Asuntosijoittajan kvartaali

Kvartaali useimmiten viittaa vuosineljännekseen eli 3kk ajanjaksoon. Ensimmäistä kertaa asuntosijoittajan taikka vuokranantajan urallani totesin, että viimeisin vuosineljännes ansaitsee tarkemman tarkastelun: mitä kaikkea onkaan tapahtunut ja missä mennään ja mihin mennään ja mitä milloinkin tehdään. Sijoittajan on hyvä olla perillä suunnitelmistaan (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ) ja omasta toiminnastaan. Mitä tiiviimpää tarkastelu on sitä paremmin pystyy reagoimaan muutoksiin ja kääntämään laivaa. Ja maailmahan tuntuu muuttuvan kokoajan.

Asuntosijoittajan kvartaali on 25v on jossain joskus sanottu. Saahan siitä kivan ja vetävän otsikon. Muutoin en tiedä mitä se tarkoittaa. Harvan asuntosijoittajan sijoitushorisonttikaan on huimat 100v, josta se neljännes olisi 25v. Voin olla väärässäkin. Usein on hyvä markkinoihin ja erityisesti vuokralaiskuvioihin reagoida nopealla aikajänteellä (nopeus on valttia aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Täten tyypillinen vuosineljänneksen välein tarkempi toiminnan tarkastelu lienee paikallaan. Yleensähän markkinaa ja vaikkapa etuovea voi tulla seurattua päivittäin, oman toiminnan kriittistä tarkastelua ja syväanalyysiä harvemmin tulee niin usein tehtyä.

Tämänkin asuntosijoittajan ensimmäinen vuosineljännes on ollut varsin haipakkainen. Vuokranantajan ja asuntosijoittajan kvartaali on 3kk ja siihen mahtuu tällä kertaa seuraavaa:

• Kaupankäyntiä neljästä autopaikasta, päädyin itse ostamaan 3kpl.
• Asuntokaupankäyntiä, joista lopulta 1kpl maaliin päätynyttä talokauppaa. Osui siis omaan ostohaaviin.
• 1kpl kuntokartoituksia.
• Isosti työmaahyötyliikuntaa.
• Projektisuunnittelua ja työnjohdon leikkimistä.
• Veroilmoituksen (vuoden 2020) lopullinen korjailu (aiheesta aiemmin mm. ”Tonnin tunti” otsikolla TÄÄLLÄ).
• Veroexel lainoitus- ja kannattavuuslaskelmineen tuli tehtyä jiiriin. Johan kelpaa päivitellä.
• 3 irtisanoutunutta vuokralaista.
• Vuokrailmoituksen kevennetty vyörytys (taktiikasta aiemmin TÄÄLLÄ).
• Vuokralaisneuvotteluja ja parit näytöt, 1 poismuuttotarkastus ja 1 sisäänmuuttotarkastus.
• 1 uusi vuokrasuhde.
• 2 autopaikkaa vuokralle ja yksi varsin pitkälle edennyt autopaikan myyntineuvottelu vuokraamisen sijaan.

Kassavirrat rullaa, vuokria ei jäänyt saamatta, kohteet 100% vuokrattuina, lainat lyhenee ja verosuunnittelukin toteutuu. Paljon asioita tapahtunut, mutta siinähän ne hommat rullaa. Mitähän kaikkea tuostakin nyt lopulta vielä unohtui...

Kauppakirjoja olikin sitten useampia. Avaimia niin tuli kuin meni. Samoin vuokralaisia. Aiemmat vuokranantajan työviikot eikä vuokranantajan työkuukausikaan kuulosta tässä savotassa enää miltään. Aiempiin vuokranantajan työkuukausi julkaisuun TÄÄLTÄ ja työviikko julkaisuihin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ.

Jos joku vielä väittää että vuokranantajan elämä on tylsää niin... Tai väittää asuntosijoittajan kvartaalin olevan 25v niin...

Itsekin olen useasti sanonut olevani varsin laiska. Ihminenhän on luonnostaan laiska. Jos raha tekee puolestani lisää rahaa niin kyllä se minulle kelpaa. Ymmärrän että välillä pitää nousta sohvalta laiskottelemasta. Tiedän myös, että asioita sattuu tapahtumaan hassusti aina samanaikaisesti, sen sijaan että hommat jakaantuisivat tasaisesti. Pidän tekemisestä ja tekemättömyydestä lähes yhtä paljon. Valinnan vapaus lienee se mahdollisuus.

Ps sisäänmuuttotarkastuksen yhteydessä melkein lukitsimme itsemme uuden vuokralaisen kanssa asuntoon. Onneksi sanoin että testataan turvalukkoa ulkopuolelta. Asuntosijoitussäkkiin kuuluu nykyään vakiona lukkoöljy, oli onneksi mukana.

Omakotitalo vaiko asunto-osake?

Aiemmin jo blogikirjoituksissani (esim TÄÄLLÄ: vuosikuluyhteenveto ja TÄÄLLÄ: omakotitalon ostajan opas) olen pyöritellyt omakotitalomaailman erilaisuuksia ja hyvyyksiä perinteisen uudiskohdeyksiö asuntosijoittamisen sijaan. Asuntosijoittaminen on kaikkien huulilla, kuten uudiskohteiden paljon keskustelua herättäneet taloyhtiölainat (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Viime viikkoisen blogikirjoitukseni lopussa tein leikkisän vertailun ison yli 150m2 omakotitalon ”vastikkeesta” (tämän jutun LINKKI). Ison omakotitalon kuluilla saisi (voisi saada) kerrostalo kaksion taikka kolmion 58-66m2. (Puolueellisesta) mielestäni omakotitalo voittaa mm. omalla rauhalla ja omalla pihallaan 6-0. 

Metsästin viimeisintä asuntosijoitustani hyvän tovin, kävin useita neuvotteluja ja muutamilla näytöillä. Yksiöiden ja remontoitavien asuntojen (flippaajien) markkinat kävivät ja käyvät yhä kuumina. Osallistuin muutamiin tarjousneuvotteluihin, mutta tulosta ei syntynyt. Usein kohteiden lähtöhinnat olivat jo karanneet ja hyvin suoralla lähestymistavalla edeten kävi hyvin ilmi, että tilaa edetä ei ollut. Lopulta kuitenkin löysin seuraavan asuntosijoituskohteeni, omakotitalon. Kohde oli varsin kiinnostavasti hinnoiteltu. Sama hinta yksiöstä ei olisi kaukana, sellaisiin kohteisiin törmää itseasiassa vähän väliä. Tarjosin jopa ylihintaa ja lopulta talon sainkin. Remonttia oli ja on tiedossa, toisaalta juuri mitään muutakaan ei voi tehdä, joten kotisalikin korvaantuu sopivasti työmaalla puhisten.

Uudiskohdeyksiö voi maksaa vaikka yli 160te kasvukeskuksen pelipaikalta (sijainti, sijainti, sijainti), poislukien pk seutu, siellä hinnat ovat vieläkin korkeammat. Vanhan eikä välttämättä niin ränsistyneen omakotitalon voi ostaa 2km päästä keskustasta kuin myös 160te hintaan, siihen hintaan voi saada jopa tönön ja pystyä uusimaan pinnat. Puhutaan paljon, että omakotitalo vaatii enemmän huoltoa ja vaivaa, mutta aivan yhtälailla asunto-osakkeella ja sen osilla on tekniset käyttöikänsä. Vaiva ja huoltotoimenpiteet ovat omakotitalossa isompia? Neliöitäkin on enemmän, joten ehkä huoltotoimetkin isompia. Ei kuitenkaan asunto-osakkeestakaan voi tai kannata olla pitämättä huolta, tämän lisäksi tulee tarkastella taloyhtiötä, sen enemmän tai vähemmän järkevää toimintaa ja suositeltavaa olisi vähintään kerran vuodessa tutustua tarkemmin tilinpäätökseen ja osallistua yhtiökokoukseen. 

Pienen yksiön vastikkeen voi arvioida olevan karkeasti 100e/kk. 

Omakotitalossa vertailun edes etäisesti mahdollistavan vastikkeen voisi laskea olevan 200e/kk, sisältää lämmityksen.

Ostohinta ei siis kerro kaikkea, toisaalta ei kerro myöskään asumiskulut. Asuntosijoittajana omakotitalon kuluista leijonanosan (esim lämmityksen) maksaa vuokralainen. Otetaan huvin ja urheilun ja vertailun vuoksi asuntosijoitusmetsästykseni finalistit tarkempaan syyniin:

Yksiö sopivan suositulta paikkaa, kasvukeskuksen keskustan postinumeroalueella. 

Mahdollinen vuokra n. 535e (vesi ja sähkö erikseen). 

Vastike 105e, ei sisällä vettä eikä sähköä. 

Perinteinen vuokratuotto n. 4,5%.

Hinnat ovat vain arvioita, nehän saa auki laskemalla, mutta tarkoituksella en niitä tässä nosta esiin.

Omakotitalo suositulla puistomaisella alueella lähellä keskustaa, kouluja, yliopistoja ja palveluja. Yksi lähes vastaava kohde hyvin läheltä vuokralla.

Vuokra: 1 050e 

Vastikkeen korvike: 140e (kiinteistövero, vakuutus ja vähän korjauskuluja, loput vuokralaisen maksettavia)

Perinteinen vuokratuotto n. 6%

Optio vähentää poistoja vuokratuloista.

Hinnat ovat vain arvioita, nehän saa auki laskemalla, mutta tarkoituksella en niitä tässä nosta esiin.

Löytöjä siis voi tehdä, kuten mielestäni tein ja tein jo asuntometsästyksen matkalla muutamaan otteeseen. Omat esimerkkinikin ovat jos jonkinlaisen metsästysprojektin takana, joten isompaakin hajontaa aivan varmasti on löydettävissä. Nämä nyt sattuivat olemaan esimerkkejä elävästä elämästä, lukuja kun on aina helppo olettaa ja pohtia teoreettisesti. Ihmettelen usein myös sitä, että kuinka paljon merten takaa isossa maailmassa puhutaan asuntosijoittamisesta omakotitaloihin. Suomessa tämä on mielestäni harvinaisuus ja alan itsekin olemaan täten melko harvinainen asuntosijoittaja ja vuokranantaja. Siitäkin syystä aihe kaipaa esille nostoa. Salkkuuni kuuluu nykyään 3 omakotitaloa: yksi vuokralla, yksi remontin alla, yksi omana asumuksena.

Asuntosijoittaminen omakotitaloihin ei ole missään nimessä uutta. Siitä vain puhutaan/kirjoitetaan vähän. Se lienee pelottavan monimutkaista taikka siitä kirjoitellaan liian paljon kauhukuvia eetteriin? Samalla se voi olla hyvinkin tuottoisaa. Usein vuokralainen maksaa jopa isosti kuluja, kuten lämmityksen. Täten vertailuun käyttämäni ”vastike” on jopa yläkanttiin. 

Miksi siis sijoittaa uudiskohdeyksiöön jos samalla hinnalla voisi ”vuosihuoltaa” (eli remontoida lattiasta kattoon) edukkaan omakotitalon? En oikeastaan tiedä. Helppous ja vaivattomuus? Ei näihinkään kysymyksiin löydy mitään yhtä ja oikeaa vastausta. Itse olen päättänyt olla olematta tylsä ja toisaalta hajauttaminen on se yksi legendaarinen ilmainen lounas. Yksiöt ja omakotitalot kun kilpailevat vähän eri kategorioissa. Sitä paitsi kilpailu yksiöistä on aivan käsittämätöntä. Vanha 60-luvun putkiremontoimatonkin yksiö voi maksaa 120te hyvällä paikkaa kasvukeskuksen ”keskustan läheisyydessä”. Putkiremontoitu heittämällä ylikin. Löysinhän ensimmäisen omakotitalonikin niin, että olin aloittanut katselemalla kerrostalokohteita. Osaan oli tuloillaan putkiremontti ja sen hinta huomioiden löysin lopulta jopa edukkaamman omakotitalon lähes yhtä hyvältä sijainnilta.

Suomalaisten omakotitalohaaveet yhä elää. Ja onko se mitenkään ihme? Omaa tilaa ja rauhaa arvostetaan aivan eri tavalla kuin ennen vuotta 2020. Monien tutkimusten kysymysasettelu toki mietityttää: tottakai kysyttäessä melko moni haluaa omakotitalon omalla pihalla, omassa rauhassa, mutta palveluiden äärellä kasvukeskuksen keskustasta. Mitä ja kuka sen maksaa lienee aivan toisarvoinen osa kysymystä. Nykypäivänä usein halutaan jo myös niitä jo valmiiksi remontoituja, ei työmaita. Unelmia saa ja pitää olla. Itsellänihän on 3. omakotitalo juuri hiljattain ostettu ja projektia riittää vielä hyvän tovin.

Omakotitalokettu kiittää ja kuittaa.