Mitäs ihmettä sitä tuli taas tehtyä

Joulu on aina hyvää aikaa pysähtyä vatsan viereen sohvalle pötköttämään miettien syntejä ja syviä. Vuosi on mennyt jälleen varsin vauhdikkaasti ja lopputulemana herää kysymys: 

Mitäs hittoa sitä tuli taas vuosi tehtyä?

No eipä juuri mitään, mutta silti vähän kaikkea. Vuosi on jälleen mennyt samaa ripeaa tahtiaan ja kuluneesta vuodesta on pakko sanoa, että vauhtia ja erikoisia tilanteta on matkalle mahtunut. Kaikki muutkin elämän osa-alueet ovat vieneet mukanaan, mutta myös asuntosijoittamiseen on tullut käytettyä aikaa enemmän kuin aiempina vuosina.

• Vuoden 2020 ensimmäisen sijotusasunnon myynnistä poikineet varat on tänä vuonna laitettu poikimaan mm. muutamaan autopaikkaan ja yhteen pikku ”projektiin”. 

Autopaikkavuokranantajuus tai -sijoittaminen on aika omanlaisensa eläin. Vaivaa vähintään yhtä paljon kuin asunnoissa, mutta viivan alle euroja jää melkolailla vähemmän. Ihan sama vaikka prosentit olisivat kohdallaan. Yksi asunto voittaa mielestäni 10 autopaikkaa sijoituskohteena 6-0. Muutaman vuokralaisenkin ehdin niiden osalta pyöräyttämään ja pari paikkaa päätyi lopulta uusiin käsiin. Tuotoille ja tuntipalkoille siinä pääsi ja parhaana puolena oli, että hyötyjiä oli useampia kuin yksi, eli ei vain minä.

Projekti TÖNÖ (koodinimi Tönö nimellä blogissa aiemmin TÄÄLLÄ) on kuitenkin tämän vuoden merkittävin hankinta ja panostus. Se on myös vienyt ylivoimaisesti eniten aikaa. Kyseessä on siis lyhyesti ja ytimekkäästi omakotitalon remontti, jonka tavoitetila myydä kuumaan markkinaan tai laittaa vaihtoehtoisesti vuokralle. Kumpi vain nyt sattumalta toimii paremmin. Exit suunnitelmia on täten useampia kuin yksi tai edes kuin kaksi. ”Pieni” projekti oli ajatuksella ”korona ajan puuhaa” ja onhan se usein salitreenistä käynyt. Täysin DIY projekti ei ole kyseessä sillä lähipiiri auttaa aivan valtavasti, vaikka sekin paljon on tee-se-itse mentaliteetilla tekemistä.

Ja ei

• Projekti ei toteutunut maaliin n. 6-8kk aikatavoitteessa. Tosin ymmärsin tavoitteen mahtipontisuuden
• Projekti ei ole pysynyt täydellisesti budjetissa, mutta ei nyt huonostikaan ole - ainakaan vielä - mennyt
• Projektin rauhoittaminen ja suosiolla aikataulun venyttäminen yli vuoteen ei ole pelkästään helpottava asia
• Projektin venyminen ei ole välttämättä lainkaan huono asia. Mm. hintadataa on tullut paremmin esille, materiaalivalinnat ja kalusteet on voinut bongata edullisemmin. Erilaisia ratkaisuja voi pohtia kunnolla (ja myös aivan liikaa).

Olen luonnollisesti seuraillut markkinaa, kohteita, loputonta somea ja kilpailukenttää. Tönö ei siis vie kaikkea aikaani ja toisaalta siihen liittyy niin moni asia, että senkin kautta tulee seurattua markkinaa ehkä vieläkin monipuolisemmin. Uskon yhä kuuluvani asuntosijoittajana vähemmistöön seuratessani:

• Kaavoitusta ja aluesuunnittelua
• Oikeustapauksia
• Käyväni aktiivista ja molemminsuuntaista keskustelua kohteiden naapurien kanssa
• Sähkö- ja IT ratkaisuja
• Varsin syvällisesti verotuskäytöntöjä ja -vähennysmahdollisuuksia
• hyödyntäen tukimahdollisuuksia niin omissa kuin taloyhtiöiden projekteissa (#energiaremontti)

Vuoteen on mahtunut myös paljon muuta niin Tönön kuin autopaikkojenkin lisäksi. Yksiössäni mm. vaihtui vuokralainen kahteen kertaan (case semilyhytaikainen vuokraus kirjoitukseen TÄÄLTÄ) ja kolmiossani vaihtui vuokralainen kertaalleen. Eli perinteistäkin asuntosijoittamista vuokranantajuuden kera vuoteen on mahtunut. Asuntosijoittaminen on passiivinen sijoitusmuoto? Mietitäämpäs uudestaan… Monasti asuntosijoittaminen saattaa käydä jopa työstä, monelle se lienee jopa tavoite? Ja yleensä asioilla on tapana sattua ja tapahtua juuri samanaikaisesti: useampi vuosi voi mennä, kun juuri mitään ei tapahdu. Toisena vuonna voi vaihtua kaikki vuokralaiset samaan aikaan ja useampaan kertaan, kohteita pitää remppailla ja uusiakin tulee hankittua. Asuntosijoittaminen voi olla tylsää, mutta harvemmin se sitä on.

Tönölläkin on tullut useampaan kertaan mietittyä, että mitäs hittoa nyt tuli tälläinenkin hommattua. Hauskaa on silti ollut ja eristäytymistäkin voi harjoittaa paremmin tyämaalla hyötyliikunnan parissa kuin pitkin maita ja mantuja. Ja tulihan tässä vuoden aikana muutamia asuntosijoitus- ja sijoitusyhtiökuvioitakin konsultoitua.

Ensi vuonna sitten ehkä entistä isompaa vaihdetta silmään, projekteja maaliin ja verkostot kunnolla vesille.

Jouluntäytteinen kettu kuittaa.

Asuntosijoittajan monet kasvot

Parasiitti - asuntosijoittajan yksi tuoreimpia ja ehkä mieleenpainuvimpia nimityksiä. Ja on totta että välillä asuntosijoittajan on oltava itsekäs, ahne, verenimijä, jotta voi jatkossakin tarjota mahtavia koteja mahtaville vuokralaisille. Asuntosijoittaminen ei kuitenkaan ole hyväntekeväisyyttä, mutta harvemmin asuntosijoittajatkaan tarkoituksella ovat ilkeitä vuokranantajia. Se voi olla varsin lyhyt ja kivikkoinen tie. Hyviä tuottoja voi tehdä ja samaan aikaan olla jopa miellyttävä ja fiksu.

Itsekäs on oltava, jotta se oma paletti pysyy kasassa. Pahimmillaanhan vuokranantajan kaatuminen vaikuttaa useammankin vuokralaisen kotiin. Paketti kunnossa tuo turvaa myös vuokralaiselle. Taloudellisesti vakaa vuokralainen on vuokranantajalle tärkeä, mutta aivan yhtälailla taloudellisesti vakaa vuokranantaja tuo turvaa vuokralaiselle.

Olen aiemmin kirjoittanut vuokranantajan palapelistä TÄÄLLÄ. Ja asuntosijoittaminen on todellista osaamisen ja eri ominaisuuksien ja erilaisten palasten yhteensovittamista.

Ennen kaikkea asuntosijoittaminen on ihmisten kanssa toimimista. Vuokranantaja tarjoaa omaa omaisuuttaan jonkun kodiksi. Olisi suotavaa, että kaikki haluaisivat pitää omasta kodistaan hyvää huolta ja samalla myös toisen omaisuudesta huolta. Näin ei valitettavasti aina ole.

Tämä kiinteä omaisuuserä on vuokralaisen lisäksi aika monen vaikutuksille alttiina:

• Naapurit
• Taloyhtiö
• Viranomaiset
• Verottaja
• Pankki

Koko tämän paletin hallinta vaatii jos jonkinmoista osaamista ja psykologin taikka muun ihmisten käsittelyä ja huomioon ottavaa järkeä taikka koulutusta. Psykologiksi ei ehkä itse oppineena kannata ryhtyä, mutta kuuntelemalla pääsee pitkälle. Välillä sitä joutuu leikkimään juristia, kirjanpitäjää, veroasiantuntijaa, rakennusalan ammattilaista… vaikka ja mitä. Kenttä on monipuolinen, täten osaamisen ja verkostonkin kannattaa sitä olla. Osaamista on kuitenkin hyvä olla ja kaikkeen kannattaa varautua, täten reagointikykykin paranee.

Kaikkea ei tarvitse osata, mutta tiedonnälkä on ehtymätön, koskaan ei ole oppinut liikaa. On myös totta että tieto lisää tuskaa, mutta monia asioita on parempi tietää kuin olla tietämättä. Tietämättömyys ei ole hyve ja harvemmin edes pätevä tekosyy.

Ymmärtämällä ihmisiä (erityisesti itseään) ja ymmärtämällä numeroita pääsee pitkälle. Lisäopit ovat vain plussaa, fiksuna ja filmaattisena pääsee pitkälle.

Kettu kuittaa.

Itsenäistymistä ja asuntosijoittamista

Itsenäistyminen on iso asia ja osalle matkaan voi kuulua taloudellinen riippumattomuus. Taloudellinen riippumattomuus muista on varsin vahva osa itsenäistymistä. Asuntosijoittaja ja täten vuokranantaja toimii asumisen parissa ja itsenäistyminen on useasti kuvioissa mukana. Monesti sijoitusasunto tarjoaa jollekin nuorelle ensikodin ja ensimmäisen kosketuksen itsenäistymiseen. Painotan yhä edelleen vuokranantajan roolia asumisen valmentajana (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Vuokranantajalla on iso leiviskä ja vastuu hoitaa roolinsa oikein. Vuokranantajan toiminta voi vaikuttaa niin moneen asiaan ja pelikenttä on hyvä pitää mahdollisimman positiivisena.

Joillekin asuntosijoittaminen on keino taloudellisen riippumattomuuden tavoittelussa. Toisille se on sijoittamisen väline ja toisille se on elämäntapa ja arvokkaiden ja kauniiden kotien tarjoamista. Ennenaikainen eläköityminen noin 35-40 vuoden iässä voi kuullostaa utopistiselta, mutta pelatessaan korttinsa oikein kaikki voi olla mahdollista. 

Tee-se-itse ei välttämättä tarkoita tee se yksin

Asuntosijoittaminen on ollut iso osa omaakin itsenäistymisen polkuani ja se on mahdollistanut paljon. Ensinnäkin se on (ainakin useimmiten) ollut hauskaa tekemistä ja samalla se on ollut muun sijoittamisen ohella varallisuuden kartuttamista. Enkä juuri koskaan ole ollut asioiden kanssa yksin. Remontitkin on helpompaa ja hauskempaa tehdä porukalla. 

Muistan vuosia sitten saunaillassa käyneeni keskustelua, että monellako asunnolla voisi itseään Suomessa taikka ulkomailla elättää. Itselläni taisi tuolloin olla ensiasunto ja ensimmäinen sijoitusasunto hankittuna. Muistaakseni luku, jolla selviytyy, oli jotakin 3-5 (tai 10) asunnon väliltä, riippuen miten taloudellisesti riippumattoman tilanteen haluaa saavuttaa tai miten pienellä tulee toimeen, tai missä haluaa elellä.

Kaikki vaikuttaa kaikkeen.

Asuntosijoittamisessakaan ei ole mitään oikotietä onneen. Toisille se voi olla passiivisempaa kuin toisille, toisilla voi olla varsin hands on Tee-Se-Itse ajatusmalli. 

3 sijoitusasuntoa 70% perinteisellä velkavivulla ei vielä kuuhun vie. Velattomat 5 asuntoa tuovat pöydälle aivan erilaiset mahdollisuudet. Se että kannattaako omistaa 5 sijoitusasuntoa ilman lainaa on kunkin oman pohdinnan paikka. Halpa laina voi auttaa kasvattamaan varallisuutta yllättävänkin kovalla tahdilla.

Eli omistamalla 5 sijoitusasuntoa isosti vivutettuna kassavirrat lähes nollilla ei vielä päästä siemailemaan mojitoja hiekkarannalle, mutta 20v kuluessa tilanne voikin olla aivan eri.

Tätä ajatusta oli hauskaa lähteä jalostamaan blogin muodossa sillä alkuperäisestä keskustelusta alkaa jo olemaan hyvä tovi. 

Velkavipu on yhä asuntosijoittajan kaveri ja hormonia toiminnan kasvattamiseksi. Riskienhallinta kuitenkin kannattaa. Pärjääkö sitten viidellä velattomalla asunnolla? 

Otetaampa esimerkiksi perus esimerkki, eli yksiö:

• Vuokra 550e/kk
• Vastike 100e/kk
• Vuokralainen maksaa muut juoksevat kulut
• Varaudutaan 20e/kk remonttikuluihin tms

Tulos 430e/kk, tässä huomioiden verot (30% pois) niin tuloksena 300e/kk = 3600e/v.

Tämä kertaa 5x, niin vene saattaa keikahtaa, vaikkakin hitaasti. Ei se siltikään ole kuin ruhtinaalliset 1500e/kk. Eli ei sillä kuuhun mennä. Velkavivun kanssa käteen ei jää sitäkään vaikkakin varallisuus karttuu. Entäpä vaihtuvuus, vuokrausaste ja tyhjät kuukaudet? Siinäpä asioita pähkinöiksi.

Millä luvulla tulisit aidoin oikeasti toimeen?

Joskus parikymppisenä olisinkin voinut toviksi muuttaa thaimaaseen 5 asunnon turvin. Sillä olisi jopa voinut elää varsin hyvin. Se aika on jo kuitenkin ohitettu jokin aika sitten.

Mikä on sinun lukusi?

Kettu kuittaa.

Ps. Asunnolla on väliä:

3x omakotitaloa asuntosijoituksina niin tulot olisivat todennäköisesti luokkaa 1000e/kk/tönö. Ehkä siinä jotain pientä talkkarin hommaa ois, mutta valintojen maailma.