Asuntokaupan psykologia: Raha ratkaisee?

Käydään läpi tarjousneuvottelujen psykologista puolta ja sitä, että raha ei aina ratkaise. 

Nostoja ja esimerkkejä

• Myyjä jää vuokralle? Joko loppuiäkseen taikka kunnes uusi asunto löytyy ja jotta on rauhassa aikaa katsella. Tämä useammassakin tilanteessa (rahoitus helpottuu: ei kahden asunnon loukkua + 2 lainaa samaan aikaan; muutto helpottuu: vain 1 muutto 2 sijaan, eikä välttämätöntä välivarastotarvetta)
• Myyjä rahoittaa? Tavallaan osamaksulla tai/ja pienellä korolla edelleen myyjälle tuottoa. Toiminnee erityisesti tilanteissa, kun varoille ei välitöntä tarvetta.
• Vapautuminen? Esimerkiksi omakotitalokaupoilla myyjälle voi olla varsin vaikeaa tyhjentää asunto kuukaudessa tai edes kolmessa. Joustavuus tuo neuvottelumahdollisuuksia. Toinen tarjoaja voi joutua muuttamaan omasta myydystä kohteesta ajankohtana X, täten pelivaraa vähemmän.
• Kauppaehdot (ei korjausvalituksia, kaupat heti, ei lainaehtoa). Olen mm. hävinnyt yhdet kaupat vaikka tarjoukseni olisi lopulta ollut korkein. Näytöllä kommentoin liesituulettimen kytkyä ilmanvaihtoon (useissa yhtiöissä kielletty). Lisäsin myös että tiedostan asian ja en nillitä pienistä. Käsittääkseni hävisin 500-1000e omalla tarjouksellani, mutta ostaja sai kuin saikin väännettyä hintaa mainitsemallani twistillä ja olisin siis ollutkin korkein tarjoaja. Noh: diilejä tulee ja diilejä menee.
• Välittäjät ovat laiskoja. Kun asiaa helpottaa niin myyjälle kuin välittäjällekin niin on varsin mahdollista päästä tilanteeseen jossa kaikki voittavat. Ja voittamisesta voi tulla jopa tapa.
• Miellyttävä persoona. On hyvä olla avoin, kiinnostunut, helposti lähestyttävä ja puhelias. Sisäänpäin kääntynyt exelissä roikkuja ei toimi. Tai saattaa se toimia mutta olemalla miellyttävä ja ihan vain ihminen, puhumalla ja kyselemälöä voi saada 5/10 kohdetta/ostoa toimimaan. Exelillä alihintaisia tarjouksia räiskien luku lienee: arvioi 100 porentiaalista kohdetta, tarjoa 10stä, ehkä saat yhden. Aikaa palaa ihan eri tavalla ja lopputulos voi jopa olla sama taikka huonompi. Kummassakin on puolensa.

On siis olemassa useammankinlaisia tilanteita joissa välttämättä se suurin rahasumma ei ratkaise. Usein se kuitenkin ratkaisee. Asuntosijoittajan kuitenkin täytyy tai vähintään kannattaa olla luova. Jotta diili toimii itselle voi tarvita saada se toimimaan myös muille. Ihan vain itsensäkin takia kannattaa olla kiinnostunut ja kysyä tarkempia kysymyksiä ja soittaa vaikka isännöitsijälle taikka hallituksen pjlle. Myös kohteesta ja omista mahdollisuuksista oppii samalla huomattavasti enemmän. Kolkuttelemalla seiniä ja juoksuttamalla exeliä pääsee vain tiettyyn pisteeseen.

Omaan lompakkoon vaikuttaa vieläkin vastapuolta enemmän: peilikuva. Omaa käyttäytymistä on hyvä opiskella ja ainakin oppia tuntemaan. Kunkin pitäisi tuntea itsensä, vaikka se välillä hankalaa onkin. Itseensä tutustuminen on myös usein paljon pidemmällä kuin lyhyt vastapuoleen (tai vastapuoliin: välittäjä ja myyjä) tutustuminen. Asuntokaupoilla erityisesti huutokauppa tyyliset neuvottelut ovat varsinaista rahankatoa. Voitto voi olla kaikkea muuta kuin voitto. Rahaa saa palamaan, jotta ”voittaa”. Lopputulos ratkaisee, että mitä sitä sitten ehkä lopulta voittikaan. ”Cut loss” tyylinen ajattelu ja henkinen raja on usein järkevää itselleen asettaa. Siinä vielä ehkä lopulta jopa kannattaa koittaa pitäytyä.

Neuvotteluiden tärkein osapuoli on oikeastaan aina: sinä itse. Sittemmin sitten tulee vastapuoli ja heidän intressinsä. Ja aina ennen laskinta (ainakin ulospäin) kannattaa olla ihminen. Asuntosijoittaminen on ihmisten välistä businesta: kiinnostu, ymmärrä, välitä… Lista voisi olla loputon, mutta noilla pääsee vahvasti alkuun. Raha on vain numeroita. Siitä kun pääsee yli tai ohitse on aika pitkällä.

Katsotaan mitä ovat omat lopputulokset, mutta vauhtiin aletaan pääsemään. 

Kauppakettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Ps. Asuntokaupan psykologiaa aikaisemmin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ

Ready, aim, fire

It is time for action. Do your homework before you do anything. Yes, it is told that the hardest part is to start and that you should not wait for too long. 

You don’t need a door. You need a sledgehammer.

Indeed it is true that if you are waiting for the ideal deal (or killer deal), one has to wait forever... On the other hand is it wise just to start investing because otherwise you might be late from the train. FOMO (fear of missing out) is true and terrible. AND you don’t want to wait forever. Know what you are doing (or atleast do some homework) and just do it.

Take your time and learn your own ways. Mimic others and learn from mistakes that others have done. But do know your own goals and limits, do not try to mimic everything. And learn from your own mistakes. Setting a goal and/or a limit is one thing but getting things done is another. Money don’t grow on trees and deals don’t find you. Just waiting around is not the answer.  You make your own dreams and deals.

It is time for action. Let’s see where it leads us.

Kettu has left the building.

Korkopohdintaa vol X

Enpä tiedä olisiko enempää voinut olla väärässä kun olen aiemmin kirjoitellut mustista korkopilvistä (TÄÄLLÄ) ja korkoesimerkkilaskelmista (TÄÄLLÄ). Korkomarkkina on muuttunut aivan täysin. En tosin tiedä tuliko se kaikille täysin yllätyksenä. Yllätyksellisintä lienee ollut korkojen nousun nopeus. Vuodessa sellaisen 3,5% yksikön muutos, se on kieltämättä varsin hurjaa. Enkä nyt ehkä aivan täysin väärässä voi aiempien kirjoituksieni olleen, onhan korkoriskin tiedostaminen ollut järkevää. Enkä ainakaan vielä, toivottavasti hyvään toviin, ole konkurssissa.

Asuntosijoittajalle se voi olla hurjuutta vieläkin kurjempaa. 4% tuottavan kohteen kannattavuus heittänee jossain kohtaa melkoisesti häränpyllyä, hoitokulujenkin vielä noustessa. Muistetaan vielä toki, että korkokustannus ei rokota koko hankintahintaa, koska vipu on usein alle 100%. Ei se silti paljoa lohduta.

Nostetaampa nyt siis jälleen elävä esimerkkilaskelma 500te lainasalkulla:

1. Vuosi lähinnä marginaalia eli 0,6%. Täten korkokustannus 3000e. Lyhennykset 24te/v.
2. Lainapääoma 476te. Korot 2856e. Lyhennykset 24te.
3. Vuosi 2022. Lainojen uudelleenjärjestelyt. Korkokustannus osuu sopivasti 1,5%. Lainapääoma 452te. Korot 6780e. Lyhennykset yhä 24te.
4. Vuoden 2023 korkokustannus 3,9%. Lainapääoma 428te. Korot 16 692e. Lyhennykset yhä 24te
5. Otetaan vielä varoiksi vuoden 2024 apulaskelma näin ennakkoon. Korkokustannus 3,9%. Lainapääoma 404te. Korot 15 760e. 24te/v lainalyhennykset edelleen jatkuvat.

Nojoo, laskema jo aika hyvin osoittaa koron nousun painavuuden. 16te (verohyödyt huomioiden 11 200e) on jo melko vaikuttava kannattavuuslaskelmissa. Koronnousuja ei siis parane vähätellä. Onhan kiinteistömarkkinalla sillä myös harvinaisen vahva merkitys esim. asuntojen arvostustasoihin. Tuottoväli korkokustannukseen tulee säilyttää riittävänä, täten tuottovaateen lukemat elävät muuttuvien korkojen mukana. Täten hinnoista aletaan tinkimään enemmän.

Ei liene mitään ainoaa oikeaa tapaa laskea nousevien korkojen vaikutusta asuntojen hintoihin. Markkinat kun elävät varsin hitaasti ja moni myyjätaho voi tuudittautua, että ”jos naapuri sai 1v sitten hyvän hinnan, niin alle sen minähän en myy”. Myyjän markkinat vaihtunevat tässä pikkuhiljaa ostajan markkinaksi. Toki lompakon ja laskelmien kannattaa olla kunnossa. Se, että koska myyjät lähenevät maanpintaa, ei tarkoita että hintoja aletaan polkemaan heti.

Asuntosijoittajaa vivuttaa. Ei ole helppoja yhtälöitä, mutta toisaalta liipaisimesta on hankala puristaa. Vivun lisääminenkin tuntuu tuntuvan lainahanoissa. Turvamarginaali hankintahinnoissa turvannee kivasti tulevaisuuden varalta. Hankintahinnalla ja tavalla on nyt ehkä entisestään jälleen hyvinkin suuri merkitys. Pyyntihinta taitaa nyt olla hienoinen pyynti/pilkkihinta. Joskos joku hullu tulee tekemään täyden tarjouksen ja sitten huudatetaan hinta kattoon… Ehkä ei.

Saas nähdä, että mihin tämä (korko)maailma vielä tässä päätyy.

Korkokettu kuittaa.