Putkiremontti on peikko vai mahdollisuus?

Putkiremontti ei voi olla kaikille pelkkä peikko ja kammottava kuluja ahmaiseva monsteri. Rahalle on yleensä toivottavaa saada vastinettakin? Ja toivottavasti asumista ja/tai vuokratuloja on jo ennen remppaakin ehtinyt kertyä tai remontti ainakin olisi ollut huomioituna ostohinnassa.

Kuluja siitä väkisinkin tulee, mutta samalla yleensä (riippuu toki remonttityylistä, joista perinteinen lienee yhä yleisin) saa vastineeksi upouuden kylppärin ja saattaa saada edullisemmin päivitettyä myös keittiötä. Pesukonepaikka tulee lähes poikkeuksetta, jopa saunan voi saada näin jälkiasennuksena. Kiinteistön sähköt kuin myös puhelin-, tv- ja verkkoyhteydet voidaan uusia. Putkien kanssa samat läpiviennit ja valmistelutyöt kyllä halventavat kuluja verrattuna erikseen tehtäviin töihin. Erokin on huomattava, kun uusi liesikin toimii (muiden laitteiden kanssa samaan aikaankin), pesukone on kylppärissä mahdollinen ja valokuitu mahdollistaa aivan käsittämättömän nopeat netit.

Rahalle yleensä siis saa vastinettakin. Ei välttämättä aina se halvin mahdollinen ratkaisu... Pitäisikö valita se paras? Mikä sitten on paras vaatii yleensä selvitystyötä (hinta-laatusuhde), joka voinee turhan usein jäädä tavalliselta taloyhtiön osakkaalta omatoimisesti tekemättä. Silloin luotetaan muiden ratkaisuihin (hallitus) ja toivotaan, että on oikeat asiantuntijat. Jälkikäteen mielestäni on turha lähteä huutelemään jälkiviisauksia ja kiroilla ärräpäitä. Kukin voi vaikuttaa tahollaa ja saada sanansa kuultavaksi, mutta pelkkä huutelu ei riitä, pitää olla myös faktoja. Pitää olla myös ajoissa liikkeellä.

10 000e ja saadaan uudet putket... Onko 20 000e liikaa jos saadaan putkien lisäksi päivitettyä koko kylpyhuone, vähän uusittua keittiötä, saadaan uudet sähköt ja huippunopea netti ja uudet tv yhteydet? Hinta on tuplat, mutta saako sillä jo yli sen vastinettakin? Omat mukavuudet parantuvat, yhtiön vedenkulutus ja energian käyttö tehostuvat, luontoa säästyy. Everybody wins? Suomalaisille riittää, että vain yksi voittaa (minä itse ja nyt heti)?

Vuokranantajalle remontti näkyy yleensä kasvavana kohteen vuokralaiskysyntänä sekä hyvänä ja yleensä aika merkittävänä vuokran korotusperusteena. Olen tyytyväinen, että 50m² kohteessani ainakin on suunniteltu tehtävän kaikki kerralla kuntoon. Samalla parannetaan myös vesien johtamista rakennuksista pois päin ja mahdollisesti parkkipaikkoja. Mikäli löytyy vielä kehittämiskohteita niin katsotaan voidaanko niihin vielä tässä vaiheessa takertua.

Palataan astialle! On paljon vielä kohteita, jotka vaativat kehittämistä, oma putkiremonttikohteenikin on vielä (pähkäily)vaiheessa, eikä vielä edes siis alkanutkaan.

Kettu, kiittää, kuittaa ja kumartaa!

Kiinteistön kehittämistä(ko/kö) Case 1

Mennään tällä kertaa uusimpaan kohteeseeni, jossa itseasiassa tällä hetkellä myös asun. Tämä on uudelta alueelta ja myöhemmin olisikin tarkoitusta laittaa kohde vuokramarkkinoille. Vuokralle en halunnut ja ajattelin hakea pientä veroetua asumalla itse 2v kohteessa. Antaahan se myös samalla hyvän kokonaiskuvan kohteesta myöhempää joko myyntiä tai vuokraamista ajatellen. Aika äkkiä tuli mm. huomattua, että kyseinen kohteeni on sijoittajien hallussa, enkä usko että edes 50% asuntojen omistajista itse asuu rakennuksessa.

Mennään lämmintä(?) tammikuuta, kylppärissä on subtrooppisen +30 astetta lämmintä, koska lattialämmitys huutaa. Lieköhän "nokun on aina ennenkin tähän aikaan vuodesta lämmitykset täysillä"- kanta? Syyskuussa ulkona oli hellettä ja samoin vessassa. On kiva istua sademetsässä hikisenä hoitamassa asioitaan... Itse asumalla (ja istumalla) saa kieltämättä paremman tuntuman, samalla tutustuu ympäristöön ja naapurustoon.

No tuo subtrooppinen wessa nyt oli lähinnä kevyt aasinsilta. Tämä Case on kuitenkin hyvä esimerkki mielestäni hyvin toteutetusta "uudiskohteesta", jossa on vanhan (jokin entinen toimistorakennus) päälle laitettu kaikki uuteen uskoon. Kauttaaltaan kaukolämmöllä lämmitetty kohde, jossa vesikiertoinen lattialämmitys, eli ei "kauniita" rautapattereita seinissä. Vastikekin alle sen mitä sijoitusasunto nro 1ssä eli kaksiossa. Kohde on valmistunut 2011 ja viereen nousevat uudiskohteet ovat vastikkeiltaan pääosin kalliimpia. Jotain on siis tehty oikein, aika näyttää kuinka hyvin ja kuinka oikein.

Kiinteistön taso luodaan siis jo syntyvaiheessa ja sitä parennetaan ja paikkaillaan suurien remonttien yhteydessä (parhaimpana esimerkkinä lienee putkiremppa). Mitä kehittäisin tai säätäisin moderneimmassa kohteessani? Ehkä viilaisin pilkkua, pyörien varastointijärjestelyissä ja häkkivarastoissa. Mahdollisuuksia voisi olla myöhemmin tehdä vaikka pari kolme uutta asuntoa lisää. Kehittämistä voisi olla myös isännöitsijän viiveellisissä vastausajoissa ja "pistä vahinko kiertämään häkkivarastoissa" (sattumalta kaikilla sitten lienee varastot ristissä). Eikä kylppärin Amazonikaan ole kovin mukava, saati energiaa säästävää.

Ehkä vähän utopistisia ajatuksia, mutta kuulunnee ainakin allekirjoittaneen vuokranantajan luonteeseen, minähän en hiljaa yhtiökokouksissa istu. Haluan pitää omaisuudestani huolta ja jopa nostaa sen arvoa (sekä mahdollisuuksien mukaan säästää omissa kuluissani).

KKKK

Uljas uusi maailma, tervetuloa nykypäivään

Vaikka olenkin usein tee-se-itse kaikki vuokranantaja, niin olen myös hyvin laiska. Nostin jo viime vuoden kirjoituksissani esille kolmiosaisessa (trilogiajulkaisuissani) nykyajan mukavuuksien ja elektronisten vimpainten mahdollisuuksia asuntosijoittamisessa. Asia on mielestäni tärkeä ja hyvin ajankohtainen ja luo paljon mahdollisuuksia helpottamaan vuokrajantajan arkea.

Periaatteessa voisin asuntosijoittajana ja vuokranantajana pärjätä pelkällä älypuhelimella. Sieltä löytyvät niin netti, puhelin, viesti, sähköposti, kirjanpito, taulukot ja vaikka mitä. Käytännössä vain taivas on rajana. En todellakaan nykyään enää säästä kuitteja ja säilö niitä kansioihin, muovitaskuihin tai roskasäkkeihin, kuten olen kuullut tehtävän. Kuitti -> kuva -> pilvipalveluun talteen. Aikaa kuluu noin 1min, riippuen miten tarkkaan mitkäkin tositteet haluaa arkistoida (kansion luominen ja kuvan nimeäminen). Etsiminenkin helpottuu kummasti, varsinkin jos tiedostojen nimeämiseen ja järjestykseen käyttää edes vähän ajatusaikaa.

Käytännössä kuitenkin tietokone (läppäri tai pöytäkone) on ainakin itselleni pakollinen lisä. Toiminnot, kuten kirjoittaminen ja taulukot onnistuvat kummasti helpommin kuin älypuhelimella ja varastointitilaa on rutkasti enemmän. Sama oikeastaan on myös asuntoja ja vuokralaisia etsiessä tai taloyhtiöiden tietoja lukiessa, älypuhelimella tihrustaminen ei ole kovinkaan hauskaa. Koskakohan taloyhtiöiden asiat siirtyvät suuremmissa määrin sähköiseen muotoon ja yhtiökokoukseen (tai edes hallituksen kokouksiin) olisi mahdollista osallistua etäyhteydellä, kuten joissain pörssiyhtiöissä on jo mahdollista.

Jotenkin exelinkin käyttö tuntuu nykypäivänä kömpelöltä, tai suosittelen ainakin siirtämään taulukot pilvipalveluun, missä ne yleensä pysyvät melko turvassa ja tallessa ja niitä voi helpolla lennosta pävitellä. Ei oikeastaan enää ole sellaisia toimintoja, joita ei voisi hoitaa läppärillä ja/tai älypuhelimella ja ne mahdollistavat asioiden hoidon kätevästi myös tien päällä. Maksanko Office paketista? En todellakaan.

Tai jos oikein laiskaksi heittäytyy niin kaiken voi hoitaa vaikka kotisohvaltaan. Yksiö voi hyvinkin mennä vuokralle ilman näyttöä, haastattelut voi hoitaa sähköpostilla, puhelimella tai vaikka nykypäiväisemmin kuvallisesti facetimessa tai whatsapp-puhelulla. Sopimuksetkin pystytään nykyään allekirjoittamaan sähköisesti. Avainten luovutus lienee siis ainoa asia joka vaatii nostamaan takapuolta. Toki asian ja asioita voi delegoida, mutta esimerkkini painotti mahdollisuutta tee-se.itse kännykällä versiota. Ehkä tulevaisuudessa voin pyytää isännöitsijää aktivoimaan vuokralaisen kännykän toimimaan avaimena asuntoon tai voin toimittaa hänelle avaimen blueprintin (piirrustukset), jotka hän 3d tulostaa.

Kaikkea ei voi eikä ehkä pidäkään viedä tulevaisuuteen, ainakaan vielä. Haluan itse pitää näytöt ja tutustua vuokralaisehdokkaisiin kasvotusten ja sanoa käsipäivää sekä luovuttaa avaimen. Ymmärrän ettei yhtiökokouksia tai edes kaikkia hallituksien kokouksia voi siirtää verkkoon vaikka se olisikin jo mahdollista. Tarkoitan lähinnä, jos on helpompi ja sopivampi keino, niin miksei?

Uusin juuri älypuhelimeni, elämäni nopeutui noin 300 kertaiseksi, kuvaamistani kuiteista saa jopa selvää, voin esitellä kohteitani teräväpiirtona livenä. Tottakai puhelut ja tekstiviestitkin lienevät tällä vielä mahdollisia, mutta kukapa niitä enää juuri käyttää (myönnän, että kyllä vielä vähän). Tervetuloa nykypäivä!

Ps. vähennän puhelimesta vähintään 50% verotuksessa. Miten ja miksi: puhelut, viestit ja sähköpostit (vuokralaisten, hallitusten ja isännöitsijöiden kanssa), kuittien kuvaamiset, markkina-, tili- ja osakeseuranta, tiedotteiden luku... Seuraava hankinta, läppäri. Parempaan kirjanpitoon ja taulukointiin, osakekaupankäyntiin, tilin seurantaan ja remonttien suunnitteluun vähän jo vääntöä vaativammilla ohjelmistoilla.

KKKK

Uusi vuosi, uudet kujeet

Joulu on voitu paksusti ja vuodenvaihde meni pienissä skumppahuuruissa, eli leppoisaa ja rentouttavaa aikaa. Ja juuri sopivaa kirjoittaa vuoden avaus pikku jälkihuuruissa.

Viime vuonna astuin epämukavuusalueelleni ostamalla kohteen, tai oikeastaan kaksi (toinen oli autopaikka), kotipaikkakuntani ulkopuolelta. Syy tähän oli oma muuttoni väliaikaisesti kyseiseen kaupunkiin. Kyseessä on kuitenkin sijoitus, jolla haetaan säästöä siihen, että vaihtoehtoisesti asuisin vuokralla ja veroetua tuleviin vuokriin ja mahdolliseen myyntivoittoon. Jännää ja erilaista on ollut myös autopaikan vuokraaminen.

Vuosi 2016 meni melko sutjakkaasti, vuokralaiset eivät vaihtuneet ja tuntuvatkin todella mukavilta tapauksilta, joten ei voi valittaa. Vuokrat ovat kilahtaneet tileille sovitusti ja tarpeellisissa tilanteissa olen ollut vuokralaisiin yhteydessä ja he minuun. Noita edellämainittuja nyt ovat esim. taloyhtiön remontit/muutokset, asunnon mahdolliset remonttitarpeet/viat ja elämäntilannemuutokset.

Nyt kuitenkin aina vuoden vaihtuessa alkaa tilanne aina tyhjältä sivulta, puhtaalta pöydältä tai mitä sanontaa nyt haluaakaan käyttää. Mitä tulen painottamaan tänä vuonna on, yhden kohteeni putkiremontti ja sen seuraaminen ja mahdollisuuksien mukaan edistäminen (ei mitään käryä miten, mutta eiköhän se tässä edetessä selvinne). Toiseksi tekniikan/IT:n hyväksikäyttäminen sekä itse toimissani, että taloyhtiöissäni. Taloyhtiöiden toiminta on välillä niin takapajuista, että voi jösses ja tapojen muutos on sitten kanssa niin kankiaa, mutta pakko yrittää.

Hallituksiinkin saatan pyrkiä, riippuu miten nykyiset suoriutuvat tehtävistään ja miten omat aikataulut menevät. Hallituksessa vaikutusmahdollisuudet ja uskottavuus kasvavat kummasti. Airbnb on myös sellainen vaihtoehto johon tulen tutustumaan tarkemmin ja luultavasti testaamaankin.

Aika näyttää millainen uudesta vuodesta 2017 tulee. Toivotaan, että antoisa, rahakas ja kokemusrikas.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa kohti uuden vuoden seikkailuja.