Tulos tehdään ostaessa ei myydessä?

Lausahdus, joka on kuin suorastaan mantra asuntosijoittamisessa. Sama pätee pitkälti Orava Asuntorahaston sijoituslogiikkaan? Laillista ja kirjanpitosäännösten mukaista, mutta kyllä se korvanappiin karahtaa, kuten mediassakin ovat useammat tahot todenneet.

Vuokranantajana minun tulot ovat asuntosijoittamisesta puhtaasti vuokratuloja, kunnes päätän että myyn ja saan jonkin kohteeni myytyä. Ei sitä koskaan tiedä, millaisessa tilassa/markkinassa joudun/pääsen asuntosalkkuani myymään. Se, että olen tinkinyt maksimit ostokohteestani toki edesauttaa tulevan tuoton kertymistä. Kyse on silti tulevasta tuotosta, eikä mitään tinkituottoa tässä ja nyt.

Arvioinko aina teinkö hyvät ja edulliset kaupat? Tottakai. Teenkö kirjauksen itselleni, että ostin kohteen arvolla X ja nyt minulla on varallisuutta 1,2X? En. Asuntosijoittaminen on pitkää peliä ja sinä aikana joutuu tai pääsee toimimaan vuokranantajana. Lähes kaikki vuokranantajan tehtävät voi toki delegoida, jos näin haluaa. Toisaalta kuten aiemmin on jo ilmi käynyt olen hyvin kitsas tee-se-itse vuokranantaja ja tällöin myöskin tunnen paremmin asuntoni ja vuokralaiseni. Tutusta asunnosta ja tutusta vuokralaisesta on helpompi pitää huolta.

Mutta tehdäänkö tulos ostaessa vai myydessä? Mielestäni ostaminen on kulu (toki toivottavasti ja mielellään aina analyyttisesti ja järkiperäisesti kuitenkin tehty). Itselläni hankintakululla on tarkoitus luoda rahavirtaa, jolla kulu maksetaan. Tulos (oli se sitten negatiivinen tai positiivinen) syntyy kun kohde myydään ja siitä vähennetään kulut ja mahdollisuuksien mukaan siihen tulokseen voidaan vielä lisätä vuokrat joita on matkan varrella keräilty. Eli ei, se iänikuinen tinkiminen ja vääntäminen, halvimman kohteen löytäminen, nopea remppaaminen ja myyminen kovalla voitolla ei välttämättä ole se oma juttuni. 

Kun kaupat on tehty, tulosta aletaan kerryttämään, mutta ei sitä voittoa vielä silloin ole tehty tai ainakaan mihinkään kiveen hakattu. Lopullinen arvo määräytyy markkinalla, kun sen kohteen sitten joskus myy (jos myy). Markkina elää ja käy juuri nyt kuumana, hyviä kohteita ei juuri penkomallakaan löydy ja kasvupaikkakunnilla hinnat pomppivat melko korkealla. Eikä ne iänikuiset vakuusarvojen päivittämiset läpihuutoja tule aina olemaan, kyllä rahahanatkin voivat mennä kiinni ja uudelleenrahoitus loppua, varsinkin juuri silloin kun markkinassa ei menekään enää niin hyvin.

Tulos tehdään myydessä, näin se verottajakin asian suoraviivaisesti tulkitsee. Tästä syystä aina ei kannatakkaan myydä, itsekin sen vaihtoehdon kanssa välillä puntaroin. Toki arvonnousu nostaa myös vakuusarvoja ja täten lainanottokykyä (maksukyvyn puitteissa). Vaikka lausahdus olisi asuntosijoittamisen alalla jonkinlainen mantra, en sitä kuitenkaan täysin purematta niele.

KKKK

Asuntobuumi, kultajuna joka meni jo?

Yhden jos toisenkin ajatuksista tuntuu kumpuilevan rakennusbuumin uhkakuvia: "kun nyt rakennetaan niin paljon". Eri medioiden otsikoissa välähtelee ainakin viikoittain rakennusbuumi, asuntokupla, asuntosijoittajien kulta-aika jne jne. Ja kyllähän sitä tällä hetkellä tilastojen valossa ennätysmäärää asuntoja (ja liiketiloja) rakennetaan.

Nostokurkia näkyy kasvukeskuksissa harvinaisen paljon, välillä jopa ruuhkaksi asti. Erityisen kuumana rakentaminen käy tällä hetkellä etelän pyhän kolminaisuuden (vai mikä se kolmio nyt olikaan) Helsinki-Tampere-Turku ympärillä. Näissä kaupungeissa suuret nostokurjet ovat liimautuneet katukuvaan. Välillä yhden nosturin kokoamiseen vaaditaan pari kolme pienempää...

Helsinki lienee kiistatta kaupunki, jossa asuntojen kysyntää ei kovin helpolla ohiteta kasvattamalla tarjontaa. Työpaikat ja ihmiset kun tuntuvat tällä hetkellä suuntautuvan pk- seudulle. Rakentaminen kasvukeskuksiin, myös Helsinki-Tampere-Turku akselin ulkopuolelle, on laittanut kaupungistumisen aivan uuteen aaltoon. Pienissä kylissä ja kaupungeissa työpaikat vähenevät ja yhä useammin on muutettava läheiseen kasvukeskukseen tai lähdettävä pk- seudulle työn perässä. 

Pelätään, että asuntojen rakennusbuumi kuumentaa markkinat, samalla huudetaan halvemman asumisen (sekä omistus että vuokra) puolesta. Tarjontaa näyttää todellakin olevan rakenteilla paljon, mutta joissain kasvukeskuksissa selkeästi jo vähän jopa odotellaan ja pantataan hankkeita. Ei satoja jollei tuhansia asuntoja ryhdytä rakentamaan, jollei ostajia ole jo tiedossa. Toki vain aika näyttää, että tarvitaanko hätäjarruja vai olisiko paksun eväsrepun sijaan kannattanut pakata laskuvarjo.

On totta, että 8-10te neliöhinnat tekevät kipeää, mutta tarvitseeko kaikkien päästä Helsinkiin parhaimmille ja uusimmille paikoille? Keskineliöhinta on Helsingissäkin huomattavasti alle 10te huippujen. 800e/kk yksiöstä Helsingissä ei ole edes paha hinta...? Minusta se on ryöstöä, mutta joillekin se voi olla todella halpaa, aina riippuu keneltä kysytään ja mihin verrataan. Lontooseen ja Tukholmaan lienee aivan turha verrata... Se on lähes sama kuin vertaisi Helsingin ja Uudenkaupungin neliöhintoja. Ja Uudessakaupungissakin on tällä hetkellä aivan oma nosteensa.

Ennen suuret nosturit olivat melko harvassa, nykyään suurimmissa kasvukeskuksissa nosturit ja niitä nostettaessa tarvittavat apunosturit ovat osa kaupunginkuvaa. Nostureita tarvitaan myös pienemmissä kaupungeissa, kiitos autotehtaiden ja muiden suurten investointien. Kyllä Suomessa lääniä riittää, mutta tuntuu jälleen siltä, että maaseudulta halutaan kilpaa kasvaviin kaupunkeihin.

Itse en ennusta, vaan odotan ja seuraan, että mitä tapahtuu. Tuntuu siltä kuin asuntosijoittajan kultajuna olisi mennyt jo, possujunaan näyttäisi silti yhä olevan tunkua.

KKKK

Taloyhtiön hallitukseen ei "ulkopuolisia"

"Tämä on tälläinen periaatepäätös mitä nyt ei ole mihinkään painettu tai kirjattu... Mutta kyllä hallituksessa olevan pitäisi talossa asua..." Jollei hallitukseen haluta ns. ulkopuolisia ("muukalaisia") niin sitten se kirjataan sääntöihin tai yhtiöjärjestykseen. Mitään järkeä sinänsä siinä en näe. Eikä kyseinen mainitsemani hallituksen puheenjohtajan kommentti toisaalta hallituksen valintaan vaikuttanut.

Miksi kaventaa hallituksen osaamista ottamalla mukaan vain yhtiössä asuvia? Yhtiön voi asuinpaikasta huolimatta tuntea ja myös oppia tuntemaan. Toisaalta en ole itse koskaan vielä törmännyt tilanteeseen jossa yhtiössä asumattomuus olisi estänyt jonkun pääsemästä hallitukseen. Ei niihin yleensä nyt muutenkaan ole järin suurta tunkua. 

Olen kuitenkin kuullut asiasta puhuttavan, mutta en tiedä miten asiaa ollaan lähestytty ja miten osaavaa porukkaa hallitukseen on lopulta valittu. Uskoisin omasta osaamisestani olevan nykypäivänä taloyhtiölle hyötyä ja mielestäni osaan asian myös melko lyhyesti ja ytimekkäästi ilmaista. Mikäli hallituksessa jo on osaavampaa porukkaa tai sinne osaavaa porukkaa haluaa en näe mitenkään tarpeelliseksi änkeä itseäni väkisin mukaan. Taloyhtiön etu on kaikkien etu, olit sitten omistaja joka asuu yhtiössä tai vaikka vuokranantaja.

Asioita joita mielestäni taloyhtiön hallituksesta olisi hyvä löytyä ovat: taloudellinen, juridinen ja tekninen osaaminen, taloyhtiön tunteva pitkäaikainen asukki, kokemus erilaisista ja kokoisista taloyhtiöistä (tai/ja niiden hallituksista). Jos oikein valita saisin ottaisin taloushallinnon tradenomin/ekonomin, lakimiehen/tuomarin, rakennusmestarin/insinöörin ja tietotekniikan osaajan. 

Hallitukseen kannattaa pyrkiä jos kokee että on osaamista, halua oppia ja halua vaikuttaa. Harvemmin taloyhtiöiden hallitukseen on tunkua, viimeisimmäksi käydyssäni yhtiökokouksessa porukkaa oli, lähes kilpaa, lähdössä vaihtoon.

Itse tulen pitämään huolen, että omistamissani yhtiöissä hallituksiin valitaan halukkaita ja osaavia ihmisiä, aina tämä ei valitettavasti ole mahdollista. Ja luultavasti tulen jatkossakin olemaan käytettävissä kyseisiin luottamustehtäviin, mikäli osaamiseni ja aikani vain riittää.

KKKK

Vuokranantajan "rankka" työviikko

Viime viikolla joiduin itsekin jopa vähän "töihin". Kevät on asuntosijoittajan ehkä kiireisintä aikaa... On yhtiökokouksia, hallituksen kokouksia, veroilmoituksia, liittojen tapahtumia (yleensä aikalailla jopa edellä mainittuihin aiheisiin liittyen) ja kaikkea muuta pientä kivaa. 

Yleensä kuitenkin nämä kaikki jakaantuvat (toivottavasti) melko tasaisesti, joten taakka ei ole järin suuri ja ylitsepääsemätön. Viimeisestä viikostani itselleni jäi kuitenkin lievä "työn teon" maku suuhun. Samalle viikolle osuivat sekä liiton tapahtuma, veroilmoituksen täyttäminen (hyvissä ajoin) ja toisen vuokralaiseni luona käyminen, tsekkaamassa että millainen projekti lieden vaihtamisesta tuleekaan. Eikä se vappukaan yhtään helpottanut viikon alkuun pääsemisessä.

Kilometrejä ja tunteja siis kertyi, mutta samalla taas kokemus, osaaminen ja vuokralaisen asiakaskokemus karttuivat. Uhraan esim. veroilmoituksen taustatyöhön useita tunteja vuodessa merkkaamalla kilometrit, kulut, kuitit, hankinnat jne ylös. Vaikka teen mielestäni taustatyön ja -merkinnät huolella kuluu veroilmoituksen täyttämiseen yleensä tunti jos toinenkin. Toisaalta, kunnolla taustatyön tehneenä voi säästää satoja tai tuhansia euroja. Itse kuulun pienenä harrastelijatoimijana satoja euroja säästävään kastiin, mutta kyllä siinä (laskennallisesti) tuntipalkoille pääsee.

En usko vieläkään löytäneeni kultaista polkua kaikkiin mahdollisiin sijoittamiseen ja asuntosijoittamiseen liittyviin verovähennysmahdollisuuksiin, mutta vuosi vuodelta uskon pääseväni lähemmäs. 

Uhraan myös mielelläni aikaa vuokralaisilleni, jotta he tuntevat olonsa asunnoissani mukavaksi ja jotta olisin mahdollisimman helposti lähestyttävä. Asioilla harvemmin on tähän mennessä ollut kiire, eikä tämä liedenvaihtooperaatiokaan kuulu palohälytyskiireen "code red" (punaisen koodin) tasolle. Viime viikolla sain kuitenkin otettua härkää sarvista ja käytyä tsekkaamassa tilanteen. Liesi toimii, mutta on jo aikansa elänyt, joten lienee aika vaihtaa uuteen. Samalla sai muutenkin hyvin kyseltyä kuulumisia. Kaikki hyvin ja pikkuviatkin ovat hoituneet sutjakkaasti huoltoyhtiön toimesta.

En voi kuitenkaan väittää ylirasittuneeni viime viikon ponnisteluista ja voin vain kuvitella tilannetta, kun asuntoja on yhden käden sormilla laskettavien sijaan asunto per sormi ja per varvas. Vaikka sormia ja varpaita muutama uupuisikin, niin yhtiökokoukset ja veroilmoitukset vievät luultavasti huomattavasti enemmän aikaa ja vaivaa. 

Harrastelijmaisuus on hauskaa, varsinkin kun voi olla suurimman osan ajasta jalat pöydällä ja nauttia. Toki kun asuntoja kertyy niin taloudellinen nautinto on suurempaa ja asioita voi (ja luultavasti kannattaakin) delegoida myös eteenpäin. Toisaalta parin päivän "päänvaivat" tai "työviikot", eipä niitäkään rankoiksi voi haukkua. Tykkään tekemisestä ja olen myös pihi tee-se-itse-tyyppiä, kuten aiemmin on käynyt ilmi. Osaan kuitenkin myös nauttia, kun olen-jo-tehnyt-itse ja homma rullaa.

Kevättä pitkin hitaasti ja epävarmasti kohti lumista kesää.

KKKK

Kiinteistön kehittäminen

Kukin omistaja (oli sitten asukas, asuntosijoittaja, vuokranantaja...) voi vaikuttaa yhtiökokouksessa. Vaikuttamisen määrään ja laatuun voi itse vaikuttaa omalla tekemisellä ja aktiivisuudella ja pyrkimällä vaikka hallitukseen. Töllöin pääsee vastaamaan ja vaikuttamaan enemmän kysymyksiin kuten: miksi naapuritalossa vastike on 3e/m² ja meillä 4e/m²? Miksi vastike nousee tai laskee 5snt/m²? Tavoitteena tulisi olla, että miten sitä saadaan laskettua lisää tai pysymään edes kurissa? Ei mahdollista, koska kaikki nykypäivänä vain kallistuu? Lähes kaikki on lähes aina mahdollista.

Mediassa paljon puhuttaa asuntojen rakentaminen, energiatehokkuus, taloyhtiöiden helvettiremontit ja digitalisaatio (joskin melko harvoin taloyhtön näkökulmasta). Nämä kun yhdistetään saadaan mielenkiintoinen ja nouseva osa-alue, kiinteistön kehittäminen. Omallakin kohdalla on uusin kohde uuteen uskoon laitetusta vanhasta tehtaan toimistorakennuksesta, käytännössä uudiskohde siis. Vanhaa hyödynnetään nykyään paljon ja modernit loft asunnot ovatkin kysyttyä tavaraa. Monia tyhjiä toimitiloja hyödynnetään näin asuntopulan aikana melko hyvin ja suurin osa kehityskohteista onkin priimapaikoilla, milloin rannalla, keskustassa ja nousevalla uudella lähiöllä.

Myös isojen remonttien yhteydessä (putki ja julkisivut) moni taloyhtiö miettii useita toteutustapoja. Melko harvinainen, mutta joskin nouseva tapa on näiden suurien remonttien yhteyteen hyväksikäyttää olemassa olevaa rakentamatonta rakennusoikeutta. Tällöin voi olla mahdollista laajentua katolle tai kellariin tai rakentaa kokonaan uusi rakennus. Pari tai kymmenen ullakko penthousea putkiremontin yhteydessä, maksaa aivan varmana itsensä takaisin ja hoitaa osuutensa remontin rahoituksesta. Jollei rakennusoikeutta ole niin aina voi hakea lupaa. Itse ainakin tulen jatkossa kaikissa asunto-osakeyhtiöissäni ottamaan nämä mahdollisuudet huomioon.

Remontti = mahdollisuus, taloyhtiöillä on kullan arvoisia tilaisuuksia ottaa konkreettisesti kantaa energiatehokkuuteen, digitaalisiin lisäpalveluihin ja rahoituksen järjestelemiseen luomalla lisää asuintilaa. Tämä vaatii uskallusta, osaamista ja halua kehittyä ja kehittää. Onko hallituksen hankalaa tehdä oma watsapryhmä kommunikoinnin helpottamiseen? Taloyhtiölle omat nettisivut tai fb sivu? Älykäs ilmoitustaulu? Valojen ja lämmityksen hallinta etänä? Kaikki tämä on jo mahdollista, paljonko käytössä? Liian vähän.

Ei nyt ehkä yksiötä roskakatokseen, mutta jos on ullakko tai kellarikomerot käyttämättömiä romulaareja, voisi niitä mielestäni käyttää fiksumminkin. Enkä tarkoita taloyhtiön digitalisoinnilla sitä että jokaisella asukilla olisi oma padi jolla säätää lämpöä, ilmastointia jne (lienee itseasiassa jo aika mahdollista vaikka omalla älypuhelimella). Autosta kyllä saadaan liikkuva tietokeskus, mutta se paljon arvokkaampi asunto harvemmin sisältää nykypäivänä niin hienoa tekniikkaa, vaikka se olisi miten helposti jo käden ulottuvilla.

Eli ei kun sohimaan ampiaispesää, kaikki uusi aina maksaa vähän lisää, uskoisin että nämä satsaukset maksavat itsensä helpolla takaisin. Muutos on hyvästä? Ei läheskään aina, eli siksi sanavalintanani ampiaispesä. Suurimmaksi möröksi voisin kuvitella vanhoollisen ukko- (vai alku-)kantaiset isännöitsijät tai puheenjohtajat, jotka suureksi osaksi ovat juuttuneet faksiaikakaudelle. Tämä "ukko" tulisi pystyä jyräämään eikä toistapäin tai ehkä mieluummin saada kehitystyöhön mukaan, tällöin koko taloyhtiön innon löytämiselle on enemmän mahdollisuuksia.

Mitä jos seuraavalla kerralla ei tehdä minimejä minimi rahalla? Mittakaavaedut ovat yleensä merkittäviä suurissa remonteissa ja kun kerran paikkoja revitään niin revitään kunnolla ja tehdään kerralla parempaa. En tarkoita että laittaa rahaa vain haisemaan vaan sekin tulee tietysti tehdä fiksusti ja suunnitelmallisesti. Tehdään kaikki tai ainakin paljon, tehdään se suunnitelmallisesti ja sijoitetaan sopivasti rahaa.

KKKK