Koodinimi Tönö

Avasin helmikuussa uuden varsin mielenkiintoisen oven. Tällä kertaa (jälleen) omakotitalosijoittajan maailmaan. Olin etsinyt jo useampaan toviin ensimmäisen Exitin jälkeen uutta sijoitusasuntokohdetta (linkki EXIT julkaisuun). Kohteita oli seulottu, tarjouksia tehty ja näytöilläkin käyty. Kun eteen tuli varsin mielenkiintoisesti hinnoiteltu tönö tutulta alueelta homma lähti etenemään varsin nopeasti:

• 2 päivän sisään näyttö
• Ennen näyttöä budjetin raamit ja pienet lisäselvittelyt
• Näytöllä keskittyminen, tutustuminen rakenteisiin ja materiaaleihin ja (paljon) kysymyksiä joihin (vähän) vastauksia
• Näytönjälkeiset tunnelmat ja lisälaskennat
• Näyttöiltana vielä tarjous sisään, tarjous voimassa noin 40h
• 2vkon sisään kuntokartoitus ja asuntokauppa
• Noin 1kk alkusysäyksestä avaimet kädessä ja pikku purkupuuhastelua

Oma ensiasuntoni löytyy samalta alueelta, jonka väitän olevan ja olleen merkitsevimmässä roolissa. Alue, hintataso ja talotkin ovat varsin tuttuja ja ostamani talon ohi olen mennyt monesti. Muistan vanhat omistajatkin, vaikka en heitä voikaan väittää tunteneeni. Talossa on historian havinaa ja vanhatkin asukkaat asuivat siinä liki 100v asti. Hattua pitää nostaa. Talo oli hinnoiteltu varsin maltillisesti ja kaupanteko oli järjestetty varsin mielenkiintoisesti.

Asuntokaupan psykologia - julkaisuun pääsee tästä. Jutusta löytyy tarkentavaa tarinaa Tönön kaupanteosta, mutta myös paljon muuta.

Tottakai siihen oli syynsä miksi omakotitalon voi saada kasvukeskuksen keskustan läheisyydestä lähes yksiön hinnalla. En pelkää remontteja, mutta ymmärrän miksi muut eivät niistä suuremmassa mittakaavassa välttämättä innostu. Toisaalta väitän löytäneeni mahdollisuuksien talon niin monipuolisuudeltaan kuin tuotoiltaankin. Mitä mahdollisuuksia sillä saan avattua ja pääsenkö hyödyntämään kohteen täyden potentiaalin paljastunee vasta myöhemmin. (Omakotitalo vs yksiö sijoituskohteena julkaisuuni pääsee TÄSTÄ)

Vesijohdot, viemärit, salaojat, ikkunat ja katto olivat aikojen saatossa tehty. Paljon merkittäviä remontteja ja huoltotöitä oli takanapäin. Paljon remontteja oli edessäpäin:

• Kaikki pinnat
• Keittiö
• Kylpyhuone
• Wc
• Lämmitysjärjestelmä
• Ovet

Koodinimi Tönö syntyi tämän koronaremonttikohteen aikana. Olen varsin DIY, joten tämäkin kohde tuli sillä asenteella hankittua. Kotisali muuttuikin remppasaliksi taikka vähintään remonttihyötyliikunnaksi. Lähipiiri oli ja on merkittävä tukijalka remontille, mutta toisaalta Tönö on myös heille varsin helposti koronavapaaksi julistettava leikkikenttä.

Aikaisempiin DIY julkaisuihin alta:

• Leisure suit landlord
• DIY etävuokranantaja
• Remppahelvetistä timantiksi

Tönöllä tulee vietettyä välillä hetki jos toinenkin ja siellä on aina vähintään ”pikkupuuhaa”. Myönnän useita hetkiä kuluneen myös suunnittelun, haaveilun ja ideoinnin parissa. 3-4 harmaan sävyt eivät riittäne tässä kohteessa sykähdyttämään. Kokemusta karttuu myös energiaremontin ja -avustushakemusten myötä. Koksipoltin onkin jo lähtenyt kävelemään, eli Tönöllä on eletty aikaa ennen öljylämmitystä. Vihreä vuokranantaja toimii edelläkävijänä. Mikä toimii omakotitalossa toimii vielä merkittävämmällä mittakaavaedulla myös kerrostaloissa. Sitäkin puolta on jo aiemmin tullut toteutettua. (Vhireä vuokranantaja - kirjoitukseen pääsee tutustumaan TÄSTÄ)

Jos siis jatkossa huikkaan olevani matkalla Tönölle niin tiedätte, että olen kädet savessa taikka pölyssä. Tönöllä tapahtuu ja siihen projektiin pääsee aivan eri tavalla käsiksi ottamalla seurantaan Instagram tilini jonka löytää nimimerkin DIY_Lord takaa. Joitain kuvia myös Twitteriin välillä eksynnee, joten kannattaa sitäkin ehkä seurailla @vuokranantaja, se lienee yhä aktiivisin somealustani. Sinne myös ilmaantuu (lähes poikkeuksetta) jakoon keskiviikkoisin uusinta blogijulkaisua luettavaksi ja sunnuntaisin myös paluutulevaisuuteen julkaisu, eli uusvanha yhä ajankohtainen bloginosto.

Olen jo henkisesti varautunut ettei Tönön budjetti taikka aikataulu pidä, mutta elämä on tehty elettäväksi. Suunnitelmat ja backupplänit on laadittu. Tekemisen ja erityisesti yhdessä tekemisen meininki on ihan hauskaa vaikkakin välillä voi hermoja raastaa. Onhan tässä samalla ehtinyt tapahtumaan yhtä sun toista. Vuokranantajan työ olikin varhaiskeväällä uusien kohteiden hankintaa, pari vuokralaisen vaihtumista ja yksi autopaikan myynti. Eli varsin vaiherikasta. On sitä Tönöllekin jäänyt aikaa, välillä liikaa ja välillä aivan liian vähän. Yleensä asioilla vaan on tapana tapahtua samaan aikaan.

Palataan tähänkin aiheeseen vielä myöhemmin.

Kesäkettu kiittää ja kuittaa.

#asuntosijoittaja101 osa 4: saa tarjota! Ei ole pakko ostaa

Muistuttaisin heti alkuun, että asuntosijoittajan on hyvä tietää mitä tekee. On tilanteita joissa tarjousneuvotteluista voi olla vaikeaa perääntyä ilman sanktioita. Välillä voi kuitenkin sanktioiden maksun uhalla tai vaikka sanktioiden maksulla olla mahdollisuus välttää sitäkin suurempi murhe.

Sijoittaminen tapahtuu usein omasta vapaasta tahdosta. Luonnollisesti riskit on hyvä tiedostaa ja niihin on hyvä tutustua ennalta. Ei ole olemassa ilmaisia lounaita, vaikka itsekin niistä välillä raflaavasti otsikoiden kirjoitan (niihin sisältyy silti aina jokin twisti ja lopussa vielä ilmaisten lounaiden julkaisuun linkki). Sama pätee kaikkeen sijoittamiseen. Sijoittaja hakee kantamalleen riskille tuottoa eikä asuntosijoittaminen ole siltä poikkeus. Asuntosijoittaja tai vuokranantaja ei ole hyväntekijä (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).

Kun sijoittaja tekee pörssissä kauppaa tapahtuvat toimeksiannot usein sekunneissa jollei nykyään jopa nopeammin. Asuntokaupoilla liikutaan vähän kankeammin. Asunto ei muutu tukuksi rahaa tai edes bittirahaksi sormia napsauttamalla. Tai jos niin haluaa tehdä voipi olla, että ostaja tekee kivan tilin auttamalla myyjää ahdingossa myymään vähän halvemmalla vähän nopeammin. Toisaalta ostajakin voi ostaa sormia napsauttamalla kunhan tarjoaa sopivasti liikaa. Hyväksikäyttäjiä on toivoakseni liikkeellä vähän, ymmärtääkseni useissa tilanteissa päästään niin myyjä- kuin ostajatahoa miellyttävään win win win tilanteeseen. On kuitenkin totta ettei ole mitään kiveen hakattua sääntöä etteikö asuntokaupoilla saisi surutta hyödyntää sisäpiiritietoa taikka muutoin hyötyä erilaisista tilanteista. 

Asuntosijoittaminen kuitenkin vaatii työtä:

• Kohteita ei ole välttämättä helppo löytää
• Oikeille tuottotasoille on hankala päästä
• Pikku remontteja tai vähintään huoltoja kannattaa varautua tekemään
• Suunnitelmia ja laskelmia tulee tehdä
• Tarjouksia tulee tehdä
• Tarjouksia tulee myös jättää tekemättä

Suunnitelmia voi hiota vaikka ja kuinka. Aiheesta aiemmin kattavammin #asuntosijoittaja101 osa 1 TÄÄLLÄ. Toteuttaminen on kuitenkin vähintäänkin yhtä tärkeässä roolissa (aiheesta aiemmin #asuntosijoittaja101 osa 3 TÄÄLLÄ). Tarjouksien tekeminen on kuitenkin kriittistä. Ilman tarjouksia ei saa sijoitusasuntoa, yleensä se ei myöskään onnistu ensimmäisellä yrittämällä.

Markkina käy melko kuumana ja isona vaarana on tehdä asioita liian nopeasti ilman kunnon laskelmia. FOMO (Fear Of Missing Out) on varsin tuttua: asuntosijoittaminen saatetaan aloittaa melkein väkisin, koska se on trendikästä tai kaverit ja naapuritkin sillä rikastuvat. Kun kohteita käy läpi ja jopa etenee tarjouksiin saakka, niin välillä voi olla suotavaa perääntyä. Välillä tarjouskilpa käy kuumana, hinta nousee liian korkealle taikka remontit tai/ja kunto yllättää negatiivisesti. Tällöin voi olla suotavaa siirtyä seuraavaan. Diilit saa toimimattomiksi ja toimiviksi kunhan tarpeeksi itselleen perustelee...

Useimpia asuntokaupan sudenkuoppia:

• Liian hätäiset päätökset (tai pakko saada toi - asenne). Saattaa korostua varsinkin jos asuntoa on etsinyt pidempään ja on jo hävinnyt useammankin tarjouskilvan.
• Kotiläksyjen tekemättömyys. Alueisiin, asuntoon ja taloyhtiöön kannattaa aidon oikeasti tutustua ja näytöillä käydä.
• Aliarvioidut remontit. Taloyhtiöremontoimattomat kohteet on varsin tiukasti hinnoiteltu. Itsekin arvioin ensisijoitusasuntoni putkiremontin hinnan välille 500-600e/m2, lopputulos oli 740e/m2. Tämä tarjoaa myös potentiaalisia mahdollisuuksia, koska moni ymmärtää välttää putkiremontoimattomia kohteita, vaikka monet tarttuvat ”remontoijien unelmiin” varsin hanakkaasti. Monesti myös pintaremonttiin uppoaa tuhansia euroja ja kymmeniä tunteja.
• Kilpailutilanteen aliarviointi ja tarjousmahdollisuuksien yliarviointi. Kauppa käy niin kuumana, joten on hyvä varautua yhden tarjouksen taktiikkaan. Yleensä (ei aina) korkein voittaa, korotusmahdollisuutta ei välttämättä anneta. Asuntokauppa on psykologista peliä. Pitää osata tulkita niin itseään, myyjää kuin välittäjää. 
• Liika sitoutuminen kohteseen. Tarjouksen korotusmahdollisuus saattaa ylisitouttaa ja sokaista ostajaa. Budjetin yli mennään varsin helpolla. ”Vähän viel”, ”yks viel”, ”vähän pienempi tuotto riittää”
• Kohteeseen huolellinen tutustuminen sivuutetaan liian helpolla. Erityisesti talokaupoilla kuntokartoituksista ei kannata tinkiä. Kauniit ja strategisesti asetellut kalusteet ovat sivuseikka, oikeastaan häiriätekijä.

Tämä listaukseni ei ole kaikenkattava, mutta sisältää mielestäni varsin merkittäviä nostoja. Itse ostaja ja ostokäyttäytyminen on se suurin juttu. Itsestään oppii matkan varrella varsin paljon. Suunnitelmia on hyvä tehdä ja niissä on hyvä pyrkiä pysymään, välillä voi olla kannattavaa soveltaa. Poikkeuksesta ei saa kuitenkaan tehdä sääntöä.

On aina kuitenkin helpommin perusteltavissa, että ei aloita säästämistä tai sijoittamista. Tai ei osta asuntoa kun siinä on jokin kulma pielessä. Näiden nostojen tarkoitus on hahmottaa itselleni jörkevimpiä askeleita jotka on hyvä huomioida. Välillä nopeus on valttia ja esim taloyhtiöön on voinut aiemmin jo tutustua, vaikkapa ihan vastaavaan asuntoonkin. Nämä ovat ne raamit joiden sisälle luodaan se taideteos. Välillä (vaikkakin harvemmin) taideteos voi paljastua jo ostotilanteessa. Välillä se timanttikin voi paljastua roskaksi ja on hyvä poistua takavasemmalle, välillä se voi vaatia sanktioitakin. Toisaalta pikkusanktiot eivät liene mitään isoihin yllätyksiin verrattuna.

Learn to find and make deals. But also: learn to walk away. 

Tässä jutun lopussa vielä muutamia nostoja aiempiin julkaisuihini jotka auttavat hahmottamaan erilaisia tilanteita.

Asuntokaupan psykologia julkaisu

Omakotitalon ostoprosessi pähkinässä julkaisu

Vuokranantajan ilmaiset lounaat

Kesäkettu kuittaa.