Vuokranantaja pörssissä

Ei, valitettavasti en ole listautumassa. Ei kyllä ole vielä sitä yhtiötäkään minkä voisi listata. Joten ne ensimmäiset eit kun on taklattu, mennään itse asiaan.

Paras vuokranantaja löytyy myös pörssistä. Syynä väittäisin tähän olevan likviditeetti. Olen jo kertaalleen vetänyt oman osakesalkkuni melkein sileäksi, kun olen raapinut kasaan omarahoitusosuutta seuraavaan hankintaan. Olen itseasiassa realisoinut myös rahasto-omistuksiani hankintojani varten. 

Hajauttaminen on yksi sijoitusmaailman maagisimmista säännöistä. Asuntojen rinnalla muut sijoitusinstrumentit parantavat likviditeettia ja reagointikykyä kummasti. Väittäisin että asunnoista ei ole irrotettavissa moneenkaan tilanteeseen rahaa niin nopeasti kuin haluaisi. Ei edes uudelleen rahoittamalla. Papereissa kun kestää. Ainut mikä ajaisi asian nopeasti olisi jonkinlainen tililimiitti, joka on aina käytettävissä. Nämä kuitenkin lienevät harvinaisia tai ainakin toisaalta perinteistä rahoitusta kalliimpia.

Asuntosijoittajien keskuudessa vallitsee myös kovin usein myytti rahoituksen vaikeudesta muuhun sijoittamiseen. Asuntosijoituslaina on sijoituslaina siinä missä osakesijoittamiseen lainattu raha. On totta ettei pörssiosakkeisiin ole saanut yhtä kiinteitä vakuusarvoja kuin kiinteistöihin tai asunto-osakkeisiin. Tämä kulttuuri on alkanut viime vuosina murtumaan. Asunto tai talo ei olekaan enää automaattisesti vakuusarvoltaan 70-85%. Ja toisaalta, miten arvo määrritellään. Osakkeille ja rahastoille saa melkein mitä vain vakuusarvoja väliltä 0-85%. Pörssiosakkeiden arvonmääritys on myös kaverin kaiman serkun vaimon tutun välittäjää selvempi. Vakuusarvo ja täten riskit määrritellään tapauskohtaisesti, samoin alkaa olemaan asuntomarkkinoilla.

Olen jälleen tavoitteilleni orjallisesti alttiina ja täten alkanut kerryttämään likvidimpää pääomaa myös osakkeisiin. Pidän puskuria myös osittain tilillä, mutta en todellakaan makuuta rahojani tuottamattomina. Riskit ovat tiedossa ja se näkyi myös maaliskuun laskurallissa. Aika näyttää ovatko asunnot sijoituskohteina koronalta kuinka turvassa. Pörssin osingot ovat melkein yhtälailla konkreettista tulovirtaa kuin vuokratulot. Niiden suuruuteen ei voi aivan samalla tavalla vaikuttaa kuin asunnoissa, mutta valintaa eri kriteerein voi harrastaa. Asunnoissa: kassavirta vai arvonnousu? Pörssissä: osinkovarmuus vai arvonnousu? Korkeampi osinko/vuokra vai pienempi, mutta varmempi osinko/vuokra?

Pörssikurssit heilahtelevat? No shit... Ovatko nämä asunto- ja pörssisijoitukset vertailukelpoisia, kun usein summat ja velalla sijoittaminen ovat aivan eri luvuilla? Eivät ja usein keskusteluissa verrataan vähintäänkin omenoita ja appelsiineja keskenään. Toisaalta molempien syöminen on terveellisempää kuin vain toisen (en tosin ole ravintoterapeutti). Ymmärrän kuitenkin logiikan, että jos pitää valita, niin asunto on konkreettisempi. Kaikki tarvitsevat katon pään päälle. Tuottoon voi itse tekemällä vaikuttaa huomattavastikin ja ”epäreilua” kilpailuetua, taloyhtiötuntemusta, tuttaja tms voi häikäilemättä hyödyntää. Markkinat eivät ole niin tehokkaat.

Lainarahalla on asuntosijoittamisessa merkittävä rooli, itsekin sitä surutta hyödynnän. Voiko AINA uudelleen-/lisärahoittaa? Siltä ehkä tuntuu, mutta entä kun ei enää voikkaan? Aina voi myydä? Mutta eikö juuri niitä pakkomyyntilaidallaolijoita ole siellä päässä, jossa markkinat eivät ole tehokkaat ja on ostajan markkinat? Nämä ovat riskejä, jotka on hyvä ottaa huomioon ja niitä voi myös hallita. Pörssilaskuissa ja varsinaisissa myllerryksissä, kuten juuri parisen kuukautta takaperin, suurin osa on myyntilaidalla, hintoja poljetaan, iskee paniikki. Mitä käy kun asunto myydään huonoon aikaan ja iskee se enemmän tai vähemmän pakollinen paniikki? Varmaankin yhtä hyvin tai huonosti kuin pörssissä. On tilanteita (niin osake- kuin asuntosijoittajalla), kun pitää myydä, ei voida surffata huonojen aikojen yli. Silloin otetaan iskuja sisään.

Ehkä molempi parempi, sillä hajauttaminen kannattaa. Välillä voi hakea luonnottoman hyviä tuottoja sen ydintekemisen rinnalla. Kassa- tai tuottovirta useammasta lähteestä on yleensä parempi. Varsinkin alkuvaiheessa tulee olla luova, velkavipu ei toimi loputtomiin ja likvidimmät puskurit taikka ”tutkarahat” voivat löytää yllättävänkin tuottoisan loppusijoituskohteen. Myös tulojen ja tappioiden hajauttaminen kannattaa (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Välillä tulee takkiin, se kuuluu sijoittamiseen.

Omalla kohdallani olisin luultavasti yhä yhtä asuntoa ja tutkintoa enemmän vailla, jos puskurit olisivat kokonaan puuttuneet. Yhden varsin oivallisen sijoitusasuntomahdollisuuden olenkin missannut, kun olen sooloillut omiani. Luultavasti olisin missannut paljon muutakin. Elämä on valintoja. Aika näyttää kuinka tuottoisiksi omat valintani ovat osuneet.

Kehäkettu kuittaa.

En halua maksaa veroja joten en halua voittoja

Parisen viikkoa takaperin palautin veroilmoitukseni täydennettynä. Verot ilmoittaa ja maksaa jo aika rutiinilla. Vuosi 2020 on ollut myös ensimmäinen vuosi, kun olen saanut ennakkoverolaput, jotka tosin sain kumottua täyttämällä tulot ja menot asuntojeni osalta 2019 ilmoituksen pohjalta.

Löysin verottajalle, ovessa lähinnä varoituskyltti

Mielestäni sijoittamiseen kuuluu voittojen saaminen, eli tuottojen kerryttäminen, ja täten verojen maksaminen. Voittojen minimointi verojen pelossa taikka kulujen maksimointi verojen nollaamiseksi eivät kuullosta tehokkailta keinoilta harjoittaa sijoittamista, oli sitten kyse mistä omaisuuslajista tahansa. Itse haen aktiivisesti tuottoja, mutta samalla pyrin hyödyntämään maksimaalisesti kaikki mahdolliset verovähennykset, kuten kiinteistön vuokraamisessa 4% poistomahdollisuuden. Käytännössä tällä mahdollistan itselleni verovapaat vuokratulot.

Sijoittaminen on harkittua riskinottoa, tai ainakin sen pitäisi olla. Riskille tavoitellaan tuottoa ja aikalailla kaikesta tulosta (ja sijoitustuotoista) joutuu Suomessa maksamaan veroja. Välillä sijoituspäätöksiä kuulee torpattavan, että kun niistä menee ne verotkin. No silloinhan sijoitus on tuottanut, joten onko se niin kamalaa? Tappiotkin voi vähentää muista pääomatuloista taikka alijäämähyvityksenä taikka hyödyntää niitä myöhemmin. Joten verosuunnittelu ja hajauttaminen kannattaa.

Hajauttaminen kannattaa erityisesti siitä perinteisestä hajauttamisen syystä, että suuret vaikutukset tietyllä osa-alueella eivät toivottavasti tempase koko sijoitussalkkua roskakoriin. Aina tätä ei voi välttää, mutta mm. alamäessäkin voi ja kannattaa koittaa jarruttaa. Myös tulojen ja tappioiden osalta hajauttaminen kannattaa.

Otetaan sijoittamisesta tappiolla ihan elävä esimerkki: Itsekin ostin aiemmin pörssistä riskialttiimpaa mREIT osaketta, osinko oli parhaimmillaan houkuttelevat 20%/v. Ahneus kuitenkin jäi päälle ja coronalaskettelun jälkeen möin sijoitukseni 60% TAPPIOLLA. 

Verovähennyshyödyn johdosta tappio ei kuitenkaan ollut niin paha. Avaan asiaa alla hitusen pyöristetyin luvuin:

Sijoitus 2200e

Kerätyt osingot: 1500e, brutto

Myin sijoituksen 950e

Tappio: 2200-950=1250e

Osingot huomioiden verojen kera lopputulos on aika +/0

Tappion voin vähentää mm. vuokratuloista, joten vaikka suotuisaa olisi ollut myydä osake hyvällä voitolla esim. 3000e ja maksaa siitä verot, nyt kuitenkin voin hyödyntää tappioiden puskurina muita pääomatuloja, jolloin saan tappioille 30% suojan. Tappio on aina tappiota siinä missä kulut kuluja, ei niitä ehdoin tahdoin kannata hankkia. 

Lopulta tappioiden hyödyntämisen huomioiminen esim. vuokratuloista tulee tuosta n. 60% tappiolla myydystä sijoituksesta edes hitusen positiivisempi. Mieluusti olisin ottanut myyntituotot JA osingot JA maksanut veroni mukisematta. Ajassa kun ei pääse taaksepäin, mutta jäipähän jotakin käteen. High risk high reward, nyt taidettiin mennä enemmänkin tietoisesti riskillä, välillä sijoituksista täytyy osata luopua ajoissa, tuottoja kannattaa kotiuttaa ja täten verojakin maksaa. Jossittelu ei myöskään kuulu sijoittamiseen, se on loputon suo.

Hajauttaminen, suunnittelu ja riskinotto kannattaa. Verottaja vie aina osansa, tästä syystä kaikki verovähennysmahdollisuudet kannattaa hyödyntää ja veroilmoitukseen käytetty aika on aina arvokasta (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Suunnittelu ja hajauttaminen kannattaa aina. Verotus on kuitenkin harvemmin pätevä syy jättää sijoittamatta. 

Asuntosijoittamisesta puhutaan perinteisesti pienen riskin sijoittamisesta ja maratoonista. Tuotot hyvistä kaupungeista, hyviltä paikoilta voivat vaihdella 2-7% välillä. Tämä ei huomioi spekulatiivista arvonnousua ja yli 6% vuokratuottoihinkin voi joutua näkemään huomattavaa vaivaa. Toki lainavipua voi käyttää steroidina, mutta samalla riskit kasvaa. Vuokratuotto-% on yksinkertaisuudessaan toimiva yksi mittari, mutta ei toimi yksin. Muitakin tunnuslukuja kannattaa tarkastella varsin kriittisesti ja varsinkin oma talous ja riskinsietokyky on hyvä tuntea. Lisää vuokranantajan tunnusluvuista TÄÄLTÄ ja vuokranantajan taloudesta TÄÄLTÄ ja stressitestistä TÄÄLTÄ.

Kettu kuittaa.

Ps. Ei ole ilmaisia lounaita... Vai onko? Palataan tähän vielä myöhemmissä julkaisuissa, joten stay tuned...