WHAT, WHY AND HOW

In an earlier post of mine (Link to money makes money) I mentioned that when one uses leverage it is really a must to know what you are doing. It is always good to know what you are doing and to have a plan. Questions investors often ponder with are:

1. What?

2. Why?

3. How?

Lets start with WHAT:

What it is that one wants to achieve? Do you want to live of dividends or other passive income for the rest of your life? Kick off the shoes...

What is it that one wants to do? Does it have to be really that passive or does one want to be hands on and cut off all the middlemen?

In what one wants to invest? Real estate? Stocks? Funds? In all of them?

These questions need to find answers. From there one can continue to the next question...

So let us continue to WHY:

Why does one invest only in realestate? Does one need to diversify and why? Does one have a family or not makes a huge difference. Is investing a way to spend later on more time with family or with kids or exercising or what ever? It really does matter if one wants to enjoy life in 10 or 20 or 5 years from now. Different strategies for different approaches. 

Why one invests in the first place? And yes, it is pretty much the same question as what do you want to achieve?

And then HOW:

With leverage or savings one already has gathered? Monthly, weekly, yearly...? It is "easy" to invest monthly a portion of you income in some low cost index fund.... It is trendy to talk and know about investing... It is "easy" to be a landlord and a realestate investor, just collect rent and buy new houses or appartments... Leverage is not possible for everybody. Someone needs first cut expenses just to be able to save something regularly. And for someone stocks are way too volatile. Investing should be easy and in a way it is but in a way it is definitely not. 

These questions are not meant to be easy. The point is that these questions are thought through thoroughly. For some it takes seconds for some this kind of pondering takes years. Think it through, multiple times, right now, afterwards and even when the journey has already begun. One does not even need to get to the finish line, ever. Just keep on going and adapt and rethink these questions.

It is not only about the leverage like I mentioned in the beginning. One needs to think these questions even if everything can be done without leverage. Not using leverage, not to invest at all, they are both, hopefully, rational decisions. Not investing at all you miss all the potential gains. There are always reasons not to invest. It is a more positive way to look at things by thinking what, why and how to invest. Have a plan. If needed plans can be changed and things can be reorganized. We are living in a mad world. 

The landlord has left the building....

Asuntosijoittajan (pörssi/corona) romahdus

Pörssissä rytisee, lähes päivittäin. Välillä mennään hissillä alas ja pieni matka liukuportailla ylös. Välillä mennään hissillä myös ylös. Meno on hurjaa, molempiin suuntiin, enemmän valitettavasti alamäkeen. Tämä koskee myös omia sijoituksiani (ei asuntoja), mutta se ei ole tämän kerran aihe.

Mikä tämän kaiken vaikutus on asuntosijoittajalle taikka vuokranantajalle?

Pörssi laskee, mutta asuntojen arvot harvemmin reagoivat samaan tahtiin. Asunnot ja kiinteistömarkkinat voidaan jopa ennemmin nähdä turvasatamina ja täten tuotot voivat jopa nousta kysynnän kasvaessa. Maailma ei toki ole näin mustavalkoinen ja toisekseen tällä hetkellä romukoppaan joutaa lähes kaikki tyypillinen talousteoria, maailma ei ole entisensä ja maailma on hyvinkin sekaisin.

Asuntosijoittajalle pörssilasku ei ole se ongelma vaan corona. Ihmisten liikkuvuutta rajoitetaan, suomalaiset kaivautuvat entisestään kotipoteroihinsa. Oma koti on minunkin linnani, vaikka en karanteenissa olekaan.

Corona osuu asuntosijoittajan kannalta hyvinkin haastavaan markkinaan. Kevät on muutoinkin aikaa, kun asunnot eivät liiku aivan samaan tahtiin kuin esim. vuokranantajan sesonkina kesällä (sesongista ja vuokranantajan taktiikoista lisää TÄÄLTÄ). Nyt vielä liikkumista ja ihmiskontaktia pyritään ja suositellaan välttämään. Yritäppä siinä sitten järjestää näyttöjä taikka saada vuokralaista. 

Tämän hetken suurimpia mahdollisia kuoppia markkinoilla (pätee niin vuokra- kuin omistusasunnoissa):

1) terveys. Vuokranantajan, erityisesti tee-se-itse tyylisen, terveys on oltava kunnossa. Tai vähintäänkin pitää olla hyvät verkostot, valmiina. Remppaaja taikka vuokraaja on hyvä olla bäkuppina, kun kaikkea ei voikaan hoitaa itse. Toisaalta riskit jäävät vielä vuokranvalvontaan taikka sopimusten hallintaan, jollei aivan kaikkea ole jo ulkoistanut taikka ole valtuutukset ja valtakirjat jatkuvasti ajantasalla. 

2) päätöksenteko hidastuu ja käytetään entistä enemmän harkintaa.

3) kysyntä vähenee, kun liikkuvuus pienenee ja päätöksiä tehdään hitaammin. Näytöillä ei ole kävijöitä, keväällä muutoinkin vähän hiljenee ja opiskelijakaupungeissa muuttavat opiskelijat vapauttavat asuntoja markkinoille, eli tarjonta lisääntyy.

4) maksukykyyn tulee epävarmuutta. Useiden asunnonostajien tai vuokralaisten työt voivat olla katkolla ja pelätään lomautuksia. Tällä on suora vaikutus maksukykyyn, joka on niin asunnonostajan kuin vuokralaisen merkittävimpiä vaikuttimia (aiheesta lisää TÄÄLTÄ). Tämä kaikki vaikuttaa myös asuntosijoittajan maksukykyyn, tyhjät kuukaudet ovat myrkkyä ja vuokralaisten kanssa kannattaa sopia hyvissä ajoin maksuista ennen lopullista romahdusta tai vuokralaisen konkurssia. Useille asuntosijoittaminen on myös "harrastus" päätoimisuuden sijaan, joten myös vuokranantajan päätyö ja maksukyky voi olla vaakalaudalla.

5) suunnitellut remontit venyvät ja viivästyvät. Tällä on suora vaikutus kuluihin ja mahdollisiin tyhjiin kuukausiin. Asunnon flippaajalle voi olla myrkkyä jonossa olevien hankkeiden viivästykset ja ostajapotentiaaliryhmän pienentyminen. Osta ja pidä vuokranantajalle merkittävän taloyhtiöremontin, esim. putkiremontin, viivästyminen voi lisätä tyhjien kuukausien riskiä.

6) kierre alkaa. Kun vuokralaiset tai ostajat miettivät ja panttaavat päätöksiään, kokevat myyjät ja vuokranantajat epävarmuutta. Vuokranantajat pyrkivät välttämään tyhjiä kuukausia, joten vuokralaisvalinnoissa taikka vuokrissa joustetaan. Asuntojen myyjät voivat joutua isostikin tinkimään pyyntihinnoistaan, jotka on asetettu vielä normaalitilassa. Ei ole koskaan kivaa pitää asuntoa myynnissä, jos näytöillä ei käy ketään. Nyt syynä voi olla isosti jokin muukin tekijä kuin väärin asetettu hinta.

Kaikki vaikuttaa kaikkeen eikä asuntosijoittajakaan ole täysin turvassa coronan vaikutuksilta. Miten ja milloin vaikutukset näkyvät vuokranantajan tai asuntosijoittajan arjessa on hyvinkin tapauskohtaista. Itselläni on kaikki kohteet vuokrattuina, mutta en voi tuudittautua liian syvään uneen passiivisten tulojen kanssa, vaan vuokranantajan on oltava reagointikykyinen. Vuokrankorotukset laitan suosiolla jäihin, jotta en omalta osaltani vaikuta vuokralaisen maksukykyyn negatiivisesti jo valmiiksi haastavassa ympäristössä. Toisekseen vuokrankorotus voi aina sysätä vuokralaista muuttohalukkuuteen.

Näissä oloissa oma ja muiden terveys on alati läsnä, kipeänä ei tehdä juuri mitään, varsinkaan käydä tartuttamassa muita. Vuokranantaja on kuin yrittäjä ja kiusaus tehdä töitä tai jotain pientä "vähän kipeänä" on suuri. Sitä lienee juuri nyt syytä välttää. Jotta homma toimii jatkuvalla syötöllä täytyy verkostojen olla valmiina ja toimia. Painotan sanavalintaa valmiina, jotta asioihin ei havahduta liian myöhään. Etänä voi tehdä paljon, mutta riskienhallinnallisesti on hyvä miettiä, mikä toimii jollei ole toimintakykyinen. Joten joku jolle soittaa tai johon olla yhteydessä on hyvä löytyä. Useammallakin ihmisellä on hyvä olla tilanteesta kokonaiskuva. Kommunikaation tulee toimia myös vuokralaisten suuntaan, jotta heidänkin kynnys ilmoittaa omien tilanteiden muutoksista on mahdollisimman matala.

Vuokranantajan taikka asuntosijoittajan arki ja asunnot eivät (ainakaan toivottavasti) rytise, kuten pörssikurssit. Tampereella jokin talo taisi tovi sitten alkaa vajoamaan, mutta ei ainakaan käsittääkseni ole vieläkään rytissyt... Asuntosijoittamisen kuuluu olla tasaisen tylsää ja suhteellisen vakaata, mutta kuten kaikki sijoittaminen siinä on omat riskinsä, enkä usko että mikään sijoittamisen muoto pystyy välttämään nykyistä koko maailmalla vallitsevaa tilannetta. Corona on kaikkien huulilla, eikä vain perjantai pullona ja oluena. Se vaikuttaa myös vuokralaisiin ja täten myös vuokranantajiin. Mm. Airbnb sijoittamisen suosio taitaa olla laskussa.

Uskon hipaisseeni vasta omankin ajatusmaailmani pintaa, mutta uskon vahvasti, että vuokranantajat ja asuntosijoittajat eivät ole turvassa coronalta. Aihetta ei kannata lakaista maton alle vaan sitä kannattaa pureskella hitusen pidempään. Mitä jos...? Ei maailmaa kannata liian kamalaksi maalata, mutta riskienhallinta ja tunnistaminen on aina järkevää. Joka päivä näkee kun maailma muuttuu: yritykset, valtiot ja ihmiset. Elämme outoja aikoja.

Kettu kuittaa.

Omistusasunto vs vuokra

Vuokraaminen yleistyy siinä missä asuntosijoittaminenkin. Myönnän että omistusasumisen sijaan on tilanteita jolloin vuokralle meneminen kuullostaa ainakin ketterämmältä vaihtoehdolta. Työt saattavat viedä muille maille taikka perhe ja/tai suku asuvat muilla mailla. Täten kiintyminen tiettyyn asuntoon tai sen kautta tiettyyn kaupunkiin tai alueeseen ei ole niin miellyttävä ajatus. Ja jotenkin omistusasumiseen kiintyminen on vain luonnollista, suurimmasta omaisuuserästään haluaa huolehtia ja harvemmin sitä haluaa ajatella huonona sijoituksena. Vähintään omat on saatava myytäessä takaisin, mielellään vähän (tai ennemmin enemmän) voittoa.

Keskustelu aiheen ympärillä käy kuumana, data sanoo sitä, data sanoo tätä. Joidenkin laskimet sanoo toista ja joidenkin laskimet näyttää aivan jotain muuta. Olen aina ollut kiinnostunut datasta ja sen hyödyntämisestä. Valitettava fakta on kuitenkin, että datasta saadaan käännettyä ihan juuri sellaisia tuloksia kuin halutaan. Data goes in, results come out. Tämän voisi ilmaista myös shit goes in, shit comes out. Jälkimmäinen toimii erityisesti silloin kun dataa louhitaan ja hyödynnetään liian suppeasti. Näin tapahtuu yleensä tilanteissa, kun ollaan jo etukäteen päätetty mikä lopputuloksen halutaan olevan tai kun dataa ei osata hyödyntää.

Asioita hankaloittaa yleensä myös varsin runsaasti se, että tunteet vaikuttavat asuntomarkkinoilla. Tällöin laskin ja analyyttisyys menettävät ainakin osan merkityksestään. Asumiseen liittyvät valinnat ovat AINA tunteisiin perustuvia, oli kyseessä sitten omistusasuminen vs vuokra-asuminen taikka valinta yksiön ja kaksion väliltä. Omistusasuja saattaa maksaa ylihintaa, kun löytää itsensä kiihkeästä tarjouskilvasta. Vuokralainen voi joutua venyttämään lompakkoaan niin pitkälle, että vuokranantajankin on hyvä kiinnittää huomiota asiaan kysymällä: "Sopiiko tämä oikeasti budjettiisi, eikä vie liikaa kuukausittaisista tuloistasi?". Välillä on vain pakko saada JUURI TÄMÄ. 

Koska keskustelukin käy kuumana aiheen ympärillä ja osallistuin itsekin aiheen tiimoilta keskusteluun ajattelin että asiaa olisi hyvä avata ihan aidolla oikealla asuntoesimerkillä. Jotta saan realistisia lukuja niin otan omasta asuntosäkistäni esimerkiksi ensisijoitusasuntoni, 50m² kaksion kasvukolmiosta löytyvästä yliopistokaupungista. Asunto on hiljattain hyvinkin kattavasti LVIS remontoitu (siitä prosessistä lisää täältä ja täältä) ja hyvässä kunnossa. Myös julkisivuremontti on takanapäin.

Velattomat myyntihinnat ovat vaihdelleet kyseisellä alueella ja samaisessa taloyhtiössäkin 139-155te välillä. Markkinavuokrat vaihtelevat 670-720e/kk välillä, ei sisällä vettä eikä sähköä. Asunto voisi toimia ensikotina niin omistusasujalle kuin vuokralaisellekin, joille yksiö ei riitä. Täten laskuja yksinkertaistakseni varainsiirtovero ei sisälly laskelmiini.

Lähtötilanne säästöinä: 30 000e

Vuokralaisen kulut ovat seuraavat:

690e/kk, koska kyseessä on kilpailtavan hyvä vuokralainen eikä täysin sesonkiaikana. 

Vesi n. 15e/kk

Sähkö n. 15e/kk

Vakuutus n. 10e/kk

YHTEENSÄ 730e/kk

Hyväkuntoisen asunnon vuokraaminen sitoo 2kk vastaavan määrän säästöjä vuokravakuutena: 1380e

Puskuria tilillä: 5000e 

Varoja jää sijoitettavaksi: 30 000-1380-5000 = 23 620e  

Vuotuinen tuotto-odotus nettona 5%: 1185e

Omistusasujan kulut ovat seuraavat:

Vastike: 200e/kk

Vesi n. 15e/kk

Sähkö n. 15e/kk

Vakuutus n. 10e/kk

Kuluminen huollot ja remontit: 30e/kk

Asunnon hinta: 140 000e, koska ensiasunnon ostajamme haluaa hyödyntää ASP lainan (muu kuin PK seutu 115te) ja saa tingittyä asunnon hinnasta.

Lainan tiedot:

Omia säästöjä käytetään: 25 000e

Lainan määräksi jää: 115 000e

Hyvä tietää: ASP ensiasunnon ostaja saa ilmaisen korkokaton turvaamaan selustaansa seuraavaksi 10v ajaksi. ASPin ehdot täyttävä säästäjä saa myös korot ja lisäkorot ASP tilin säästöille verovapaasti. Korot ovat satoja ja välillä tuhansia euroja.

Puskuria jää tilille: 5000e

Lainan marginaali 0,8%, laina sidottu 12kk euriboriin, joka minimitasollaan eli 0. Laina-aika 22v. Lainat kilpailutettu, joten lainan nostokulut 0e, kk hoitokulu 2,5e.

Lainan korot: 76e/kk

Lainan lyhennys: 399e/kk

KULUT YHTEENSÄ (sis. lainan lyhennyksen): 747,5e/kk

22 vuoden jälkeen vuokralle päätynyt asukki on säästänyt korkoa korolle avulla: 70 800e

22 vuoden jälkeen omistusasujalla on enemmän tai vähemmän arvostustaan laskenut tai nostanut velaton asunto: 140 000e

Laskelmissa huomioitavaa:

Vuokralla asujan vuokranantaja todetaan lepsuksi, joka ei nosta vuokraa vuokrasuhteen aikana kertaakaan. Tämän ei myöskään oleteta vievän mahdollisia uusia kodinkoneita tai kulumisen myötä tasonkorotuksia tuovia remontteja vuokraan. Kunto on alunperinkin ollut erinomainen, joten tasokorotukset epätodennäköisiä. 10v kuluessa vuokra todennäköisesti nousussa lähemmäs kohti 790e/kk, tätä ei huomioitu.

Omistusasujan osalta lähtötilanne on asunnon kunnon osalta sama kuin vuokralaisella. Kunto on erinomainen ja suuret remontit takana ja täten remontti ja huoltokustannukset arvioitu maltillisiksi (30e/kk). 

Mahdolliset koronnostot ja vastikkeiden nousut on jätetty laskennallisesti huomioimatta, koska ne nostavat erittäin todennäköisesti molemmissa tapauksissa asumiskustannuksia. Asuntosijoittajat ja täten vuokranantajat toimivat velkavivulla ja täten koronnousut voivat heijastua vuokriin samoin kuin vastikenousut. Tällä olen saanut yksinkertaistettua laskelmia, mutta samalla myönnän oikoneeni useampiakin mutkia suoriksi. Koronnousuun kannattaa varautua niin omistusasujien, vuokralaisten kuin vuokranantajienkin. Kaikki vaikuttaa kaikkeen ja monien maksukyvyt ovat testissä jos vielä jokin päivä päädytään normaaleimmille 3-6% korkotasoille.

Loppupäätelmä:

Asuntomarkkinat eivät ole tehokkaat, joten yli ja alilyöntejä molempiin suuntiin varmastikin tapahtuu. Omistusasuja olisi saattanut tunnevimmoissansa pulittaa kämpästä reilua ylihintaa, esim. 160te. On myös huomioitavaa, että asuntojen hinnat saattavat laskea, joten lyhennyksenä maksetut pakkosäästöt eivät välttämättä näy lopullisesti viivan alla. On myös mahdollista, että vuokralainen vuokraa asuntonsa vuokranantajan kannalta heikkoon sesonkiin ja pystyy tinkimään vuokrassa enemmänkin. Kuitenkin kuten me vuokranantajat tiedämme, että on tiettyjä kipupisteitä jonka alle emme suostu vuokraamaan ja vaikka hyvien vuokralaisten tinkimistarjoukset ovat yleistymään päin on parhailla vuokranantajilla aina etulyöntiasema ja osaaminen myydä niin itsensä vuokranantajana kuin asuntonsakin vuokralaiselle. Toisaalta kovassa kilpailutilanteessa ja sesonkina hyväkin vuokralainen voi haluta turvata asumisensa ja päätyä maksamaan priimaa, kuten asuntoni osalta esim. kesä-heinäkuussa vuokratessa vuokraa voisi saada 750e/kk.

Väittäisin kuitenkin asumisen vertailun päätyvän siihen tulokseen, että asumiskulut ovat niin vuokralaisella kuin omistusasujalla samalla tasolla, kunhan verrataan perunaa perunaan. Kriittisyyttä omaa maksukykyä kohtaan tulee olla. Omistusasujan tapauksessa väittäisin, että kaikki laskelmat tehdään tämän (maksukyvyn) tilanteen turvaamiseksi pankin puolesta hyvinkin maksimaalisesti. Vuokralaisen tapauksessa en usko kovinkaan monien vuokranantajien tätä vielä tekevän tarpeeksi kattavasti. Vuokranantaja on vuokralaisen valmentaja ja tähän aiheeseen palaankin vielä myöhemmin.

Vertailun tekeminen oli kuitenkin lopulta varsin hauskaa. Lienee varmasti tilanteita joissa vuokralainen voi omistusasujaan nähden huomattavastikin säästää. On kuitenkin huomioitava, että omistusasuja pakkosäästää oman lyhennyksensä verran kuin huomaamattaan, vaikkakin lopulta kantaa riskin asunnon arvon muutoksesta. Ja se että moniko vuokralainen laittaa säästöistänsä arvioimani leijonanosan epätyypilliseen suomalaiseen tapaan sijoituksiin... Toivon että se on yleistymään päin ja toisekseen toivon, että se yleistyminen kestää läpi syklien eikä ole vain nousukauden huumaa.

Asumisen monimuotoisuus on hyvä ja tukee varsinkin kunkin elämän mukaan asumismuodon valintaa. Vuokralaisen voi olla huomattavastikin helpompaa vaihtaa maisemaa. Toisaalta me vuokranantajat myös tiedämme, että käytämme erilaisia sakkoehtoja myös oman tilanteemme turvaamiseksi, joten ei se vuokralainenkaan ihan noin vain välttämättä pääse asuntoa vaihtamaan. Ja voihan se omistusasujakin laittaa oman asuntonsa vuokralle, ryhtyä vuokranantajaksi ja mennä itsekin vuokralle jollei pankeilta heru seuraavaan asuntoon vielä lainaa (kirjoitinkin aiemmin aiheesta ensiasunnosta sijoitusasunto). Liikkuvuus paranee kummasti, kunhan se omistusasuja saa sen oman asuntonsa myytyä tai vuokrattua. 

Kuten hyvin on havaittavissa, muuttujia on paljon. Omakin esimerkkini on vain yksi esimerkki, mutta mielestäni varsin hyvä ja selkeä esimerkki (eikös se omakehu aina kannata). Laskuvirheistä ja mutkien suoristamisesta voi surutta syyttää allekirjoittanutta.

Kettu kuittaa.

Tekstissä mainitut linkit
http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2017/08/putkiremontti-rahalle-vastinetta.html

http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2018/10/putkiremontti-740em-jalkipyykki.html

http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2020/02/asuntosijoittajan-klassikko.html