Rajat kiinni, ovet säppiin ja suut tukkoon

Ei en viittaa maahanmuuttoon tms. Viittaan erään edustamani taloyhtiön naapuriyhtiöön. Keinu ja kivet roudattiin heti putkiremontin alkuun rajalle, jotta kukaan vaan ei ylitä näkymättömiä (toki olemassa olevia rajoja).

Tervetuloa Suomeen hei! Olemme myyneet teille tuon palstaleen pätkän joskus muinoin (toki siitä varmaan jouduitte maksamaan). Mihin hävisi hyvä veli, hyvä naapuri asenne? Vai liekö niitä koskaan ollutkaan?

Näin vaalien jälkeen ja vieläpä kuumimpaan taloyhtiöiden yhtiökokousaikaan nostoni mielestäni osuu varsin sopivasti. Vain Suomessa maksetaan 100e siitä, jotta naapuri menettää 50e. Naapurilla on liian hieno auto. Naapurin tönö on liian hieno. Mitä näitä syitä nyt ikinä keksitäänkään. Välillä kostetaan mökkinaapurille ajastamalla mankka pauhaamaan täysillä aamu klo 5.

Miten paljon paremmin asiat olisivatkaan, kun asiat hoituisivat sulassa sovussa, ilman naapurikateutta? Auttaisin naapuriani nostamaan 100kg möhkäleen peräkärrylle? Tuntisin syyllisyyttä jos naapuri hyvää hyvyyttään on leikannut omien puskiensa ohella omani (hoitaisin täten tehokkaammin omaa pihaani ja muistaisin naapuriani viinipullolla)? Kutsuisin naapurin kahville?

Check, check ja check! Noiden lisäksi paljon muuta, kaikki naapurini ovat kautta aikain olleet harvinaisen mukavia. Yritän myös itse vastavuoroisesti olla mahdollisimman mukava. Tunnen jopa syyllisyyden tunnetta, kun naapurit hääräävät pihalla aktiivisemmin kuin minä. Toisaalta vaikka usein kommentoinkin olevan harvinaisen DIY vuokranantaja ja remppailija, niin harvemmin pihatyöt saavat minua hyppimään innosta. Jotenkin kuitenkin naapureiden tehokkuus ystävällisyys ja mukavuus tarttuu. Tätä pyrin myös harjoittamaan omassa vuokranantajan toiminnassani, hyvää hyvälle ja sitä rataa.

Vietäisiinkö sama vielä astetta pidemmälle taloyhtiöön ja naapuriyhtiöihin? Talonmiestä lainailtaisiin? Talkoita ja erinäisten palveluiden kilpailutuksia ja hankkeita voisi järjestää yhdessä? Kaikilla asukkailla (vaikka 100/yhtiö ja kaksi yhtiötä =200) ei tarvitsisi olla omia pelivälineitä, oli kyse sitten remontin ajaksi lainattavista työkaluista tai pihapelivälineistä perheiden pienimmille.

Olen aina kummaksunut, että miten vähän yhteistyötä eri taloyhtiöillä on. Voi olla, että omistan kohteita väärissä paikoissa väärissä yhtiöissä, mutta tavoitteenani tulee olemaan muuttaa tätä jääräpäistä itsekeskeistä kateellista ajattelumaailmaa.

En tule kiertämään ovelta ovelle ärsyttämässä naapureitani, kunnes kuppi oikeasti on nurin. Koitan olla oma mukava itseni, auttaa parhaani ja kalenterini mukaan. En osaa kaikkea, mutta voin auttaa aiheissa joissa osaan jotain (luulen osaavani) tai voin kysyä muilta apua.

Avun pyytämisen ja varsinkaan avun antamisen tai suorastaan tarjoamisen ei pitäisi olla niin hankalaa. Pirteä pääsiäisjulkaisu, joka alun suhteellisen jyrkästä negatiivisuussävyisyydestä vaihtuu paljon pirteämpään.

Pääsiäiskettu kuittaa!

Maksukyky asuntosijoittajan peruspilari

Aiemmassa postauksessani kävin läpi vakuuksien tärkeyttä (täällä). Vakuudet muodostavat mielestäni asuntosijoittamisen toisen peruspilarin, toisen muodostaa maksukyky. Mikäli maksukyky ei riitä, ei saa ostettua sijoitusasuntoa tai/ja ei saa lainaa, simppeliä. Mikäli maksukyky on liian tiukilla, voivat riskit kasvaa myös sijoittajan kannalta tarpeettoman korkeiksi. Mitä tarkoitan tarpeettoman korkealla = lainahanojen pienentyessä (koska maksukyky ei riitä) asuntosijoittaja voi joutua tinkimään useastakin merkittävästä tekijästä, jotta pysyy rahoittajan määrittelemissä raameissa. On myös hyvä muistaa, että nousevien korkojen maailmassa sijoituslainat eivät välttämättä enää kiihdytäkkään oman pääoman (OPO) tuottoa vaan muuttaakin tuoton miinusmerkkiseksi.

Lainahanojen kiristyessä:

- Sijainti kärsii luultavasti ensimmäisenä

- seuraavaksi saattaa kärsiä asunnon kunto (joka DIY remontoijalle saattaa olla se ja sama, sitä saatetaan jopa pitää positiivisenakin asiana)

- samoin voi kärsiä liikenneyhteydet, taloyhtiön kunto, taloyhtiön omistajarakenne...

Lista voi olla loputon, asunnon hinnasta harvemmin kuitenkaan loputtomasti tingitään.

Maksukyky ja vakuudet ovat ne asuntosijoittajan määrittelevät peruspilarit. Vakuuksien osalta voidaan hyödyntää mahdollisuuksien mukaan muidenkin varallisuutta. Monasti kuulee esim. vanhempien tai puolison kiinteän omaisuuden (asunnon/talon) panttaamisesta vakuudeksi. Maksukyky on kuitenkin asia jota ei voi siirtää taikka saada käyttöön toisen puolesta. 100% turvaavat vakuudetkaan eivät riitä jos laskelmissa elämisen, kulujen, menojen ja lainojen myötä mennään miinuksella.

Asuntolainamarkkinoilla puhutaan usein kolmanneksesta tai noin 40% osuudesta, joka nettotuloista saisi mennä asumiseen. Sijoitusasuntolainoissa asia meneekin mutkikaammaksi vaikka asiaa kovin yksinkertaisena yleensä pidetäänkin. Asunto voi olla melko vakaa sijoituskohde, mutta ei toki riskitön. Sijoitusasunto saa olla melkoinen kassavirtakone, jotta pysyttäisiin tuossa 40% lainanlyhennys+vastikkeen osalta suhteessa vuokraan. Asuntosijoittaminen on myös kovin usein rinnastettavissa liiketoimintaan, joten 100% rahoitusta taikka pieniä kassavirtoja ei mitä luultavimmin pankeissa hyväksytä. Muidenkin tulojen tulee olla kunnossa. Perusteluina "ostan asunnon, koska maksaisin vähemmän kuukausittaista lainaerää ja vastikkeita kuin vuokraa" taikka "tää sijoitusasuntohan maksaa itse itsensä, vuokralainen maksaa sen" eivät yleensä riitä.

Asuntosijoittaminenkaan ei ole oikotie onneen. Positiivinen kassavirta on se juttu, jota asuntosijoittamalla haetaan. Haetaan lisätuloja ei niinkään negatiivista kassavirtaa eli lisää menoja, vaikkakin menot olisivatkin osittain lainan lyhennyksiä. Negatiivinen kassavirta voi olla välillä tai osana isompaa kokonaisuutta perusteltua (aiheesta lisää täältä).

Pankin tarkastukset ja maksukykylaskelmat ovat hankalia välttää, taloyhtiölainoja kun ei taida saada vieläkään 100% rahoituksella. En kuitenkaan väitä, että pankkien 6% stressitesti olisi aukoton ja onhan sitä medioissakin jo avoimesti kritisoitu eri asiantuntijoiden ja pankkienkin edustajien toimesta. Omaa taloutta voi tarkastella myös itse mahdollisimman puolueettomasti ja kriittisesti. Itsehän olenkin opintovapaani aikana testaillut omaa talouttani tulojen pienentyessä (lisää aiheesta voi lukea täältä) 

Ei se taloyhtiölainavivuttaminenkaan aivan aukoton tie onneen ole. Riskitasot ovat aivan omaa luokkaansa ja mahdollisiin tyhjiin kuukausiin ja tulovirtojen katkeiluihin ei välttämättä ole juurikaan varaa. Taloyhtiölainaa kun ei niin helpolla laiteta lyhennysvapaille kesken kaiken, henkilökohtaiseksi lainaksi muuttaminenkin saattaisi olla hankalaa, kun alun alkaen on haluttu jättää "kankea" pankki laskelmineen pois yhtälöstä. Ja toisaalta ongelmien esiintyessä voipi olla ettei pankkikaan enää halua, taikka edes voi, auttaa. Kuten muistan erään pikavippifirmankin mainoksen joskus nähneeni: "Ongelmien ilmaantuessa, ota yhteys omaan pankkiisi". Kiitos ja hei!

Oma maksukyky kuntoon, vakuudet kuntoon ja riskit arviointiin ja hallintaan. Siitä on ainakin hyvä lähteä. Liian korkealle vivuttaen voidaan päästä älyttömiin, melkein äärettömiin oman pääoman (yleisimmin OPO) tuottoihin, mutta samalla luodaan korkea riski.

Maksukykystressitestattu kehäkettu kuittaa.

"NYT KEKSIN! Ostan 10 asuntoa, laitan ne vuokralle ja vuokralaiset maksaa ne mulle velattomiks. Karkeesti 20 vuotta ja ne on velattomii ja jään eläkkeelle"

Esimerkkilaskelma Tampereen uudiskohdeyksiöstä. Lähteenä etuovesta aika randomilla valittu kohde ja kerrottuna se 10llä, jotta saadaan laskelma 10kpl asuntoja. Tavoitteena oli keskustaläheisyys, mutta jotta löytyi ees jollain tasoo maltillisempi myyntihinta piti kurottaa Haukiluomaan (mielestäni kuuseen, tai ei ainakaan paraatipaikalta löytynyt).

1kpl  
Mh 33te
Vastike: 115e/kk
Vh 111te
Taloyhtiölaina 78te, korkoesimerkkinä 1,5% (20v laina-aika), kk erä: 400e/kk
Vuokra: 550e/kk
Tulolaskelma:             550-400-115e = 35e/kk

10kpl 
Mh 330te
Vastike 1150e/kk
Vh 1,11milj e
Taloyhtiölaina 780te
Taloyhtiölaina 78te, korkoesimerkkinä 1,5% (20v laina-aika), kk erä: 4000e/kk
Vuokrat: 5500e/kk
Tulolaskelma:             5500-4000-1150e = 350e/kk

Myyntihinnat 330te. Ilman pankkia moiseen summaan voi olla hankala päästä ja toisaalta jäljelle ei jää pankissa käytettäväksi vakuuksia suuresta taloyhtiölainasta johtuen. Ja ompa ne taloyhtiölainavastuutkin suhteellisen suuret. Vajaan miljoonan euron vastuilla pääsee, mutta on summat ja täten riskit silti melko korkeat.

Kukin voi tästä tahollansa miettiä, että onko hanke tälläisena könttänä riskin arvoista. Ainakin on high risk. High reward? En olisi niinkään varma. Suurimpina riskeinä pitäisin pienetkin remontit edes joissain kämpissä per vuosi ja tyhjät kuukaudet. Kaksikin asuntoa vuodessa tyhjänä edes 1kk/vuosi tekee sijoittajalle kipeää.

PS. myönnän esimerkin olleen vuokratontilla, joka selittää suhteellisen suuren vastikkeen. 

Asuntosijoittajan velkavipu ja vakuudet

En ole harjoittanut asuntosijoitustoimintaani mielestäni koskaan yli 70% velkavivulla. Ja nyt puhutaan kokonaisuuksista, yksittäisen kohteen olen voinut ostaa 100% rahoituksella, mutta olen tällöin käyttänyt jo kertyneitä kiinteitä omaisuuksia lisävakuuksina. Olen jopa erästä pankkiiria yhtään mielistelemättä, mutta hymyn hänelle suoden, pyrkinyt pitämään oman asuntoni sijoitusasuntojeni vakuuskuvioista irrallisena. Väitän myös onnistuneeni tässä melko hyvin, alussa ehkä jouduin hieman kyseistä sääntöä venyttämään ja huijaamaan, käyttäen omaa asuntoani vakuutena.

Oman asunnon pois jättäminen vakuuskuvioista pitää sisällään pienen järjen siemenen. Sillä voidaan hallita paremmin riskejä, mutta ei sekään ratkaisuna riskeistä autuaaksi tee. Väitän tämän itseasiassa toimivan kriisitapauksessa suhteellisen lyhytnäköisesti, sillä vastaan koko varallisuudellani kaikista lainoistani. Mikäli ajautuisin vaikeuksiin ja joutuisin sijoitusasuntojani myymään eikä niistä saadut varat kattaisi sijoitusasuntolainoja niin kyllähän sitä jotenkin ne pitäisi hoitaa. Käytännössä muulla omaisuudella, viimekädessä realisoimalla myös omistusasuntoni. Riskitasot tämä politiikka kuitenkin säilyttää maltillisina.

Vakuuskuvio on muutenkin asia johon pyrin kiinnittämään tasaisin väliajoin huomiota. Ei, en hae maksullisia kiinteistövälittäjien arvioita kohteistani ja päivitä vakuusarvoja pankkiin päin. Arvioin itse karkeasti useita eri kanavia hyödyntäen omien kohteideni kulloisiakin arvoja. Parhaimman arvon myönnän löytyvän markkinoilta, kun kohde myydään. Yhtä kohdettani olen pariinkin otteeseen testaillut myyväni, mutta tuntuu turhalta teurastaa toimivaa lypsylehmää. 

Käyvän ja vakuusarvon selvittämisen kanavani:

- Oikotie talosivu

- asuntojen.hintatiedot.fi

- etuovi/oikotie

- kiinteistövälittäjät

- tori.fi

- pankki (lähinnä lainoja päivittäessä)

Lainaneuvotteluiden yhteydessä vakuusarvo yleensä päivitellään ja tähän päivään saakka en vakuudellisesti ole kohdannut kovinkaan suuria töyssyjä. Ainoa kohde, jonka vakuusarvo on enemmän tai vähemmän arvoitus, on suurella velkavivulla ja kovalla tinkivaralla ostettu semiuudiskohde. Seuraavaa lainaa hakiessani arvioisin taloyhtiölainaa olevan jäljellä kyseisessä kohteessa noin 50% asunnon tämän hetkisestä arvosta, jonka arvioisin senkin olevan jonkunkin verran korkeampi kuin hankintahintani.

Karkeat luvut semiuudiskohdeasunnostani ovat:

ns. käypä arvo 150 000e (noin 2350e/m²)

Taloyhtiölaina, vuoden lopussa 75 000e

Vakuusarvo 0,7 (70%)*150te - 75te = 30 000e

Pankkikohtaisesti vakuusarvostukset vaihtelevat välillä 70-85%. Toki nykymarkkina pakottanee vieläkin laajemman skaalan käyttämisen aina lähes 0 tasosta taantuvilla ja kuihtuvilla alueilla. Ymmärrän että kasvukeskusten ja kuihtuvien kylien kiinteitäkään vakuuksia ei voi arvostaa samalla tavalla.

Ongelmallisuutta vakuusarviointeihin tuovat myös kaksiokohteeni putkiremontti ja tähän liittyvä taloyhtiölaina. Kattava LVIS putkiremontti oli suhteellisen hintava, kuten niillä usein tapana on (putkiremppakohteen taloudesta lisää täältä). Ennen putkiremonttia tiedän yhden vastaavan kokoisen asunnon myyneen 105te hinnalla samasta taloyhtiöstä. Itse en voi väittää oman asuntoni olevan aivan niin priimaa, että siitä saisi 140te (putkiremontti 35te + jo myyty vastaavan kokoinen asunto). Monasti puhutaan siitä, että putkiremontin hinta ei näy täysin heti asunnon arvoissa putkiremontin valmistuttua. Puhutaan myös ettei ennen putkiremonttia saada kovin hyviä hintoja, mutta asuntokaupoilla ollaan mukana tunteilla, väittäisin tällä olevan merkittävääkin vaikutusta.

Vakuusarvoon vaikuttavat kaksioni osalta sekä putkiremontin taloyhtiölaina että arvon hankala määriteltävyys. Kolmiossa tilannetta sotkee halpa hankintahinta ja suuri taloyhtiölaina. Yksiöni vakuusarvo lienee helpoiten määriteltävissä, sillä siihen ei kohdistu taloyhtiölainaa (lainaa kylläkin) ja toisaalta välittäjien hyppysillä olevat hintatilastot antavat suhteellisen hyvin vertailukelpoista dataa. Toki itse väitän yksiömarkkinoilla olevan jonkunkin verran ylilyöntejä hinnoissa ja aihetta pohdinkin aiemmassa postauksessani (täällä). Nämä ylilyönnit hankaloittavat vakuusarviointeja ja toisaalta mahdollistavat asuntosijoittajalle rahakkaan exitin. Exitillä tarkoitan voiton ja verotuksen realisointia, paljolti esillä oleva uudelleenrahoittaminen ei aina ole se toimivin (vaikka onkin verotehokkain) keino kotiuttaa voittoja. 

Asuntosijoittajan tärkeä tukipilari on vakuudet ja niiden jatkuva arviointi ja täten markkinassa perillä pysyminen. Toinen tärkeä tukipilari on maksukyky, mutta siitä myöhemmin lisää. Olen itse omissa vakuuslaskelmissani aina pyrkinyt pitämään oman luototussuhteeni alle 70% ja tässä mielestäni olen alusta alkaen onnistunut harvinaisen hyvin. Olen jopa vienyt tämän niin pitkälle, että olen pyrkinyt pitämään sijoitusasuntojeni luototussuhteen alle 70% ja tässäkin nykypäivänä onnistun. 

Vakuuksien todellinen arvo valitettavasti paljastuu vasta myytäessä, mutta kuten monet alalla kirjoittavat niin usein ei edes ole kannattavaa myydä, mieluummin uudelleenrahoitetaan ilman veroseuraamuksia. Tämä toimii erityisesti silloin kun asiaa tekee tarpeeksi tosissaan ja riskit ovat hallinnassa. Korttitalon mahdollisesti kaatuessa pahimmalla mahdollisella hetkellä ei auta kuin ottaa iskut sisään. Jos tai kun on mahdollista surffata huonojen aikojen yli, tilanne on huomattavasti helpompi, asuntosalkkua voi jopa parhaimmillaan lisätä. Valitettavasti huonoissa taloudellisissa ja vakuudellisissa tilanteissa asuntosijoittamisessa usein vaadittavat rahoittajien hanat ovat melko kiinni. 

Vakuudet ovat asuntosijoittajan ja täten vuokranantajan merkittävä tukipilari. Niihin ja niiden arvon määrittämiseen kannattaa panostaa ja käyttää aikaa. Erityisesti pankin kanssa voi aina käydä keskustelua miten mitäkin kohdetta vakuusarvostetaan ja mistä syystä. Mikäli pankin (tai tämän käyttämän välittäjän) arvio ei miellytä, niin aina voi käyttää omaa välittäjää. Oman välittäjän käyttäminen ei kuitenkaan takaa, että pankki täysin sinisin silmin luottaa kyseiseen arvioon. Se kuitenkin lisää uskottavuutta ja asiantuntevuutta. 

Hattu kourassa kotiläksyt tehneenä pankkiin toimii yhä nykypäivänä. Vaikka puku päälle ja menoksi! Puvun sijaan painottaisin läksyjen tekemistä ja salkun/laskelmien/läppärin ottamista mukaan. 

Vakuuskettu kuittaa.