävä, lienee asialle syytä tehdä jotain. Todennäköisesti siellä ei muitakaan asustelisi. Jos kyseessä on liian pieni tai hölmö pohja ei siellä silloinkaan varmaan muita asustelisi. Sijainti jos on keskellä ei mitään kaukana kaikkialta, moni ei varmaan sielläkään asuisi. Kaiken ei tarvitse olla priimaa, mutta kaiken on sijoitusasunnoissakin oltava hyvin mietittyä. Siinä mielessä kyllä ymmärrän, että asuntosijoittaja, jolla itsellään on 4 henkinen perhe, niin opiskelijayksiön hankkiminen opiskelijakaupungista ja peilaaminen oman elämän käytännöllisyyksiin tai niiden puutteisiin, se on aika varmasti väärä tapa. Sitä voi peilata vaikka siihen, että olisiko itse opiskelijana asunut moisessa ja syvällisemmin pohtia, mitä erityisesti arvostaisi. Tai jos vaikkapa hyppäisikin vielä osittain opiskelemaan, niin toimeisiko asunto vaikkapa omana tukikohtana. Monelle opiskelijalle asunto on juurikin sitä. Jotkut jopa käyvät lähes viikoittain kotikunnillaan ja saattaa olla että opiskelu ja opiskeluriennot vievät mukanaan, niin asunnolla vietetty aika onkin varsin rajallinen. 

Ei ole yhtä ainoaa oikeaa tai väärää tapaa ostaa asuntoa, oli kyseessä sitten omaan tai sijoituskäyttöön. Parhaimmassahan tapauksessa voi kyseeseen tulla molemmat. Erityisenä plussana tällöin pidän:

- omakohtainen asunnon, taloyhtiön ja alueen tuntemus

- ongelmanratkaisukyvyn parantuminen

- vuokranantajan kasvojen luonti ja sitouttaminen paranee. Samoin taloyhtiövaikuttaminen saattaa parantua.

- olemassa oleva ja hyödynnettävä kontaktiverkosto

”Voisin asua täällä itse” ei tee kohteesta vielä mitään lähimaillekaan sijoituskelpoista. Toisaalta niitä lukuja on yleensä jo ennen moista pohdintaa käytyä läpi, joten oman asumisen pohdinta tulee yleensä vasta muun perinteikkäämmän ja laskelmallisemman pohdinnan jälkeen. Ostaisinko tai asuisinko kohteessa itse toisaalta edesauttaa pohtimaan asunnon plussia ja miinuksia kriittisemmin. Samalla se auttaa peilaamaan pohdintaa siihen suuntaan, mitä muut ja erityisesti se oma kohderyhmä ajattelee. Pelkkä laskinkaan kun ei riitä.

Se mitä tulee oman ostamiseen kestävyyden osalta, niin voisin välillä jopa väittää, että paremmin kulumista ja ilman huoltoa pärjäävät valinnat toimivat sijoitusasunnoissa paremmin. Vaikka ja kuinka ajattelisi, että itselle ostaisi enemmän priimaa, niin en juurikaan omien asuntojen ja sijoitusasuntojen mm. teknisissä valinnoissa mitään muuttaisi. Asiat menevöt ennemminkin hinta-laatu-käytännöllisyys edellä. Nykyisessä kodissamme on Mielen pelit ja vehkeet, mutta en rynnännyt avosylin ostamaan uutta integroitua kahvikonetta saati tilaamaan 500e varaosaa ihan vaan merkkifanaattisuudesta. Kaikki ei ole Mieleä ja aivan kalleinta priimaa. Ei myöskään sijoitusasunnoissa ja myönnän etten niihin nyt ehkä kovin heppoisin perustein päätyisi valitsemaan esim Mielen settejä. Nekin kun nyt sattuivat tulemaan nykyisessä asumuksessamme kaupan teon yhteydessä mukana. En valita, mutta en voi myöskään vain kehua. Laadukasta saa jo yhden varaosan hinnalla ja toisekseen ehkä vähemmän nimekästä lähes yhtä laadukasta jo voi melkein ostaa yleensä samaan hintaan useampia varastoon. Enkä puhu pelkistä integroiduista kahvimasiinoista. Kaikessa on puolensa.

Perinteinen ”ammattilaisten” vinkki on, että sijoitusasunto ostetaan laskin kädessä. Täytyy unohtaa logiikka, jolla katsoo asuntoja omaan käyttöön. Mielestäni yhdistelemällä sopivasti vähän kaikkia yllä mainittuja. Kun asunto toimii moneenkin suunnitelmaan (exit/pito plan A, B ja C jne) tarjoaa se mahdollisuuksia. Jos jokin yhtälö ei toimi tai myynti/vuokraaminen ei onnistukaan? Toimiiko se toisinpäin: vuokraaminen/myynti mielessä? Exit remontin jälkeen? Exit ensimmäisen vuokralaisen jälkeen? Airbnb (tai muu lyhytaikainen)? Midtermrental? Kalustettuna? Välivuokraus? Kimppakämppä? Jos vaihtoehtoja on vain yksi ja asiaa on katsonut liian kapeasti voi homma tyssätä, kun se yksi vaihtoehto ei toimikaan tai maailma muuttuu ympärillä, kuten useampaan otteeseen on jo viime vuosina saanut huomata. Jos on pelimerkit valmiina vaihtoehtoisiin ajatuksiin, ollan jo puolimatkassa eteenpäin.

Et voi ostaa itsellesi ja sijoitukseen? No kyllä ja ei. Nyt mennään jo varsin tunteita herättäville vesille. Osto ja vuokraamatta jättäminen tai myymättä jättäminen on jo itsessään jälleen sijoituspäätös. Oma asuntokin voi olla sijoitus ja siihen liittyviä laskelmia on jos jonkinmoisia. Olisiko se jopa yksi yleisimmistä syistä alkaa vuokranantajaksi: oma vanha jää vuokralle. Sitä ennen sitä on jo voinut kokeilla Airbnb kämppänä. Se voi siis olla omassa käytössä ja jopa samalla tuottavana yksikkönä sijoituskäytössä. Ja ilman kaikkea noita muitakin se on tuottanut henkistä hyvää (tai pahaa?) ja toisaalta vaihtoehtoiskustannussäästöjä? Niihin laskelmiin en sen tarkemmin pureudu ja niihinkin löytyy yksi jos toinenkin kirjoitus niin suomeksi kuin englanniksikin. Olen itsekkin sohaissut aihetta laskelmieni kera TÄÄLLÄ. Oma asuntokin voi olla isosti sijoituspäätös tai vähintäänkin osa siitä.

Vaihtoehdoista on siis hyötyä, se voi jopa olla varsin tuottoisaa.

Vaihtoehtoistodellisuuden omistava kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Neuvottelutaitoja vai neuvottelutaidottomuutta?

Asuntosijoittaminen on monille houkutteleva tapa kasvattaa varallisuutta ja tavoitella taloudellista vapautta. On kuitenkin selvää, että menestyksekäs asuntosijoittaminen vaatii enemmän kuin pelkkää tuuria. Se vaatii sekä neuvottelutaitoja että kykyä selviytyä tilanteista, joissa neuvottelutaidot eivät välttämättä riitä.

Neuvottelutaidottomuutta ja neuvottelutaitoja sekä ripaus tuuria - Siitä on hyvä asuntosijoittaja tehty.

Neuvottelutaidottomuus voi olla yksi sudenkuoppa asuntosijoittamisessa. Monet asuntosijoittajat voivat löytää itsensä tilanteesta, jossa neuvottelutaidot eivät riitä. Tämä voi johtaa huonoihin kauppoihin, ylihinnoiteluun ja pettymyksiin. Neuvottelutaitojen puute voi myös johtaa siihen, että menettää hyviä mahdollisuuksia. Ylimielisyys ja muuntautumiskyvyttömyya voivat yhtälailla johtaa neuvottelutaidottomuuteen. Samoin kuin FOMO eli yleisestikin sijoitusmaailmassa tunnettu Fear Of Missing Out. Tilanteet ovat erilaisia ja tilanteet elävät, ne vaativat reagointia ja muuntautumiskykyä. Vuosien kokemuskaan ei ole oikotie onneen, se voi välillä jopa kangistaa.

Hyvät neuvottelutaidot ovat elintärkeitä asuntosijoittajalle. Ne voivat auttaa saamaan ja löytämään parempia diilejä, alhaisempia hintoja ja luomaan pitkäaikaisia suhteita myyjiin ja muihin sijoittajiin. Neuvottelutaidot voivat myös auttaa sijoittajaa selviytymään vaikeista tilanteista ja löytämään luovia ratkaisuja ongelmiin.

Ripaus tuuria: Onnekas sattuma vai hyvin suunniteltu valinta?

Vaikka tuurilla voi olla osuutensa asuntosijoittamisessa, on tärkeää muistaa, että menestyksellinen sijoittaminen perustuu usein hyvin suunniteltuihin valintoihin ja johdonmukaiseen työhön. Sijoittajat voivat löytää hyviä mahdollisuuksia ja onnekkaita tilanteita, mutta nämä tilanteet eivät yleensä ilmesty tyhjästä. Ne vaativat aktiivista etsintää, analyysiä ja valmistautumista.

Menestyksekäs asuntosijoittaminen vaatii siis sekä neuvottelutaitoja että kykyä selviytyä tilanteista, joissa neuvottelutaidot eivät riitä. Yleensä tuuri seuraa itse tekemisen tahtia ja matkaan varmasti mahtuu niin hyvää kuin huonoakin tuuria. Hyvät neuvottelutaidot voivat auttaa sijoittajaa saamaan parempia diilejä ja selviytymään vaikeista tilanteista, kun taas neuvottelutaidottomuus voi johtaa pettymyksiin ja huonoihin päätöksiin. Lisäksi on tärkeää muistaa, että menestyksekäs sijoittaminen vaatii aikaa, kärsivällisyyttä, muuntautumiskykyä ja jatkuvaa oppimista.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.

Flip flop asuntosijoittaminen

Onko flippaaminen nykymarkkinassa täysi floppi vai kuningasidea? Onko jo pelkästään asuntosijoittaminen nykymarkkinassa floppi? Ammattimaiset asuntosijoittajat ja erityisesti alalla flippaamiseen suuntautuneet varmastikin saavat yhtälöt toimimaan markkinoista riippumatta. Viimeinen vuosi tai kaksi eivät kuitenkaan liene olleet helppoja. Ei välttämättä helppoja olleet ne ajat ennen näitä koronnostojakaan ja kiinteistömarkkinan äkkijarruttamista. Onhan tässä jo ollut koronaa ja rakennusmateriaalien ja muiden kulujen jäätävää nousua.

Maailma yhä näyttää varsin epävarmalta, niin mistä sitten flippaamalla tehdä tuottoja? Pitää osata ostaa oikein ja oikealla hinnalla. Flippaajalla on kuitenkin aina oma tuntumansa ja otteensa markkinasta. Harva tehnee flippejö ihan pelkällä mututuntumalla. Mutta mitäpä sitten vaikka tekisikin? Mututuntumakin muuttuu lopulta kokemukseksi ja varmasti opettaakin jotain. Onko kyseessä sitten lopulta enää mututuntumaa?

Onhan tässä itsekin tullut tehtyä yksi jos toinenkin flippi. Ensimmäistä sijoitusasuntoa olen tituleerannut mm. 7 vuoden flipiksi. Ehkä täten se on myös otsikonkin mukainen flip flop ja tulihan sitä tovi väänneltyä ja käänneltyä. Se jopa taisi ensisijaisesti olla flippikohde, koska vaihtoehtonani oli remontin jälkeen laittaa kohde suoraan myyntiin, jos siltä olisi tuntunut ja luvut olisivat siltä näyttäneet. Tovi siinä lopulta vierähtikin ennen myyntiä ja 7. vuoden flippiin voi tutustua tarkemmin TÄSTÄ. Ja onhan sitä tullut remontoitua myös parikin omakotitaloa uuteen uskoon. Toinen jopa lopulta oli flippi ja samalla varmasti jälleen floppi, koska eniten siitä projektista jäi käteen projektin johtaminen, delegointi, aikatauluttaminen ja priorisointi. Eipä siitä ollut lainkaan haittaakaan, että kyseiseen kohteeseen tuli samalla tehtyä varteenotettava energiaremontti energia-avustuksineen. Tönöprojektiin pääseekin tutustumaan tarkemmin mm. TÄSTÄ. Enemmän rahan sijaan siitä jäi jos jonkinlaista kokemusta. Erityisesti DIY flippaajan on hankalaa tai ehkä ennemmin raadollista alkaa laskemaan omalle ajalleen hintaa. Se on kuitenkin varsin silmiä avaavaa.

Flippaaminen ei ole loppunut. Se on vähentynyt, mutta niin on kauppa muutoinkin, joten ei sekään nyt yllätyksenä tule. Flippaaminen ja asuntosijoittaminen muutoinkin voi tehdä jonkinlaisen uudelleentulemisen jahka markkina tästä vähän aukeaa ja korkotilannekin selviää. Tällä hetkellä on myös aikaa hiota suunnitelmia ja toisaalta löhteä toteuttamaan itseään. Nopean flipin toteuttaminen nopean kovan voiton toivossa tässä markkinassa voi olla haasteellista, jollei jopa varsin turmiollista. Jos tekee taustatyöt huolella, osaa ostaa oikein ja oikealla hinnalla eikä hosu flippiremontin osalta voi olla varsin hyvät ja tuottoisatkin mahdollisuudet. Sinnikkyyttä ja pelikestävyyttä on kuitenkin tässä jo parisen vuotta punnittu. ”Älä myy” ohje on helppo tilanteessa, kun se vielä on mahdollista. Kaikilla lienee se oma ”breaking point”, mutta pelivaraa ja puskuria on aina hyvä olla.

Asuntoflippaamista ei kannata lähteä toteuttamaan puolivillaisesti eikä flipflopit jalassa. Tällöin se voi tulla omille jaloille ryminällä. Ja sitten sattuu. Mutta kuten kaikki sijoittaminen, asuntosijoittaminen ja niin myös flippaaminen, ne toimivat joka suhdanteessa. Ne toimivat eri tavoin eri suhdanteissa, mutta kyllä ne silti lienee mahdollista saada toimiviksi. Taustatyöt kannattaa tehdä yhä huolellisemmin. Markkinat yhä hakevat suuntaa, niin oma selusta kannattaa turvata huolella. Possulle huulipunaa ei välttämättä enää toimi, mutta toisaalta ei niitä kultaisia hanojakaan kannata aivan jokaiseen kohteeseen iskeä.

Flippi vai floppi? Vastaus siihen kannattanee etsiä peilistä. Ja sekin tulee jokaisen kohteen osalta tuomita erikseen. Kaikki kohteet eivät todellakaan toimi flippaamiseen. Toisaalta kaikki kohteet eivät voi muutoinkaan toimia. Luovuuden hulluudella ei ole rajoja, joten yhtälailla kaiken voi saada toimivaksi, eikä pelkästään exeliä väännellen ja käännelle. Vaikkakin numerot merkkaavat paljon. Flippaaminen on kuitenkin asuntosijoittamisen yhtenö toteuttamismuotona ennemminkin mahdollisuus kuin uhka. 

Flipflop kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittamisen sielunmaisema

Onko asuntosijoittaminen osa suomalaista sielunmaisemaa ja varteenotettava sielunrauhaa tuova sijoituslaji?

Asuntosijoittamista ja siihen liittyvää tavoitetta on jos jonkinmoista. Voidaan tavoitella miljoonaomaisuuksia, lisätulovirtoja taikka aikaistetun riippumattomuuden mahdollistajaa. Toisilla tavoitteet voivat olla vain taloudellisia ja toisilla myös aineettomia ja vastiikkettomampia tai sitten toiminta voi olla ihan jotain muuta taikka kaikkea siltä väliltä, meitä kun on moneksi.

Toisen miljoonaomaisuus voi sisältää parikymmentäkin asuntoa, toisella voi olla vain yksi arvokohde. Tulo- ja kassavirrat ja niidenkin laskentatavat vaihtelevat. Tottakai lopulta ratkaisevat:

• Syy (why)?
• Tavoitteet?
• Mitä pitää jäädä viivan alle?

Ilman syytä on hankala edistää asioita tai varsinkaan edetä. Mitkä siis ovat ne motivaatiotekijät? Jos haluaa leppoistaa omaa elämää on kuvio varsin erilainen kuin vaikkapa tilanteessa, jossa haluat viettää enemmän aikaa perheen kanssa. 

Tavoite voi olla monivaiheinen aina asuntomäärästä vaikkapa päivätyön lopettamiseen. Lopputuloksena kuitenkin usein ratkaisee: mitä jää viivan alle. Elintavat, tottumukset ja kulut vaikuttavat paljon. Tilannettaan ei kannata vetää liian tiukoille. Täten puskuria on hyvä olla ja toisekseen sijoituslajejakin kannattaa olla useampia. Kuormastakin (eli pääomasta) voinee syödä, mutta tietysti tuotoilla olisi hyvä päästä mahdollisimman pitkälle. Asuntosijoittajalle toisaalta tyhjät kuukaudet tai/ja remontit voivat vaikuttaa paljon. Toki niitäkin voi ennakoida ja niiden minimoimiseen ainakin voi vaikuttaa.

Oma sielunmaisemani on muuttunut varsin merkittävästi perhetilanteiden muuttuessa. Muistan yhä joskus käyneeni keskusteluja, että 3-4 asuntoa riittäisi kattamaan leppoisan elämän esim Thaimaassa. Mahtaisiko nykyään riittää? Ja toisekseen paljon riippunee myös velkavivusta. Se oli vielä sitä aikaa kun murehdittavana oli vain oma takalisto. Tilanteiden muuttuessa myös tavoitteet ja mahdollisesti myös keinot muuttuvat. 4 velatonta asuntoa voisi riittää, mutta kohteiden vaatimukset olisivat varsin tarkat ja erilaiset kuin aiemmin.

Olen alkanut arvostamaan myös aikaani aivan eri tavalla. Jokaisen euron perään katsominen kun ei enää riitä. Sijoittamisen tarkoitus on muuttanut muotoaan. Myös DIY (tee-se-itse) asuntosijoittaminen on järkevöitynyt. On asioita joita voi ja haluaa tehdä itse, mutta on myös asioita joita voi ja kannattaa delegoida. Työmaiden sijaan käytän aikaani mieluummin muilla tavoin. Yhä edelleen on tilanteita jolloin vanhan keittiön laittaminen halki, poikki ja pinoon on jopa hauskaa. Lekalla seinän kaatamisessakin on puolensa, samoin kuin vaikkapa Ikea keittiötä kootessa tai vaikkapa seinää tasoitellessa.

Asuntosijoittaminen on monipuolinen ja merkityksellinen sijoitusmuoto, joka heijastaa sijoittajan omaa sielunmaisemaa eli ajatuksia, näkemystä ja tavoitteita. Sielunmaiseman tärkeys korostuu sijoittajan pyrkimyksissä saavuttaa taloudellista riippumattomuutta, lisätuloja taikka tavoitteissa muuttaa elämäntyyliä. Motivaatiotekijät voivat vaihdella yksilöllisesti, mutta sijoittajan on tärkeää selvittää, miksi hän haluaa sijoittaa ja mitä tavoitteita hän pyrkii saavuttamaan. Tärkeää on myös harkita, miten sijoitukset sopivat omaan elämäntilanteeseen ja millaisia vaikutuksia ne voivat tuoda taloudelliseen tilanteeseen sekä vapaa-aikaan. Oman sielunmaiseman muuttuessa myös sijoitusstrategia ja -tarkoitus voivat muuttua, ja on tärkeää pysyä joustavana ja sopeutua uusiin tilanteisiin. Lopulta sijoittamisen tarkoitus saattaa laajentua pelkän taloudellisen hyödyn tavoittelusta myös elämänlaadun parantamiseen ja vapaa-ajan arvostamiseen.

Sijoittaminen ei ole itse tarkoitus vaan ennemminkin keino joka auttaa jonkin päämäärän saavuttamisessa.

Taivaanrannanmaalarikettu kiittää kuittaa ja kumartaa jälleen.

The art of real estate investing

In the world of financial endeavors, few paths offer both tangible returns and intangible satisfaction quite like real estate investing. It's a realm where numbers meet creativity, where strategy intertwines with vision, and where success is measured not just in dollars, but in the stories of properties transformed and communities revitalized.

The Canvas of Opportunity

Real estate investing presents a vast canvas of opportunity, limited only by one's imagination and determination. From residential properties to commercial ventures, each parcel of land holds the potential for profit and impact. Whether it's renovating a historic home, developing a mixed-use complex, or acquiring rental properties, the options are as diverse as the investors themselves.

Brushstrokes of Strategy

Like any art form, real estate investing requires a strategic approach. It's not just about buying low and selling high. It's about understanding the market, analyzing risks, and identifying opportunities. Successful investors carefully craft their portfolios, balancing short-term gains with long-term stability and adapting strategies to forever changing world around us.

The Palette of Creativity

But real estate investing is more than just numbers and spreadsheets. It’s people business and also a creative endeavor. It's about envisioning the potential of a neglected property, seeing beyond its current state to what it could become. From architectural design to interior decor, investors have the opportunity to leave their mark on the spaces they acquire, transforming them into valuable assets. Creativity helps with aqcuisitions and to intertacting with orhers. 1+1 can be 3.

The Masterpiece of Impact

Ultimately, the true art of real estate investing lies in its ability to make a difference – both financially and socially. It's about revitalizing homes, creating jobs, and providing a service called home. It's about leaving a legacy that extends beyond balance sheets and profit margins.

Painting My Own Future

In the grand tapestry of investment opportunities, real estate stands out as a blank canvas with loads of potential. But like any art form, success in real estate investing requires passion, patience, and a willingness to embrace both the analytical, physical and the creative aspects of the craft. Real estate investing can never be just about making money – it's about painting your own future and choosing the ways you want to make it.

Over and out.