Sesonkien pyörteissä – asuntosijoittajan tärpit opiskelijakaupunkien vuokramarkkinoille

Kuuma kesäsesonki, talven rauha ja opiskelijavalinnan yhä pirstaloituneempi aikataulu – Suomen opiskelijakaupungit tarjoavat monialaisen pelikentän asuntosijoittajalle. Tässä postauksessa vedetään yhteen olennaiset seikat vuokramarkkinoista, Kelan tuista ja opiskelijavalinnan muutoksista – ja käydään läpi, mitä ne merkitsevät sijoittajalle.

Vuokrasesongin tuomat mahdollisuudet

Kesä-heinäkuu on edelleen opiskelijakaupunkien vuokramarkkinoiden huippusesonkia. Uudet opiskelijat rynnivät asuntoja etsimään heti, kun opiskelupaikat varmistuvat. Ajoitus on kuitenkin muuttunut: opiskelijavalinnat julkaistaan nyt porrastetusti toukokuusta elokuulle, ja varasijaliikenne jatkuu pitkälle elokuun alkuulle asti.

Vaikka markkina käy kuumana, vuokrakysyntä ei ole enää yhtä kiihkeä kuin vuosikymmen sitten. Kaikki muistanevat ne ajat, kun yleisnäyttöön tuli kymmenittäin hakijoita, ja rappukäytävässä oli jonoa pihalle asti – vaikka asunto olisi ollut vähän elämää nähnyt? Tällaiset näytöt olivat asuntosijoittajalle herkkua: Hyvistä vuokralaisista pystyi poimimaan parhaat. Tänä päivänä tilanne on muuttunut.

Vuokralaiset osaavat vertailla. Markkinalla on enemmän tarjontaa, ja opiskelijat – varsinkin isommissa kaupungeissa – ovat aiempaa laatutietoisempia. Vuokralaisella on usein enemmän vaihtoehtoja, mikä pakottaa vuokranantajan pistämään asunnon kuntoon ja miettimään hinta-laatusuhdetta tarkemmin. Mm. astian- ja pyykinpesukoneet ovat lähes pakollisia, myös yksiöissä.

Yleisnäyttöjä voi edelleen järjestää, mutta niiden tehokkuus ja kiinnostus on heikentynyt: valokuvaus, tarkka ilmoitus ja nopea reagointi ovat nyt tärkeämpiä kuin jonot ovelta. Toisaalta tämä kehitys on myös hyvä asia: laadukkaasti valmisteltu vuokrailmoitus ja yksilöllinen näyttö mahdollistavat aidosti kiinnostuneiden hakijoiden tavoittamisen – ja antavat vuokranantajalle enemmän mahdollisuuksia valinnan tekemiseksi. Ei vain oteta sitä kuka ensimmäisenä saapui paikalle tai on pintapuolisesti fiksuin ja filmaattisin.

Opiskelijakaupungit kuten Helsinki, Turku ja Tampere ovat kuumimpia alueita – tarjonta on tiukkaa, mikä mahdollistaa vuokratason noston. Myös muut opiskelijakaupungit käyvät kuumana, tuottotasot voivat ylittää huomattavastikin kasvukolmion kärjet ja mm. Vaasassa on suorastaan huutava pula asunnoista. Asunnot varataan usein jo kesäkuun alussa, sillä käyttöaste opiskelija-asuntoyhteisöissä, kuten HOAS ja TOAS, pyörii yli 95 % vuoden 2024–25 aikana.

Talvella (marras–joulukuu) vuokramarkkinat rauhoittuvat – vuokralaiset liikkuvat vähemmän, ja neuvotteluvaraa on enemmän. Vuokrasijoittajalle tämä on otollinen aika huolto‑ ja remonttikierroksille – sekä uudelleenarvioida vuokria ennen uuden vuokrakauden nousua.

Opintotuki ja asumislisä – yhä iso merkitys vuokranmaksukyvylle?

1.8.2025 alkaen opiskelijat siirtyvät hakemaan yleisen asumistuen sijaan opintotukiasumislisää, joka korvaa yleisen asumistuen opiskelijayksiköissä . Asumislisä kattaa pääosin 80 % vuokrasta, mutta tuen saaja saa summasta käteen vähemmän ison vuokran vuoksi (rajat 216–296 €/kk kunnasta riippuen). Vuokranantajalle tämä näkyy siten, että opiskelija saa edelleen tukea vuokraan – mutta vuokran suuruudella on isompi merkitys.

Kaiken kaikkiaan opintoraha ja asumislisä muodostavat opiskelijan vuokranmaksukyvyn rungon: tuet ovat varsin vakaita ja tiedossa ennakkoon – mikä helpottaa vuokrasopimusten hallintaa ja vuokrien arviointia sijoituksissa. Muutokset kuitenkin aina muuttavat koko markkinaa, vaikka tässäkin yhteydessä palataan takaisin ns. vanhaan.

Opiskelijavalintojen muutos – pirstaleinen porrastus ja huolellinen suunnittelu

Aikaisemmin opiskelupaikat selvisivät tyypillisesti yhdellä tai kahdella napakalla päivämäärällä. Nyt tilanne on enemmän hajanaista: todistusvalinnat julkaistaan touko–kesäkuun aikana, ja valintakoetulokset heinäkuun alussa – varasijapalautus jatkuu jopa elokuuhun asti, sillä varasijat sulkeutuvat 5.8.2025 klo 15:00.

Sijoittajalle tämä tarkoittaa, että vuokrajakson aloitus ja ennen niin selkeä vuokrasesonki on vähemmän ennustettavissa: vuokralaisten opiskelupaikkojen varmistuminen on varsin hajautettua.

Onko asuntosijoittaminen opiskelijakohteissa nyt entistä vaikeampaa?

Ei välttämättä vaikeampaa – mutta entistä vaativampaa suunnittelun, joustavuuden ja aikatauluttamisen osalta. Jokainen vuosi tuo uusia aikatauluhaasteita (esim. valinnat hajautuvat yli kuukausia), ja Kela‑tukimuutos korostaa vuokrien ja opiskelijan maksukyvyn selvittämisen tärkeyttä.

Kysyntä on yhä kovaa, useissa opiskelijayhteisöissä käyttöasteet huitelevat lähellä 100%. Oikea ajoitus ja joustavalla sopimusajattelulla voi saada itselleen hyötyä ja kilpailuetua:

• tasaisesta vuokratuotosta,
• vähittäisestä vaihtuvuudesta sesonkien mukaan,
• ja opiskelijoiden arvioitavissa olevasta tukijärjestelmästä.

Kun hallitset ajoituksen – niin markkinoinnin kuin vuokrasopimusten – ja otat huomioon tukien ja opintovalintojen muutokset, tarjoaa opiskelijasesonki edelleen korkeampaa, vakaata ja ennustettavaa tuottoa.

Muuttuva markkina vaatii joustavuutta ja reagointikykyä – muttei tee asuntosijoittamisesta vielä vaikeaa. Vaikeampaa toki.

Vaikka markkinat eivät ole enää yhtä “kuumia” kuin silloin, kun yksiön perässä saapui koko kortteli paikalle, vuokrakysyntä opiskelijakaupungeissa on edelleen vahvaa – erityisesti kesän/alkusyksyn sesongissa. Muuttunut markkina vaatii vuokranantajalta kuitenkin enemmän:

• kilpailukykyistä hinnoittelua,
• hyvää markkinointia,
• reagointinopeutta,
• ja kykyä hahmottaa muuttuvat tukikäytännöt ja opiskelijavalintojen aikataulut.

Toisaalta kesän opiskelijasesonki tarkoittaa myös sitä, että hyviä vuokralaisia on liikkeellä, ja oikeilla toimilla sijoittaja voi edelleen valita heistä parhaan ja saada hyvää tuottoa sijoituksilleen.

Kuuma kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittaminen työ, harrastus, hupia vai tavoitteellista sijoittamista?

 

Lähdin luomaan tätä kirjoitusta, jotta saisin kaivettua oman pääni sisältä vastauksen kysymykseen:

Onko asuntosijoittaminen vain erikoisesti naamioitu työ?

Usein asuntosijoittaminen alkaa näistä kahdesta perinteisestä:

Joko perintönä saadusta (sijoitus)asunnosta TAI oma aiempi koti jätetään vuokralle. Aiheesta aiemmin blogissa mm. TÄÄLLÄ. 

Kummassakaan tavassa ei ole mitään väärää. Eikä missään muussakaan tavassa siis ole. Usein kuitenkin homma lähtee liikkeelle varsin sivutoimisesti. Ja varsin usein tee-kaikki-itse-ja-säästä mentaliteetilla, ja kuten blogistani useammat ovat voineet lukea, niin näin on mennyt myös allekirjoittaneella.

Aika monesti asuntosijoittaminen alkaa sivutoimisesti. Ja lainanhakemisessa (jota usein asuntosijoittamisessa hyödynnetään) päätyöstä ja säännöllisistä tuloista on aidon oikeasti hyötyä. Mitä suuremmat tulot sitä enemmän yleensä saa lainaakin. Myös vakuudet auttavat, mutta tulopuoli on THE juttu. Aiemmin blogissa asuntosijoittamisen peruspilareista vakuuksista (TÄÄLLÄ) ja maksukyvystä (TÄÄLLÄ). Niistä ajoista ovat lainahanat ja sääntely entisestään kiristyneet, mutta pääpiirteet menevät samoja suuntaviivoja. 

Se voi olla alkuun siis sivutoiminen harrastus, jossa pyritään tuottoihin. Se voi olla pitkäaikaista tai lyhytaikaista vuokraamista taikka flippaamista. Airbnb vuokranantajuus tai vaikkapa flippaaminen lähentelevät työtä taikka yrittäjyyttä. Eikä perinteisestäkään asuntosijoittamisen voiton tavoittelemisesta paljoa yrittämisestä puutu. Riskienhallintaa, asiakassuhteiden luontia ja ylläpitoa ja kauppojen hierontaa…. 

Hupia se silti voi olla. Itselleni oli asuntosijoittamisen tee-se-itse maailman asiat itsestäänselvää säästöä, oppimista ja tietynlaista hauskanpitoa valkokaulustyön rinnalla. Se hupi kesti oman aikansa, kunnes se alkaa vaatia veroaan. DIY (tee se itse) tekeminen vaatii yllättävän paljon aikaa, vaivaa ja myös rahaa. Säästöt ovat lopulta varsin suhteellisia ja nyttemmin olen oppinut arvostamaan omaa ja perheen kanssa vietettyä aikaa eri tavalla. Kaikkea ei voi, eikä kannatakaan tehdä itse. On paljon asioita joita kannattaa delegoida. Projektijohtaminen ja laadunvalvonta on tullut tutuksi ja kyllä niihinkin aikaa kuluu. 

Onko asuntosijoittaminen sitten taas harrastus joka maksaa? No kyllä ja ei. Asuntosijoittaminen sitoo paljon rahaa, sitä ei käy kiistäminen. Se voi vaatia myös paljon aikaa ja vaivaa, kuten yllä kuvailin. Projektit ja remontit vaativat myös matkan varrella rahaa. On totta, että harrastukset maksavat, mutta asuntosijoittaminen on kuitenkin painosanalla SIJOITTAMISTA, eli voittoa tavoitellaan, mutta riskiä otetaan ja välillä tulee takkiin. Jos aina tekee vain miinusta ja vuokranantajanakin toimii hyväntekijänä, lienee laji varsin väärä. Eikä silloin toimintakaan ole sijoittamista vaan oikeasti harrastustoimintaa taikka hyväntekeväisyyttä. Eikä niissäkään toki ole mitään väärää. Ei tämä siltikään maksullinen laji ole, kuten moni muu toiminta, vaikka maksumiehen roolia tulee varsin usein ja monessa asiassa isollakin hintalapulla harrastettua. Usein maksetut kulut tulevat takaisin korkojen (tuottovaateen) kera. Mutta välillä tulee luottotappioita, riskit realisoituvat, tulee huteja ja virhearvioita.

Jos toki kaikki nämä pystyy yhdistämään. Eli asuntpsijoittaminen voikin olla hupia, harrastus ja kannattavaa sijoitustoimintaa? No kyllä ja toivoakseni siihen muutkin pyrkivät. Oma pyrkimykseni tee-se-itse-kaikki tyylistä on ollut mukautua elämään ja pärjäämään oman salkun osalta vaikkapa parin tunnin aivopähkinä puntaroinnin kanssa viikottain. Välillä asioita kasaantuu tai useampi vuokralainen irtisanoo sopimuksensa kuun viimeinen päivä klo 23.30. Mutta ne kuitenkin lienevät harvinaisuuksia. On myös niitä viikkoja kun en tee mitään. En edes selaa etuovea päivittäin, tai edes viikottain (enää - saatoin tehdä niin aiemmin, mutta mitään en myönnä).

Asuntosijoittamisesta voi hyvin tehdä itselleen sivutoimisen tai jopa päätoimisen työn. Se voi jopa samalla olla hauskaa ja varsin tuottoisaa. Voi tehdä itse mieluisia tai tietyllä tapaa masokistisessa mielessä varsin epämieluisia hommia tasapainottaakseen muita arkipäivän puolia. Osan voi myös ulkoistaa tai vaikkapa kaiken.

Vain taivas on rajana. Mutta varsin yrittäjämäistä ja luovuudenhullua tämä puuha kyllä on. Mutta kuitenkin työlästä. Ja älkää erehtykö sanavalinnastani luulemaan että teen asiaa puolivillaisesti vasemmalla kädellä. Olen muuten vasuri, joten moni asia hoituu suorastaan erinomaisesti tai ainakin oikeaa kättä paremmin. Teen omia asioita nykyisellään varsin rennolla otteella, myös delegoiden, mutta samalla tiedostan (lähes aina) mitä teen ja osaan myös luottaa tuuriin (teen siitä osan itse tai ainakin edesautan sitä).

Kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.