Mitäs ihmettä sitä tuli taas tehtyä

Joulu on aina hyvää aikaa pysähtyä vatsan viereen sohvalle pötköttämään miettien syntejä ja syviä. Vuosi on mennyt jälleen varsin vauhdikkaasti ja lopputulemana herää kysymys: 

Mitäs hittoa sitä tuli taas vuosi tehtyä?

No eipä juuri mitään, mutta silti vähän kaikkea. Vuosi on jälleen mennyt samaa ripeaa tahtiaan ja kuluneesta vuodesta on pakko sanoa, että vauhtia ja erikoisia tilanteta on matkalle mahtunut. Kaikki muutkin elämän osa-alueet ovat vieneet mukanaan, mutta myös asuntosijoittamiseen on tullut käytettyä aikaa enemmän kuin aiempina vuosina.

• Vuoden 2020 ensimmäisen sijotusasunnon myynnistä poikineet varat on tänä vuonna laitettu poikimaan mm. muutamaan autopaikkaan ja yhteen pikku ”projektiin”. 

Autopaikkavuokranantajuus tai -sijoittaminen on aika omanlaisensa eläin. Vaivaa vähintään yhtä paljon kuin asunnoissa, mutta viivan alle euroja jää melkolailla vähemmän. Ihan sama vaikka prosentit olisivat kohdallaan. Yksi asunto voittaa mielestäni 10 autopaikkaa sijoituskohteena 6-0. Muutaman vuokralaisenkin ehdin niiden osalta pyöräyttämään ja pari paikkaa päätyi lopulta uusiin käsiin. Tuotoille ja tuntipalkoille siinä pääsi ja parhaana puolena oli, että hyötyjiä oli useampia kuin yksi, eli ei vain minä.

Projekti TÖNÖ (koodinimi Tönö nimellä blogissa aiemmin TÄÄLLÄ) on kuitenkin tämän vuoden merkittävin hankinta ja panostus. Se on myös vienyt ylivoimaisesti eniten aikaa. Kyseessä on siis lyhyesti ja ytimekkäästi omakotitalon remontti, jonka tavoitetila myydä kuumaan markkinaan tai laittaa vaihtoehtoisesti vuokralle. Kumpi vain nyt sattumalta toimii paremmin. Exit suunnitelmia on täten useampia kuin yksi tai edes kuin kaksi. ”Pieni” projekti oli ajatuksella ”korona ajan puuhaa” ja onhan se usein salitreenistä käynyt. Täysin DIY projekti ei ole kyseessä sillä lähipiiri auttaa aivan valtavasti, vaikka sekin paljon on tee-se-itse mentaliteetilla tekemistä.

Ja ei

• Projekti ei toteutunut maaliin n. 6-8kk aikatavoitteessa. Tosin ymmärsin tavoitteen mahtipontisuuden
• Projekti ei ole pysynyt täydellisesti budjetissa, mutta ei nyt huonostikaan ole - ainakaan vielä - mennyt
• Projektin rauhoittaminen ja suosiolla aikataulun venyttäminen yli vuoteen ei ole pelkästään helpottava asia
• Projektin venyminen ei ole välttämättä lainkaan huono asia. Mm. hintadataa on tullut paremmin esille, materiaalivalinnat ja kalusteet on voinut bongata edullisemmin. Erilaisia ratkaisuja voi pohtia kunnolla (ja myös aivan liikaa).

Olen luonnollisesti seuraillut markkinaa, kohteita, loputonta somea ja kilpailukenttää. Tönö ei siis vie kaikkea aikaani ja toisaalta siihen liittyy niin moni asia, että senkin kautta tulee seurattua markkinaa ehkä vieläkin monipuolisemmin. Uskon yhä kuuluvani asuntosijoittajana vähemmistöön seuratessani:

• Kaavoitusta ja aluesuunnittelua
• Oikeustapauksia
• Käyväni aktiivista ja molemminsuuntaista keskustelua kohteiden naapurien kanssa
• Sähkö- ja IT ratkaisuja
• Varsin syvällisesti verotuskäytöntöjä ja -vähennysmahdollisuuksia
• hyödyntäen tukimahdollisuuksia niin omissa kuin taloyhtiöiden projekteissa (#energiaremontti)

Vuoteen on mahtunut myös paljon muuta niin Tönön kuin autopaikkojenkin lisäksi. Yksiössäni mm. vaihtui vuokralainen kahteen kertaan (case semilyhytaikainen vuokraus kirjoitukseen TÄÄLTÄ) ja kolmiossani vaihtui vuokralainen kertaalleen. Eli perinteistäkin asuntosijoittamista vuokranantajuuden kera vuoteen on mahtunut. Asuntosijoittaminen on passiivinen sijoitusmuoto? Mietitäämpäs uudestaan… Monasti asuntosijoittaminen saattaa käydä jopa työstä, monelle se lienee jopa tavoite? Ja yleensä asioilla on tapana sattua ja tapahtua juuri samanaikaisesti: useampi vuosi voi mennä, kun juuri mitään ei tapahdu. Toisena vuonna voi vaihtua kaikki vuokralaiset samaan aikaan ja useampaan kertaan, kohteita pitää remppailla ja uusiakin tulee hankittua. Asuntosijoittaminen voi olla tylsää, mutta harvemmin se sitä on.

Tönölläkin on tullut useampaan kertaan mietittyä, että mitäs hittoa nyt tuli tälläinenkin hommattua. Hauskaa on silti ollut ja eristäytymistäkin voi harjoittaa paremmin tyämaalla hyötyliikunnan parissa kuin pitkin maita ja mantuja. Ja tulihan tässä vuoden aikana muutamia asuntosijoitus- ja sijoitusyhtiökuvioitakin konsultoitua.

Ensi vuonna sitten ehkä entistä isompaa vaihdetta silmään, projekteja maaliin ja verkostot kunnolla vesille.

Jouluntäytteinen kettu kuittaa.

Asuntosijoittajan monet kasvot

Parasiitti - asuntosijoittajan yksi tuoreimpia ja ehkä mieleenpainuvimpia nimityksiä. Ja on totta että välillä asuntosijoittajan on oltava itsekäs, ahne, verenimijä, jotta voi jatkossakin tarjota mahtavia koteja mahtaville vuokralaisille. Asuntosijoittaminen ei kuitenkaan ole hyväntekeväisyyttä, mutta harvemmin asuntosijoittajatkaan tarkoituksella ovat ilkeitä vuokranantajia. Se voi olla varsin lyhyt ja kivikkoinen tie. Hyviä tuottoja voi tehdä ja samaan aikaan olla jopa miellyttävä ja fiksu.

Itsekäs on oltava, jotta se oma paletti pysyy kasassa. Pahimmillaanhan vuokranantajan kaatuminen vaikuttaa useammankin vuokralaisen kotiin. Paketti kunnossa tuo turvaa myös vuokralaiselle. Taloudellisesti vakaa vuokralainen on vuokranantajalle tärkeä, mutta aivan yhtälailla taloudellisesti vakaa vuokranantaja tuo turvaa vuokralaiselle.

Olen aiemmin kirjoittanut vuokranantajan palapelistä TÄÄLLÄ. Ja asuntosijoittaminen on todellista osaamisen ja eri ominaisuuksien ja erilaisten palasten yhteensovittamista.

Ennen kaikkea asuntosijoittaminen on ihmisten kanssa toimimista. Vuokranantaja tarjoaa omaa omaisuuttaan jonkun kodiksi. Olisi suotavaa, että kaikki haluaisivat pitää omasta kodistaan hyvää huolta ja samalla myös toisen omaisuudesta huolta. Näin ei valitettavasti aina ole.

Tämä kiinteä omaisuuserä on vuokralaisen lisäksi aika monen vaikutuksille alttiina:

• Naapurit
• Taloyhtiö
• Viranomaiset
• Verottaja
• Pankki

Koko tämän paletin hallinta vaatii jos jonkinmoista osaamista ja psykologin taikka muun ihmisten käsittelyä ja huomioon ottavaa järkeä taikka koulutusta. Psykologiksi ei ehkä itse oppineena kannata ryhtyä, mutta kuuntelemalla pääsee pitkälle. Välillä sitä joutuu leikkimään juristia, kirjanpitäjää, veroasiantuntijaa, rakennusalan ammattilaista… vaikka ja mitä. Kenttä on monipuolinen, täten osaamisen ja verkostonkin kannattaa sitä olla. Osaamista on kuitenkin hyvä olla ja kaikkeen kannattaa varautua, täten reagointikykykin paranee.

Kaikkea ei tarvitse osata, mutta tiedonnälkä on ehtymätön, koskaan ei ole oppinut liikaa. On myös totta että tieto lisää tuskaa, mutta monia asioita on parempi tietää kuin olla tietämättä. Tietämättömyys ei ole hyve ja harvemmin edes pätevä tekosyy.

Ymmärtämällä ihmisiä (erityisesti itseään) ja ymmärtämällä numeroita pääsee pitkälle. Lisäopit ovat vain plussaa, fiksuna ja filmaattisena pääsee pitkälle.

Kettu kuittaa.

Itsenäistymistä ja asuntosijoittamista

Itsenäistyminen on iso asia ja osalle matkaan voi kuulua taloudellinen riippumattomuus. Taloudellinen riippumattomuus muista on varsin vahva osa itsenäistymistä. Asuntosijoittaja ja täten vuokranantaja toimii asumisen parissa ja itsenäistyminen on useasti kuvioissa mukana. Monesti sijoitusasunto tarjoaa jollekin nuorelle ensikodin ja ensimmäisen kosketuksen itsenäistymiseen. Painotan yhä edelleen vuokranantajan roolia asumisen valmentajana (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Vuokranantajalla on iso leiviskä ja vastuu hoitaa roolinsa oikein. Vuokranantajan toiminta voi vaikuttaa niin moneen asiaan ja pelikenttä on hyvä pitää mahdollisimman positiivisena.

Joillekin asuntosijoittaminen on keino taloudellisen riippumattomuuden tavoittelussa. Toisille se on sijoittamisen väline ja toisille se on elämäntapa ja arvokkaiden ja kauniiden kotien tarjoamista. Ennenaikainen eläköityminen noin 35-40 vuoden iässä voi kuullostaa utopistiselta, mutta pelatessaan korttinsa oikein kaikki voi olla mahdollista. 

Tee-se-itse ei välttämättä tarkoita tee se yksin

Asuntosijoittaminen on ollut iso osa omaakin itsenäistymisen polkuani ja se on mahdollistanut paljon. Ensinnäkin se on (ainakin useimmiten) ollut hauskaa tekemistä ja samalla se on ollut muun sijoittamisen ohella varallisuuden kartuttamista. Enkä juuri koskaan ole ollut asioiden kanssa yksin. Remontitkin on helpompaa ja hauskempaa tehdä porukalla. 

Muistan vuosia sitten saunaillassa käyneeni keskustelua, että monellako asunnolla voisi itseään Suomessa taikka ulkomailla elättää. Itselläni taisi tuolloin olla ensiasunto ja ensimmäinen sijoitusasunto hankittuna. Muistaakseni luku, jolla selviytyy, oli jotakin 3-5 (tai 10) asunnon väliltä, riippuen miten taloudellisesti riippumattoman tilanteen haluaa saavuttaa tai miten pienellä tulee toimeen, tai missä haluaa elellä.

Kaikki vaikuttaa kaikkeen.

Asuntosijoittamisessakaan ei ole mitään oikotietä onneen. Toisille se voi olla passiivisempaa kuin toisille, toisilla voi olla varsin hands on Tee-Se-Itse ajatusmalli. 

3 sijoitusasuntoa 70% perinteisellä velkavivulla ei vielä kuuhun vie. Velattomat 5 asuntoa tuovat pöydälle aivan erilaiset mahdollisuudet. Se että kannattaako omistaa 5 sijoitusasuntoa ilman lainaa on kunkin oman pohdinnan paikka. Halpa laina voi auttaa kasvattamaan varallisuutta yllättävänkin kovalla tahdilla.

Eli omistamalla 5 sijoitusasuntoa isosti vivutettuna kassavirrat lähes nollilla ei vielä päästä siemailemaan mojitoja hiekkarannalle, mutta 20v kuluessa tilanne voikin olla aivan eri.

Tätä ajatusta oli hauskaa lähteä jalostamaan blogin muodossa sillä alkuperäisestä keskustelusta alkaa jo olemaan hyvä tovi. 

Velkavipu on yhä asuntosijoittajan kaveri ja hormonia toiminnan kasvattamiseksi. Riskienhallinta kuitenkin kannattaa. Pärjääkö sitten viidellä velattomalla asunnolla? 

Otetaampa esimerkiksi perus esimerkki, eli yksiö:

• Vuokra 550e/kk
• Vastike 100e/kk
• Vuokralainen maksaa muut juoksevat kulut
• Varaudutaan 20e/kk remonttikuluihin tms

Tulos 430e/kk, tässä huomioiden verot (30% pois) niin tuloksena 300e/kk = 3600e/v.

Tämä kertaa 5x, niin vene saattaa keikahtaa, vaikkakin hitaasti. Ei se siltikään ole kuin ruhtinaalliset 1500e/kk. Eli ei sillä kuuhun mennä. Velkavivun kanssa käteen ei jää sitäkään vaikkakin varallisuus karttuu. Entäpä vaihtuvuus, vuokrausaste ja tyhjät kuukaudet? Siinäpä asioita pähkinöiksi.

Millä luvulla tulisit aidoin oikeasti toimeen?

Joskus parikymppisenä olisinkin voinut toviksi muuttaa thaimaaseen 5 asunnon turvin. Sillä olisi jopa voinut elää varsin hyvin. Se aika on jo kuitenkin ohitettu jokin aika sitten.

Mikä on sinun lukusi?

Kettu kuittaa.

Ps. Asunnolla on väliä:

3x omakotitaloa asuntosijoituksina niin tulot olisivat todennäköisesti luokkaa 1000e/kk/tönö. Ehkä siinä jotain pientä talkkarin hommaa ois, mutta valintojen maailma.

Asuntosijoittajan blackweek

Blackfriday Suomessa ei ole mitään verrattuna kulutusjuhlien synnyinmaahan Yhdysvaltoihin. Onhan niitäkin aikoja myös täällä elelty kun pleikkareita ja televisioita jonoteltiin yötä myöden telttaillen. Sittemmin jonot ja ruuhkat ovat siirtyneet nettiin ja palvelimet kaatuilevat kuin dominopalikat. Sellaista jenkkilän tappelevaa hulluruuhkaa ei sentään itse ole tullut todisteltua. Taidetaan niitä legendaarisia ämpäreitä yhä jonotella tarpeen niin vaatiessa…

Black Friday ja mitkä lienee blackweek tarjoukset voivat kuitenkin olla asuntosijoittajalle arvokas mahdollisuus. Asuntosijoittaminen kun on nimenomaan välineurheilua. Asuntosijoittajana ja vuokranantajana pyrin pitämään pelivälineeni ja asuntoni varusteluineen priimakunnossa. Siitä hyödystä, helppoudesta ja ketteryydestä on aidon oikeasti iloa ja hyötyä. Olenkin aiheesta kirjoitellut tekniikan hyödyntämisen teemalla:

• Asuntosijoittajan must: älypuhelin (linkki julkaisuun)
• Toinen must mielestäni on läppäri (linkki julkaisuun)
• Yhteenvetona miten asuntosijoittaja voi saada lisävirtaa tekniikan voimalla (linkki julkaisuun)

Täten blackfriday tai tänne rantautunut blackweek voikin olla asuntosijoittajan ostoslistan toteuttamista. Suomessa alennusmyynnit eivät nyt niin hullun hulluja ole, että kaikki hankinnat kannattaa aina väkisin toteuttaa vasta pimeään aikaan. Mutta esimerkiksi sopivana ajankohtana liikkeellä oleva asuntoflippaaja voi hyödyntää hyviä tarjouksia varsin laajasti.

Kulutusjuhlaan ei kannata toki kulutusvimmoissaan sännätä eikä sitä älypuhelinta saatikka autoa välttämättä joka vuosi tarvitse päivittää uuteen. Hankintastrategia on hyvä laatia etukäteen. Normaalisti 4000e keittiökoneet kuitenkin voi olla jörkevää poimia 2000e hintaan alelaareista ilman että tyytyy vain halppismerkkeihin.

Omakin listani on tänä vuonna varsin suppea (ainakin elektroniikan osalta). Tönöprojektiin (aiheesta lisää: Projekti tönö) liittyen tutka onkin vähän laajemmin käytössä. Kohdelistalla on tänä vuonna mm.

• Erillisuuni
• Liesituuletin
• Ulkovalaisimet
• Jalka ja kattolistat
• Laatat
• Kiuas
• Suihkuhana
• Ulkoinen kovalevy
• …
• Näin nimetäkseni muutamia

Onhan sitä joskus aiemminkin tullut uusittua muutaman vuokra-asunnon liesi taikka jääkaappi taikka pedukone sopivana ajankohtana. Väittäisin säästäneeni tuhansia euroja tai ainakin satasia. Ajoittaminen voi olla asuntosijoittajan kaveri.

On ollut varsin hassua huomata bf tarjoukset myös asuntomarkkinapuolella. Aina vain tulee uusia asioita hämmästeltäväksi asti. Vuoden ilmaiset vastikkeet, ilmaiset sähköt taikka sälekaihtimet… Kiva, mutta isossa kokonaisuudessa ehkä melko merkityksettömiä asioita (tarkoitan prosentuaalisiksi alennuksiksi laskettuna). Onhan niitä tuhansien ja kymppitonnienkin alennuksia nähty. En tosin tiedä onko black friday siihen syy. Se lienee hyvä markkinointikeino saada ihmiset innostumaan. Ja toisekseen lisäkeino saada varastot tyhjiksi.

Hankinnoissa kannattaa olla järkevä eikä turhuuksia kannata haalia eikä muutoinkaan hypätä alelaariin laput silmillä. Siinä mielessä lienee hyvä ettei black friday koskaan eksy Suomeen samalla hyökyaallolla kuin vuosittain jenkkeihin. Rusinoita voi kuitenkin poimia pullista.

Onnea metsästykseen, oli kyse sitten tuotteista tai asunnoista.

Tarjouskettu kuittaa.

Takaisin perusasioiden äärelle: ceissi 12

Back to basics elikkäs itse vuokranantajuuteen. Tähän vuoteen on mahtunut yhtä sun toista aina autopaikkakaupoista tönöprojektiin (tönöön pääsee tutustumaan tarkemmin (TÄÄLLÄ) plus paljon muuta. Vuokralaisiakin itselläni vaihtui kahdessa eri asunnossa ja vältyin tyhjiltä kuukausilta. Toisen asunnon osalta piti olla luova ja asunnosta tuli pyydettyä ”varastovuokraa”, koska vuokralaiset asuivat toisella paikkakunnalla kesän. Toisaalta, eipä se asuntokaan kulunut.

Case nro 12

Sitten itse aiheeseen eli tarkempaan sukellukseen semilyhytaikaisvuokraukseen. Molemmat asunnot, joissa minulla vaihtui vuokralaiset tulivat markkinalle keväällä. Lähes kaikki vuokranantajat tiedostanevat eri vuodenaikojen mahdolliset erilaiset haasteet. Hienoahan se aina olisi päästä ”kesäsesonkina” vuokraamaan. Tiedän että vuoden määräaikaisilla, jotka katkeavat aina kesäisin voisi asiaan vaikuttaa. Alla kuitenkin lisää ajatuksia miksi joustavuus ja luovuus kannattaa. Väittäisin niillä mm. näissäkin tapauksissa välttäneeni tyhjät kuukaudet ja saaneeni irtisanomisilmoitukset varsin hyvissä ajoin. Niin joo ja eihän se määräaikaisuus nyt ihan kiveenhakattu ole (mm. paikkakunnan vaihto työpaikan tai opiskelujen perässä).

Luovuus luo kilpailukykyä (kuten aiemminkin olen kirjoittanut TÄÄLLÄ), sillä tässä kohteessa en pitänyt kynsin hampain kiinni mahdollisimman pitkästä (ja täten mahdollisesti vaivattomasta) vuokrasuhteesta. En siis pakottanut perinteiseen vuoden sitoutumiseen. Vuokralainen varsin avoimesti ilmoitti oman elämän mahdollisuuksien mukaan vievän kesän jälkeen muille maille, mutta jatko-optio oli vahvasti mukana. Tiedostin asian ja kommunikaatio toimi erittäin hyvin alusta asti. Pystyin myös varautumaan vuokralaisen lähtemiseen sesonkiaikana. Usein varautuminen ilmoituspohjien ja kuvien kanssa on suotavaa muutoinkin, mutta myös henkinen valmistautuminen on tärkeää.

Korona on osoittanut ettei vuokranantajankaan markkina enää toimi härskin puoleisesti vain vuokranantajan eduksi kuten ”vanhaan hyvään aikaan”. Hyviä/parhaita vuokralaisia ei ole välttämättä enää sesonkinakaan jonoksi asti. Täten en pidä perinteisistä ehtolausekkeista kynsin hampain kiinni. Sallin tässä tapauksessa myös koiran. Aiemmasta koirakokemuksestani jäi varsin hyvä fiilis ja samoin jäi tästä. Kunhan lemmikistä saa osviittaa tai tämän voi nähdä etukäteen ei se välttämättä ole missään nimessä pelkkä uhka. Onhan itsellänikin varsin lutunen ja itsepäinen ahmatti baageli.

Koira saattaa kuluttaa asuntoa enemmän. Sanottakoon silti etteivät ne kaikki jäljet ole osa normaalia kulumista, joten maksuvelvoltteita vuokranantajan suuntaan voi jäljistä tulla. Ensimmäinen sijoitusasuntoni oli kyllä kuitenkin mitä parhaimmassa kunnossa hyvin koulutetun isokokoisen koirankin jäljiltä, nostan hattua kouluttajalle. Samoin oli tämäkin yksiöni. Hyvin koulutettu lemmikki kertoo omistajastaankin jo paljon.

Lyhytaikainen vuokraus ei kuitenkaan tuonut mukanaan tyhjää kuukautta, tosin luonnollisesti pientä vaivaa uuden vuokralaisen etsintä aina tuottaa. Vuokralainen piti kuitenkin varsin mielellään näyttöjä ja auttoi myös uuden vuokralaisen etsinnässä. Hyvät fiilikset johtivat myös uuden vuokralaisen löytämiseen. Itse kävin luonnollisesti kirjeenvaihtoa uuden vuokralaisen kanssa sähköpostitse ja puhelimitse. Avaimet kuitenkin luovutin itse ja teimme alkutarkastuksen yhdessä uuden vuokralaisen kanssa.

Fun fact: semilyhytaikainen vuokralaiseni (omakehu lehahtaen) innostui asuntosijoittamisesta ja lähtiessään asunnostani oli itsekin jo vuokranantaja. Ilmeisesti ja kuulemma olin antanut hyviä oppeja. Ja tottakai lupasin olla käytettävissä jos haluaa aiheen tiimoilta sparrailla, uskoakseni myös itselläni on paljon opittavaa.

Note to self: olen tälle yhä kahvit/kaljat velkaa, kun suhtautui näyttöihin ja esitelmöimään asuntoa aina niin positiivisesti.

Vuokralaisesta voi ja kannattaa pitää huolta. Pitäähän silloin vuokralainenkin (ehkä) todennäköisemmin parempaa huolta omasta kodistaan ja vuokranantajan omaisuudesta.

Vuokranantajakettu kuittaa.

PS 

Case laskentakaavani aivan varmasti ontuu, eikä valitettavasti seuraa tarkan lineaarisesti aitoa aikajanaa. Täten myös numerojärjestykset voivat vaihdella. Monta asiaa riippuu myös laskentakaavasta: kuluneeseen vuoteen on mahtunut mm. 8 uutta vuokralaista (4 autopaikkaa, 2 asuntoa, joissa toisessa pariskunta ja toisessa vuokralainen vaihtua kahdesti).

Asuntosijoittajan tarina

Asuntosijoittajan tarina alkoi hitusen yli 10 vuotta sitten. Vuokranantajan tarina, eli ensimmäinen sijoitusasunto (tarkemmin siitä matkasta TÄÄLLÄ) sai alkunsa vuosi sen jälkeen. Päivälleen (kirjoitushetkestä) tasan 10v sitten allekirjoitin ensiasuntoni kauppakirjat. Siitäkin syystä tällä kirjoituksella on aivan oma paikkansa blogispheressä.

Miten asuntosijoittajan tarina sitten alkaa ennen vuokranantajan tarinaa?

Olen varsin tarkka ja tykkään ottaa asioista selvää. Näin tein myös ensiasuntoa metsästäessäni, tutustuin asumisen maailmaan, juridiikkaan, eri asumismuotoihin, taloyhtiöihin, As Oy ja omakotitalo vaihtoehtoihin ja niiden papereihin. Kävin aktiivisesti näytöillä ja kyselin paljon. Olin ensiasuntoani ostaessa varsin valveutunut vaikka en tiennyt vielä mistään juuri mitään.

Yli kymmenen vuoden taival on ollut huikea, mutta aloittaminen oli varmaankin sitä jännittävintä aikaa. Kauppakirjat tehtiin tasan 10 vuotta sitten 31.10.2011. Ensiasunnossa on aina sitä jotakin, varsinkin kun kyseessä oli omakotitalo. Valitettavasti en aivan sitä fiilistä allekirjoitushetkeltä muista, pakko sen on kuitenkin olla ollut jännittävä ja huikea hetki. Oli asunto millainen tahansa, uusi taikka vanha, on se silti aina mullistavaa käydä sitä ensimmäistä kauppaa. Vaikka kauppoja olisi takana vaikka kuinka monta, kutittelee se silti niskavilloja tai pistää vinosti hymyilemään. Ja myös siitä itse matkasta kannattaa nauttia. Onhan asuntokaupoilla aina myös kyseessä isot rahat ja suuret tunteet. Yhä karsastan väitettä, että asuntosijoittamista tehtäisiin vain laskin kädessä.

Kymmeneen vuoteen mahtuu sen ensimmäisen sijoitusasunnon myyntikin. Siihen liittyvä(t) exit blogikirjoitukset ovat yhä kiistatta asuntosijoitusmaailman kattavimmat (korjatkaa jos olen jo väärässä). Näihin exit kirjoituksiin linkit jutun lopussa. Ensiasunto löytyy yhä omasta sijoitusasuntosalkusta. Se oli alunperinkin tarkoitettu ikuiseen pitoon, mutta foreverhome siitä ei sitten lopulta tullutkaan. Elämä vie eteenpäin ja täten minun hankintani vaihtui yhteiseksi kodiksi. 

Vaikka asuntosijoittamisen usein kerrotaan olevan passiivinen sijoitusmuoto ja vaikka itse usein korjaan sen melko harvoin sitä olevan, on matkalla silti sattunut yhtä sun toista. Mitään vakavaa tai mullistavaa matkalle ei ole osunut. Kukin lukija voi päättää alla olevista sattumuksista, että miten pienistä tai suurista sattumuksista on kyse.

• Putkiremontti
• Asuntoni haltuunottouhkaukset (väitetysti muita häiritsevä vuokralainen). Tämä kuitenkin päättyi vuokralaisen sopuisaan lähtöön.
• Haltuunotettujen asuntojen pakkohuutokauppaprosessit (ei omieni)
• Kymmenien tuhansien vastikerästit lähes loputtomilla maksuajoilla
• Ovien availut
• Peilikaapin saranan metsästys. Samassa asuntosijoittajan urani hienoin kuumailmapallon laskeutuminen auringon laskuun.
• Kelan kanssa vuokrasopimuksen olemassa olon todistelut
• Oma-aloitteiset remontit: mm. Kylpyhuoneen jatkaminen eteisen puolelle (okei kyseessä oli vain pesukone liitäntöineen). Tämä kävi siis ilmi huoneistokierroksilla putkiremontin suunittelun yhteydessä (eikä kyseessä ollut minun asuntoni).
• Loppusiivottu ja tyhjennetty asunto vuokrasuhteen lopussa. Joka siis oli kaikkea muuta kuin tyhjennetty.
• Naapurihaastattelut (molempiin suuntiin)
• Hallituskahvittelut
• Yhtiökokoushysteria ja viihde. Omaisuudestaan kannattaa pitää huolta ja yhtiökokouksissa käydä vaikuttamassa. Myönnän itse missanneeni ja unohtaneeni muutamaankin otteeseen yhtiökokoukset.
• Yhtiökokousväittelyt: mm. Yhtiössä ei asuvat ”eivät voi” olla hallituksessa
• Sadat taikka tuhannet remonttirappuset. Tuhannet ruuvit ja muutoinkin DIY puuhastelut. Hyötyliikunta kunniaan.
• Päättömät sähköpostimuistuttelut ja -ketjut

Tämä ei ole todellakaan kaikenkattava listaus ja useimmat blogiini ja matkaani tarkemmin tutustuneet tietävät matkalleni osuneen yhtä sun toista. Eniten olen ehkä oppinut itsestäni ja ihmisistä yleisesti, asuntokauppa ja siihen liittyvät asiat ja opit ovat seuranneet perästä.

Tämä asuntosijoittaja ja kiinteistökonna aloitti hitusen yli 10v sitten. Siitä nyt 3 taloa, 3 asuntoa ja 4 autopaikkaa myöhemmin matka ja tarina jatkuu yhä…

Vuokranantaja ja asuntosijoittaja kettu kuittaa.

Lupaamani linkit EXIT julkaisuihin:

Koko sijoitusasunnon elinkaari (blogijulkaisuun TÄSTÄ)

Asuntosijoitusdiili lukuina (blogijulkaisuun TÄSTÄ)

Asuntosijoittaminen ja energiaremontti

Asuntosijoittaminen on suosittua ja puhuttaa paljon. Vähintään yhtä paljon puhuttavat vastuullisuus, ympäristöystävällisyys ja ilmasto. Nämä kaikki voidaan yhdistää ja asuntosijoittajilla ja vuokranantajilla on iso mahdollisuus vaikuttaa. Asuntosijoittajalle #energiaremontti on enemmän mahdollisuus kuin uhka, usein taloudellinenkin hyöty on varsin helposti laskettavissa.

Asuntosijoittamisessa ollaan ison äärellä:

• Sijoitus on taloudellisesti merkittävä (yleensä 6 numeroinen luku)
• Asuminen herättää tunteita
• Asuntosijoittaja tarjoaa tärkeää palvelua nimeltä Koti
• Omalla toiminnallaan ja esimerkillä voi vaikuttaa
• Asunnoissa on isosti suomalaisten varallisuus kiinni. Monelle kotikin on sijoitus.
• As Oy vastikkeen tai omakotitalon suurin kuluerä lienee energia.

On siis varsin kannattavaa vaikuttaa niin omaan asumiseen kuin yhtiöissä joissa on sijoituksia. Säästöt ja täten taloudellinenkin menestys voi saada uusia tuulia purjeisiinsa. Pelkän remontin sijaan tulee tarkastella myös kulutuskäyttäytymistä ja sitä miten siihenkin voisi vaikuttaa. Kun ollaan tekemässä muutoinkin merkittäviä remontteja, voi niiden yhteydessä olla järkevää tarkastella myös energiaremontin mahdollisuuksia ja toisaalta niihin liittyviin tarjolla oleviin avustuksiin. Ilmaisia lounaita on harvemmin löydettävissä, mutta kyllä niitäkin on.

Usein kaikki alkaa omasta toiminnasta ja oman mielenkiinnon lisääntymisestä. Itsekin myönnän aloittaneeni energiansäästöaikeeni taloudelliset säästöt edellä. Nykyään koen valinnoillani olevan isomminkin merkitystä. Laskin mm. ensiasuntoni energiankulutusta 23 000kwh -> 11 000kwh/v. Nyt maltillisemmasta sähkölaskusta nauttivat vuokralaiseni. Nykyisessä kodissa olemme saaneet laskettua energiankulutustamme n. 20%. Yhdessä kohteessani putkiremontissa asennettiin älykkäät etäluettavat vesimittarit. Yhdessä yhtiössä suunnitellaan ikkunaremonttia LTO (lämmön talteenotto) hankkeen yhteyteen. Järkevä huolehtiminen taloyhtiöstä ja sen energiataloudesta tuo yhtiölle säästöjä, täten voivat pienentää vastikkeita, jolloin minullekin asuntosijoittajana jää enemmän viivan alle. Usein unohtuva lisävaikutus on kiinnostuksen mahdollinen lisääntyminen niin EXIT (aiheesta aiemmin mm. TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ) mahdollisuuden ilmaantuessa kuin vuokrattavuudessa.

Tällä hetkellä teen uusimmassa hankinnassani energiaremonttia:

• Uudet ovet ja ikkunat
• VILP 
• Välipohjan lisäeristystä 
• Uudet hanat ja sekoittajat

Aika paljon kaikkea muutakin on tullut tehtyä ja aika näyttää onko kyseessä flippi vai pitokohde, mutta houkuttelevuus lienee mummonmökistä aika nextillä levelillä näyttävyydeltään ja energiatehokkuudeltaan. Viilenevät kelit näyttävät, että paljonko säästöjä saadaan aikaan. Ja on sitä taloyhtiötyöskentelyssäkin tullut oltua mukana energiaremontti ratkaisuissa vaikkapa putkiremontin yhteydessä, ikkunaremontissa ja vaikka ja missä.

Asuntojen flippaaminen on myös noussut osta ja pidä asuntosijoittamisen rinnalle varsin vahvalla suosiolla. Kaikki tuntuvat olevan ison tilin perässä ja etsiskelevän niitä pommikuntoisimpia asuntoja. Yllättäen ne pommitkin menevät varsin priimahintaan. Markkina käy kuumana. Flippaaminen on tuonut kierrätyskulttuurin aivan eri tavalla remontteihin. Kaikki ei enää välttämättä olekaan fifty shades of black and white, eli vaaleaa ja harmaata. Yhä useammin vanhaa säästetään ja kunnioitetaan. Vastuullisuus ja ekologisuus korostuvat persoonallisuuden rinnalla.

Energiaremontit, vastuullisuus ja energiatietoisuus ovat asuntosijoittajan ja vuokranantajien valtteja nykypäivänä. Omalla esimerkillä voi innostaa niin naapureita, taloyhtiöitä kuin vuokralaisiaankin. Samalla se lisää kohteiden kiinnostavuutta ja toimii erottautumistekijänä, kilpailuvalttina. Vuokralaisiakin voi kouluttaa asumisen saloihin monella tapaa, energiatietoisuus on yksi varsin tärkeä keino. Tietoutta lisäämällä ja kulutusta vähentämällä voi päästä mittaviinkin taloudellisiin säästöihin.

Asuntosijoittamisen ei tarvitse olla kylmää ja etäistä, vaikka sitä voikin tehdä järkevän viileässä lämpötilassa vaikka villasukat jalassa. Energian säästöä ja ehkä jopa nukkuukin paremmin.

- Asuntosijoittaminen ja ESG aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ.

- Vihreä vuokranantaja teemasta TÄÄLLÄ.

- Vuokranantaja = valmentaja aiheesta TÄÄLLÄ.

- Energiaremontin kohteena olevaan projekti Tönöön TÄÄLTÄ.

Energiasäästeliäs vuokranantajakettu kiittää ja kuittaa ja kumartaa.

Tiedän mitä tein viime kesänä

Sanon aina, että asioilla on tapana tapahtua samaan aikaan. Viimeisin kesä oli varsin hurlumhei aikaa. Jo pelkästään asuntosijoitusten rintamalla ehti tapahtumaan:

2 vuokralaisvaihdosta. Molemmissa tapauksissa oli onneksi aikaa reagoida ja etsiä uudet vuokralaiset.

Projekti tönö oli kuumimmillaan. Kirjaimellisesti, koska työmaalla oli ulkona +30 ja sisällä vielä yli.

2 autopaikkaa tuli myytyä.

2 autopaikkaa löysi uudet vuokralaiset.

Joten mietitäämpä vielä uudempaan kertaan, että onko asuntosijoittaminen passiivinen sijoitusmuoto (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Eikä omassakaan tapauksessani vuokrattavia asuntojakaan ole kolmea enempää. Niiden lisäksi on toki vielä projekti tönö eli potentiaalinen flippikohde ja muutama autopaikka, joka nyttemmin vähentyi kahteen kappaleeseen. Asuntosijoittaminen on niin paljon muutakin kuin käsi ojossa vuokrien keräämistä. Toivon, että voisin kutakuinkin istua päivät pitkät sohvalla kalsareissa kaljaa litkien jalat pöydällä. Oikea vuokranantajan elämä on kuitenkin jotain aivan muuta. Välillä on helpompia jaksoja ja välillä pitääkin sykkiä normaalia enemmän. Kukin myös määrittelee oman normaalinsa itse.

Projekti tönö on kuitenkin ehkä ymmärrettävistä syistä suurin ajankäytöllinen asuntosijoituskohde par'aikaa ja koko asuntosijoitusurallani. Remontti vaatii paljon tekemistä, selvittelyä ja kun kaikkea ei kuulu/kannata/voi tehdä itse niin ulkoistaminenkin vaatii oman työnsä ja kunnollisen suunnittelun. Inflaatiopiikit, yleinen rakennusvimma, saatavuusongelmat ja tekijöiden työjonot tuovat projektin hallintaan aivan omat lisänsä. Lopulta kuitenkin päätin että löysään hankkeen aikataulua, budjetin raameissa ainakin tullaan toivomani mukaan pysymään. Ja vapautuupahan sitten timanttinen omakotitalokohde markkinoille paremmin sesonkiaikaan keväällä syksyn/talven sijaan. Asuntosijoittaminen ja DIY remppailu on hauskaa, joten pidetään se hauskana. 

Tönö on asuntosijoituksistani vähintäänkin

- mielenkiintoisin

- opettavaisin

- työläin 

- kallein

- aikaa vievin

- tajunnan (pään) räjäyttävin

Projektitönöstä aiemmin TÄÄLLÄ ja instagramin puolella kuvina enemmän nimimerkillä DIY_Lord.

Kaikki lienee saanut alkunsa, kun toteutin ensimmäisen sijoitusasuntoni EXITin (EXIT kohteen kattavaan julkaisuun TÄSTÄ). Rahahan pitää saada tuottamaan, eikä vain makaamaan, joten kun sopiva kohde tuli myyntiin niin luonnollisen katselmuksen jälkeen totesin, että kohde löytyi ja tarjouskin meni maaliin (aiheesta "Älyvapaa ostoprosessi" aiemmin TÄÄLLÄ). Olin jo hyvän tovin ehtinyt kohteita käymään läpi, näytöillä käymään ja tarjouksiakin tekemään, mutta ennen TÖNÖÄ mikään ei ollut tarttunut. Lopulta matkaan päätyi sijoitusasunto nro 5, omakotitalohankinta nro 3 (sijoitusomakotitalo nro 2). 

Kesällä siis työmaa on tullut tutuksi niin +30 asteen helteillä kuin jo ennen kesähelteitä (lämmityshän tuli katkaistua melko varhaisessa vaiheessa, ehkä viikkoa tai paria turhan varhain). Projektia on riittänyt niin sisällä kuin ulkona, suunnitellen kuin tehden ja toki paljon maksellen. Korona-ajan kuntosalikorvikekin oli täten syntynyt, hyötyliikuntaa parhaimmillaan itse tehden eli DIY tottakai.

Asuntosijoittajan kuuluisat viimeiset sanat:

Pakko saada tää

Toisaalta kun mieli tekee ja ostohousut on valmiiksi jalassa ja sopivasti kohde ilmaantuu eetteriin niin eipä siinä juuri vaihtoehtoja jäänyt. Leka ja sorkkarauta töihin siis! Olen melkolailla omakotitaloasuja henkeen ja vereen, pidän siitä, joten omakotitaloasuntosijoittaminenkin tulee melko luonnostaan. 

Toinen oma varsin usein käyttämäni lausahdukseni: Asioilla on tapana järjestyä.

Projektikesä kettu kuittaa.

Asuntosijoittajan luovuus ja sijoitusasunnon toimivuus

Asuntosijoittaja voi olla luova (se jopa kannattaa - aiheesta blogissa aiemmin TÄÄLLÄ). Kaikkien ei välttämättä kannata asua yksiössä ja yhtäläillä kaikkien ei kannata välttämättä hankkia pikkuyksiötä sijoitusasunnoksi. Osittain tämä ihan siitäkin syystä koska yleinen mantra ja puheet viittaavat sijoitusyksiöiden jonkinlaiseen ylivoimaisuuteen. Välillä kilpailu yksiöistä voi olla ylitsepääsemätöntä. Ainakin aikaa ja rahaa palaa vaikkei tuotoilla juurikaan pääsisikään mässäilemään.

Maailma on jonkunkin verran muuttunut ja tilaa ehkä jopa ihan aidon oikeasti arvostetaan ja halutaan. Tottakai sijainti yhä merkitsee paljon. Ja myönnettäköön näin opiskelusesongin jälkimaininkeissa: kyllähän niille yksiöillekin kysyntää riittää, erityisesti opiskelijakaupungeissa. MUTTA ei se kimppa-asuminenkaan kuollut ole (aiheesta blogissa aiemmin TÄÄLLÄ).

Muutaman kohtalon oikun johdosta päädyin hiljattain jälleen (kolmatta kertaa) ostamaan okt kohteen sijoitusasunnoksi. Jörjestyksessään toinen talokohde sijoitustarkoituksessa, joskin pientä exit virittelyä nykyisestä asumuksemmekin muuttamisesta sijoituskäyttöön myöhemmin on olemassa.

Aiempaan kirjoitukseeni omakotitalo vs asunto osake pääsee TÄSTÄ.

Koon ja sijainnin lisäksi keskusteluihin on uinut #energiatehokkuus (vihreys ja vastuullisuus) sekä #muunneltavuus. Oma viimeisin kohteeni onkin näistä varsin esimerkkitapaus ja siitä lisää seuraavaksi.

#energiatehokkuus:

• Talon energiatehokkuutta tullaan parantamaan huomattavasti. Taloa mm. lisäeristetään, vaihdetaan uudet energiaystävällisemmät ulko-ovet, 80-luvun lämmitysjärjestelmän tilalle tulee VILP, jnejnejne. 
• Energiatehokkuuden merkittävästä parantamisesta palkitaan myös taloudellisuuden lisäksi. Energiaremontteihin on saatavilla erilaisia avustuksia, kunhan osaa hakea ajoissa aiheeseen liittyen avustusta  esim. ARAsta. Sama taho myöntää mm. Taloyhtiöiden sähköautolatausinfran tai vaikkapa jälkiasennushissin avustukset.
• Energiaremontti muun remontoinnin yhteydessä on järkevää, koska synergiaedut. Se tuo yleensä myös taloudellisia säästöjä tulevaisuudessa vaikka alkuinvestointia vaatineekin. Ja se lisää myös houkuttelevuutta. Ei ole pelkästään turhaa humputusta pitää aurinkopaneeleja katolla.
• Energiaratkaisut puhuttavat, kiinnostavat ja helpottavat niin vuokrattavuutta kuin myyntiäkin.

#muunneltavuus

• Omakotitalon alkuperäinen pohja voi olla kolmio. Järkevällä suunnittelulla se muuntautuukin pienemmällä tarpeella myös kaksioksi, jossa toinen makuuhuone otetaankin viihdekäyttöön tv huoneeksi tai vaikkapa työhuoneeksi. 
• Masterbedroomin vaatekaapin alla menevät viemärit mahdollistavat vaatekaapin tilalle onsuiten taikka suihkuhuoneen.
• Vintillä on puolilämmintä tilaa säilytykseen. Asuinkäyttöön se ei soveltune, mutta työpisteelle/luku/leikkinurkkaukseksi se ei ole mahdoton paikka.
• Ilmalämpöpumppu on viilentämistä varten mutta mahdollistaa lämmön jakamisen.
• Takkamahdollisuus on jokaisessa kerroksessa. On tarkoitus sitten olohuoneen tunnelman luojalle taikka kokonaisvaltaisempi varalämmitysjärjestelmä.
• Kellarissa on pesu ja kodinhoitotilat, myös askartelutilaa ja harrastemahdollisuuksia piisaa. Onhan kellareihin kuultu tehtävän asuintilojakin.

Mahdollisuuksista on moneksi ja muunneltavuus on toteutettavissa okt kohteissa aivan nextillä levelillä. Kerrostalo kaksio yleensä kun pysyy kaksiona. Lisärakentaminen kiinteistön pihallekin on alkanut nostaa päätään ja samalla myös omaa kiinnostustani. Sama pätee kerrostalokohteissa, myymällä osan taloyhtiön tontista on ollut mahdollista kustantaa vaikka isoja perinteisiä putkiremontteja.

Alivuokrattava ”grannyflat” taikka pihasauna/-vierasmaja voisi kesäsesonkina tuoda vallan mainiosti euroja pöytään. Muutoinhan se voi hyvinkin toimia talvivarastona taikka vierasmajana. Muunneltavuus taikka ennemminkin siirreltävyys voisi tässä asiassa olla merkitsevimmässä roolissa ottaen huomioon sääntelijän mahdollisen kannan.

Mahdollisuuksia on monia ja asuntosijoittaja on lähinnä valintojen maailman edessä. Uudiskohteet ja pienet yksiöt kiinnostavat erityisesti. Ne vastaavat vain pientä osaa asuntosijoittajan mahdollisuuksista (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).

Sijoitusasunto on tehty asuttavaksi ja täten on ensisijaisen tärkeää, että se herättää kiinnostusta. Se on jonkun koti, oli kyseessä sitten vuokra tai flippiasunto. Sen tarvitsee toimia, ratkaisut eivät saa olla vain halpoja ja helppoja, vaan niiden täytyy myös toimia käytännössä. #Muunneltavuus on yksi valttikortti monien muiden, kuten #energiavalinnat kanssa.

Luovuudella ei ole rajoja. Välillä lienee totta ettei kaikkea kannata kokeilla, mutta luovuus auttaa luomaan jotakin ihan uutta. Tylsä voi toimia, halpa voi olla hyvääkin, mutta toisaalta kokeilemalla oppii uutta.

No limits real estate.

Kiinteistö kettu (konna) kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoitushakkeri

Tämä ei ole kaikenkattava veronkierron opas vaan ennemminkin muutamaan osioon jaettu katsaus. Sijoittaminen ja asuntosijoittaminen mahdollistava erillaisia verosuunnittelupaikkoja joita voi hyödyntää. Aiheet ovat varsinkin suomenkielisissä julkaisuissa jääneet varsin pienelle huomiolle.

3 teemaa näin aluksi:

Asuntohakkerointi:

- Osta ja asu itse vähintään 2v ja myy voitolla.

Asuntohakkerointi level 2: 

- Osta, vuokraa alle 50%, eli esim huoneen. Itse asuen jälleen väh 2v, täten saavuttaen myyntivoittoverovapaus.

- Kasvuhormoneja toimintaan voi saada taloyhtiölainan veroeduilla. Tilanne jolloin oman 2v asumisen aikana ei tarvitse taloyhtilainaa lyhennellä on melko tyypillinen. Ja tämänkin jälkeen vuokratulot voivat olla jollei kokonaan niin pitkälti verovapaita taloyhtiölainan verovähennysoikeudella.

Sitten se puhuttavin aihe, kuumaperuna: taloyhtiölainat. 

- Kyllä nekin mahdollistavat tietyt ilmaiset lounaat, niin henkilöasiakaspuolella kuin yritysasuntosijoittajille.

- Käytännössä taloyhtiölainoilla tai niiden veroeduilla voi nollata omien vuokrien/pääomatulojen verot. Jollei asuntoja koskaan myy, jäävät verot myös realisoitumatta kokonaan.

- Yritysasiakkaan näkökulmasta taloyhtiölainat ovat suhteellisen ilmaisia eikä kukaan oikeastaan kysele maksukykylaskelmien taikka liiketoimintasuunnitelmien perään! 

- Yritysasuntosijoittajan yhtenä puolena on myös vastuuttomuus. Toki on hyvinkin perusteltua sanoa, että harva heittää n. 30% omarahoitusosuutta (sanotaan vaikka 30-45te) huvikseen kaivoon. Yritys on helppo viedä konkurssiin ja taloyhtiölainoja varten ei yrittäjän ole tarvinnut suhteellisen normaaliin tapaan edes pantata omaa asuntoaan saati antaa nimeään henkilötakaajana. Joten jos shit is really going to hit the fan niin VAIN alkupääoma on menetetty.

Lisämausteina:

• Asuntosijoittamista voi harjoittaa myös omakotitalopuolella, vaikkakin se on harvinaisempi laji. (omakotitalo vs asunto osake - aiheeseen tarkemmin TÄÄLTÄ)
• Omakotitaloasuntosijoittaja voi vähentää kiinteistöstään (rakennusten) laskennallisesta arvosta max 4% vuodessa. Eli taloyhtiölainojen, keskusteluissa kihisevää, muutosta voi lieventää hajauttamalla kiinteistösijoittajan ilmaiseen lounaaseen tälläkin tavoin.
• Airbnb tai muutoin lyhytaikainen vuokraaminen (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ)

Kuka on sanonut ettei eri sijoitusmuodoilla olisi kullakin omia etuisuuksiaan. Asuntosijoittajan ilmaiset lounaat ovat siis mahdollisia.

Tottakai olemassa olevia mahdollisuuksia kuuluu hyödyntää. Toisaalta ymmärrän myös niiden ympärillä kiehuvan keskustelun: puolesta ja vastaan. Olen kuullut myös puhuttavan siitä, että omistusasunnon sijaan ostetaan suoraan sijoitusasunto, syystä tai toisesta. Asuntohakkerointi voi parhaimmillaan auttaa saavuttamaan molempi parempi tilanteen.

Ei ole varaa ostaa omaa JA sijoitusasuntoa? Toisaalta jos omaa asuntoa käyttää myös sijoitusasuntona. Voittoverovapauttakin voinee hyödyntää jos kilpailluimman sijoitusasuntoyksiön sijaan ostaakin kolmion (ali)vuokraten toista huonetta.

Keinoja harjoittaa asuntosijoittamista on useita. Itsehän olen varsinainen tee-se-itse tyyppi vaikka olen alkanaut harjoittelemaan delegointia ja palveluiden ostamista. Jo pelkästään asuntotyyppejä löytyy erilaisia, saati että niitä voi ostaa ja pitää tai flippailla tai ostaa halvalla ja myydä heti kalliimmalla toimien vain rahastavana välikätenä.

Pick a style. Tai kokeile vaikka vähän kaikkea asuntohakkeroiden ja poimien rusinat pullasta?

Kettu kuittaa.

Stratego

This one is not about the game but about a tribute to Iron Maiden. I am longfully waiting for their new album.

Iron Maiden - Senjutsu (releasing 3.9)

and this is also a good place to take a deep breath to think through my plans and strategies.

Let us begin with Iron  Maiden - Stratego (link leads to youtube) and listen while we wait.

Strategy is a place where every real estate investor need to start. Or DO start, whether they know it or not. There is always a hunch, plan, need or whatever that sets the ball in motion. For many it is a way to make money, for some it is a hobby and for some it is a way of life. And for some it is a way out from the rat race.

For me real estate has always been a hobby and hopefully it will remain a fun way to really do stuff with my family and friends. And what I mean by REALLY DO STUFF is that I can get out of my office and comfort zone and I need to do stuff with both my head and muscles.

Buy and hold has always been the way to go for me. I even did believe that my first house was to be my foreverhome. 

But while the hands of time keep moving on also the strategy must live and adapt and evolve. And my first real real estate investment was kind of a flip, even though the journey took about 8 years. And my foreverhouse was not a home for me forever, I still do have it.

Now I am in the middle of my biggest flip and yes I am still learning to adapt. I had huge expectations, maybe I still do. But at the same time I am trying to learn to let go.

Stratego needs planning, math and skill. So does real estate investing. But before you know what is the niche one tries to pursue one has to practise many different skills and strategies.

I did start with buy and hold strategy but now I am not sure if it is the right way to keep on going. It might be a part of the repertoire but not the only way. There are many other ways to make more money to make more money. Or faster ways to keep the wheels turning and volumes growing.

Atleast for now I am combining different strategies:

• Buy and hold
• Flipping
• Buy and hold a flip
• Meaning to flip but holding
• Meaning to hold but flipping
• Househacking
• Airbnb etc short term renting

Not just the best of both worlds but BEST OF ALL WORLDS. I still do think that I should have tried earlier on a real hard core strategy which is not for everybody:

• Buy and hold and househacking a live in flip

Strong strategy: plan accordingly but adjust if necessary.

While we are still waiting and planning our strategy: Holy Smoke! (Youtubelink Iron Maiden - Holy Smoke)