Time is flying by

In the fast-paced world of real estate investing, time is both your greatest asset and your most significant challenge. With each passing day, opportunities arise and markets shift, making it crucial to act swiftly and strategically.

It feels like just yesterday when I embarked on my real estate investing journey over a decade ago. Time has a curious way of both flying by and leaving its mark on our memories. As remembering my experiences, I find solace in documenting my journey through a real estate investing blog, where (hopefully) every milestone and lesson learned finds its place.

Over the years I have began to understand the meaning of TIME. Time is our most valuable asset and money is just a vehicle. But still money makes the world go round: we go to work, invest and do things for money. So money does mean a lot and when you have it, it makes life easier. Indeed, money holds sway in our lives, easing our burdens and opening doors to endless possibilities. Yet, we also acknowledge that money alone cannot fulfill our aspirations. We need something more deep.

Amidst the pursuit of financial prosperity, it's essential to pause and reflect on the deeper meaning behind our endeavors. Real estate investing, like any other form of wealth accumulation, can easily become a relentless pursuit of profit, devoid of soul and purpose. Yet, it is in infusing our investments with meaning that we unlock their true potential to enrich not only our bank accounts but also our lives.

In the dynamic world of real estate investing, time is both a friend and a foe. By understanding the importance of timing, embracing long-term strategies, leveraging passive income opportunities, adapting to changing trends, and managing your time effectively, you can navigate the complexities of the market and build a profitable real estate portfolio. As we navigate the complexities of the real estate market, let us remember that true wealth lies not just in the accumulation of riches but in the meaningful impact we make along the way and every moment counts.

Over and out!

Pääomien kiertonopeus

Asuntosijoittaminen on houkutteleva tapa kasvattaa omaisuutta ja luoda passiivista tulovirtaa. Yksi keskeinen tekijä menestyksekkäässä sijoittamisessa on pääomien kiertonopeus eli se, kuinka nopeasti sijoitetut varat alkavat tuottaa ja palaavat takaisin uusiin sijoituksiin. Pääomien kiertonopeuden ymmärtäminen on olennaista asuntosijoittamisessa, sillä se vaikuttaa suoraan sijoittajan tuottoihin ja kasvun mahdollisuuksiin. Nopea kiertonopeus tarkoittaa sitä, että sijoitettu pääoma palautuu takaisin sijoittajan käyttöön nopeasti, mahdollistaen uusien sijoituskohteiden löytämisen ja kasvun.

Yksi tapa parantaa pääomien kiertonopeutta on valita huolella oikeat sijoituskohteet. Tehokkaasti hoidetut kohteet, jotka tuottavat säännöllistä vuokratuottoa ja ovat helposti vuokrattavissa, voivat toimia pääomien palautumisessa kuin hyvin öljytyt koneet. Lisäksi sijoittajan on tärkeää seurata ja optimoida kiinteistöjen tuottavuutta ja kustannuksia, jotta ne generoisivat mahdollisimman suuren tuoton mahdollisimman nopeasti. Sijoituksen alkupään tehokkaat investoinnit siis voivat maksaa itseään alkuperäistä huomattavasti reippaammin takaisin. Kiinteistökehittäminen ei siis ole vain markkinointijargonia. Kohteista ja vuokralaisista hyvä huolehtiminen kannattaa vuokrankorotuksien lisäksi.

Toinen tapa parantaa pääomien kiertonopeutta on käyttää vipuvaikutusta fiksusti. Velkavivun käyttö voi lisätä sijoitetun pääoman tuottoa, mutta samalla se myös kasvattaa riskiä. On tärkeää löytää tasapaino velan ja oman pääoman välillä, jotta pääomien kiertonopeus säilyy optimaalisena ja riski pysyy hallittavissa.

Lisäksi sijoittajan on otettava huomioon myös kohteiden arvonnousu ja mahdolliset myyntivoitot. Kohteiden arvonnousu voi tarjota mahdollisuuden myydä omaisuutta voitolla ja palauttaa pääomaa nopeammin ja isommin kuin pelkästään vuokratuotoilla. Kuitenkin, liiallinen myyminen voi hidastaa pääomien kiertonopeutta ja lisätä työmäärää ja veroseuraamuksia. Kohonneita arvostuksia ja parempaa vakuustilannetta voi myös hyödyntää uudelleenrahoittamalla. 

Veroja ei kuitenkaan kannata pelätä ja monella mm. oman asunnon jättäminen vuokralle voi kuulostaa fiksulta, mutta se on samalla tietoinen riski, koska yli 2v yhtäjaksoisen asumisen jälkeinen myyntivoittoverottomuus on aivan kiitettävä etu. Harvoin myös se oma asumus on välttämättä optimoitu juuri sijoitusasunnoksi. Se voi toimia, mutta mikäli jokin muu tai muut kohteet toimivat paremmin, niin pääomien kierrättämistä voi olla järkevää harkita. Tämä pätee kaikkeen, joutui sitä siteen maksamaan veroja tai syystä tai toisesta ei. Ja kuten olemme viimeaikoina huomanneet, verotus muuttuu jatkuvasti (lue: kiristyy). On myös oikea veroriski olla myymättä verovapaasti esimerkiksi kohdetta, joka ei ole juuri optimaalinen sijoitusasuntona, mutta johon on kertynyt kiitettävästi arvonnousua.

Yhteenvetona voidaan todeta, että pääomien kiertonopeus on keskeinen tekijä asuntosijoittamisen menestyksessä. Nopea kiertonopeus mahdollistaa sijoitetun pääoman jatkuvan kierrättämisen ja kasvattaa sijoittajan tuottoja pitkällä aikavälillä samalla helpottaen tai nopeuttaen salkun kasvua. Veroja ei tule liikaa karsastaa ja kyllä niitä vuokratuloistakin maksetaan aivan yhtäläillä kuin myyntivoitoista. Jotta pääoma kiertää ja toimii mahdollisimman tuottavasti, tulee valita oikeat sijoituskohteet, käyttää vipuvaikutusta fiksusti ja ottaa huomioon arvonkehitys ja verotus. Tavoitteena useimmiten on luoda tehokas ja kestävä sijoitussalkku, joka tuottaa jatkuvasti kasvavaa tuottoa.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Alle markkinahinnan ostaminen

Osaava ostaminen ja oikean diilin löytäminen oma taitolajinsa. Alle markkinahinnan ostaminen on mahdollista, ei mahdotonta eikä helppoa, mutta olen yhä varsin skeptinen alle markkinahinnan ostamisen osalta. En usko että oma ajatukseni juontaa kateellisuudesta, jota Suomessa osataan harrastaa. Enkä usko että se johtuu myöskään osaamattomuudesta, ehkä vähän. Skeptisyyteni juontaa ehkä ennemminkin tilanteista, joissa tavalla tai toisella ostaja on hyödyntänyt erilaisen kilpailuetunsa ehkä enemmän tai vähemmän kyseenalaisin keinoin.

Nykymarkkinassa alle markkinahinnan ostaminen on mielestäni erityisen vaikeaa. Markkinahinnan määrittely kun tällä hetkellä tuntuu olevan liki mahdotonta. Helppoa on sanoa ostaa 20% alennuksella jos eka verrokki roikkuu etuovessa ja ehkä se on roikkunut siellä jo 2v, joka jo itsessään voi selittää hintaeron. Tai jos sitä tehdään uudiskohteissa joiden velattomat listahinnat eivät juuri yleisissä markkinointimateriaalrissa tunnu joustavan. Vaikka lopputuloksissa olen uudiskohdemarkkinasta ymmärtänyt että isoihinkin alennuksiin päästään (aina -20-40%). Tai sitten vain aidot verrokit puuttuvat. En kuitenkaan koskaan ole ajatellut etteikö alle markkinahinnan ostaminen olisi mahdollista. Asuntojen kanssa touhuaminen kun on varsin tunteikasta peliä ja kentällä vaikuttavat niin monet asiat:

• Helppous
• Nopeus
• Asiantuntijuus
• Suorasanaisuus
• Avuliaisuus
• Kyvykkyys (deal closing)

Kaikki edellä mainitut vaikuttavat. Siivoukselle ja tavaroiden poisheitoille voi laskea arvon ja samalla ne vaikuttavat ehkä siihen tärkeimpään: helppous. Helppous myös auttaa nopeuteen. Mikäli vanhaa isoa omakotitaloa ei tarvitse tyhjentää vanhoista tavaroista ja siivota tip top tämän jälkeen, voidaan säästää useampia päiviä tai jopa viikkoja. Kuluja niistäkin poisheitoista ja siitä vaivasta syntyy, mutta se voi monasti nopeuttaa prosessia ja samalla helpottaa päätöksentekoa. Hinnan lisäksi prosessiin kuuluu monta muutakin palasta.

Alle markkinahinnan ostaja yleensä tietää mitä tekee ja tietää millaisia mahdollisia ongelmia ratkotaan ja missä asioissa voi auttaa kaikkien eduksi. Ikäviä on tilanteet, kun toisista tai toisten tilanteista pyritään vain JA vain ja ainoastaan hyötymään. Tilanne voi näyttää näennäiseltä ongelmanratkaisulta taikka asioiden helpottamiselta, mutta kuten aina, niin tunteet pelissa vaikuttavat isosti. Olen nähnyt tilanteita kun hallituksen puheenjohtaja ostaa haltuunotetun asunnon. Hallitusta jopa kehuttiin asian ratkaisusta. Olen myös nähnyt tilanteita kun ympärillä pyritään ankkuroimaan hintaa alhaiseksi ja pelataan tutulle ostajalle halvempaa ostonpaikkaa. Kun tälläiset tilanteet ovat mahdollisia ja lähinnä paheksuttuja, jos sitäköön, niin luonnollisesti näihin tilanteisiin törmätään.

Olen varmasti itsekin hyötynyt ostotilanteista vastapuolen asemasta. Ja välillä olen käyttänyt tietoa häpeilemättä hyväksi. Olen ostanut asuntoja mm.

• Kuolinpesiltä
• Maksuvaikeuksissa olevilta yrityksiltä
• Happamoituneen kohteen, joka salkun potentiaalisimpana myyntinä onkin muuttunut mädäksi omenaksi. 

Kaikilla on oma lehmä ojansa. Myös minulla, en sitä kiellä. Tilanteet voi kääntää voitollisiksi kaikille osapuolille, mutta kyllä se vähän enemmän aikaa ja vaivaa vaatii.

Asuntomarkkinoilla on paljon hiljaista tietoa ja paljon keinoja käydä kauppaa lähes pelkästään kulisseissa. Tietoa voi ja kannattaa hyödyntää. Eikä se uuden oppiminen ikinä pääty, aina tilanteet elävät. On kuitenkin totta, että tili tehdään ostaessa ja samalla kaikki osapuolet voivat voittaa.

Yhä on ostajan markkinat, alennuksia on jo parin vuoden takaisiin hintoihin. Markkina on jo kyykönnyt, siihen vielä päälle alle markkinahinnan ostaminen. Hinnat siis yhä joustavat (ennemminkin alaspäin). Kuinka isosti? Lienee aika monenkin kysymys. Kuinka pitkään oston paikkoja esiintyy tähän tahtiin? Sen ainakin kaikki haluaisivat tietää. Pohjien kalastelu kun aina lopulta menee pieleen.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.