10 vuotta aloittamisen jälkeen

Siitä on hitusen yli kymmenen vuotta, kun varsinaisesti aloitin asuntosijoitustoimintani ostamalla ensimmäisen sijoitusasuntoni. Asuntosijoittamisen väitän aloittaneeni jo aikaisemmin ensitaloni hankinnan yhteydessä. Tuolloin tutustuin jo varsin kattavasti asuntosijoittamisen maailmaan ja aloitin läksyjen teon. Opintie ja kasvun tarina ovat yhä kesken. Kasvu on ollut tavoitteellista ja välillä on ollut tarkoituksena kasvattaa salkkua ripeämpäänkin tahtiin. Nyttemmin tahti on tavallaan tarkoituksellakin hidastunut, mutta kasvuhaluja yhä on. Kasvussa mietityttää, että en halua kasvukipuja ja toisekseen kasvun on hyvä olla hallittua. En halua itselleni uutta työtä. 

Olen aina tykännyt pallotella ajatuksella:

Mikä riittää?

• Mikä määrä asuntoja?
• Mikä määrä passiivisia tuloja?

Näihin kysymyksiinhän, kun ei ole mitään yhtä yleispätevää vastausta tai sitten se on kunnon poliitikko/konsulttimaista yleistä käsienheiluttelua. Aiheesta kirjoittelin aiemmin TÄÄLLÄ, pohtien omia lukujani.

Mitä asuntosijoittajan matkallani sitten on ehtinyt tapahtumaan?

Useita kauppoja sisältäen kiinteistökauppaa kuin pienempinä autopaikkoja. Täsmennyksenä: en kuitenkaan tarkoita kokonaisia kerrostalokohteita. Joskin osa kohteista voinee olla ollut jopa hinnaltaan samansuuntaisia kuin joillain paikkakunnilla kokonainen kerrostalo. Ompahan sitä tullut kokeiltua myös lyhytaikaista vuokraamista (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Airbnb on vielä kokeilua vailla, tällä hetkellä tosin ajallinen kapasiteetti ei vain riitä. Autopaikkavuokraamista tulee tehtyä, muutamia paikkoja on tullut myös myytyä. On muuten työlästä euroihin nähden vaikka prosentuaalisesti tuotot usein kuullostavatkin houkuttelevilta. Kaupankäyntitaitojakin on tullut harjoiteltua niin omissa kuin muidenkin kaupoissa. Väittäisin säästöjen olleen ainakin viisinumeroisia lukuja.

Vuokralaisia ja vuokrasopimuksia on matkaan mahtunut useita, joista vuokrauskokemuksista usein blogistani on voinutkin lukea enemmän (esim. TÄÄLTÄ ja TÄÄLTÄ). Näytöillä on tullut käytyä (ihan vain siitä syystä etten juurikaan edes harkitse kohteita näkemättä). Nyttemmin olen jälleen aktivoitunut käymään näytöillä, kohdemetsästykset ovat siis käynnissä. Ja markkinatutka yllä samalla.

Asuntoja ja markkinaa on tullut selattua tuntikaupalla ja kohteita varmastikin tuhansia. Oma ajatteluni on myös vuosien varrella muuttunut, joissain määrin jopa huomattavasti. En enää voi seikkailla kohteilla, työmailla ja töissä aamusta iltaan. Ja vaikka yhä ajattelen kovin DIY henkisesti, olen opetellut ulkoistamaan asioita. Olen oppinut arvostamaan aikaa aivan eri tavalla. Tästä syystä myös riskinottokykyni ja tapani toimia ja ajatella ovat muuttuneet. En enää voi tehdä kaikkea itse, sillä haluan panostaa aikaani isosti myös muualle. Aamusta yöhön tekeminen on tuttua, se vain on erilaista ja perheen ehdoilla.

Tästä pääseekin hyvin aasinsiltana nykyhetkeen. 

Eli 10 vuotta alkamisen jälkeen. 

• Salkun koko on 3 asuntoa ja 2 autopaikkaa: omakotitalo lähes keskustasta kasvukolmioalueella, kolmio yo kaupungista, yksiö keskustasta kasvukolmioalueelta. Näiden lisäksi oma asumuksemme eli omakotitalo kasvukolmion naapurikunnasta.
• Ensitaloni on siis tullut vuokrakäyttöön. Olen myös lunastanut tontin itselleni.
• Ensisijoitusasuntoni olen myynyt (koko projektiin ja asuntosijoitus some’sphreren varmasti kattavin kohteen kokemusseuranta TÄÄLLÄ)
• Käynyt läpi kattavan LVIS rempan hankesuunnitteluineen päivineen hallitusroolissa.
• Ostanut, remontoinut ja myynyt omakotitalon.
• Toteuttanut energiaremontin ja käynyt läpi energiaremonttiin liittyvät avustushakemukset saavuttaen maksimi 6000e avustuksen.
• Ostanut, vuokrannut ja myynyt autopaikkoja.
• Neuvotellut vaikka ja mitä ja oppinut matkalla paljon. Oppinut ja nähnyt asioita, joita ei ole kirjoista eikä mistään somestakaan oppinut. Tämä kaikki myös jo ennen nykyistä somementaliteettia, verkostoituen kiitettävästi.
• Halu kasvaa on suurehko.
• 7 numeroinen varallisuus lähenee ja velkavipukin on maltillinen.
• Elämäntilanne ja perhe kiilaa asuntojen ohi. Täten valikoivuus on kasvanut, samoin laiskuus ja mukavuudenhalu.

Tähän tilanteeseen on siis päästy kovalla työllä (lue: laiskottelemalla), määrätietoisuudella (lue: tuurilla) ja aivan mahtavalla tuella ja verkostolla. Vielä on paljon tehtävää ja varmasti jatkossakin reittimuutoksia piisaa. Niistä vain tulee itse ottaa selvää. En kuitenkaan tarkoita, että yksin.

En tavoittele satoja asuntoja, sillä silloin se onkin jo uusi työ. Sopiva määrä voi olla vaikka 4-8 asunnon väliltä. Mielellään velattomina. Ihan ensimmäinen tavoitteeni on nyt kuitenkin lähivuosina nollata oman asuntolaina.

Miltäköhän tilanne näyttää seuraavan vuoden parin jälkeen?

Syyssateinen kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittajan numeroviilaamista: lainat, korot, tulot, menot

Parhaimmillaan tai pahimmillaan on lainasummat ylittäneet osaltani puolen miljoonan euron rajapyykin. Näillä koroilla ollaan onnekseni huomattavasti paremmassa tilanteessa. Parhaimmillaan on myös kiinteistövarallisuusmassani arvostus käynyt siellä seitsemännumeroisuuden paremmalla puolella. Myönnän arvostuksen olevan suhteellista ja jopa varsin puolueellista, ihan sama miten kriittinen voin väittää olevani. On kuitenkin totta että nykyisellään ollaan vielä hitusen matkan päässä 7 numeroisesta tilanteesta. Ensinnäkin tilanteet elää ja toisekseen olen tavoitteideni mukana kasvattanut myös muita sijoitusmuotoja. LTV (Loan To Value) on osaltani varsin maltillisella noin 50% tasolla. 

Toivoakseni jokin päivä ollaan jälleen yli 7 numeroisessa asuntovarallisuuskastissa ja toisekseen ehkä jopa miljoonaveloissa (vaikka tämä ei lähtökohtaisesti ole itse tavoite vaan keino saavuttaa tavoitteet). Ehkä vieläkin myöhemmin olisi kiva päästä tilanteeseen, jossa nettovarallisuus ylittää miljoonan. Siihen on kuitenkin matkaa.

Pidän omasta exelistäni ja onhan se varsin maaginen. Kauheaa se varmaan on monelle ulkopuoliselle nopeasti vilkaistuna ja myönnettäköön, että kehitän sitä jatkuvasti. Verottajan sivutkin muuttuivat niin aloin muuttamaan myös omaa exeliäni. Vieläkään se ei ole ihan parhaimmillaan, mutta kyllä siitä nopeallakin vilkaisulla saa poimittua varsin olennaisia asioita. Näistä esimerkkeinä

• kohdekohtaiset tulot ja menot riveittäin selityksineen. Kilometreineen ja päivämäärineen.
• Loan to value (LTV) taulukko
• Kassavirtalaskelma (sis. verot ja lainat)
• Jokavuotuiset kulurivit(vinkit)

Lukujen kriittinen ajoittainen tarkastelu sekä taulukkojen aktiivinen päivittäminen ovat hyödyllisiä. Erityisesti viimeisen vuoden aikana oletan monien käyneen korko- ja kassavirtalaskelmajumppaa. Myännän, että taulukoiden ajantasalla pitämisen osalta voisin olla aktiivisempi. Mitä laajemmalti tietoa on helposti saatavilla ja nopeasti, on aina parempi. Exelin ylläpitäminen pitää mielen virkeänä ja toisaalta helpottaa myös omaa seurantaa, sekä mahdollisten yhteistyötahojen kanssa toimimisen (pääasiallisesti pankit).

Numeroiden kanssa ei ole mitään oikotie onneen tyyliä. Monilta sivustoilta saa exelpohjia tms ilmaiseksi, joita voi hyödyntää ja tuunata omiin tarpeisiin. Maksuakin vastaan niitä saa. Ehkä vielä jokin päivä pyydän itsekin korvausta ja jaan omia taulukkoideoitani taikka ”verovinkkejä”. Verosuunnittelu ja verovinkit kun ovat aidon oikeastikin kultaakin kalliimpia. Hyvä verosuunnittelu säästää niin aikaa, rahaa kuin hermojakin. Verottajalla voinee olla informatiiviset sivut, mutta niiden huomattavasti kattavampi hyödyntäminen vaatii huomattavaa vaivanäköä.

Asuntosijoittajan numeronäppäryys siis tukee toimintaa. Se jopa tehostaa sitä. Vaikkei se välttämättä olisikaan elinehto, niin kyllä se kannattaa. Skenaariolaskelmat voivat helpottaa reagointia ja varautumista. Veroissakin voi säästää paljon. Asuntosijoittamista voi jopa tehdä veroneutraalisti, sen silti ollen kannattavaa ja varallisuutta voi silti kertyä ja varsin vaivihkaa. Numeronäppäryys on kilpailuetu. Numeroita ei kuitenkaan kannata lähteä liikaa viimaamaan, sillä siinä on riskinsä, että samalla viilaa itseään linssiin. 

Laskelmat jiiriin ja kohteita metsästämään.

Numerokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittaminen on taidetta

 Asuntosijoittamisen taiteeseen kuuluvat mm.

• Asunnon hankinta
• Vuokralaisen hankinta
• Vuokranantajuus
• Asunnosta huolehtiminen ja remontointi
• Varainhankinta (lainat, muu rahoitus ja suhteet)

Itsessäänhän vuokranantajuus sisältää nuo kaikki osa-alueet. Omanaan se on tuossa listauksessa korostaakseen erityisesti vuokralaisen ja asunnon hallinnan. Vuokranantajuus on paljon muutakin kuin vain vuokralaisen hankintaoperaatio. Tiedon kun on hyvä kulkea avoimesta ja ketterästi koko vuokrasuhteen ajan. Vuokralainen voi tehdä arvokkaita havaintoja taloyhtiöön, sen hallinnointiin ja päivittäiseen pyörimiseen liittyen. Samoin on arvokasta, että vuokralainen ilmoittaa mahdollisimman nopeasti jostakin toimimattomasta asiasta, kuten astianpesukoneesta taikka vuotavasta hanasta. Asiat on myös hyvä seurata, että ne tulevat hoidetuiksi, koska osa asioista on taloyhtiön vastuulla. Välillä kyseinen operaatio, varsinkin jollei vuokranantaja (asunnon omistajana) ole perillä ongelmasta, voi kestää ja tulla vuokranantajankin tietoo pitkällä viiveellä. Tällöin ongelmat voivat paisua entisestään ja lopulta rokottaa kannattavuutta tai syödä uskottavuutta. 

Asuntosijoittamisesta taidetta tekee erityisesti asuntojen hankinta ja niiden hintaneuvottelut. Olen ollut mukana sadoissa hintaneuvotteluissa eri rooleissa ja tunteet yllättävät aina, lähes poikkeuksetta. Mukamas kurinalaisena raakana laskimen ääressä toimivana ahneena asuntosijoittajana luulisi, että ainakin nyt meikäläinen ois rautainen neuvottelija. Nope, kyllä sitä itselläkin tunteet jylläävät ja asuntokaupan psykologia hiipii eri tavoin pääkoppaan häiritsemään. Asuntosijoittamisen psykologiasta aiemmin myös TÄÄLLÄ. Tyypillisiä ajatuksia:

• Myyjänä: entä jos tämä tinkitarjous onkin paras ja ainut mahdollisuus?
• Ostajana: tinginkö liikaa? Koska en saanut kohdetta.
• Ostajana: tinginkö liian vähän? Koska sain kohteen.
• Myyjänä: kannattaako nyt myydä? Entä jos toiste saakin paremman hinnan?
• Ostajana: kannattaako nyt ostaa? Entä jos hinnat tippuvat lisää?

Asunnon hankinta on aina hauskaa ja jännittävää puuhaa. Lopullinen kauhu taikka helpotus ja hymy lienevät kuitenkin vasta maaliviivalla. Onhan se läpi mennyt tarjous aina ihan oma juttunsa. Sama pätee usein vuokralaisvalintaan. On kiva ostaa uusi kohde (taikka myydä) ja toisekseen tarjota jollekin koti. Pientä hampaiden kiristelyä ja ylimmääräistä pohdintaa voi syntyä, kun hyvä kohde ei syystä taikka toisesta mene maaliin saakka. Tuolloin ei kuitenkaan yleensä kaikki tähdet ja/tai luvutkaan ole ihan linjassa, joten vaikka miten pienestä homma jäisi kiinni, niin kohti seuraavia seikkailuja, pettymyksiä ja onnistumisia.

Erityistä taidetta on taas asunnoista huolta pitäminen ja remontointi. Se voi välillä vaatia jos jonkinmoista isolla pensselillä taivaanrannan maalaamista. Oman käden jäljen taikka suunnittelun (jonkun toisen toimesta toteutettuna) lopputuloksen näkeminen on palkitsevaa. Mitä nyt huoltoon kuuluu sellaisiakin vastenmielisiä asioita kuin hajulukkojen pesua (löytyy toki siivousohjelistaltani) taikka rännien puhdistusta ja vaikka ja mitä. Itse remontointi on palkitsevampaa vaikka onhan se kiva kun oikeasti tietää, että lattiakaivot eivät ole tukkeessa ja röörit toimivat. Remontin jälkeen mm. keittiö hohtaa uutuuttaan ja voi olla huomattavasti toimivampi, kylpyhuone suorastaan kiiltää ja takkahuone kutsuu rentoutumaan. Näin nyt muutamina esimerkkeinä mainitakseni. DIY (tee-se-itse) remontoinnissa on myös jotakin terapeuttista. Ei aina, mutta on se yhä edelleen vapauttavaa kaataa seinää lekalla moukaroiden ja kun on juuri saanut koottua Ikean palapelikeittiön. 

Välillä kuitenkin tuntuu, että on ne pelit ja pensselit hukassa. Aina ei voi voittaa ja toisaalta salkun kasvattaminenkin lienee rajallista vaikka useasti siinä varmasti ollaan itse suurimpana esteenä taikka ajohidasteena. Asuntosijoittaminen on taidetta ja se vaatii taitoa. Ei kaikkia osa-alueita tarvitse itse väkisin pitää hyppysissään, mutta asiat on hyvä ymmärtää tai ainakin tiedostaa varsin konkreettisella tasolla. Ei muuta kuin seinää maalaamaan ja mahdollisimman isolla pensselillä. Eli kohti uusia taideteoksia.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittajan todellinen EXIT

 

Asuntosijoittajan (ja täten vuokranantajan) elämä ei ole pelkkää nautiskelua ja lomailua. Erityisesti nyt sijoitusympäristön muututtua - mm. korot ja täten asuntojen hinnat ja täten kannattavuus - pitää eri hankkeisiin ryhtymistä miettiä tarkemmin. Sijoitusasuntojen myynti ja täten enemmin tai vähemmin exit ajattelu ei liene useilla (jollei ole pakko) päällimmäisenä mielessä. Se kuitenkin on osa asuntosijoittamisen kiertokulkua. Ja kyllä, jollekin EXIT voi tarkoittaa ”with boots on” ja jalat edellä. Eli tarkoituksena ei olekaan myydä mitään vaan exit tapahtuu luonnollisesti, kun taival maan päällä päättyy. 

Itselleni EXIT ajattelu on tullut mukaan asuntosijoittamiseen jo alkuajoista lähtien. Kun ostin ensiasuntoani (eli ensimmäistä taloani), pohdin jo tuolloin, että miten se soveltuisi sijoitukseksi. Remontit, huollot, energiatehokkuus ja moni muu ajatus on tehty vuokrattavuus ja myynti ajatus takaraivossa. Paljon asioita tuli tehtyä myös itselleen. Vihreä keittiö on yhä melkolailla ainut omituisuus talossa, jonka yhä omistan. Keittiö on yhä siisti ja hyväkuntoinen (kodinkoneineen), mutta edelleen pääasiallisen vihreä, vaikka päivityksiäkin on tehty (mm. backslashin maalaaminen). 

Monasti ajattelen, että asuntosijoituksen pitää toimia pitkäaikaisena sijoituksena ja sovellan useitakin eri laskukaavoja eri tilanteisiin varsin vaihtelevasti. Kaikki kohteet kun ovat yksilöitä ja sijoitustavootteetkin vaihtelevat. Pitokohteissakin yleensä pohdin jälleenmyyntiä ja EXIT ajattelu on osa backup suunnitelmaa. Kohteiden yleensä tarvitsee toimia vuokratuottoineen, mutta välillä yhtälässä voi olla hyvä kotiuttaa arvonnousujakin nopeammalla tahdilla, jos se vain on mahdollista ja/tai tarpeellista (verotuskin kun on hyvä huomioida). Erityisesti nykymarkkina osoittaa hyvin, että 30 000 rahaa tänään on parempi kuin 10 000 rahaa tänään tai huomenna vaikka kummastakin menisi 30% verottajalle. Myös jälleenrahoitus kärsii ja se ei ole aina edes mahdollista. Vaikka ja miten puhuttaisiin verovapaista arvonnousuista tms uudelleenrahoituksen yhteydessä. Uudelleenrahoitus voi olla osa kokonaispalettia, mutta sitä voinee olla myös hyvin ajoitettu EXIT. Oli kyseessä sitten tuurilla taikka taidolla. Kukaan ei varmuudella ole yhä vieläkään mikään ajoittamisen maailmanmestari missään sijoitusinstrumentissa missään ajankohdassa.

Todellista exittiä ja täten koko sijoitusasuntosalkun myyntiä en nykymarkkinassa monen toimijan usko pohtivan. Niitäkin varmasti on, varsinkin kun erilaisia ongelmia on voinut kasaantua useammankinlaista nyt kerralla. Helppoutta sillä voi myös hakea. Asuntosijoittaminen kun ei enää taida olla niin helppoa, riskitöntä ja vaivatonta kuin jokunen tovi sitten. Salkun kasvattaminen taas… Katsellaan ja koetellaan miten tilanteet etenevät. Toisia kun koetellaan, tarjoutuu toisille mahdollisuuksia. Monen myyjän tilanne saattaa olla jokseenkin odottava, koska hinnoissa harvemmin halutaan ihan ehdon tahdoin joustaa. Lienee henkisesti raastavaa myydä useamman vuoden takaiseen ostohintaan saati tappiolla, varsinkin kuin melko hiljattain kilpailu olisi ollut kovaa, kuin myös hinnat. Hyvä huomioida, että pitoajalta (ainakin toivottavasti) on kertynyt tuottoja, joten ei sen pelkkää turskaa luulisi olevan.

Exit on osa asuntosijoittajan työkalupakkia. Se että millainen se on muodoltaan on makuasia ja toisaalta riskienhallintaa tai ihan vain ”jos sattuu hyvä tuuri” vaihtoehto. Alla muutamia esimerkkejä

• asuntoflippi (varasuunnitelmana voi olla pitokohde). Toisaalta pitokohteena varavaihtoehtona kevyen pintaremontin jälkeen voikin olla myyntiflippi.
• verosuunnittelu (perilliset tms)
• rahavirtojen kiertonopeuden varmistaminen
• tuottojen optimointi (osana verosuunnittelua, eli mahdollistaa verotuksen nollaamista, tuottojen ja tappioiden suunnittelua)
• varojen ja mahdollisten tuottojen kotiuttaminen
• tuottojen maksimointi (jos osuu kohdalle oivallinen ostaja)
• helppouden mahdollistaminen (sama kuin edellä, johon lisänä esimerkkinä vuokralainen lunastaa kämpän)

Ovet ja mahdollisuudet ovat aina avoinna useampaankin suuntaan. Välillä jopa samanaikaisesti. Mahdollisuuksia ei kannata sivuuttaa vaan ennemminkin huomioi ja arvioi ne. Sitten tekee joko tietoisen rationaalisia tai tunteellisia ratkaisuja. Exit reitit on usein aika valmiiksi kiinteistökohteilla merkattuja, ei se silti tarkoita että asuntosijoittajan EXIT olisi poikkeuksellisen helppoa. Helpottavia tekijöitä matkalta saattaa löytyä, mutta niidenkin tarkoitusperiä lienee omien motiivien ohessa hyvä miettiä.

Exit kettu kuittaa. Kettu has left the building.