Vuokranantajan #stressitesti

Corona muuttaa ja on muuttanut maailmaa. Ihmisiä on lomautettu ja lomautetaan, yhtiöitä on konkurssin partaalla, vuokralaiset ilmoittavat etteivät maksa vuokriaan, pörssistä haihtui about viikossa kolmannes, tosin molempiin suuntiin on menty ja lujaa.

Mitä tehdä kun puskurit sulavat ja/tai pomminvarmasta työpaikasta lomautetaan tai yritys meneekin konkurssiin? Monen arkea ja taloutta testataan. Kävin tässä pääsiäisen kynnyksellä kääntymässä twitterkeskustelussa vuokranantajien puskureista, joten paneudutaan tällä kertaa vuokranantajan stressitestaukseen.

Aiemmissa blogiteksteissäni olen kirjoitellut vuokranantajan talouden kulmakivestä ja omasta vuokranantajan taloudestani. Kaikilla osa-alueailla on merkittävä rooli vuokranantajan taloudessa ja stresseissä.

• Vakuudet (linkki aiempaan julkaisuun)
• Maksukyky (linkki aiempaan julkaisuun)
• Talous (linkki aiempaan julkaisuun)
• Oman talouden testausta (linkki aiempaan julkaisuun)

Lainanhakijalla teetetään pankissa 6% koron stressitesti. Taloyhtiölainoissa ei testata mitään, tällöin oman talouden testauksen tulee toimia tarpeeksi kriittisesti. Yksityisillä vuokranantajilla on luultavasti jossain vaiheessa vuokranantajuutta pankki vastapuolena riskitsekkaamassa, mutta muutoin ollaan aika oman riskienhallinan piirissä. 

Suomalaiset ovat tyypillisesti hyvin säntillisiä ja maksavat usein asumisensa ensin. Pitäähän kaikkien asua jossain. Monet yhä ajattelevat velan pahaksi (aiheesta aiemmin täällä) ja se pyritään minimoimaan ja siitä pyritään pääsemään mahdollisimman nopeasti eroon. Sijoittajien veressä virtaa kuitenkin ahneus ja vaikka monasti asuntosijoittajien puhutaan sijoittavan maltilla, niin velkaa on käytössä. Oman pääoman tuottoa kasvatetaan lainarahalla, asuntojen osalta puhutaan usein myös suurista summista. Tällöin myös riskit kasvavat ja riskienhallinta on jopa suotavaa.

Markkinahäiriöt vaikuttavat kuitenkin kaikkiin. Vaikka monet asuntosijoittajat sanovatkin, että pörssikurssit laskivat kolmanneksen, vuokrani eivät ole laskeneet yhtään, ei tämä tarkoita etteikö riskejä ole ilmassa. On totta etteivät asunto- ja/tai vuokramarkkinat reagoi samaan tahtiin pörssien kanssa, mutta muutoksia on ilmassa. Yrityksiä menee konkursseihin, ihmisiä on jo lomautettu ja vuokranmaksukyvyt ovat vaarassa, henkilökohtaisiakin konkursseja varmasti nähdään. Voipi olla että vuokranantajiakin menee konkurssiin. 

Joillekin tämä on vain uhka, joillekin tämä on mahdollisuus, toiset ovat varautuneet ja toiset eivät. Riskit ovat hallittavissa ja täten myös vuokranantajan stressitesti saattaa olla ajankohtainen.

Oma kysymykseni kuului puskurikeskustelussa, että miten kysymys puskurien kestävyydestä tulee määrittää? Otetaan esimerkiksi neljä täysin erilaista asuntosijoittajaa, joita varmasti kaikkia löytyy.

1. Eläkeläinen, jolla on vakaat varmat tulot (netto 1750e/kk), oli korona tai kriisi tai ei. 2 sijoitusasuntoa (vuokratulo 2x520e). Vastikkeet 120e/asunto. Lainaerä 300e/kk. Oma velaton asunto. Asumismenot 250e/kk. Tulot-menot=2000e
2. Työssäkäyvä, jolla pitkä vakituinen työ (netto 2200e/kk). 3 sijoitusasuntoa (vuokratulo 3x530e). Vastikkeet 2 asuntoa 120e/asunto. Yksi asunto on täysin taloyhtiölainalla, kokonaisvastike 620e. Lainaerät 800e/kk. Velallinen oma asunto, lainaerä 500e/kk. Asumismenot 250e/kk. Tulot-menot=1380e
3. Pariskunta toinen opiskelee uutta ammattia, toinen töissä (netto 750e+2250e/kk). Sijoitusasuntoja 7 (vuokratulo 7x530e/kk). 3 kohdetta vastikkeet 120e/asunto. 4 uudiskohdetta, lähes täysin taloyhtiölainoilla, kokonaisvastikkeet 620e/kk/asunto. Lainaerät 1000e/kk. Asuvat vuokralla 800e/kk. Muut asumismenot 100e/kk. Tulot-menot=1970e

Case 1 tulot ovat oikeastaan tilanteessa kuin tilanteessa varmat. Täten kysymyksenä puskurien kestävyydestä, kysytään lähinnä elinikää. Asunnot voivat käytännössä olla tyhjillään ja silti normaalilla elämällä ilman luksusta mitä luultavimmin tulee toimeen. Puskureita tarvitaan lähinnä suurempiin oman kodin taikka sijoitusasunnon remonttiin. Elämiseen jäisi vielä varaa vaikka tonnin vuokratulot jäisivät saamatta.

Case 2 JOS kaikki 3 asuntoa olisivat tyhjillään samaan aikaan tilanne voisi olla melko tukala. Jotta elämä jatkuu tulisi pystyä joitain puskureita hyödyntämään. Corona tai muu syy äkilliseen palkkatulojen tyrehtymiseen olisi melko musertavaa. Tällöin 1 tai 2 asuntoa vailla vuokralaista alkaisivat vaatimaan ja syömään puskureita melko nopeaan. Tilanne voisi melko varmalta vaikuttavasta tilanteesta muuttua yllättävänkin tukalaksi. 

Case 3: tilanne jossa kaikki 7 asuntoa olisivat tyhjillään olisi todella epätodennäköinen. Nykyisenlainen coronakriisi tukahduttaisi tilanteen hyvinkin seinään, varsinkin jos työssäkäyvä joutuisi lomautetuksi ja kokilla joka opiskelee uutta ammattia ei ole vara-alan töitä. Tällöin ei olisi juurikaan varaa olla asuntoja tyhjillään yhtä tai varsinkaan kahta enempää. Tällöin mentäisiin lähes pelkästään puskurien voimalla. Asumismenot ovat esimerkki 3sessa pienimmät, koska ne pitkälti sisältyvät vuokraan. Vaihtoehtona on myös siirtyä itse vuokralata omaan tyhjään sijoitusasuntoon. 

Vuokranantajan riskienhallinta edellyttää pahimman luokan mitä jos ajattelua. Puskureita kannattaa olla oli sitten työelämässä, opiskelija, vuokranantaja, sijoittaja tai missä tahansa tilanteessa. Vuokranantajan stressitesti voisi olla kylmästi montako tyhjää vuokrakuukautta kestäisi. Useampi tyhjä asunto samaan aikaan tarkoittaisi useampaa tyhjää kuukautta/kk, eli puskurit lähinnä kuluisivat nopeampaa. Vuokratuloja saadessakin voi kassavirta olla negatiivinen (aiemmin negatiivisesta kassavirrasta täältä), mutta tällöin tyhjät kuukaudet kirpaisevat entisestään, tarvitaan muita tuloja/puskureita.

Useampia asuntoja omistavalta vuokranantajalta kysymys ei kuulu MITÄ JOS KAIKKI ASUNNOT OVAT TYHJILLÄÄN. Silloin mennään jo hyvin syvälliseen sopulilauman ja ties minkä todennäköisyyslaskentaan. 

Kysymys voisi olla kaikille sama:

Montako tyhjää kuukautta vuokranantaja kestäisi? Scenarioita tosin voi olla useampia omista muista tuloista riippuen, sillä puskurit eivät ole ainoat vaikuttavat tekijät.

Puskureita syödään sitä vähemmän mitä paremmin on varautunut erilaisiin tilanteisiin. Monille vuokratulot ovat lisätuloja ja niiden tyrehtyminen ei välttämättä syö mitään puskureita. JOS vuokralainen ei pysty maksamaan siitä on hyvä tietää ennalta. Reagointikyvykkyys on monasti ensisijaisen tärkeää. Protokolla tilanteeseen kuin tilanteeseen. Eikä vielä ainakaan omalla kohdallani olla edes defcon 5 tilassa. Tilannetta tarkastellaan ja tarvittaessa päivitetään.

Ensisijainen vuokranantajan stressitesti lienee taloudellinen. Ilman mitään tuloja, kuinka pitkään pärjää. Toissijaisesti voi laskeskella eri tilanteiden todennäköisyyksiä. Kriittisyys on kuitenkin tärkeää. Elämme hyvinkin erilaisessa maailmassa. 

Ensisijainen kysymys stressitestissä lienee, jos tulot putoisivat puoleen, pärjääkö? Ja kuinka kauan? Raffimpi (tiukempi) kysymys olisi, jos tulovirrat lakkaavat (kokonaan), kauanko pärjää nykyisillä kuluilla, ilman että joutuu realisoimaan mitään? Puskuri on suotavaa, jälkimmäisessä tilanteessa jopa pakollinen.

Taloudesta ja terveydestä on pidettävä huolta. Vuokranantajan tulee ajatella niin omaa kuin vuokralaisensakin taloutta ja terveyttä, myös mielenterveyttä. Jos pysyy tilanteen tasalla ei tule vuokranantajalle stressiä, ja toisekseen pitää paremmin huolta, ettei vuokralaisen tarvitse pelätä oman kotinsa puolesta. Ei sekään kuullosta kivalta vaihtoehdolta, että vuokranantaja johtaa vuokralaisen asunnottomuuteen.

Tämä lienee elämäni pisin blogijulkaisu, lukija saa päättää onko se hyvä vai huono?

Vuokranantaja is still in the building.

Kehäkettu yhtiökokouksissa

Elämme melkoisen erilaisessa maailmassa ja taitaa olla myös enemmän sääntö kuin poikkeus, että yhtiökokouksia siirretään. Tässä tilanteessa se lienee enemmän kuin järkevää. Ajassa kiinni olevissa yhtiöissä suunnitellaan tai pidetään etäkokouksia, tekniikka mahdollistaa paljon. Ymmärrän, että nopealla aikataululla on haasteensa, mutta etäkokous on monelle myös terveyden turva. Omaisuudestaan on hyvä pitää huolta ja yhtiökokouksissakin täten vaikuttaminen kannattaa, mutta terveydellä ei kannata leikkiä. Toki jos vastaan on tulossa edelleen fyysisiä yhtiökokouksia voisi olla järkevää entistä tarkemmin käydä paperit etukäteen läpi ja haastatella vaikka isännöitsijää ja hallituksen pjtä aiheesta. Tällöin ei pääse vaikuttamaan, mutta pystyy paremmin tulkitsemaan onko kokouksessa edes mitään päätettävää ja toki valtakirjakin on käytettävissä. Kehäkettu vaikuttaa jo ennen yhtiökokousta ja tarvittaessa rekrytoi luottohenkilönsä edustamaan itseään valtakirjalla.

Julkaisin viime vuoden kesällä tarinani ensimmäisestä tiukasta ja vähän pidemmälle venyneestä tarjousneuvottelusta (aiheesta lisää täällä). Niistä päivistä on jo aikaa ja väittäisinkin oppineeni yhtä sun toista tässä matkani varrella, mihin sitten ikinä olenkaan matkalla. Nyt syksyn yhtiökokousaikaan on hyvä ottaa aihetta esiin.

Olen karaistunut hyvinkin paljon, menen harvemmin sanattomaksi, mutta pyrin yhä olemaan hillityn harkittu. Tämä taito on kultaa niin tarjousneuvotteluissa, tietojen selvittämisissä kuin yhtiökokouksissa. Tarkoituksenani ei ole jyrätä yhtiökokouksissa, vaan herättää keskustelua, ihmetellä ääneen asioita (kun monet jättävät ne kysymättä) sekä saada kaivettua varsinainen asia lukujen ja yleisten höpinöiden välistä ulos. En välttämättä puhu aina vähän, mutta puhun aina asiaa. En huutele takarivistä tyhmiä (vaikka usein takarivissä saatankin istua), enkä jää märehtimään asioita. Myönnän myös oman virheeni tai mikäli olenkin ymmärtänyt jotakin väärin.

Haluan lähinnä, että varallisuudestani huolehtivat isännöitsijät ja hallitukset voisivat perustella omia valintojaan. En tarkoita, että isännöitsijän tarvitsee luetella talousarvion kohdat yksitellen sentilleen. Tarkoitan, että kotiläksyjä olisi edes hitusen tehty. JOS joku sattuu kysymään tilinpäätöksestä tarkentavia kysymyksiä, kuten yhtiön kassan taikka saatavien saldon yhtiökokouspäivänä taikka syytä tiettyihin kirjanpidollisiin ratkaisuihin, en sulata vastauksena: "voit olla yhteydessä kirjanpitäjäämme" taikka "kun näin nyt on aina ennenkin tehty". 

Tiedän että hallituksissa sekä isännöitsijöissä, ja varsinkin suurissa isännöitsijäntoimistoissa, on hyvinkin paljon osaamista. Tiedän myös, että yhtiökokous- ja tilinpäätösaikaan monilla on kiirettä. Kiireessä sattuu ja tapahtuu, siksi kyselen ja haastattelen melko paljon. Hallitustyöskentely on myös monelle harrastus jota ei juurikaan oteta tosissaan, vaikka hyvinkin paljon on asiansa osaavia taloyhtiöiden hallituksia. Valitettavan usein pelkkä mielenkiinto taikka into ei vain auta, välillä tarvitaan myös konkreettista osaamista. 

Mikäli päätyy laukomaan kysymyksiä täytyy olla omat kotiläksytkin tehty, pitää aidosti olla jotakin kysyttävää tai sanottavaa. Jos jokin asia askarruttaa, kannattaa siitä mieluiten kysyä. Mikäli päätyy hallitukseen, pitää olla kykyä ottaa iskuja vastaan tai/ja kyvykkyyttä tunnistaa aidot kysymykset takarivien huutelijoista. Hallituksissa pitää myös osata varautua ja pystyä vastaamaan kysymyksiin. Kovin usein samat henkilöt ovat aina äänessä ja valitettavan usein mennään "samalla vanhalla kaavalla kuin aina ennenkin". 

Ei se "ikä ja kokemus" aina tee autuaaksi kehäketuksi vaan tarvitsee aidosti tunkea oma päänsä jokaiseen väliin, opiskella ja selvittää asioita. Ajat, säännöt ja lait muuttuvat, samoin tekniikka. Nuorisolla on hyviä näkemyksiä ja hyvää modernia osaamista, jota olisi hyvä saada lisää hallituksiin. Välillä tuntuu, että alalla kuin alalla nuorten, tai ihan iästä riippumatta, uudet tuulahdukset ovat hyvästä, toivottaisin mm. tervetulleeksi sähköpostiyhtiökokouskutsut (jotka jo toimivat, mutta eivät toimi) ja vaikkapa sähköiset yhtiökokoukset. Etäosallistumalla kasvaisivat yhtiökokouskävijät varmasti kohisten. Suomalaisten suurimman varallisuuserän huolehtimisesta tulisi huomattavasti helpompaa, varsinkin näissä poikkeuksellisissa oloissa. Saattaa jopa olla että tilanteiden pakosta sähköiset yhtiökokoukset tulevatkin jatkossa yleistymään.

Kehäkettu kuittaa.